Klage nr 2015165

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. april 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Privatmegleren Park

Parkveien Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet via innklagede. Hun hevder innklagede har gitt uriktige opplysninger om blant annet materialet på benkeplate, induksjonstopp på komfyr og om kjøleskapet fulgte med. Klageren hevder også at innklagede ikke har opplyst om en lekkasje som må utbedres i bygården. Det gjøres gjeldende at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.

 

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

 

Klageren har i hovedsak anført:

Visning og kjøp

Klageren var i juli 2014 på privat visning av den aktuelle leiligheten. Det var kun to andre potensielle kjøpere til stede. Megleren hadde god tid til å beskrive leiligheten og gi korrekte opplysninger. Leiligheten ble vist frem, og detaljer som bad og kjøkken ble fremhevet som eksklusive i samsvar med salgsoppgaven. Basert på visningen og opplysningene gitt i salgsoppgaven innga klageren bud stort kr 6 400 000, som ble akseptert samme dag.

 

Kontraktsmøtet ble gjennomført den 20. august 2014. Klageren ble da gjort oppmerksom på at kjøleskapet etter selgerens oppfatning ikke var inkludert som tilbehør, samt at dette heller ikke var koblet til vann. Kjøleskapet hadde vann/isbit funksjon som forutsatte vanntilførsel. Klageren protesterte på dette, og ble da skjelt ut av megleren. Klageren uttrykte at meglerens opptreden var klanderverdig. Uenigheten i møtet kunne ikke løses, og klageren ble skremt av meglerens utagerende raserianfall. Kontrakten ble derfor signert under muntlig protest. Klageren overtok leiligheten den 6. desember 2014.

 

Mangler

Etter overtakelsen ble klageren oppmerksom på en rekke andre feil i forhold til de opplysningene som megleren hadde presentert, og som fremgikk av salgsoppgaven.

 

Benkeplaten på badet er ikke i materialet Corian. Dette var beskrevet i prospektet på side 2. Dette er en sentral mangel, ikke bare fordi det rent faktisk er et annet og billigere produkt enn hva som var skriftlig oppgitt og fremhevet, men at Corian har ti års garanti. Det østeuropeiske kopiproduktet har ikke slik garanti. Badet er syv år gammelt. Vasken har sprekkdannelser rundt sluk, noe som gjør at opplysningen om at det var Corian, medfører at klageren selv må bekoste utskiftning av vasken, og trolig benkeplaten den er sveiset fast i.

 

Kjøleskapet fulgte ikke med leiligheten, på tross av at det i salgsoppgaven på side 4 står at:

Videre har kjøkkenet kombinert kjøl&/frys med vanndispenser og isbitfunksjon, stekeovn, induksjonstopp, integrert gasskomfyr med to bluss og fritthengende ventilator.

I «Akseptbrevet» fremgår det at

Listen over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen ved salg når annet ikke fremgår av markedsføring eller er avtalt: 1. HVITEVARER som er i kjøkken medfølger. Løse småapparater medfølger likevel ikke.

Dette, sammenholdt med markedsføringen, er nok til å skape en beskyttelsesverdig forventning.

 

Det er heller ikke vanntilførsel til kjøleskapet, selv om det fremgikk av salgsoppgaven at det skulle ha det. Salgsoppgaven var derfor villedende. Det er ikke vanntilførsel til der hvor kjøleskapet står, og vannet må derfor legges opp fra den andre siden av rommet.

 

Platetoppen på kjøkkenet er en gammeldags konveksjonstopp (med keramisk topp). I salgsoppgaven fremgikk det at det var en induksjonstopp.

 

Det er en lekkasje som må utbedres i bygården. Styret fikk i januar 2014 fullmakt til å innkalle kr 200 000 til å utbedre vannskade i en oppgang. Klageren forutsatte at dette var blitt innhentet og skaden utbedret da klageren overtok i desember 2014. I ettertid viste det seg at utbedringen var utsatt. Megleren opplyste imidlertid ikke om dette.

