Klage nr 2015171
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Schala & Partners Grünerløkka
Grünerløkka Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Oppgjør, herunder renter og innkreving av forsinkelsesrenter
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en bolig under oppføring formidlet gjennom innklagede i 2011. I etterkant har klagerne oppdaget at det ikke var stilt riktig garanti etter bustadoppføringslova § 12. Tvisten dreier seg om hvorvidt innklagede har brutt god meglerskikk ved å ikke gi opplysninger om at slik garanti ikke var stilt.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Innklagede formidlet i 2011 salg av et prosjekt bestående av 7 leiligheter under oppføring. Etter overtakelse viste det seg at leilighetene led av flere feil og mangler som ikke er omtvistet, og som klagerne heller ikke finner grunn til å gå inn på her. Reklamasjonsnemnda kan legge til grunn at det var mangler ved leilighetene.
Selgeren av leilighetene gikk konkurs 21. mai 2015. Det ble derfor aktuelt å rette krav mot banken som hadde stilt garanti etter bustadoppføringslova § 12. I den forbindelse ble det oppdaget at det kun var stilt garanti for 3% i to år – og ikke i henhold til loven som tilsa 5% i fem år.
Det anføres at eiendomsmegler skulle ha reagert på at det ikke ble stilt garanti i overensstemmelse med den på det tidspunkt gjeldende bestemmelse, og følgelig heller ikke skulle ha utbetalt salgssummen til selger før lovbestemt garanti var stilt.
Kjøper nr. 1 fikk ikke dekket noe av banken under henvisning til at det var gått mer enn to år siden overtakelsen på det tidspunkt kravet ble meldt.
Kjøper nr. 2 og 3 fikk dekket beløp tilsvarende 3% av banken, da de var tidligere ute med å gjøre ansvar mot garantisten gjeldende. Men de bare fått dekket 3% av banken, og ikke 5% som de burde fått. Derfor ble det den 25. september 2015 fremsatt krav mot eiendomsmegler på vegne av alle de tre kjøperne. Eiendomsmegleren engasjerte advokat som har avvist at eiendomsmegleren har forsømt seg, og kan holdes ansvarlig.
Endringen i bustadoppføringslova § 12 ble vedtatt den 10. desember 2010, men trådte først i kraft 1. juli 2011 for at bransjen skulle få tid til å innrette seg etter lovendringen. Det er ingenting i denne saken som tyder på at selgeren eller eiendomsmegleren forberedte garantistillelsene (eller hadde innstilt seg på at det var gamle garantistillelser som skulle gjelde) før umiddelbart før de skulle stilles ved overtakelse. Kjøpekontraktene ble inngått den 28. juni 2011 og 14. juni 2011. Dette var lenge etter at lovendringen var vedtatt og gjort alminnelig kjent.
I kjøpekontraktene vises det til at det skal stilles garantier etter bustadoppføringslova § 12. Samtlige garantier ble stilt etter den 1. juli 2011, henholdsvis den 21 juli 2011 og 22. juli 2011. Overtakelsene fant sted etter 1. juli 2011. At man etter den 1. juli 2011 forventer at selgeren stiller 5% garanti i fem år, kan umulig være å gi loven tilbakevirkende kraft. Spesielt når det ikke er sagt noe annet i kjøpekontrakten enn at det skal stilles garanti etter bustadoppføringslova § 12.
Innklagede har ikke noe belegg for sin antakelse om at selgeren hadde stilt garantiene fra banken «i forbindelse med kontraktsmøte». Garantiene ble utstedt først 5-6 uker etter signering av kjøpekontrakt, og da bare noen få dager før avtalt overtakelse. Alt tyder på at det var det avtalte overtakelsestidspunktet, og ikke tidspunktet for underskriving av kjøpekontrakt, som var bestemmende for når garantiene ble bestilt.
Det er heller ikke opplysninger om at eiendomsmegleren tok opp med selgeren eller kjøperne om det skulle stilles garanti etter gammel eller ny lov – noe som i seg selv er kritikkverdig.
