Klage nr 2015157
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sem & Johnsen Eiendomsmegling
Klingenberggaten Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eierleilighet gjennom innklagede den 11. februar 2013. Klageren hevder innklagede skulle opplyst om at sameiet sto overfor betydelige vedlikeholdsoppgaver i salgsoppgaven. Klageren krever erstatning på kr 217 543.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren inngikk den 11. februar 2013 kontrakt om kjøp av en eierleilighet som var formidlet av innklagede. Kjøpesummen utgjorde kr 5 200 000. I kjøpekontrakten var det inntatt en generell ansvarsfraskrivelsesklausul.
I salgsoppgaven var det inntatt en verdi – og lånetakst, egenerklæringsskjema, samt en rekke
dokumenter fra sameiet om f.eks. årsregnskap mv. Salgsoppgaven fremstilte eiendommen på en positiv måte og ga ingen negative opplysninger om eiendommen.
I egenerklæringsskjemaet som var vedlagt salgsoppgaven hadde selgeren krysset av med «nei» på spørsmål om hun kjente til «forhold vedr. eiendommen (f.eks. vedlikeholdsbehov) som kan medføre økt husleie/økte fellesutgifter?». I verdi – og lånetaksten var eierbrøken angitt til «1/285».
I forbindelse med salget var selgeren og eiendomsmegleren klar over at sameiet måtte utføre betydelige vedlikeholdsoppgaver som ville påføre kjøperen store kostnader. På salgstids-punktet var det klart at sameiet planla en omfattende rehabilitering av gavlveggene. Utbedringen var stipulert til et sted mellom kr 22 000 000 og 36 000 000. Innklagede skulle ha skrevet dette klart og tydelig innledningsvis i salgsoppgaven. Eiendomsmegleren skulle sørget for at selgeren krysset av med «ja» i egenerklæringsskjemaet. Innklagede skulle videre ha besørget at verdi – og lånetaksten ble justert.
I salgsoppgaven på side 51 og 57 er det inntatt noen opplysninger om dette forhold, men klageren så dette dessverre ikke i en hektisk kjøpssituasjon. På side 57 står det som følger i protokoll fra ordinært sameiermøte den 18. april 2012:
Forslag til vedtak: Sameiermøtet ber styret utrede alternativene og kostnadene for en rehabilitering av gavlene. Styret skal også utrede hvordan et slikt prosjekt kan finansieres. Resultatet legges frem for et nytt sameiermøte.
Benkeforslag: Styret skal ikke vurdere tomterealisering.
Vedtak: Forsalg til vedtak og benkeforslag vedtatt med overveldende flertall.
Det fremkommer for øvrig i salgsoppgaven på side 57 at spørsmålet om rehabilitering av gavlene var tatt opp på sameiermøtet i 1996 og 2006, men var blitt nedstemt. Dette kan dog ikke medføre at megleren kunne unnlate å gi klar beskjed om forholdene.
Rehabilitering av gavlveggene ble vedtatt på ekstraordinært sameiermøtet den 27. november 2013. Arbeidene hadde da en kostnadsramme på kr 62 000 000, og startet høsten 2014. De er enda ikke ferdigstilt, men styret håper fremdeles at kostnadsrammen vil holde. Dette vil medføre en kostnad for klageren på kr 217 543, utregnet etter eierbrøk. Spørsmålet om hvordan klageren stemte på sameiermøtet i november 2013 er ikke relevant, da det var et overveldende flertall for rehabilitering.
Krav om erstatning ble første gang sendt innklagede i brev av 24. april 2014. Det har deretter vært en viss dialog mellom partene. Kravet er bestridt, også av innklagedes forsikringsselskap.
Klageren skal gå av med pensjon om kort tid. Hun hadde ikke kjøpt leiligheten om hun hadde visst at hun skulle få en forhøyet fellesgjeld under sin pensjonisttilværelse.
Det har vært tvist mellom eierforsikringsselskap, selgeren og klageren. Det ble tatt ut stevning med krav om prisavslag for to utette bad den 29. juni 2015. Denne saken ble løst ved forlik under rettsmekling den 15. oktober 2015. Innklagedes påstand om «[i] sluttforhandlingene ble imidlertid reklamasjonen på det angjeldende punkt trukket tilbake» stemmer ikke. Saken for tingretten dreide seg kun om leilighetens to bad.
