Saksframstilling

Klageren solgte sin hytteeiendom gjennom innklagede som megler.

Den solgte seksjonen inneholdt 2 selvstendige leiligheter. Klageren fikk takst og verdivurdering av henholdsvis takstmann og innklagede på 1 180 000 kroner. (590 000 kroner per leilighet.) Salgssum ble 1 200 000 kroner. Samtidig ble en nabohytte solgt for 900 000 kroner uten megler, altså 300 000 kroner over prisen for klagerens salg.

Klageren mener å ha lidt et tap på 700 000 kroner.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren var veldig usikker på prisingen av seksjonen og hvorvidt han skulle seksjonere og selge leilighetene hver for seg eller som en seksjon, og trengte lokal dyktig ekspertise. Klageren ville ha separate råd fra takstmann og megler for sin strategi. Ellers hadde klageren muligens solgt privat, da han er advokat.

Klageren var i kontakt med to meglerforetak, og valget falt på innklagede, da de markedsførte seg med å ha god lokalkunnskap, og bredest annonsetilbud.

Innklagede ville bruke takstmann, noe også klager ønsket. Klageren foreslo en takstmann som hadde taksert i dette tunet tidligere, og innklagede foreslo en som han var vant til å samarbeide med. Innklagede mente kvalitetsforskjellen var så stor at hans takstmann lønnet seg, selv om han var dyrere. Klageren aksepterte dette, og engasjerte innklagedes takstmann. I ettertid er det også klart at heller ikke takstmannen hadde den minste selvstendige relevante kunnskap om fjellandsbyen, hvor hytteleilighetene lå.

Taksten ble på 1 180000 kr, og innklagede mente den var riktig og grei. Selv hadde klageren antydet 1 200000 kroner for takstmannen under befaringen, men gjerne 1 500 000 kroner eller mer.

Klageren fikk så utkast til salgsoppgave fra innklagede, og prisantydningen var akkurat lik den takstmannen hadde foreslått. Innklagede presiserte at dette var hans selvstendige prisvurdering. Klageren bemerket at taksten var uten løsøre, og at salget var med løsøre. Innklagede sa at det normalt ikke ble satt noen ekstrapris selv om løsøre var med. Klageren ønsket prisen opp til 1 200 000 kroner, noe som var greit for innklagede. Når det gjelder prisingen var det spesielle med innklagedes forhold at det på tross av at klageren en rekke ganger prøvde, var det helt umulig å få ham med på noen diskusjon av markedselementene i situasjonen. Innklagede hadde heller aldri noen spørsmål til klageren om hans markedsideer.

Innklagede krevde at klageren måtte være villig til å selge dersom det kom inn bud på prisantydningen. Klageren likte det ikke, men tok det som et uttrykk for innklagedes sikre markedsvurdering.

Innklagede svarte ikke på detaljer når klageren prøvde å sammenligne med priser på lignende leiligheter, som gikk for høyere pris per kvm. Innklagede gav hele tiden uttrykk for at hans prisvurdering var den riktige.

Innklagede svarte på spørsmål om seksjonering, at han mente man ville oppnå høyest pris om man solgte som en seksjon. Det ble aldri noen diskusjon om temaet, da innklagede hele tiden ga inntrykk av sikker markedsføringsekspertise.

På klagerens oppfordring ble det foretatt en rekke endringer i utkastet til salgsoppgaven, og klager var overrasket over at innklagede manglet så elementære kunnskaper i eierseksjonsjuss.

Det kom få på visning 18. juni, men det stemte overens med hva det andre meglerkontoret hadde sagt, samt en annen selgers erfaring. Innklagede opplyste da for første gang at det beste salget ville være i august/september. Klageren sa han godt kunne vente til høsten med å selge, for å få best pris.

Innklagede hadde sendt ut to salgsoppgaver til interessenter. Innklagede sa ikke at dette var to familiersammen, som begge ville kjøpe. Dette ble bevisst tilbakeholdt, da innklagede visste at klager kunne være interessert i å seksjonere. (Ved seksjonering ville klager muligens gjennomføre salget alene, og dette innså antagelig innklagede.)