 

Klageren klaget til innklagede da manglene ble kjent. Dette ble videresendt til innklagedes forsikringsselskap. Den 25. januar 2015 mottok klageren svar fra forsikringsselskapet. De avviste kravene. Klageren etterspurte en kopi av innklagedes vedtatte atferdsregler, etiske retningslinjer, code of conduct eller liknende, for å få innsikt i hvordan foretaket hadde overholdt sin plikt i henhold til eiendomsmeglingsloven og risikostyringsforskriften. Dette ble også avvist av forsikringsselskapet. Klageren har ikke fått noen informasjon fra innklagede vedrørende dette. Klageren har heller ikke fått anledning til å kommunisere direkte med foretaket.

 

Vurdering av god meglerskikk

Megleren har ikke overholdt sin plikt til å ivareta klagerens interesser. Ved å utarbeide en salgsoppgave med direkte feilaktige opplysninger har megleren handlet i strid med god meglerskikk. De nevnte opplysningene er lette for megleren å undersøke. Meglerens manglende undersøkelse utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet.

 

Megleren har forsettlig inntatt feilaktige opplysninger i salgsoppgaven. Ved konfrontasjon om kjøleskapet på kontraktsmøtet henviste megleren til at hvitevarer som ikke var fastmonterte ikke fulgte med. Dette måtte megleren ha vært kjent med da han beskrev kjøleskapet i salgsoppgaven. Det tyder sterkt på at salgsoppgaven ikke er feil grunnet selgerens feilaktige opplysninger, men grunnet meglerens bevisste handling. Den manglende vanntilførselen øker grovheten av denne adferden. Megleren valgte å fremheve at kjøleskapet var et kombinert kjøl/frys med vanndispenser og isbitfunksjon, selv om dette ikke ville følge med.

 

Betydningen av mangler for kjøper

Klageren, som bl.a. er opptatt av matlaging og design, vektla opplysningene fra megleren i budgiveren. Opplysningen om induksjonstopp fra det eksklusive tyske designmerket Gaggenau var imidlertid uriktig, slik som opplysningen om eksklusiv Corian benkeplate med innfelt vask. Opplysningene om kjøleskapet, hadde ingen opplysninger om at funksjoner ikke var brukbare uten nytt vannopplegg.

 

Megleren solgte objektet som en «designerleilighet» med eksklusiv inventar, mens realiteten var at de detaljene megleren fremhevet rett og slett var fiktive. Dersom korrekte opplysninger hadde vært gitt, ville klagerens bud ha vært tilsvarende lavere.

 

Megleren har brutt god meglerskikk og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede må erstatte klagerens tap som følge av mangler etter spesifikasjon, totalt kr 91 550.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Det bestrides at det foreligger grunnlag for erstatning, eller at megleren har brutt god meglerskikk.

 

Selv for det tilfelle at megleren skulle eller kunne ha handlet på en annen måte, er det likevel et slingringsmonn før meglerens handlemåte vil utgjøre erstatningsbetingende uaktsomhet.

 

Kjøleskapet

Hva som medfølger som tilbehør til boligen, her kjøleskap, er dels regulert av loven og dels av den avtalen kjøperen og selgeren inngår. Det bemerkes at det står opplyst i salgsoppgaven at hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, ikke medfølger. Av saken fremkommer det at det ikke er enighet om hva som var avtalt. Dersom dette skal medfølge etter loven, vil selgeren være pliktig til å levere dette. Således kan ikke det foreligge et tap hos kravstiller.

 

Klageren kjøpte kjøleskapet i etterkant for kr 4 000 av selgeren. Vedrørende vanntilførsel har megleren naturlig nok ikke hatt noe grunnlag for å tro at dette ikke var tilstede. Megleren kan ikke klandres for et slikt skjult forhold.