Det anføres at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. Eiendomsmeglings-loven § 6-3. I denne forbindelse har megleren vært uaktsom og påført klageren et økonomisk tap. Megleren har ikke sørget for at kjøperen fikk de «opplysninger denne hadde grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen» etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Også i denne forbindelse har megleren vært uaktsom og påført klageren et økonomisk tap.
Klageren krever kr 217 543 i erstatning.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klagen gjelder spørsmål om brudd på eiendomsmeglerens opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det faktiske grunnlag for klagen er opplyst å være at megleren ikke har sørget for at kjøperen fikk de opplysninger som hun hadde grunn til å regne med å få, og som kunne hatt betydning for avtalen.
I forbindelse med salgsoppdraget ble det utarbeidet en salgsoppgave. Sammen med salgsoppgaven ble det vedlagt en takstrapport og informasjon fra forretningsføreren. Som en del av informasjonen fra forretningsføreren, ble det fremlagt kopi av innkallingen til ordinært sameiermøte 2014 der årsberetningen, årsregnskapet, revisors beretning og innkomne saker var en del av informasjonen.
I salgsoppgaven ble det listet opp vedlikeholdsarbeider som var utført i den senere tid, og kjøperen ble i denne forbindelse henvist til å gå inn på sameiets nettside for ytterliggere informasjon.
Det var innkommet syv forslag til behandling på sameiermøtet i april 2012. Det var fremmet et forslag fra styret om å utrede alternativer og kostnader for en rehabilitering av gavlveggene. Kostnadsrammen var anslått fra kr 22 000 000 til 32 000 000. Sameiet ga styret fullmakt til å utrede som foreslått.
Neste sameiermøtet ble avholdt den 13. april 2013, det vil si etter at klageren hadde undertegnet kjøpekontrakten, men før overtagelsen. Rapport fra gavlvegg prosjektet var en av punktene som ble gjennomgått på møtet. Etter en gjennomgang av rapporten var det forskjellige forlag til løsninger, men det ble presisert i rapportens avsluttende avsnitt at:
Styret ber med dette ikke om et vedtak om noen form for oppussing eller bygging av nye gavler. Den avgjørelsen skal eventuelt fastsettes til høsten. Frem til dette møtet vil vi innhente mer forpliktende priser og lånebetingelse og samle dette i et forslag til sameierne.
Ekstraordinært sameiermøte ble avholdt i november 2013. Det ble opplyst i rapporten at styret siden siste sameiermøtet hadde nedlagt mye arbeid knyttet til gavlprosjektet. Styret la frem et forslag som innebar en total renovering av gavlene. På forrige sameiermøtet den 13. april 2013 ble det redegjort for et annet alternativ som innebar å vaske og male dagens plater med en kostnadsramme på kr 14 000 000. Det ble i tillegg lagt frem en rekke andre forslag. For å kunne finansiere de nye forslagene ble det foreslått en låneavtale med OBOS med sikt på en maksimal låneramme på kr 62 000 000. Den enkelte sameier kunne velge å nedbetale sin andel gjennom fellesutgiftene, eller ved en engangsinnbetaling av hele beløpet.
Klageren kunne delta på møtet som var i november 2013, og votere over forslaget som ble fremsatt. Hvorvidt hun var der, og hva hun i så tilfelle stemte, er innklagede ikke kjent med. Eiendomsmegleren var ukjent med vurderingene som ble fremlagt på sameiermøtet i november 2013. De var av en dimensjon og et omgang som megleren vanskelig kunne forutsett i henhold til forslaget fra styret om å utrede prosjektet fra sameiermøtet i 2012. Valg av løsninger var fortsatt ikke ferdig i 2014, hvilket viser at klageren på ytterliggere to møter i 2014 kunne delta og votere over løsninger som ble foreslått.
