Klagenr 2015178

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. mars 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Privatmegleren Lørenskog

Metro Eiendomsmegling AS

v/Advokat Tommy Ravndal

Protector Forsikring ASA

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger vedrørende fellesgjeld

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en andelsleilighet gjennom innklagede. Det var feil opplysninger i FINN-annonsen og salgsoppgaven om fellesgjeldens størrelse. Klageren krever erstatning med kr 60 752.

 

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren var på privat visning den 19. november 2015. Det var i FINN-annonsen opplyst at fellesgjelden var på «kr 216». Klageren hadde ved å lese under spesifisering av lån funnet frem til at den totale fellesgjelden var på kr 275 000. Klageren spurte megleren på visningen, men han sa at han ikke var helt sikker. Han skulle kontakte klageren senere samme dag etter at han hadde fått korrekt informasjon.

 

I salgsoppgaven sto det at fellesgjelden ville øke til ca kr 385 000 på grunn av rehabilitering i borettslaget. Klageren snakket også med megleren om dette, og han sa at det var en usikker sum som kunne forandre seg. Videre sa han at summen kunne bli mindre, og at klageren ikke skulle ta hensyn til den. Megleren sa også at det kunne ta flere år før borettslaget tok opp lån.

 

Megleren kontaktet klageren etter den private visningen og forklarte at fellesgjelden var på kr 275 000, men at felleskostnadene allerede hadde økt, og ikke ville øke mer. Han fortalte også at hvis det ble en økning var det i så fall kun med 3% fra den 1. januar 2016 (indeksregulert).

 

Prisantydningen på leiligheten var kr 2 100 000. Klageren la inn bud til selgeren samme dag som hun hadde vært på den private visningen på kr 2 150 000. Selgeren aksepterte ikke budet. Klageren innga sitt siste bud på kr 2 225 000, med kr 275 000 som grunnlag for fellesgjeld. Dette var det høyeste budet klageren kunne legge inn, som hun også forklarte til selgeren. Selgeren aksepterer heller ikke dette budet.

 

Mandag den 23. november 2015 fikk klageren beskjed av innklagede at en ny budrunde hadde startet. Klageren mottok samme dag en tilleggsmelding som opplyste om en trykkfeil i salgsoppgaven, og at fellesgjelden pr. 1. november 2015 var på kr 216 248. Klageren la dette til grunn for sin budgivning, og forsto derfor at hun kunne by kr 60 000 mer.

 

Første bud kom kl. 11.39 og var på kr 2 120 000. Da klokken ble 12.13 kom det inn et bud på kr 2 200 000 med en akseptfrist til kl. 12.15. Klageren hadde derfor veldig kort tid på å legge inn et høyere bud, men la inn et bud på kr 2 205 000 kl. 12.14. Klagerens siste bud på kr 2 260 000 kom inn kl. 12.58, og selgeren aksepterer dette.

 

Den 24. november 2015 mottok klageren utkast til kjøpekontrakt på e-post hvor det sto følgende under punkt 2:

«Kjøper er kjent med at i tillegg til kjøpesummen spesifisert i pkt. 1 overtas andel av borettslagets fellesgjeld som ifølge regnskap pr. kr 216 248,- for denne Andelen.»

Det samme sto i kjøpekontrakten som klageren underskrev på kontraktsmøtet den 2. desember 2015.

 

På kontraktsmøtet mottok klageren en perm med kjøpsinformasjon, herunder et dokument som heter «Megleropplysninger». På side 2 i dette dokumentet sto det følgende:

«Sum andel fellesgjeld (kun lån) kr 277 000. (avrundet til nærmeste hele tusen) pr. 01.11.2015.»

Den 24. november 2015 mottok klageren budjournalen. Rett etter kontraktsmøtet kontaktet klageren den andre budgiveren. Klageren spurte om hennes oppfatning av fellesgjelden, og hun hadde også oppfattet at fellesgjelden var på kr 216 248 da budrunden startet.

 

Klageren mener megleren har gitt uklare opplysninger om fellesgjelden, slik at klageren oppfattet at fellesgjelden var på kr 216 248. Dette førte til at klageren trodde hun hadde muligheten til å gi et høyere bud enn først antatt. Klageren hevder at hun ikke hadde inngitt et høyere bud enn kr 2 225 000 dersom hun hadde fått opplysninger om at fellesgjelden var mer enn kr 216 000. SMSen klageren fikk ved budrunden oppfattet hun som en bekreftelse på at fellesgjelden ikke var på kr 275 000, men bare kr 216 000. Hun undersøkte derfor ikke dette nærmere. SMSen ble også sendt til den andre budgiveren, som også la dette til grunn for sin budgivning.

 

Innklagede hevder at klageren ikke har lidd et økonomisk tap fordi de har opplyst om hva fellesgjelden kommer til å bli. Dette stemmer ikke. Banken tar utgangspunkt i kjøpesummen på kjøpstidspunktet, ikke hva fellesgjelden kommer til å bli i fremtiden. Leiligheten har et kjøkken som på kjøpstidspunktet trengte oppussing med nye hvitevarer. Hvis klageren ga et bud med grunnlag i en lavere fellesgjeld, ville hun sitte igjen med litt egenkapital, og muligheten til å søke lån på leiligheten som hun kunne bruke til oppussing av kjøkkenet. På grunn av feil opplyst fellesgjeld, sitter klageren i stedet igjen med et sprengt budsjett som gjør at hun ikke får tatt opp mer lån på leiligheten. Den eneste måten klageren får pusset opp kjøkkenet på, er ved eventuelt opptak av et dyrt forbrukslån. Dette er absolutt et økonomisk tap på grunn av feil opplysninger om fellesgjeld.

