Saksframstilling

Klager kjøpte leilighet med innklagede som megler. Klager hevet kjøpet med den begrunnelse at leiligheten ikke hadde utsikt til parken, noe klager mener salgsoppgaven kan gi inntrykk av.

Saken mot selger har gått for tingretten, hvor selger fikk medhold. Klager ønsker nå å ta saken mot megler inn for Reklamasjonsnemnda.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagen gjelder innklagedes feilinformasjon gjennom bildematerialet i salgsoppgaven. Feilen er et villedende fotografi, som viser utsikt til parken som ikke er til stede, samt feil opplysning per telefon, når klager ba om bekreftelse på at bildet var korrekt utsikt fra leilighetens balkong.

Utsikten til parken var av avgjørende innvirkning på budene som ble avgitt fra klagerens foreldre. På et bilde vises utsikt over parken. Klager var usikker på om dette var korrekt, og kontaktet innklagede per telefon, som sa at leiligheten hadde utsikt over parken.

Klager la inn bud før visning, uten å besiktige leiligheten. Budet ble akseptert samme dag. Kontrakt ble undertegnet 7 dager senere og klager fikk ikke besiktiget leiligheten før etter undertegnelse av avtalen, da innklagede opplyste at den var bebodd, slik at dette måtte avtales på kontraktsmøtet. 10 dager etter kontraktsmøtet ble de ukorrekte opplysningene oppdaget og avtalen hevet. Klager bor fire timers reise unna leiligheten, og datteren som bor i byen hvor leiligheten ble kjøpt, var ikke tilgjengelig. Det var derfor ikke mulig å besiktige eiendommen.

Selger besluttet et dekningssalg, og ble ansvarlig for et tap på 85000 kroner fra salget, pluss 31000 kroner i meglerhonorar fra det første salget og 31000 kroner i honorar for det andre salget.

Klager mener innklagede er ansvarlig for den feilaktige opplysningen i salgsoppgaven, samt gjentatte feilinformasjoner per telefon. Når byder gav uttrykk for tvil om riktigheten av utsikten er det i beste fall grovt uaktsomt å gi uriktige opplysninger over telefon om dette.

Budrunden ble holdt i strid med etiske regler for meglere, om at det ikke bør holdes budrunder før eiendommen er fremvist for budgiverne. Hvis dette gjøres, bør innklagede i så fall forsikre seg om at alle opplysninger er helt korrekte. Før budgivningen tok til, opplyste megler at dersom selger fikk et akseptabelt bud samme dag, ville det ikke bli holdt visning som annonsert. Innklagede meddelte under budrunden at det var flere budgivere som bød over telefon.

Klager gjør prinsipalt gjeldende at innklagede skal holdes økonomisk ansvarlig for det tap klager kan bli påført, dersom kravet som er rettet mot klager, fører frem i domstolene. Subsidiært bør megler pålegges å utføre dekningssalget uten å belaste klager med ny godtgjørelse for dette. Indirekte blir klager derved belastet for godtgjørelsen for dette oppdraget.

Etter at første klagebrev er skrevet er det falt dom i tingretten. Selv om dommen går i motpartens favør, har dommeren i bevisvurderingen (på side 7) uttalt grunn at markedsføringen og annonseringen fra meglerforetaket kan være egnet til å misforstå hvilken utsikt leiligheten hadde.

Innklagede uttalte seg annerledes i retten, enn det han uttalte til klagerne i telefonen for budgivningen. Det var ikke overraskende, idet han ellers ville pådratt seg ansvar for det oppståtte forhold. Det kan imidlertid ikke ses bort fra at innklagede har gitt gale opplysninger, uten at dette har vært i hensikt å forlede kjøper.

Det er direkte usant at megler advarte mot å legge inn bud før besiktigelse. Innklagede uttalte at det ikke var noen risiko forbundet med slikt bud i dette salget.

Innklagede anfører:

Klager ønsker ikke å anke dommen fra tingretten.Innklagede finner dette særdeles betenkelig, når de er så sikre på at dommen på flere punkter inneholder feil og uriktigheter.