23. juni kom det inn bud på 1 050 000 kroner. Klageren ba om å få navn på byderne, for å se om budet var seriøst ment, da det ble fremsatt usett. Innklagede virket da litt brydd, og sa at det var to familier som hadde budt sammen. Han hadde tydeligvis ønsket å holde dette skjult. Klagerens spørsmål gikk da over til spørsmålet om seksjonering. Innklagede visste ikke om byderne hadde tenkt å seksjonere, bare at de bød sammen. Dette var løgn, da det går frem at byderne hadde diskutert dette med innklagede, og de hadde sagt at de kunne seksjonere for dem.

Innklagede ringte klageren og sa at byderne nå hadde budt 1 150 000 kroner, og at dette var smertegrensen. Innklagede rådet klageren til å akseptere, da dette var svært nært opp til innklagedes prisvurdering. Klageren sa han måtte tenke på det. Klageren lot budet gå ut. Det var tydelig at innklagede mente klager burde ha akseptert, eller i alle fall vært mer positiv. Innklagede kom straks tilbake med et annet bud på 1 200 000 kroner. Klageren spurte om finansieringen, og innklagede sa at det sto i budet at finansiering var ordnet, og innklagede mente det var tilfredsstillende. Klageren sa at de da hadde en avtale. Grunnen til at klagerne aksepterte var at både taksten og innklagedes klare råd forsikret han om at det ikke var mer å hente. Makspris var oppnådd. Det var da ikke vits i å forlenge prosessen. Det var viktig for klageren at begge hans meglerrådgivere ikke på noen måte under budgivningen ga inntrykk av at det kunne være nye momenter som tilsa at klageren kunne få mer.

Ved aksept visste ikke klageren at budgiverne var to atskilte brukere, som ønsket å seksjonere og at innklagede hadde tilbudt å gjøre dette for dem. Ved aksept visste heller ikke klager at innklagede og takstmann ikke hadde noen relevant kunnskap om markedssituasjonen eller at budet hadde ligget et døgn før klageren fikk kunnskap om det. Klageren fikk heller ikke beskjed om at besøksantallet på Internett kunne sjekkes.

Klageren fikk en følelse av at noe var galt med handelen/prisen uten at han hadde noe klart holdepunkt. Klageren leste papirene intenst frem og tilbake, og stoppet opp ved den tekniske takstens tomtepris på 150 000 kroner. Klageren tenkte at man ikke kunne få alt det man faktisk får, for den prisen (tomt m/strøm/vann/kloakk/god vei til parkering ved døren rett ved populært alpinanlegg/løypeanlegg). Tillitten til innklagedes prising falt ut. Klageren begynte å sammenligne med priser på andre hytter.

Klageren ringte til innklagede og sa seg meget misfornøyd med prisen, prisvurderingen og taksten. Innklagede sa at det var rett takst, at prisvurderingen var rett og at oppnådd pris var meget bra. Klageren sa da at tomteprisen burde være mist 300 000 kroner og ikke 150 000 kroner, og sa seg også misfornøyd med innklagedes behandling av seksjoneringsspørsmålet. Innklagede fastholdt at han fikk høyest pris ved samlet salg.

Innklagede hadde solgt en enhet i fjellandsbyen før, og klageren ba innklagede finne ut hva som var takstmannens bakgrunn for de 150 000 kronene. Dette kom innklagede aldri tilbake til.

Hele innklagedes kontor var enige i at prisen var riktig, og at innklagede hadde gjort en god jobb med salget. Klageren var nå svært pågående med prisen, og innklagede sa til slutt at det ikke hadde vært noen å sammenligne med. Innklagede hadde altså brukt takstmannens prisvurdering.

I en telefon i starten av juli hevdet innklagede at han tidligere hadde sagt at han mest sannsynlig kunne fått høyere pris ved seksjonering før salg. Dette bestrider klageren at er sagt. Det var da klageren forsto at han haddemed en megler som løy forsettelig å gjøre.

Etter kontraktsmøtet sa klageren til innklagede at han ikke måtte inngå noen avtale med kjøperne om seksjonering før saken var ferdig. Han bekreftet dette på tross av at han tidligere hadde sagt at han hadde påtatt seg slikt oppdrag.

Klageren ba om kopi av tinglyst skjøte. Dette sa innklagede var til kjøper og klageren fikk aldri dette, selv om det aldri ble begrunnet rettslig.