Klagerne anfører at selgeren ikke hadde anledning til å bare stille 3% garanti i to år, men skulle ha stilt 5% garanti i fem år. Dersom selgeren, og derved også eiendomsmegler, skulle ha sluppet unna med å stille bare 3% garanti i to år, måtte garantiene i det minste vært utstedt før 1. juli 2011, men det ble de ikke. Hvis rettskildebilde ble opplevd som vanskelig for eiendomsmegleren, burde kjøperne ha fått informasjon om at de på grunn av det megleren oppfattet som spesielle omstendigheter, kun fikk garanti stilt etter gammel lov.
Eiendomsmegleren skulle ikke ha gjennomført oppgjørene fordi det ikke forelå garanti i overensstemmelse med den da gjeldende bustadoppføringslova § 12. Dette siste er en klar forsømmelse fra eiendomsmeglerens side.
Klagerne har lidt et økonomisk tap ved at de ikke har fått den samme mulighet for å få dekket sine tap fra garantisten, som de skulle hatt. Differansen mellom 5% i fem år og 3% i to år må dekkes av eiendomsmegleren.
Innklagede har i hovedsak anført:
Slik innklagede oppfatter klagen gjelder denne eiendomsmeglerens ansvar for å påse, samt å varsle kjøperne om størrelsen på den garantien som er stillet etter bustadoppføringslova § 12.
Ved en endring i bustadoppføringslova som trådte i kraft 1. juli 2011 ble kravet til sikkerhetsstillelse øket fra 2% til 5%, løpetiden for garantien ble også utvidet fra to til fem år. Det fremgår av klagen at kjøpekontraktene ble inngått den 14. juni 2011 og 28. juni 2011. I samsvar med bustadoppføringslova slik den lød, både før og etter 1. juli 2011, plikter entreprenøren å stille garanti i forbindelse med avtaleinngåelsen.
Plikten til å stille garanti etter bustadoppføringslova ligger på entreprenøren. Eiendomsmegleren har som mellommann ikke noe ansvar overfor kjøperen for at garanti blir stilt i samsvar med lovens krav, men plikter i samsvar med god meglerskikk å varsle kjøperen dersom entreprenøren ikke stiller lovpålagt garanti.
Finanstilsynet legger i en rekke offentlige merknader etter stedlige tilsyn til grunn at eiendomsmegleren i samsvar med god meglerskikk plikter å varsle kjøperen dersom det går lang tid uten at garanti etter bustadoppføringslova § 12 stilles. Videre skal megleren orientere kjøperen om at han ikke plikter å betale noen del av kjøpesummen før slik garanti er stilt. Det fastslås derfor at så lenge eiendomsmegleren ikke plikter å stille garanti kan han heller ikke holdes direkte ansvarlig for at det ikke er stilt en garanti som oppfyller kravene fra 1. juli 2011. For at klagerne skal kunne kreve erstatning fra eiendomsmegleren kreves at megleren har opptrådt grovt uaktsomt.
Den påståtte uaktsomme handling i denne saken er at eiendomsmegleren ikke hadde orientert kjøperen om at de garantiene som ble stilt av entreprenøren ble stilt ut fra de krav til størrelse på garantier og løpetid, som gjaldt frem til 21. juni 2011, og ikke de nye kravene som tråde i kraft 1. juli 2011. Ved inngåelsen av avtalene var det krav om garantier på 2% med en løpetid på to år. Kjøperne hadde i samsvar med den inngåtte avtalen krav på slike garantier, noe som også ble stilt.
I klagen er det påpekt at garantiene først ble stilt av banken den 21. juli 2011, og 22. juli 2011. Klagerne hevder at dersom garantiene skulle vært stilt etter de gamle reglene måtte garantiene vært stilt før 1. juli 2011, slik at alle garantier stilt etter denne datoen skulle følge de nye reglene avhengig av når avtalen som utløste krav på slik garanti var inngått.
Innklagede anfører primært at det ikke er rettslig grunnlag for denne lovforståelsen. For avtaler inngått før 1. juli 2011 har kjøperen bare krav på garanti i samsvar med dagjeldende regler, og entreprenøren plikter derfor bare å stille garanti i samsvar med disse reglene. Noe som også er gjort i denne saken.
