Klage nr 2015155

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. april 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Proa Eiendomsmegling Lillestrøm

Aure & Valskaar AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eierleilighet via innklagede i mai 2011 for kr 1 150 000, med tillegg av omkostninger på kr 32 531. Leiligheten ble solgt som eierleilighet i en seksjonert enebolig med totalt tre eierseksjoner. Klageren anfører at informasjon om det forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ikke ble fremskaffet fra kommunen. I ettertid har det vist seg at boligen ikke er godkjent som boenhet. Det er usikkert om det er mulig å få seksjonen godkjent som en selvstendig boenhet. Kostnadene til utbedring overstiger boligens verdi. Klageren hevder innklagede har brutt sin opplysningsplikt og krever erstatning.

 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Innklagede har rettidig varslet om at de ikke vil etterkomme Reklamasjonsnemndas avgjørelse.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren inngikk den 19. mai 2011 avtale om kjøp av en eierleilighet i en seksjonert enebolig med totalt tre eierseksjoner. Avtalt kjøpesum var kr 1 150 000 med tillegg av kr 32 531 i

 

 

omkostninger. Klageren overtok leiligheten den 6. juni 2011.

 

Salgsoppgaven ble laget den 13. april 2011. Verdi – og lånetaksten som var vedlagt salgsoppgaven var fra 10. mars 2011. Plantegning og egenerklæringsskjema fra selgeren var også vedlagt salgsoppgaven. Prisantydning og verdivurderingen var begge satt til

kr 1 150 000.

 

Leiligheten ble markedsført på www.finn.no. Leiligheten ble omtalt som:

[…] Pen leilighet i barnevennlig område! Nyere kjøkken og bad fra 2009!

Innhold: Entre/Gang, stue, 2 disponible rom som i dag benyttes som soverom, kjøkken, bad og garderobe.

Standard:

Pen leilighet beliggende i attraktivt og barnevennlig område i […]. Leiligheten er oppgradert og modernisert i senere tid. Boligen inneholder bl.a.: koselig stue, 2 disponible rom som i dag benyttes til soverom, nytt bad og kjøkken fra 2009.

I billedteksten ble de to disponible rom omtalt som «Soverom».

I salgsoppgavens «Nøkkelinformasjon» ble boligen omtalt som en «selveierleilighet». Under punktet «Standard» sto det følgende:

Pen leilighet beliggende i attraktivt og barnevennlig område i […]. Leiligheten er oppgradert og modernisert i senere tid. Boligen inneholder bl.a.: koselig stue, 2 disponible rom som i dag benyttes til soverom. Rommene er ikke godkjent som soverom. Se vedlagte takst for mer info. Nytt bad og kjøkken fra 2009.

Under punktet «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» sto det følgende:

Skriftlig henvendelse er sendt kommunen, men tilbakemelding er ikke mottatt. Selger og oppdragsansvarlig har heller ikke kjennskap til hvorvidt dette foreligger.

Dette er uriktige opplysninger. I opplysningene som megleren innhentet fra kommunen av

5. april 2011, var det opplyst at «Byggearbeider er ikke ferdigmeldt». Denne opplysningen fra kommunen ble ikke videreformidlet i salgsoppgaven. Innklagede hadde en særlig oppfordring til å undersøke dette forholdet nærmere.

 

Det fremkommer i opplysningen fra kommunen at den aktuelle leiligheten, seksjon nr 3, tidligere hadde vært en garasje. Det ble ikke opplyst om dette i salgsoppgaven. En slik endring i bruken er søknadspliktig etter plan – og bygningsloven. Megleren har vært uaktsom ved at det ikke ble foretatt nærmere undersøkelser hos kommunen. Hvis megleren hadde undersøkt dokumentene hos kommunen, hadde han fått opplysning om at seksjonen ikke var godkjent.

 

Den 22. mai 2013 innhentet klageren en meglervurdering av eierseksjonen. Han benyttet et annet eiendomsmeglerforetak enn innklagede. Eiendomsmegleren skrev at boligen ikke var mulig å omsette slik den fremsto på det tidspunktet, på grunn av mangler ved lysforhold, utsyn, alle nødvendige romfunksjoner (soverom) etc.