 

 

Benkeplate med vask og induksjonstopp

Når det gjelder uriktig omtale av benkeplate med vask og platetopp, forholdt megleren seg kun til opplysninger selgeren ga gjennom firmaet «boligtekst». Selgeren leverte opplysninger til disse, og på bakgrunn av dette utarbeidet megleren forslag til annonser og prospekt som ble sendt til selgeren for godkjenning.

 

Det var ingen grunn til at megleren kunne eller skulle ha reagert på at materialet til benkeplaten ikke var av Corian, eller at det ikke var induksjonstopp. Verken selgeren, kjøperen eller andre oppdaget hva slags materiale benken og vasken var laget av, heller ikke at det ikke var induksjonstopp på ovnen. Selgeren skal selv ha fått disse opplysningene fra tidligere selger av leiligheten. Materialene er svært like, og det er vanskelig å skille de.

 

Dersom nemnda mot formodning skulle mene at megleren skulle vurdert forholdene annerledes, er feilen uansett av liten karakter, og anses ikke som så graverende at den er erstatningsbetingende uaktsom.

 

Klageren viser til at de er interessert i design. Det fremkommer ikke at megleren eller selgeren ble gjort oppmerksom på at dette hadde stor betydning for klageren. Klageren oppdaget heller ikke selv at benkeplaten eller platetoppen ikke var av de omtalte materialer. Hun undersøkte heller ikke dette.

 

Lekkasje

Vedrørende innhenting av midler i forbindelse med lekkasje, var dette ukjent for megleren. Salgsmaterialet og innhentet informasjon var fra da boligen ble markedsført på høsten 2013. Megleren var ikke kjent med ekstraordinært sameiermøte i 2014.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Kjøleskapet

Det fremgår av salgsoppgaven under «Diverse» på side 8 at:

Hvitevarer, som ikke er integrert i innredning, medfølger ikke handelen.

I salgsoppgaven under punktet «Designkjøkken med ildsted» står det blant annet:

[…] har kjøkkenet kombinert kjøl/frys med vanndispenser og isbitfunksjon

Når kjøleskapet ikke skulle medfølge handelen, finner nemnda det kritikkverdig av megleren å gi slike opplysninger om kjøleskapet, uten samtidig klart å gi opplysning om at dette ikke medfølger. I en slik situasjon er det ikke tilstrekkelig bare på å innta det siterte fra salgsoppgaven under «Diverse».

Uriktige opplysninger

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren

 

skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen.

 

En konsekvens av opplysningsplikten er at beskrivelsen av eiendommen må være i samsvar med realitetene. Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Megleren har likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen. I NOU 1987:14 s. 73 heter det at

 

Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler.

 

Når det gjelder benkeplaten på badet, manglende vanntilførsel til kjøl/fryseskap og opplysningen om at komfyrtoppen var av typen induksjon, stolte megleren på opplysningene fra selgeren. Nemnda kan ikke se at megleren er å bebreide på disse punkter.

Lekkasje

Klageren hevder at sameiet i januar 2014 fikk fullmakt til å innkalle kr 200 000 for utbedring av vannskade i oppgang. Innklagede hevder at megleren ikke visste om at sameiet hadde hatt et ekstraordinært møte i januar 2014 fordi de innhentet opplysninger om leiligheten høsten 2013.

 

Nemnda bemerker at det tok lang fra opplysninger ble innhentet i august/september 2013 til leiligheten ble solgt med budaksept i august 2014. Når salget tar såpass lang tid må megleren fornye salgsoppdraget og oppdatere opplysningene om salgsobjektet. Dette kunne enkelt vært gjort ved blant annet en ny henvendelse til forretningsføreren. Da megleren ikke gjorde dette, er det i strid med god meglerskikk.

 

Erstatning

Klageren skal etter dette ha erstatning for kjøleskapet (kr 4 000) og ekstraordinær innkalling (kr 37 250), til sammen kr 41 250.

 

 

Konklusjon:

 

Privatmegleren Park, Parkveien Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren 41 250 kroner.