Subsidiært anføres at uavhengig av hvilke regler entreprenøren skulle stilt sikkerhet etter, er ikke eiendomsmegleren ansvarlig for at lovlig garanti blir stilt. Meglerens ansvar er begrenset til å gjøre selgeren oppmerksom på konsekvensene at lovpålagt garanti ikke er stilt.
Eiendomsmegleren har her lagt til grunn at avtalen er inngått før kravet til størrelse og løpetid for garantiene ble øket. En ny lov kan ikke ha tilbakevirkende kraft. Ut fra det eiendomsmegleren var kjent med var også garantiene bestilt fra banken i forbindelse med kontraktsmøtet selv om de ble mottatt senere.
Eiendomsmegleren skal ikke stille garantier, men bare kontrollere at disse er stilt. Innklagede har i denne saken mottatt garantier i samsvar med de krav som gjaldt når avtalene ble inngått. Megleren har ved dette påsett at garantier er stilt i samsvar med den avtalen som er inngått mellom partene.
I vurderingen av meglerens opptreden må man vurdere det rettskildebildet som foreligger. Klagerne anfører at alle garantier som ble stilt etter 1. juli 2011 skulle tilfredsstille de nye kravene uavhengig av når avtalene ble inngått. Denne regelen fremgår ikke av lovteksten. I forarbeidene til lovendringen fremgår det heller ikke klart om dette er tilfelle. Uavhengig av hvordan forarbeidene til lovendringen er å forstå, kan det ikke være grovt uaktsomt av eiendomsmegleren å ta utgangspunkt i at loven ikke har tilbakevirkende kraft, og på bakgrunn av dette legge til grunn at for alle kontrakter inngått før 1. juli 2011 var det tilstrekkelig at det ble stilt garantier i samsvar med de krav som gjaldt ved avtaleinngåelsen.
Uavhengig av hvordan endringsloven er å forstå har derfor ikke eiendomsmegleren opptrådt grovt uaktsomt, og kravene for å ilegge erstatningsansvar er derfor ikke tilstede.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder manglende informasjon om at selgeren ikke hadde stilt garanti etter bustadoppføringslova (buofl.) § 12, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Det fremgår av kjøpekontraktens punkt 4.2 at «Ved kontraktens underskrift utsteder selgeren en garanti eller tilsvarende fra finansinstitusjon til kjøper for rett oppfyllelse av avtalen, jfr. buofl. § 12». Det fremgår ikke av kontrakten noe om garantiens størrelse.
Lovendringen i bustadoppføringslova § 12 trådte i kraft 1. juli 2011. Det følger av Justisdepartementets Lovavdelings uttalelse 18. mai 2011 (JDLOV-2011-3562A) og av brev av 30. august 2011 fra Lovavdelingen til Boligprodusentens Forening og DNB at det er tidspunktet for avtalen mellom entreprenøren og finansinstitusjonen om å stille garanti som er avgjørende for om garantien skal være to eller fem år etter overtakelse. Garantiene ble stilt
- juli 2011 og 22. juli 2011, altså etter ikrafttredelsen. Garantien skulle derfor vært stilt for 5% i fem år.
Når garantien ikke ble stilt i samsvar med lovens krav, var megleren forpliktet til å informere klagerne om dette og konsekvensene av at for liten garanti var stilt, for da ville kjøperen blitt oppmerksom på feilen og kunne eventuelt krevd tilbakehold. Nemnda legger til grunn at megleren ikke gjorde det, noe som er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Megler har derfor opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og må erstatte det tap klagerne kan dokumentere at de har lidt som følge av feilstilt § 12-garanti. Dette gjelder kun utgifter som kan dekkes under en slik garanti, og som er begrenset til differansen mellom «gammel» og «ny» § 12-garanti. Nemnda bemerker for øvrig på bakgrunn av innklagedes anførsler at det ikke er noe krav om at megler skal ha opptrådt grovt uaktsomt.
Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om de kravene klagerne har fremsatt, er dekningsmessige.
Konklusjon:
Schala & Partners Grünerløkka, Grünerløkka Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klagerne det tap de eventuelt har lidt som følge av feilstilt § 12-garanti.