I praksis er det via salgsoppgaven med vedlegg at megleren formidler relevante opplysninger til interessenter. Det er ingen hjemmel for hvilke opplysninger som skal stå i salgsoppgaven, og hvilke som kan gis via vedlegg. Megleren må som profesjonell mellommann trekke ut relevante opplysninger i vedleggene, og skrive de inn i salgsoppgaven. Eiendomsmegleren må vurdere hvorvidt opplysningene er av en slik karakter at de må omtales i selve salgsoppgaven, om det skal henvises til vedlegg, eller om informasjonen bare skal fremkomme av vedlegget. Det bør i denne sammenheng legges vekt på at salgsoppgaven skal være oversiktlig, uten unødig detaljinformasjon.
Det er på det rene at informasjonen fra forretningsføreren som var vedlagt salgsoppgaven omfattet opplysninger om at styret hadde forslått og var i gang med å utrede hvorvidt og hvordan gavlveggene skulle rehabiliteres, med en antydet kostnadsramme på mellom
kr 22 000 000 til kr 36 000 000.
Opplysningene var en naturlig del av den informasjonen som interessenter bør sette seg inn i for å få et inntrykk av sameiet. Eiendomsmegleren var ikke klar over at sameiet sto overfor betydelige vedlikeholdsarbeider som ville påføre klageren store kostnader da leiligheten ble solgt i februar 2013. Utredningen var bare kommet i gang. Hva som ville bli resultatet av utredningen kunne ikke megleren vite, og heller ikke om styrets vurderinger og avgjørelsene som ville bli vedtatt av sameiet.
Opplysningene i salgsoppgaven må være informasjon som er av realitet, og bør ikke være opplysninger som bygger på spekulasjoner. Resultatet av utredningen var i utgangspunktet helt åpent, men endte med å bli utvidet til å omfatte langt flere elementer enn antydet, og kostnadene økte vesentlig.
Innklagede bestrider å ikke ha gitt de opplysningene som kjøperen hadde grunn til å regne med å få i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har således opptrådt i tråd med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klageren anfører at megleren skulle ha instruert selgeren til å krysse av med «ja» i egenerklæringsskjemaet, og at han skulle ha besørget at verdi og lånetaksten ble justert. Dette bestrides. Egenerklæringen er selgerens opplysninger. Det er en egenerklæring i forbindelse med eierskifteforsikringen, og megleren har ikke anledning til å instruere selgeren i hva han skal svare på de enkelte spørsmål. Takstmannens vurderinger bygger på hans faglige kunnskap som bygningskyndig. Dette er således tre selvstendige parter i forhold til opplysningene som gis overfor kjøperen.
Under enhver omstendighet har klageren medvirket til tapet som er fremsatt fra hennes side. Det er på det rene at opplysningene ble fremlagt i vedlegg til salgsoppgaven, men som klageren erkjenner at hun ikke så i en hektisk kjøpssituasjon. Det vises derfor til kjøperens undersøkelsesplikt, og den risiko dette vil innebære for klageren dersom hun ikke setter seg inn i den informasjonen som blir fremlagt i forbindelse med kjøpsprosessen.
Innklagede hevder at erstatningskravet ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort. Under enhver omstendighet må kravet justeres i forhold til kostnadsrammen (kr 22 000 000-36 000 000) som stod i informasjonen fra forretningsføreren vedlagt salgsoppgaven.
Leiligheten inngår i et stort sameie der det alltid vil være behov for vedlikehold. Dette er en del av det å være sameier, og den økonomiske risikoen som den enkelte må bære når en velger å tre inn i et sameiet.
På den annen side vil en leilighet i et velholdt sameiet har større mulighet til å stige i verdi. Slik det vedtatte prosjektet beskrives, dreier det seg om en estetisk og byggeteknisk oppgradering av bygningsmassen med henblikk på å øke boligens verdi, og å redusere fremtidige vedlikeholdskostnader i sameiet. Under henvisning til de erstatningsrettslige regler skal tapet beregnes ut fra hva verdien ville vært hvis vi tenker de påstått manglende opplysningene borte. Som følge av prosjektet har klageren oppnådd reduserte vedlikeholdskostnader, bedre isolasjon, 5 eller 6 nye vinduer, samt oppgraderte terrasseavslutninger. Klageren har derfor ikke lidt et økonomisk tap. Derimot har klageren oppnådd en særskilt berikelse som følge av prosjektet.