 

Seksjonseierne engasjerte advokatfirmaet som bistår klageren. I brev av 26. juni 2013 ble det fremmet reklamasjon til eierskifteforsikringen for manglende godkjenning av seksjonen. Brevet ble sendt med kopi til Finansklagenemnda.

 

En byggkonsulent var på befaring på eiendommen den 17. oktober 2013 i forbindelse med reklamasjonssaken. Han utarbeidet en rapport som ble avgitt den 11. november 2013. I rapporten fremkommer det at klagerens boenhet ikke er godkjent av kommunen, og at leiligheten ikke vil bli godkjent uten en kostnadskrevende ombygging.

 

Den 22. mai 2014 ble innklagede varslet om ansvar. På grunn av at saken var under behandling hos Finansklagenemnda fikk innklagede tilbud om å undertegne erklæring om utsatt foreldelsesfrist. Megleren ble også bedt om å gi tilbakemelding om de påtok seg ansvar for de mangelfulle opplysningene om eiendommens manglende godkjenning.

 

Sameiet kontaktet kommunen for å få avklart kravene som måtte være oppfylt for å få seksjonen godkjent til varig opphold. Saksbehandleren hos kommunen svarte i en e-post av 26. mai 2014 blant annet at kommunen kun kan bidra med opplysninger om hvilke krav som gjelder, og at søknad om bruksendring i denne forbindelse innebærer at et ansvarlig foretak med kompetanse innen faget blir involvert.

 

Megleren har ikke besvart spørsmål om ansvar, men aksepterte å undertegne erklæringen om utsatt foreldelsesfrist. Innklagede har avgitt til sammen tre likelydende erklæringer om utsatt foreldelse. Saken hadde utsatt foreldelse til 22. november 2015.

 

Takstøkonom ble engasjert av sameiet. I forbindelse med arbeidet mottok han den

24. november 2014 følgende e-post fra avdelingsingeniøren i kommunen:

Tror jeg har fått med all relevant dokumentasjon. Det er som nevnt på telefon usikkert når boenheten i underetasjen har oppstått. Bygningen har trolig vært registrert med 3 boenheter i matrikkelen i mer enn 10 år. Hvis det fortsatt skal være selvstendig boenhet i underetasjen må det sendes inn søknad til kommunen om godkjenning i ettertid. Det er trolig det som er forsøkt i 2004, men søknaden har ikke blitt behandlet ettersom den ikke var komplett (bl.a. manglende ansvarsretter og nabovarling).

Den 28. november 2014 avga takstøkonomen en besiktelsesrapport til sameiet. Fra rapportens konklusjon på side 14 siteres følgende:

 

Kjelleren har vært prøvd godkjent i 2004, ifølge kommunen. Kommunen opplyser at det manglet dokumentasjon for å gi godkjenning og at kravene for å kunne gjøre dette måtte innfris. Leiligheten i kjelleren er opplyst å ha vært en garasje opprinnelig. For å tilfredsstille kravene, slik at godkjenning og seksjonering skal kunne gjennomføres, er det en rekke bygningstekniske tiltak som må utføres. Slik kjellerleiligheten fremstår i dag, kan den etter min

mening, ikke lovlig benyttes til varig opphold. Dersom man skulle sette i gang tiltak for å få kjellerleiligheten godkjent, så ville et slikt prosjekt mest sannsynlig overstige verdien av kjellerleiligheten.

 

Finansklagenemnda Eierskifte avviste den 12. januar 2015 realitetsbehandling av klagen.

Saksbehandleren i kommunen var på befaring på eiendommen den 9. mars 2015. Den

19. mars 2015 sendte han en e-post med sine konklusjoner etter befaringen:

 

Leiligheten tilfredstiller ikke kravene til en selvstendig boenhet.

• Lysåpningen på vinduer i stue og kjøkken er under kravet.

• Krav til godkjenning rømningsvei er dermed ikke oppfylt.

• Krav til utsyn er ikke oppfylt.

• Krav til brann og lyd er ikke oppfylt. Kommunen kan ikke tillate at leiligheten benyttes som selvstendig boenhet før nødvendige tiltak er utbedret.