 

Klageren viser også til at hun fikk to minutter på seg til å inngi et høyere bud. Dette opplevdes som useriøst og uryddig behandling av budrunden.

Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 60 752.

Innklagede har i hovedsak anført: i

Det forelå en trykkfeil i salgsoppgaven, hvor det fremkom:

«Andel fellesgjeld / formue

Kr 24 814,- / kr 216.248,- pr 31.12.14″

Dette ga inntrykk av at fellesgjelden kun utgjorde kr 24 814. Det korrekte skal være motsatt, slik at gjelden var kr 216 814, og formuen kr 24 814. Det bemerkes at korrekt andel fellesgjeld og formue var oppgitt i verdi- og lånetaksten.

 

Da trykkfeilen ble oppdaget sendte megleren en SMS, hvor dette ble korrigert. SMS-en ble sendt før bud ble inngitt fra klageren. I SMS-en ble det imidlertid skrevet at andel fellesgjeld var pr. 1. november 2015, og ikke 31. desember 2014. Ettersom borettslaget hadde tatt opp lån, utbetalt i tre delutbetalinger, hadde andel fellesgjeld økt til kr 277 000 pr. 1. november 2015.

 

Dette er nærmere beskrevet i salgsoppgaven. Borettslaget hadde tatt opp et rammelån på 75 millioner kroner, hvor 36 millioner kroner hadde blitt tatt ut i tre delutbetalinger i 2014. jfr. punktet «beskrivelse av borettslaget» i salgsoppgaven. Videre fremgår at det hersket usikkerhet om hvor mye lån som totalt ville bli tatt opp. Det fremgår at andel fellesgjeld vil kunne bli kr 385 000 for den aktuelle andelen.

Det følger av punkt «Økonomi» i salgsoppgaven at:

«Som følge av rehabilitering i borettslaget vil andel fellesgjeld øke til ca 385 000 for denne andelen.»

Det er ikke sannsynliggjort et økonomisk tap. Det foreligger uansett ikke adekvat årsakssammenheng mellom et eventuelt tap og meglerens handling. Klageren var villig til å gi bud, til tross for at det var opplyst at andel fellesgjeld ville kunne bli kr 385 000, som utgjør kr 169 000 mer enn det som var oppgitt i salgsdokumentasjonen. Det er derfor sannsynlig at klageren ikke ville handlet annerledes selv om megleren hadde opplyst korrekt dato i sin korrigering av trykkfeilen i SMS-en.

 

Meglerens feil er liten og uten betydning i denne saken. Det foreligger et ulovfestet profesjonsansvar for megleren. Det er imidlertid på det rene at megleren har et slingringsrom, hvor det er rom for kritikk uten at en handling kan betegnes som uaktsomt, jfr. Rt. 1995 s. 1350. Innklagede bestrider at meglerens opptreden ligger utenfor slingringsrommet, og at han således har handlet erstatningsbetingende uaktsomt, eller i strid med god meglerskikk. Klagen kan ikke tas til følge.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 regulerer meglerens plikt til å innhente, kontrollere og formidle opplysninger. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd gjelder for borettslagsleiligheter hvor det fremgår at eiendomsmeglere skal oppgi lånevilkårene for fellesgjeld, beregning av månedlige felleskostnader og andre faste kostnader knyttet til dette. Det fremgår ikke eksplisitt av ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og nr. 2 at det skal opplyses om fellesgjeld, men det er ikke tvilsomt at det skal gjøres, jfr. blant annet NOU 2006: 1 s. 120 og Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 295.

 

I salgsoppgaven var det opplyst at

«Andel fellesgjeld / formue Kr 24 814,- / kr 216.248,- pr 31.12.14 ifølge forretningsfører. Andel fellesgjeld og ev. andelens formue overtas av kjøper.

Som følge av rehabilitering i borettslaget vil andel fellesgjeld øke til ca kr 335 000,- for denne andelen.»

Innklagede sendte en SMS hvor det ble opplyst om at det var gitt feil opplysninger om fellesgjelden i salgsoppgaven, og at fellesgjelden var kr 216 248 pr. 1. november 2015.

Det følger av megleropplysningene at

«Sum andel fellesgjeld (kun lån) kr 277.000, (avrundet opp til nærmeste hele tusen) pr. 01.11.2015.»

Innklagede har etter dette gitt feil opplysninger om fellesgjelden. Dette er i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger en adekvat årsakssammenheng mellom klagerens økonomiske tap og meglerens uaktsomhet. Nemnda finner i henhold til sin praksis at innklagede må bli erstatningsansvarlig for differansen mellom fellesgjelden som var opplyst i salgsoppgaven og SMSen sendt til budgiverne, kr 216 248, og hva fellesgjelden var, kr 277 000. Differansen utgjør kr 60 752. Det forhold at det i salgsoppgaven er opplyst at andel fellesgjeld vil øke til ca. kr 385 000 kan ikke føre til en annen vurdering.

 

Nemnda bemerker for øvrig at det ikke fremgår av salgsoppgaven hva totalpris inkludert andel fellesgjeld utgjør. Dette er en megler forpliktet til å opplyse om i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 12, jf. også bransjenorm for markedsføring av bolig punkt 3.2.1. Dette er i strid med god meglerskikk.

 

 

Konklusjon:

 

Privatmegleren Lørenskog, Metro Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren 60 752 kroner.