Saksframstilling

Klagerne kjøpte leilighet med innklagede som megler.

Klagerne baserte seg på opplysninger i salgsoppgave om at anneks ble benyttet til utleie. I ettertid viser det seg at bruksendringen av annekset fra uthus til bolig er ulovlig.

Faglig leder for foretaket er advokat.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte eiendom, og i salgsoppgaven heter det at det dreier seg om enebolig med utleid anneks. Det står også at annekset i dag er «utleid for 4 800 kroner pr. måned. Husleiekontrakt ligger vedlagt». Dette var opplysninger som var sentrale for klagerne, da det var viktig for finansieringen av boligen at annekset kunne leies ut. Klagerne tenkte derfor mindre på at det i boligsalgsdokumentasjon og kjøpekontrakten sto at «det vites ikke om anneks er godkjent av kommunen for utleie».

I ettertid viser det seg at bruksendringen fra uthus til bolig var ulovlig.

Innklagede har i et brev til klagerne svart at spørsmål om bruksendring ikke er et forhold innklagede må avklare ved hussalg.

Klagerne mener innklagede her har brutt sin omsorgsplikt etter emgll. § 3-1, samt sin undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-7. Innklagede måtte forstå, eller burde forstått at uthuset ikke var godkjent til boligformål. Annekset er et ominnredet uthus, og for innklagede som den profesjonelle parten, burde spørsmålet om bruksendring ligge i dagen.

Det vil koste 378 750 kroner å bygge om uthuset slik at det tilfredsstiller kravene.

Innklagede har åpenbart hatt en mistanke om at bruksendring ikke er gitt, da det i salgsoppgaven heter at det ikke vites om annekset er godkjent for utleie. I slike tilfeller er det innenfor selgers omsorgsplikt for kjøpers interesser å innhente opplysninger fra kommunen. Når innklagede hadde eller burde hatt mistanke om bruksendring, foreligger er det i strid med god meglerskikk å ikke innhente slike opplysninger.

Innklagede forsøkte i denne saken å skyve ansvaret inn under kjøpers undersøkelsesplikt. I denne saken er imidlertid innklagede nærmere til å undersøke enn en uprofesjonell kjøper. Særlig med tanke på at budrunder går fort og at det ikke er mye tid til å innhente slike opplysninger for kjøper.

Klagerne viser til Rt. 1995 s. 1350 hvor det fremkommer at megleres undersøkelsesplikt er langt mer nyansert enn det fremkommer av et skriv fra innklagede til klagerne. I Rt. 1995 s. 1350 fremkommer det blant annet at megleren har undersøkelsesplikt hvor det kan være grunn til mistanke om forhold som ulovlig bruksendring, ulovlig ombygging/tilbygging eller lignende. Og at megleren må si i fra dersom han skjønner at kjøperens planlagte bruk er i strid med de regler som gjelder for eiendommen.

I denne saken er det nettopp slik at innklagede hadde all grunn til mistanke om ulovlig bruksendring.

Klagerne viser i tillegg til dom av Høyesterett av 29.06.2005 hvor meglers ansvar for manglende undersøkelser følger indirekte.

Innklagede har i denne saken forsøkt å omgå sin undersøkelsesplikt ved å ta forbehold i salgsoppgaven og i kontrakten. Klagerne viser her til uttalelser i den ovennevnte dom inntatt i Rt. 1995 s. 330 om at det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere.

Innklagede har ikke opptrådt slik en aktsom profesjonell aktør skal, og er erstatningsansvarlig overfor klagerne.

Innklagede anfører:

Følgende fremgikk av boligsalgsdokumentasjonen ved kjøpet: «Anneks: Kjøkken, stue, soverom og bad. Det er ikke undersøkt om annekset er godkjent som separat boenhet. Det anbefales at dette gjøres før evt. kjøp av boligen».

På grunnlag av denne oppfordringen ble det både i salgsoppgaven og kjøpekontrakten skrevet «det vites ikke om anneks er godkjent avkommunen for utleie».

Det er ikke holdepunkter for klagernes påstand om at innklagede måtte forstå at tillatelse ikke forelå. At kjøpere ble oppfordret av takstmann til å sjekke dette er ikke en indikasjon på at slik tillatelse manglet.

Eiendommen var gammel og innklagede var ikke kjent med omstendigheter som skulle tilsi at tillatelse ikke forelå. Rettspraksis kan ikke forstås som at megler har plikt til å undersøke forhold, alene av den grunn at kjøpet omfatter et anneks.

Klagerne hevder at innklagede åpenbart hadde mistanke om at bruksendring ikke var gitt, uten nærmere begrunnelse for dette. Det gir ikke god mening at innklagedes understrekning av at han ikke kjenner et bestemt forhold skal gjøre at han stiller svakere enn han ellers ville gjort.

Klagerne hadde en helt klar oppfordring til å sjekke forholdet. Dette ble ikke gjort under budrunden fordi det var vanskelig, men det ble heller ikke gjort i ettertid.

Innklagede fastholder at megler ikke har en generell undersøkelsesplikt om disse forholdene. Innklagede viser her til Rt. 1995 s.1350 hvor det i en henvisning til en utredning fremgår at megler ikke bør pålegges noen generell plikt til undersøkelse av eiendommens faktiske tilstand eller forholdet til offentlige myndigheter. Dommen fra 29.06.2005 gjelder heftelsesform mellom flere ansvarlige og kan ikke tas til inntekt for megleres generelle undersøkelsesplikt slik klagerne hevder.

Innklagede har ikke utvist erstatningsbetingende uaktsomhet i saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det fastholdes av klagerne at saken bærer preg av at både takstmann og megler må ha hatt en klar mistanke om at bruksendring ikke var innvilget når det gjaldt annekset. Megler kan ikke fri seg fra ansvar ved å komme med en generell orientering når forholdene tilsier en nærmere undersøkelse. Det fastholdes at det aktuelle forhold klart ligger innenfor meglerens undersøkelsesplikt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning på grunnlag av brutt undersøkelsesplikt, brutt opplysningsplikt og brudd på normen om god meglerskikk.

Det første spørsmålet er om innklagede skulle ha undersøkt om annekset faktisk var godkjent for beboelse. Som det følger av Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s 44, har megler en undersøkelsesplikt «hvor det kan være grunn til mistanke om forhold som ulovlig bruksendring, ulovlig ombygging/tilbygg e.l. Megleren må videre si fra dersom han skjønner at kjøperens planlagte bruk vil være i strid med de regler som gjelder for eiendommen». Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede ha undersøkt med kommunen om godkjennelse var gitt fordi taksten ga et varsel om at det kunne være tvil om slik godkjennelse forelå. Det dreier seg her om et sentralt punkt ved salget, og undersøkelser kunne lett gjennomføres. En eiendomsmegler kan ikke fri seg fra denne undersøkelsesplikten ved å anbefale at interessenter selv skal foreta undersøkelsen før kjøp av boligen.

Innklagede har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og blir erstatningsansvarlig for det tap som er en adekvat følge av denne forsømmelsen. Reklamasjonsnemnda tar ikke stilling til størrelsen på erstatningen da klager, som har hatt profesjonell bistand, ikke har krevd dette.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis medhold.

Oslo, den 28. mars 2006