 

•  

 

Nærmere om eiendommen

Eiendommen er opprinnelig en enebolig fra 1900. I 1954 ble det søkt om ombygging av boligen i henhold til innsendte tegninger. Søknaden ble godkjent den 8. mai 1954. Det fremgår av tegningene at dagens seksjon 3 tidligere har vært matkjeller, vaskerom, vedrom, bod og garasje.

 

Eiendommen ble i 2003 solgt som enebolig med en egen utleieenhet. I salgsoppgaven var det opplyst at «separat leilighet er foreløpig ikke godkjent». Salget ble tinglyst i desember 2005.

 

I mars 2004 ble det sendt inn søknad til kommunen om godkjennelse av underetasjen som egen boenhet etter reglene i plan – og bygningsloven. Søknaden ble ikke behandlet av kommunen fordi den manglet ansvarsrett og nabovarsel.

 

I 2005 ble eiendommen seksjonert til tre seksjoner etter reglene i eierseksjonsloven. Seksjoneringen ble tinglyst den 11. oktober 2005.

 

Forholdet mellom eierseksjonsloven og plan – og bygningsloven

Kravene til eierseksjoner fremgår av eierseksjonsloven. At en bruksenhet er seksjonert innebærer ikke dermed at den er godkjent for beboelse. For at en bruksenhet skal være godkjent for beboelse må kommunen treffe vedtak etter plan – og bygningsloven. Utstedelse av ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er dokumentasjonen på at kommunen har godkjent bruken av enheten.

 

Plan- og bygningsloven er ikke harmonisert med eierseksjonsloven. Dette innebærer at en søknad om seksjonering etter eierseksjonsloven ikke kan avslås under henvising til at den aktuelle boenheten ikke oppfyller krav etter plan – og bygningsloven. For at kommunen skal avslå en søknad om seksjonering må det gjøres med hjemmel i eierseksjonsloven.

 

Denne problematikken burde vært kjent for innklagede. Det avgjørende er ikke om boenheten er seksjonert eller ikke, men om boenheten er godkjent hos kommunen som egen boenhet.

 

Sakens rettslige side

Innklagede har handlet i strid med sin plikt til å formidle slik informasjon som kjøperen kan regne med å få før avtaleinngåelsen, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har en plikt etter denne bestemmelsen å gi skriftlig informasjon om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Dersom klageren hadde fått opplysninger om at boenheten ikke tilfredsstilte kravene til varig opphold, ville han ikke ha kjøpt leiligheten. Han ønsket å kjøpe et sted å bo, ikke en seksjon som må bygges om for betydelige summer, for å bli godkjent. En ombygging vil heller ikke gi noe merverdi i forhold til kjøpesummen. Det følger av meglervurderingen at markedsprisen for boligen i 2013 uten mangler, er lik kjøpesummen klageren betalte i 2011.

 

Den forsømte opplysningsplikten er erstatningsbetingende uaktsom. Megleren var kjent med at boligens disponible rom ikke tilfredsstilte kravene til soverom, men omtalte dem tidvis som «soverom» eller at de fungerte som soverom. Megleren valgte likevel å gjennomføre en handel uten å ha fått tilbakemelding fra kommunen om det forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Når en bolig er nylig seksjonert uten å ha lovlige soverom burde megleren ha avventet tilbakemelding fra kommunen. Det var ikke tilstrekkelig å opplyse om at de avventer informasjon fra kommunen. En opplysning om at de avventet informasjon ga klageren en forståelse av at dette ble håndtert av megleren.

 

Klageren viser til lovens forarbeider NOU 2006:1 side 122, og Gulating lagmannsretts dom LG-1999-2233. Videre viser klageren til lagmannsrettens uttalelse i LG-2011-48963:

Megler opplyste at det rutinemessig hadde blitt rettet forespørsel til kommunen etter byggesaksdokumenter for eiendommen, men at det eneste som hadde kommet i retur derfra var de opprinnelige tegningene fra 1916. Det er ikke opplyst at megler gjorde ytterliggere forsøk på å undersøke om det kunne finnes andre relevante opplysninger om leiligheten. Etter lagmannsrettens oppfatning var dette etter omstendighetene ikke godt nok. Megler må ha forstått at det på ett eller annet tidspunkt, i ikke altfor fjern fortid, hadde vært utført søknadspliktig tiltak i leiligheten, jf at leiligheten var delt fra huset for øvrig. Når megler ikke mottok dokumentasjon for dette, måtte det være nærliggende å slutte at arbeidet enten ikke var omsøkt, hvilket i så fall selvsagt måtte opplyses om, eller at det forelå nyere byggesaksdokumenter ett eller annet sted. Det følger av eiendomsmeglerloven § 6-7 annet ledd nr. 8, at megler har plikt til å fremskaffe ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Slik lagmannsretten ser det burde megler i det minste ha konfrontert selger nærmere om dette, og etter omstendighetene gjort ytterliggere anstrengelser for å bringe klarhet i forholdene hos kommunen.

 

Erstatningsutmåling

Seksjonen er i dag ikke salgbar. Det er beregnet at kostnadene til utbedring overstiger boligens markedsverdi. Verdi som lagerlokale antas å være begrenset. Klageren har tapt kjøpesummen og verdistigning i eierperioden. I tillegg har han hatt kostnader til sakkyndig vurdering og juridisk bistand.

 

Klageren anfører at innklagede betaler klageren et beløp etter nemndas skjønn, med tillegg av saksomkostninger og renter.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Det ble innhentet takst datert 10. mars 2011. Det fremkommer her på side 3 at

Arealene er angitt etter målereglene i NS3940:2007, med endringer etter retningslinjene til NTF. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940.

På side 4 i taksten står det at:

Ombygd: Ombygd i 1950 iflg. tidligere takst.

Megleren tilskrev kommunen. I svaret fra kommunen, datert 5. april 2011, heter det at:

Bygningstype; Horisontal delt bolig med 3-boenheter. Bygge år ca 1900. Tilbygg og påbygg 1954. Det er uklart når garasje i underetasje ble ominnredet og bruksendret til bolig (seksjon 3). Div vedlikehold og fasadeendring 1997. Melding om tilbygg til bolig og oppføring av garasje 2006, tilhører seksjon 2. Midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på bolig: Byggearbeid er ikke ferdigmeldt. Garasje/uthus: Garasje bygge år 2006, tilhører seksjon 2. Midlertidig brukstillatelse/ferdigattest garasje/uthus: Ikke ferdigmeldt».

Kommunen opplyste om enkelte byggearbeider som var igangsatt, og som vedrørte seksjon 2. Opplysninger om slike igangsatte og ferdigstilte, men ikke ferdigmeldte arbeider, berører ikke klageren, og megleren har ikke opplysningsplikt om disse ved salget av seksjon 3. Megleren må videre kunne legge til grunn opplysningene fra kommunen om at det var uklart når garasjen i underetasjen ble ominnredet og bruksendring til bolig. Dette slik at det ikke var uklart at det var en bruksendring, men ukjent når dette skjedde. Kommunen fastslo videre at det var sendt inn melding om tilbygg og garasje til seksjon 2, og at disse ikke ferdigmeldt.

Innklagede må videre kunne legge til grunn at kommunen i svarbrevet ga all informasjon den hadde vedrørende ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. Megleren opplyste i salgsoppgaven at eiendommen var oppført i 1900. Dersom megleren hadde tatt inn teksten fra kommunen i sin helhet i salgsoppgaven, ville dette ikke ha bidratt til å gi klageren noen advarsler om ulovligheter. Megleren opplyste om at det var ukjent for selgeren og megleren, om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse forelå. Klageren kunne således ikke ha en berettiget forventning om at dette skulle foreligge.

 

Megleren hadde, ut fra de opplysningene han hadde mottatt, ingen grunn til å mistenke en ulovlig bruksendring, ulovlig ombygging e.l. Kommunens opplysninger bekreftet at underetasjen var bruksendret til bolig, og ga ikke megleren noen grunn til å undersøke dette nærmere. Dette spesielt ettersom ombyggingen åpenbart skjedde for mange år siden, og kommunen opplyste om at de ikke hadde ytterliggere opplysninger om tidspunktet for dette.