Økningen i fellesgjelden kan ikke generelt eller konkret i denne saken anses å ha hatt noen betydning for klagerens kjøpsbeslutning. Innklagede viser til at leiligheten har hatt en vesentlig verdistigning som følge av renoveringen.
Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og god meglerskikk, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) plikter eiendomsmegleren å gi opplysninger om eiendommen som kjøperen har «grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen».
Mulige fremtidige renoveringsarbeider med økt fellesgjeld eller kostnader for kjøperen, er en opplysning som megleren plikter å gi. Det følger av årsberetningen for sameiet for 2011 vedlagt innkalling til ordinært sameiermøte 2012, datert 14. mars 2012 at:
Sameiets bygninger og infrastruktur har omfattende (og spennende!) vedlikeholds – og moderniseringsbehov som må håndteres.
Det er videre en rekke forslag til blant annet vedlikehold. Et av de forslagene som kom fra styret var å utrede rehabilitering av gavlveggene, med et kostnadsanslag på kr 22 000 000 til 36 000 000.
Det fremgår ikke av loven hvilke opplysninger som skal stå i salgsoppgaven og hva som kan stå i vedlegg. Det følger imidlertid av NOU 2006: 1 s. 120 at:
[…] må megleren vurdere hvorvidt opplysningene er av en slik karakter at de må omtales i selve salgsoppgaven, om det skal henvises til vedlegg eller om informasjonen bare skal fremkomme av eventuelle vedlegg.
Informasjonen om vedlikeholds – og moderniseringsbehov er en opplysning som er av stor betydning for potensielle kjøpere. Innklagede har vist til kjøperens undersøkelsesplikt. Det følger av Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) side 246 at noen ganger må
[…] meglers opplysningsplikt uansett gå foran kjøpers undersøkelsesplikt, i motsatt fall får kravet til å gjøre informasjonen tilgjengelig liten gjennomslagskraft. I bevisvurderingen knyttet til kjøpers (manglende) kunnskap vil det derfor måtte ha betydning at opplysningen gjennomgående vil være vanskeligere tilgjengelig i vedlegg enn når essensen er fremhevet i salgsoppgaven. Det kan derfor være unnskyldelig at informasjonen ble oversett eller ikke forstått av kjøperen.
Det fremgår av salgsoppgavens vedlegg at det blant annet er forslag fra styret om å utrede rehabilitering av gavlveggene med et kostnadsoverslag fra 22 til 36 millioner kroner. Dette er opplysninger som er av vesentlig betydning for potensielle kjøpere og er også lovpålagt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Nemnda finner derfor at disse opplysningene måtte megleren tatt inn i selve salgsoppgaven og tydeliggjort.
Nemnda viser også til at selgeren i egenerklæringsskjemaet feilaktig har krysset av på at det ikke er forslag til vedlikehold som kan medføre økt fellesgjeld. Dette forsterker det forhold at megleren i salgsoppgaven måtte opplyse uttrykkelig om de foreslåtte utbedringene. Nemnda bemerker at megleren ikke kan korrigere selgerens opplysninger i egenerklæringsskjemaet. Megleren må imidlertid i salgsoppgaven kunne korrigere feilaktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet. I praksis antar nemnda at en megler i en slik situasjon vil ta opp med selgeren feilaktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet som megler kjenner til, slik at det blir korrigert.
Nemnda finner derfor at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og at innklagede er erstatningsansvarlig.
Klageren krever erstatning med kr 217 543 på grunnlag av en kostnadsramme for rehabiliteringen på 62 millioner kroner. Nemnda bemerker at klageren har krav på å få dekket sitt økonomiske tap. Kostnadsrammen som var nevnt i salgsoppgaven var på 22 til 36 millioner kroner. Det må danne utgangspunktet for erstatningen, slik at rammen må være maksimum 36 millioner kroner.
Erstatningen må fastsettes skjønnsmessig til middelverdien av 22 og 36 millioner kroner, det vil si 29 millioner kroner. Klagerens andel (1/285) av dette beløpet utgjør 101 754 kroner.
Klagen har etter dette delvis ført frem.
Konklusjon:
Sem & Johnsen Eiendomsmegling, Klingenberggaten Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må betale 101 754 kroner til klageren.