Ved overlevering av leiligheten sa klageren til kjøperne at de hadde fått noen hundre tusen lavere pris enn de burde. Begge kjøperne sa de oppfattet at de hadde fått en umiddelbar gevinst på 100-150 000 kroner per leilighet. Den ene kjøperen, som var svært godt kjent med landsbyen, sa at klageren hadde valgt et uheldig salgstidspunkt og at prisen nok ville vært 1 500 000 kroner før påske. Den ande kjøperen mente best tidspunkt ville være i august/september. Noen den ene kjøperen kjente skjønte ikke at det var mulig å få en leilighet så billig der.

Etter samtaler med takstmann virker det som om han har tatt taksten rett ut av lufta, og ikke har sammenlignet med noen andre hytter.

Klageren tok kontakt med megleren som i sin tid hadde solgt til klageren. Han mente at klageren ved en pris på 600 000 kroner per leilighet var blitt lurt av innklagede og takstmann. Han mente å ha sett 920 000 kroner og oppover.

Klageren tok kontakt med flere i hytteområdet som hadde solgt identiske hytter for 900 000 kroner, og som mente at han ville fått bedre pris om han hadde ventet til høsten. Formannen i fjellandsbyen sa at det nå var en hytte til salgs for 950 000 kroner.

Innklagede mener det neppe vil ha stor betydning for prisen om seksjonen består av to enheter eller er sammenslått til en. Dette viser tydelig at innklagede er uten evne og vilje til å skaffe seg markedskunnskaper og å forstå markedet som er der.

Klageren sendte klagebrev med krav om 700 000 kroner + oppreisning på 150 000 kroner.

Klageren anfører at innklagede:

– anbefalte en takstmann som ikke hadde erfaring med området,

– leverte en takst som var feil og mangelfull,

– har gitt feil prisvurdering,

– har løyet om selvstendig prisvurdering når de egentlig bare har kopiert tall,

– ikke har gitt klager de markedskunnskaper de har avtalt å ha,

– krevd at klager skal akseptere bud på prisantydning,

– ikke videreformidlet viktige opplysninger,

– ikke først opplyste at bud forelå fra to stykker,

– ikke opplyste om at det var to familier som ønsket å seksjonere fordi dette ville ført til mer arbeid og mindre penger til innklagede,

– ikke har fremvist oppdragsjournal, meglingsjournal eller budjournal i saksmappen,

– ikke har gitt klager kopi av skjøte,

– hadde mangelfull kunnskap om eierseksjonsjuss,

– påtok seg oppdrag for og forhandlet med kjøperne mens oppdraget med klageren gikk, innklagede hadde dermed økonomisk interesse i saken,

– prøvde å lure inn minstesalær i oppdraget uten at det var avtalt,

– flere ganger oppgav feil fax/telefonnummer,

– i ettertid har løyet om at de avga prisvurderingen før taksten og

– brøt sitt løfte om å avgi prisvurdering før taksten; dette gav de først etter at de hadde sett taksten.

Kravet til klageren er oppfyllelsesinteressen. Denne kan enklest beregnes ved å se på salg av hytte umiddelbart etter klagerens, som kom på 900 000 kroner. Denne hytta var ganske identisk, men ble solgt uten megler. Det bør derfor legges 50 000 kroner til denne prisen. Klageren konkluderer med at hans tap er minst 350 000 kroner x 2 som er 700 000 kroner. I tillegg til takst og provisjon på 32 488 kroner.

Det foreligger grov utroskap og grovt bedrageri, jfr. hhv. strl. §§ 276 og 271. Det er altså aktuelt med fradømmelse av retten til yrkesutøvelse.

Innklagede anfører:

Sakens hovedspørsmål er om prisvurderingen gitt av innklagede er forsvarlig/ i overensstemmelse med god meglerskikk.

Innklagede mener de har truffet godt med prisantydningen. Innklagede finner uansett grunn til å bemerke at klagen var avfattet i en språkdrakt som ikke på noen måte står i forhold til det som er sakens tema. Innklagede viser her til beskyldninger om ekstremt grove rettsbrudd, bedrageri og grov utroskap, samt at dette dreier seg om «svindlere/forbrytere av aller verste sort».

