Klage nr 2016004
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Bjørn Carlberg
Saken gjelder: Oppgjør, herunder renter og innkreving av forsinkelsesrenter
Saksfremstilling:
Oppdraget var et honoraroppdrag vedrørende en leilighet, som innklagede foretok for klageren. Klageren krever nedsettelse av vederlaget som følge av at innklagede gjennomførte oppgjøret for sent.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Overtakelse av leiligheten var den 5. desember 2015. Skjøte ble tinglyst den 10. desember 2015. I henhold til instruks om oppgjør skulle oppgjøret skje senest fem hele virkedager etter tinglysning, altså den 17. desember 2015.
Den 21. desember og 22. desember 2015 ringte klageren innklagede uten å få svar. Klageren fikk opplysninger om at innklagede hadde ferie, og at kontoret var stengt.
Klageren kontaktet derfor de som sto for selve salget, og det ble sendt flere mailer med kopi til innklagede, uten at de ble besvart. Klageren ringte derfor innklagede på mobiltelefonen den 28. desember 2015. Innklagede sendte en bekreftelse på e-post den 28 og 29. desember 2015, om at oppgjør ville skje. Klagerens lån i banken ble slettet den 30. desember 2015.
Dersom klageren ikke hadde brukt svært mye tid og krefter på å oppnå kontakt, ville
oppgjøret ikke skjedd før etter nyttår. Klageren opplever det som lite profesjonelt å stenge kontoret, uten å sørge for at oppgjør skjer i henhold til avtalen. Det er også lite kundevennlig å ikke informere sine kunder at kontoret stenger. Innklagede var derfor utilgjengelig. Klageren synes også at det er lite profesjonelt å ikke besvare e-post den 22. og 23. desember 2015.
Når det gjelder selve oppgjøret, er det i utgangspunktet greit nok. Innklagede har tilbakeført klagerens renter i banken i perioden 18. desember til og med den 29. desember 2015. Klageren ser på dette som en selvfølge, men mener riktignok at det burde vært tilbakeført allerede fra 17. desember og til og med den 30. desember 2015. Det er derfor en rentedifferanse på to dager. I tillegg burde det ha vært beregnet rente, ikke bare av lån, men også av egenkapital. Siden egenkapitalen er ubetydelig, har det en mer prinsipiell enn økonomisk relevans.
Klageren har betalt fullt honorar, for en jobb som ikke er tilfredsstillende utført. Det andre er kompensasjon for merkostnader som klageren har hatt, som følge av forsinket oppgjør.
Klageren krever nedsettelse av innklagedes vederlag på kr 12 500, og eventuelt renter i forbindelse med oppgjøret.
Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdraget var et alminnelig «kontrakt og oppgjør» som innklagede foretar for de kunder som reselger sine leiligheter i det aktuelle leilighetskomplekset.
Salæret var på kr 12 500 lik avtalt honorar. Innklagede har allerede tilbakeført klageren tapte renter på kr 1 628, hvilket vil bety at innklagedes honorar for oppdraget har vært på kr 8 372 + mva. Dersom klageren gis medhold, vil klageren betale kr 0, for et oppdrag som han skriver er «greit nok».
Det er riktig at overtakelsen skjedde den 5. desember 2015, og innklagede mottok overtakelsesprotokollen pr. post. Da denne ble mottatt, ble skjøtet sendt for tinglysning den
- desember 2015. Innklagede hadde regnet med at skjøtet ville bli tinglyst og returnert innen han tok juleferie den 16. desember 2015. Dessverre hadde kartverket så mye å gjøre at innklagede ikke mottok skjøtet før den 17. desember 2015.
Den 18. desember 2015 var innklagede i kontakt med kontoret og fikk vite at skjøtet var mottatt. På grunn av tidsforskjellen (innklagede var i utlandet) var banken da stengt, og første mulighet for opplysninger om lånene som skulle innfris var da mandag den 21. desember 2015. Siden det juleferie med sporadisk lesing av e-post ble oppgjøret dessverre ikke utført før den 29. desember 2015.
