Klagenr 2016007
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. mars 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Åsane
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en enebolig for kr 3 820 000 som innklagede formidlet i april 2015. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om en reguleringsplan under arbeid som hadde opplysninger om at det skulle bygges en ny fylkesvei ca 50 meter fra eiendommen. Klageren krever erstatning på kr 79 000 for kostnader til installering av balansert ventilasjon for å begrense støyen fra fylkesveien.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en enebolig som innklagede formidlet i april 2015. I salgsoppgaven var det opplyst om en reguleringsplan som klageren undersøkte. Det var ikke nevnt noe spesielt, og klageren antok derfor at det ikke var noe spesielt i området. Noen måneder etter overtakelsen fikk klageren opplyst av en nabo at det skulle bygges fylkesvei ca 50 meter fra huset. Klageren var overrasket og skuffet over at han ikke hadde fått opplysninger om dette.
Naboeiendommen hadde blitt solgt noen måneder før klageren kjøpte eneboligen. I salgsoppgaven som tilhørte naboeiendommen var det opplyst om tre reguleringsplaner, hvorav en var under endring. Naboen hadde fått opplysning om at det skulle bli bygd en fylkesvei. Det var bare naboen som ga bud på naboeiendommen, og de kjøpte langt under taksten.
Da klageren undersøkte de andre reguleringsplanene, fant han etter få minutter informasjon om at det skulle bygges en ny fylkesvei. Den nye veien vil uten tvil bety økt støy på klagerens eiendom. Klageren har kontaktet ventilasjonsfirma som mener at det beste vil være å installere balansert ventilasjon for dermed å kunne lukke alle ventiler. Men støyen utendørs vil være vanskelig å gjøre noe med. Eiendommen ble beskrevet av megleren til å ligge i «rolige og barnevennlige omgivelser».
Det fremkommer av den etterfølgende e-postkorrespondansen mellom klageren og innklagede, at megleren hadde blitt informert av kommunen om alle de tre reguleringsplanene. Det var ingen hemmelighet at den ene planen var under arbeid, og det hadde ikke vært mye arbeid for megleren å undersøke hva denne ville bli erstattet med. Selgeren mener å ha fortalt megleren om planene av fylkesveien muntlig før salget. Dette har ikke blitt videreformidlet av megleren. Klageren mener dermed at megleren har brutt sin undersøkelses – og opplysningsplikt. Megleren er den profesjonelle parten, og man må kunne forvente mer enn et minimum av innsats for å undersøke opplysninger om eiendommen.
Klageren mener innklagede må dekke kostnadene han vil få i forbindelse med installasjonen av ventilasjon. Ventilasjonsfirmaet har kommet med et prisanslag på kr 79 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ansvarsgrunnlag
Meglerens opplysningsplikt kan, etter omstendighetene, omfatte ikke-vedtatte planer, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Opplysningsplikt forutsetter at megleren er, eller burde være kjent med, de forhold som kjøperen måtte regne med å bli informert om, og som kan ha betydning for avtalen.
Selv om megleren har en selvstendig undersøkelsesplikt, er det på det rene at meglerens primærkilde til opplysninger er selgeren. I selgerens egenerklæring, som er inntatt i salgsoppgaven, er det krysset «nei» på spørsmål om selger «kjenner til reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser, eller forslag til dette».
I forbindelse med salgsoppdraget innhentet megleren opplysninger fra kommunen vedrørende bl.a. reguleringsplaner av betydning for eiendommen. Det ble opplyst at det var én reguleringsplan og to planer under arbeid. I salgsoppgaven ble det opplyst om den vedtatte reguleringsplanen. Når det gjelder planene under arbeid undersøkte megleren begge planene via kommunens nettside. Undersøkelsene viste imidlertid at planene ikke ville ha betydning for eiendommen. Kontrollen ga heller ikke megleren noen grunn til å gjøre ytterliggere undersøkelser.
Kommunens svarbrev viser at de ikke opplyste megleren om reguleringsplanen som klageren mener at megleren skulle opplyst om. Megleren var således ikke kjent med at det forelå en reguleringsplan under arbeid som ville ha betydning for eiendommen, til tross for at nødvendige undersøkelser ble gjort. Megleren kan ikke pålegges en plikt til å gjøre ytterliggere undersøkelser om planer under arbeid, med mindre informasjonen fra kommunen tilsier at det er nødvendig. Det var ikke tilfellet i denne saken. Innklagede kan ikke se at megleren kan klandres, og det avvises derfor at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Økonomisk tap
Klageren har fremmet krav om erstatning på kr 79 000. Det er opplyst at kravet tilsvarer det ventilasjonsfirmaet mener at det vil koste for å installere balansert ventilasjon i boligen. Det er imidlertid noe uklart hvordan kravet er beregnet.
I klagen er det opplyst at klageren har fremmet krav mot selgerens eierskifteforsikringsselskap for samme forhold. Det er videre opplyst at saken er forlikt og avsluttet. Etter det innklagede er kjent med er klageren tilkjent et prisavslag på kr 300 000. Det anføres derfor at forholdet allerede er kompensert, og at det følgelig ikke foreligger noe økonomisk tap på klagers hånd. Subsidiært anføres det at tapet ikke er tilstrekkelig dokumentert.
Det anføres etter dette at klagen ikke kan tas til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda behandler kun forholdet til meglerforetaket og ikke selgeren. Det er opplyst at klageren har fremmet krav overfor eierskifteforsikringsselskapet.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at en eiendomsmegler har plikt til å gi opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Det følger av forarbeidene at det kan være opplysningsplikt om ikke endelige offentlige planer, jfr. Ot.prp. nr 16 (2006-2007) s 186. Plikten er begrunnet med at:
«Slike planer kan uten tvil være av stor betydning for potensielle kjøpere, jfr. NOU 2006: 1 s. 121.»
At det kan foreligge en opplysningsplikt om ikke endelige offentlige planer har også bred støtte i praksis og teori, jfr. blant annet Tore Bråthen: Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave (2013) s. 290 og Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (200) s. 255. Forutsetningen for at en megler skal opplyse om ikke endelige offentlige planer er imidlertid at han har kunnskap om at de foreligger.
Innklagede hevder at kommunen ikke opplyste om den aktuelle reguleringsplanen som omfatter fylkesveien. Av den vedlagte dokumentasjonen fremgår det at innklagede fikk opplysninger om en reguleringsplan og to planer som var under arbeid. Planene under arbeid har imidlertid en annen planidentitet enn den som omtaler fylkesveien.
Nemnda mener at innklagede her burde ha foretatt nærmere undersøkelser. I eiendomsopplysninger til megler fra kommunen fremgikk det at det var en vedtatt plan og to planer under arbeid. Megleren viste imidlertid bare til den vedtatte planen i salgsoppgaven. Megleren burde her også opplyst om de to planene som var under arbeid, når kommunens svar var nettopp eiendomsopplysninger om den aktuelle eiendom. Det er her ikke tilstrekkelig at megleren etter det opplyste undersøkte om de to planene under arbeid via kommunens nettside.
Innklagede har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for – slik saken er opplyst – å ta stilling til erstatningskravet på kr 79 000.
Konklusjon:
Eiendomsmegler Krogsveen As, avd. Åsane, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.