 

Megleren stolte på opplysningene som kommunen og selgeren ga. Opplysningene var ikke motstridende, og det var ikke grunnlag for at megleren skulle tvile på riktigheten av disse. Det minnes om at det i sammenheng med salget ble innhentet en verdi -/lånetakst på seksjonen utført av en tømrermester/takstmann. Den bygningskyndige takstmann stilte heller ingen spørsmål til lovligheten av seksjonen.

 

Megleren opplyste korrekt i salgsoppgaven om to rom som «disponible rom». I annonsen på www.finn.no – under bildeteksten – står det «soverom», mens det i teksten står «disponible rom». Denne unøyaktigheten innebærer ikke at megleren opptrådte på en slik måte at innklagede kan bli erstatningsansvarlig overfor klageren.

 

Megleren ga opplysninger basert å selgerens opplysninger, innhentet takst, og opplysninger fra kommunen. Det avvises at det er grunnlag for å klandre megleren for ikke å ha foretatt ytterliggere undersøkelser vedrørende lovligheten av seksjon 3. Meglerens undersøkelses – og opplysningsplikt ble ivaretatt ved oppdraget.

 

Meglerens håndtering av salgsoppdraget er ikke i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 eller § 6-7.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikt om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 8 at eiendomsmegleren skal gi kjøperen en skriftlig oppgave som inneholder opplysning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det fremgår av eiendomsmeglerlovens forarbeider NOU 2006: 1 s. 122 at megleren:

bør bringe på det rene hvorvidt det foreligger ferdigattest.

Det følger videre av forarbeidene at en slik opplysning bør foreligge før handel sluttes, og at megler relativt enkelt kan henvende seg til kommunen med forespørsel om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

 

Megler innhentet opplysninger fra kommunen. Kommunen opplyste i skriv av 5. april 2011 under punktet «Bygg» blant annet følgende:

 

Bygningstype:

Horisontal delt bolig med 3-boenheter. Bygge pr ca 1900. Tilbygg og påbygg 1954. Det er uklart når garasje i underetasje ble ominnredet og bruksendret til bolig (seksjon 3). Div vedlikehold og fasadeendring 1997. Melding om tilbygg til bolig og oppføring av garasje 2006, tilhører seksjon 2.

 

Midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på bolig:

Byggearbeid er ikke ferdigmeldt.

Garasje/uthus:

Garasje bygge år 2006, tilhører seksjon 2.

 

Midlertidig brukstillatelse/ferdigattest garasje/uthus:

Ikke ferdigmeldt.

 

Det er klart at en eiendomsmegler har plikt til å gi opplysning om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. I salgsoppgaven står det under punktet «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» at:

Skriftlig henvendelse er sendt kommunen, men tilbakemelding er ikke mottatt. Selger og oppdragsansvarlig har heller ikke kjennskap til om det foreligger.

 

Disse opplysningene står klart i motstrid til de ovenfor siterte opplysningene megler fikk fra kommunen. Eiendomsmegleren har etter dette brutt sin opplysningsplikt og handlet i strid med god meglerskikk.

 

FINN-annonse/salgsoppgaven

Ved markedsføringen av boligen på www.finn.no skrev megleren at de disponible rommene ble benyttet til soverom. Det er imidlertid ikke i annonsen – i motsetning til i salgsoppgaven – opplyst at soverommene ikke er godkjent som soverom. I taksten har takstmannen kun beskrevet disse rommene som to disponible rom, men ikke angitt bruken. Samlet sett mener nemnda at meglerens villedende opplysning om soverom er i strid med god meglerskikk. Når takstmannen ikke har beskrevet de aktuelle rommene som soverom, bør i hvert fall en megler ikke gjøre det. Det bør også ved slike viktige opplysninger være samsvar mellom det som står i salgsoppgaven og FINN-annonsen.

 

Erstatning

På grunnlag av de to forhold som er nevnt ovenfor, mener nemnda et megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig. Slik saken er opplyst for nemnda, har nemnda ikke noe grunnlag for å ta standpunkt til erstatningsutmålingen.

 

 

Konklusjon:

 

Proa Eiendomsmegling Lillestrøm, Aure & Valskaar AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og er erstatningsansvarlig. For øvrig fører klagen ikke frem.