Innklagede skulle foretatt oppgjøret den 21. desember 2015. Han valgte derfor å få klagerens bank til å gi ham differansen på innløsningsbeløpet den 29. desember 2015 contra den
- desember 2015, hvilket utgjorde kr 184 pr. dag. Differansen ble kr 1 628, hvilket innklagede tok av avtalt vederlag, og overførte til klageren, slik at han ikke skulle bli skadelidende for forsinkelsen. Klageren ble ved dette stilt i samme situasjon som om innklagede hadde vært på kontoret og selv mottatt skjøtet i retur.
Klageren krever også renter på egenkapitalen som i dette tilfelle var på kr 46 461. Med dagens rente på beløpet i 12 dager blir det kr 1,50. Innklagede har i dag (4. februar 2016) overført til klager kr 1,52. På lånebeløpet refunderte innklagede for 11 dager, fra 18. desember 2015 til og med 29. desember 2015. Klageren mener at han skulle ha refundert allerede fra
- desember 2015. Innklagede har for ordens skyld, i dag (4. februar 2016), sendt klageren kr 148 i refusjon for én rentedag.
Klageren hevder at innklagede gjorde seg utilgjengelig under juleferien. Det er nok riktig at kontoret tok juleferie fra mandag 21. desember 2015. Ved et søk på innklagede på www.google.com kommer hans mobilnummer opp, uten at det er nødvendig å gå inn på noen av sidene. Innklagede var tilgjengelig på telefon hele tiden, og leste alle sms. På grunn av tidsforskjellen (innklagede var i utlandet), kan samtaler ha blitt ubesvarte, men klageren sier at innklagede tok telefonen når han ringte på mobilen, så innklagede var altså ikke utilgjengelig.
Klageren har ikke noe å utsette på jobben som sådan bortsett fra at han ikke fikk tak i innklagede på kontoret eller på mail i juleferien. Han har fått refundert renter ekstra påløpt lånerenter mellom tidligste innfrielse og dato for faktisk innfrielse med kr 1 776, og han har fått refundert krevd rente på egenkapital med kr 1,50. Klageren har derfor heller ikke noe tap.
Klageren har etter dette betalt kr 8 222,48 eksl. mva for jobben. Det vil være svært urimelig om klageren skulle få medhold i en refusjon som krevet på kr 12 500. Det nedlegges etter dette påstand om at klageren ikke gis medhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse som følge av for sen gjennomføring av oppgjør.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av «Instruks for oppgjør» at
Oppgjør til selger skjer innen 5 hele virkedager etter at følgende vilkår er oppfulgt:
- Kjøper har innbetalt fullt oppgjør
- Pantedokument med urådighet er tinglyst
- Kjøper har overtatt eiendommen
- Advokat [advokatens navn] har mottatt bekreftelse på at leilighet er overtatt.
- Hjemmelsdokument er tinglyst og eventuelt pantedokument fra kjøperens bank er tinglyst. Nemnda kan ikke se at det er uenighet mellom partene om at oppgjøret skjedde for sent i henhold til «Instruks for oppgjør». Innklagede har refundert klagerens rentetap som følge av for sen gjennomføring av oppgjør.Innklagedes vederlag kan settes ned, dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innklagede hadde her et oppgjørsoppdrag. Det fremgår av sakens dokumenter at skjøtet ble tinglyst torsdag 10. desember 2015. Hadde innklagede sjekket grunnboken hos Kartverket
fredag den 11. desember, ville innklagede fått bekreftet at skjøtet var tinglyst og konferert. Dette innebærer at innklagede kunne foretatt oppgjør før han dro på juleferie 16. desember. Nemnda finner det derfor kritikkverdig at innklagede, når han først hadde påtatt seg oppdraget på de vilkår som fremgår av «Instruks for oppgjør», ikke foretok noen skritt for å sørge for gjennomføringen av oppgjøret før han tok ferie. I tillegg kommer det forhold at innklagede ikke informerte klageren om forsinkelsen av oppgjøret. Dette er i strid med god meglerskikk.
Det foreligger derfor en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for vederlagsreduksjon. Nemnda finner at vederlaget passende kan settes ned med kr 6 250 inkludert mva.
Klagen har etter dette delvis ført frem.
Konklusjon:
Advokat Bjørn Carlberg har opptrådt i strid med god meglerskikk og må tilbakebetale til klageren 6 250 kroner inkludert mva.