Innklagede vedlegger tre annonser fra finn.no over sammenlignbare objekter, som var en del av grunnlaget for innklagedes verdivurdering. Naboleiligheten ble lagt ut for salg i 2005 med antydning på 1 250 000 kroner og solgt for 1 355 000 kroner i 2006. Leiligheten ligger vegg i vegg med klagerens og er så å si identisk. Dette alene skulle dokumentere at prisantydning på 1 200 000 kroner i 2005 åpenbart var ganske presist. Innklagede har kjennskap til fjellandsbyen gjennom flere oppdrag, men den enkelte megleren har selv ikke solgt noen enheter der. Dette ble klageren uttrykkelig gjort oppmerksom på.

Når det gjelder taksering ble dette presentert som en mulighet overfor klager. Valget var klagerens. Det er ikke riktig at innklagede har uttalt seg om kvaliteten på takstmannes arbeid.

Det er heller ikke riktig at innklagede skal ha ventet med sin prisvurdering til taksten forelå, ei heller at innklagede skal ha gitt absolutte opplysninger om hvilke konsekvenser det ville få for salgspris å seksjonere. Innklagede har fastholdt at det er vanskelig å si noe sikkert.

Det er videre feil at det ble gitt opplysninger om at klager hadde salgsplikt ved bud på prisantydning. Det er imidlertid riktig at innklagede anbefaler kundene å ikke sette prisen lavere enn hva man kan akseptere å selge eiendommen for. Det er heller ikke riktig at det skal ha vært sagt at 1 200 000 kroner nok nærmet seg makspris ved salg. Slike absolutte uttrykksformer benytter innklagede selvsagt aldri.

At kjøperne har sagt at de fikk en gevinst på 100-150 000 kroner per enhet og at de kunne solgt for høyere pris ved påsketider kan selvsagt ikke utelukkes. At naboleiligheten ble lagt ut til 1 250 000 kroner er imidlertid en sterk indikasjon på at de i så fall tok feil.

Når det gjelder minsteprovisjon kan innklagede ha sagt noe om dette, men strøk det umiddelbart da klageren tok det opp og hevdet det ikke var avtalt.

Det kan opplyses at innklagede ikke har påtatt seg oppdrag om seksjonering for kjøperne på noe tidspunkt. Innklagede kan heller ikke huske at kjøperne fremstilte seg som familier eller gitt andre opplysninger som tyder på at de burde ha seksjonert. Anførselen om at innklagede skal ha forhandlet med kjøperne om seksjoneringsoppdrag er galt. Innklagede har imidlertid oppfylt sin veiledningsplikt overfor kjøperne ved å gi de opplysninger om mulighetene, og at han eventuelt kan ta på seg slike oppdrag.Avtaler eller løfter om dette er ikke inngått.

Når det gjelder innsyn i saksdokumentene har klageren når som helst hatt anledning til å gjennomgå dokumentene ved henvendelse til innklagede. Denne retten er aldri benyttet.

Når det gjelder manglende kunnskaper om eierseksjonsjuss kan innklagede vanskelig se hva som er det kritikkverdige.

Når det gjelder de uriktige telefon og faksnumrene er dette numre som er helt ukjente for innklagede.

For øvrig er det er rekke andre uriktigheter og unøyaktigheter i klagen som innklagede ikke finner grunn til å gå nærmere inn på.

Hovedspørsmålet om forsvarlig vurdering av markedsverdien bekreftes av salget av naboleiligheten. Også taksten og den oppnådde salgssum bekrefter dette. At klageren i ettertid ikke finner seg fornøyd med prisen kan vanskelig medføre noe ansvar for innklagede.

Klageren selv hadde også ved oppdragets begynnelse en forventning om

1 200 000 kroner.

Innklagede stiller spørsmål om saken i det hele tatt er egnet til behandling i Nemnda all den tid de to beskrivelser som gis av virkeligheten ligger meget langt fra hverandre. Innklagede vil likevel at Nemnda realitetsbehandler klagen da beskyldningene som fremsettes er så grove og vanskelig kan bli stående uprøvd.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede hevder tre utskrifter fra salg i fjellandsbyen har vært en del av grunnlaget for prisantydningen. Etter salget opplyste innklagede om at han ikke hadde hatt noe å sammenligne med. Det er derfor usant når han hevder disse har vært med i innklagedes prisantydning. Uansett er ikke leilighetene det er sammenlignet med relevante fordi klagers salg gjaldt to enkeltleiligheter på 45kvm og ikke en 90kvm leilighet.