Retten har kommentert at bildebruken kan være egnet til å misforstå hvilken utsikt leiligheten hadde. Men salgsoppgaven viser også bilder fra bakgården, noe som uansett må få klager til å stille spørsmål ved utsikten. Bildet over parken er kun ett av mange bilder og er kun ment som illustrasjon på området. Bildet er ikke fremhevet og kommer som et av de siste bildene i salgsoppgaven. Videre er det verken i salgsoppgaven eller taksten fremhevet at det er utsikt. Hadde det vært tilfellet, ville dette selvfølgelig vært fremhevet særskilt.

Det er vanlig å bruke tilleggsbilder fra nærliggende områder og bygninger. Det er etter innklagedes skjønn ikke i strid med god meglerskikk.

Partene er svært uenige i hva som er sagt, og det kan ikke dokumenteres.

Klagerens ytterligere anførsler:

Tingretten la vekt på at klager burde tatt forbehold om utsikten. Innklagede oppfordret ikke til noe slikt forbehold, tross klagers gjentatte henvendelser om dette.

Svært høye saksomkostninger er grunnen til at saken ikke blir tatt videre i rettsapparatet.

Innklagede anfører at bildet ikke er fremhevet i salgsoppgaven. Bildet er i hvert fall ikke tonet ned. Det er heller ikke gitt noen forklaring på at bildet er tatt fra taket, hvor det for øvrig ikke er noen takterrasse.

Bildet er heller ikke noe vanlig «strøksbilde» av parken. Koblingen er egnet til å forlede publikum, noe klager da også ble. Klager var overbevist om at det ble budt på en leilighet med utsikt som vist i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav om at klageren skal ha erstatning som følge av misvisende billedbruk i salgsoppgave, samt påstått feil opplysninger om utsikt i en telefonsamtale mellom klageren og innklagede. Klageren mener å ha blitt villedet av et bilde i salgsoppgaven og trodd at de bød på en leilighet med utsikt til parken.

Reklamasjonsnemnda behandler krav mot eiendomsmeglere. At det foreligger en dom i en sak som gjelder forholdet mellom selger og kjøper etter avhendingsloven, avskjærer ikke Reklamasjonsnemnda fra å behandle krav mot eiendomsmegleren etter eiendomsmeglingsloven.

Reklamasjonsnemnda bygger sine avgjørelser på den skriftlige dokumentasjonen som er fremlagt i den enkelte sak. Når det gjelder partenes påstander om hva som er sagt i telefonsamtalen, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens fremstilling større vekt enn den andres.

Salgsoppgaven er fremlagt for Reklamasjonsnemnda. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning fremgår bildet av utsikten mot parken i salgsoppgaven som villedende markedsføring, og dermed i strid med god meglerskikk. Når en eiendomsmegler bruker illustrasjonsfotoer i salgsoppgaver, må det tydelig fremgå at det dreier seg om et illustrasjonsfoto som ikke har noe å gjøre med eiendommen.

Reklamasjonsnemnda har vurdert om kjøperens forhold tilsier at innklagede likevel ikke kan holdes ansvarlig for det tap som er en følge av eiendomsmeglerens forsømmelse. På bakgrunn av at kjøperens villfarelse er frembrakt av innklagede, finner Reklamasjonsnemnda at kjøperens forhold ikke bør føre til redusert erstatning.

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å angi kjøperens nøyaktige krav på erstatning fra innklagede. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det ikke uten videre legges til grunn at redusert salgspris samt omkostninger ved resalget tilsvarer tapet som er en adekvat følge av innklagedes erstatningsbetingende forhold. Klagerens tap må derimot være lik differansen mellom markedspris med og uten den forespeilede utsikt. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, kanikke klageren kreve dekket omkostningene ved resalget da han ikke var berettiget til å heve, jf. X tingretts dom av 24.2.2006. Klagerens krav om dekning av omkostningene ved salget til klageren kan ikke under noen omstendighet føre frem.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis medhold.

Oslo, den 13. juni 2006