Saksframstilling

Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede.

Klageren mener innklagede ikke har satt seg nok inn i setningsskadeproblematikken- og utviklingen for boligen og området og derfor ikke gav tilfredstillende opplysninger til interessenter. Dette skapte igjen usikkerhet hos interessenter.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klager betalte i overkant av 63000 kroner for å få boligen solgt gjennom en profesjonell megler som de forventet ville opptre ansvarlig og tillitsfullt og innfri sine plikter.

1. Innklagede var kjent med gjennom takst, samtaler med klager og kjennskap til området at det er setningsproblematikk i området, deriblant i klagerens rekke. På grunn av dette er det foretatt regelmessige målinger. Setningsnivellementet er offentlige og lett tilgjengelige dokumenter. Tallene viser at setningene er stabile, og dokumentasjonen gir trygghet i forhold til problematikken. Klagerne ønsket, på grunn av mange spørsmål på visningene, at innklagede gjorde det de kunne for å skape trygghet rundt dette, ved å legge frem målinger/rapporter som var gjort. Setningsnivellementet forelå ikke på visning.

2. Tirsdag etter visning kom det inn et bud med forbehold om trygghet i forhold til utviklingen av setningene i grunnen. Dette var i følge kjøper et resultat av at det ikke forelå rapport/målinger som kunne trygge ham i kjøpssituasjonen. Ved forespørsel fra budgiver tok det 6 dager forinnklagede å fremskaffe opplysningene.

3. Innklagede hadde akkurat solgt et annet rekkehus i samme område til 300000 kroner over takst og sa at han dermed hadde satt seg inn i de nødvendige problemstillingene og hadde alle papirer tilgjengelig. Det viste seg at innklagede ikke hadde satt seg skikkelig inn i problematikken, og hadde gale faktaopplysninger. (Innklagede sa til selger at det ikke har blitt målt forandringer de senere år. Klager opplyste om at det ikke juridisk er helt korrekt, det skjer forandringer, men de er minimale (0,1-2 mm årlig og at grunner er stabil). Innklagede visste ikke dette.

4. Klager opplevde innklagede som passiv og lite involvert. Innklagede hadde ingen strategi i forhold til at de hadde visning på en annen lik leilighet samme helg som klagerens. Leilighetene hadde samme kjøpemasse, men det var ingen aktiv holdning fra megler i forhold til å kontakte interessenter om den store listestørrelsen som forelå, ca 30 stk. på liste.

Klager ønsker en reduksjon på 20000 kroner på den opprinnelig avtalte meglerprovisjonen.

Innklagede anfører:

1. Innklagede var kjent med setningsproblematikken etter to salg i sameiet tidligere.

I dette huset var setningene merkbare, særlig i husets andre etasje. På visning påpekte personer at de følte seg svimle på grunn av skjevheten. Gulvet kan oppjusteres, noe som ble poengtert under visning.

På grunn av setninger ble det inntatt følgende i salgsoppgaven under vedlikehold/tilstand: «… det er registrert setningsskader i boligen med merkbare skjevheter i stue i andre etasje. Selger opplyser at setningene har holdt seg stabile i deres eiertid. I følge skriv til årsmøte … skrives det at setningene kom da husene ble bygd, og at det er lite sannsynlig med ytterligere setninger. På bakgrunn av dette er det foreslått at setningsskadefondet avsettes og isteden utbetales boligeierne etter nærmere avtalt brøk.»

Innklagede tok med dette for å skape trygghet for interessenter. Tilbakemelding fra interessenter til innklagede var at de følte trygghet for at setningene var stabile, men at de opplevde skjevheten i andre etasje som ubehagelig. Mange ville derfor heller forsøke å finne en annen eiendom. Setningsmålinger ble ikke oversendt sammen med andre opplysninger fra sameiet. Innklagede kan ikke se at disse kunne skapt mer trygghet enn det innklagede gjorde.

2. Målingene ble bestilt. Innklagede prøvde forgjeves å ringe styret, og sendte derfor en mail. Dette tok to dager for mye.

3. Innklagede har på visning sagt at de har holdt seg stabile, med små justeringer da all grunn vil bevege seg noe over tid.

4. Innklagede kan ikke se å ha vært passiv. Alle interessenter er ringt. De gav uttrykk for at de ville se hva prisen for boligen kollegaen hadde for salg ble først, før de eventuelt gikk for denne boligen. I den andre boligen var det ingen setninger, og mange følte den derfor som et mer fordelaktig kjøp.

Boligen ble solgt til over takst. Innklagede er av den oppfatning at de ikke vesentlig har tilsidesatt sine plikter i denne saken, jf emgll. § 4-6 første ledd.

Klagerens ytterligere anførsler:

1. Selv om det står en setning i salgsoppgaven om at det er lite sannsynlig med ytterligere setninger, så er dette en påstand som må dokumenteres. En ansvarsfull kjøper vil betrygges ut fra hvilke tall og hvilke målinger som faktisk foreligger for å underbygge konklusjonen.

2. Dersom innklagede mener å ha «bestilt» målingene, er det innklagedes ansvar og jobb å sørge for at de mottas og foreligger på visning slik hensikten var. Det var klager som drev prosessen med å innhente målingene fremover etter at budet med forbehold kom inn. Megler tok ikke noe initiativ til dette fordi han bagatelliserte forbeholdet. Klager foreslo videre, når megler ikke fikk telefonkontakt med styret på første forsøk, at han kunne sende en e-mail. Når dette først ble gjort, var målingene tilgjengelige for kjøper fra neste dag. Det tok seks dager fra bud med forbehold til budgiver ble betrygget med setningsrapporter. Disse rapportene skulle være tilgjengelige helt fra visning.

3. Hva en megler sier til interessenter på en visning må dokumenteres.

4. Klager ringte megler rundt 1030 mandag etter visning. Innklagede hadde da ikke tatt kontakt med oss.

Reklamasjonsnemnda vilbemerke

Saken gjelder krav om nedsettelse av vederlag med 20000 kroner på grunn av påståtte mangelfulle opplysninger om setningsskader.

Megler skal så langt det synes rimelig innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen, jf. emgll. § 3-7. Innklagede har i denne saken innhentet opplysninger fra selger, sameiet, samt hatt opplysninger om forholdet fra tidligere. Disse opplysningene er gitt i salgsoppgaven, samt til interessenter på visning. Skulle flere opplysninger vært gitt, burde klageren selv bidratt til dette. Det er for øvrig grenser for hva slags opplysninger en megler kan gi og på hvilken måte uten å opptre i strid med sine plikter overfor interessenter. Vilkårene for nedsettelse av meglers vederlag i emgll. § 4-6 er ikke oppfylt.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 10. mai 2006