Naboleiligheten til klageren er også solgt, for 1250000 kroner. Dette er ikke noe bevis for innklagedes standpunkt. Dessverre ser det bare ut til å være et annet eksempel på en megler som er mer opptatt av provisjon med minimalt arbeid, enn kundens interesser. Selger av denne leiligheten kjøpte i 2001 for 900000 kroner, og megler ved dette salget risikerer krav tilsvarende klagerens.

Klageren viser til an artikkel i aftenposten som viser at leiligheter i leilighetsbygg, slik som klagerens, i snitt er dyrere enn frittliggende leiligheter. Ut i fra dette burde verdien av klagerens leiligheter være høyere enn enkelt/dobbelthytter.

Angående tidspunktet for innklagedes takstkunnskap har klager vedlagt utskrift fra klagerens internettprogram som viser at takstmannen sendte taksten til innklagede 1.juni 05. Utkast til salgsoppgave ble oversendt klager 8.juni 05. Innklagede hadde uansett taksten før prisvurderingen ble sendt klager, dette fremgår av utskrifter. Dette har ikke noen som helst forsvarlighet.

Angående salgsplikt opprettholdes anførselen i klagen. Det samme gjelder minsteprovisjon, seksjoneringsoppdrag og budprosess.

Angående gale telefonnumre og faksnumre vises det til innklagedes faksside, med de nevnte ubrukbare numre.

Hadde klageren på forhånd visst at megleren som ble brukt ikke hadde meglet i fjellandsbyen tidligere ville han ikke ha gitt innklagede oppdraget. På spørsmål angående dette ble svaret fordekt ved at det ble vist til at innklagede hadde solgt hytter i landsbyen, men ikke sagt noe om at den aktuelle megler ikke hadde solgt noe der.

Innklagede hevder klager ikke har benyttet seg av retten til dokumentinnsyn. Det blir misvisende. Klageren har bedt om kopi av saksmappe i faks. Innklagede sendte da brev med kopi, men ikke av skjøte. Dette har de inntil nå rettsstridig holdt tilbake.

Klageren oppfatter tilsvaret slik at klager skal ha uttrykt en prisforventing på

1200 00 kroner fra starten. Deter feil. Derimot er det riktig at klageren ved villedning fra innklagede da salg skjedde trodde dette var høyeste pris i markedet. Aksept skjedde kl. 14.30. Når klageren unnlot å vurdere budet frem til budfrist kl 16.00 var det nettopp på grunn av ovennevnte villedning.

Det var mange interesserte, og uansett ville det vært betydelig større interesse om leilighetene var blitt budt ut enkeltvis til et prisnivå som passer mange.

Klageren mener erstatningsgrunnlaget og omfanget er godt dokumentert og at saken er egnet for Nemnda. Det ville også vært uventet om en så alvorlig sak ikke skulle finne sin behandling i Nemnda.

Etter klagerens oppfatning er sakens kjerne at innklagede fikk oppdraget ved løgn om markedskunnskap.

Til hovedpåstanden om 700000 kroner føyes til at kravet gjelder med tillegg av morarente fra 24/6 2005 til betaling skjer.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder at saken reiser en rekke problemstillinger som ikke egner seg for behandling i Nemnda, men vil ha en avklaring av sakens hovedspørsmål.

Innklagede presiserer at de er sikre på å ha gått gjennom de tre salgene i fjellandsbyen før de foretok prisvurdering.

Innklagede presiserer at de ikke ga sin prisvurdering for første gang i salgsoppgaven. Den ble gitt i slutten av mai i samråd med klageren, slik rutinen er. Det kan derfor ikke utledes at innklagede hadde taksten i hende før han foretok sin prisvurdering.

Innklagede legger frem sammenlignbar leilighet hvor m2-prisen er ca. 1400000 kroner regnet om til riktig areal. Prisen stemmer godt overens med den innklagede gav.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav om erstatning for påstått tap ved salg av hytteeiendom. Klageren hevder at han har fått feil og dårlig informasjon om markedet fra innklagede.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har begått noen feil i denne saken. Priser som skal være oppnådd i nabolaget for andre leiligheter, gir ikke holdepunkter for å fastslå at innklagede har gjort en dårlig jobb. Selgeren har selv ansvaret for å godta pristilbud.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 28. mars 2006