Klage nr 2016015
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. april 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eie eiendomsmegling avd. Bekkelaget
Bekkelaget og Nordstrand Eiendom AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en enebolig via innklagede den 10. september 2015. Kjøpesummen var på
kr 8 400 000. Klagerne hevder at de ikke fikk korrekte opplysninger om den andre budgiverens forbehold, og hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. De krever erstatning på kr 200 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i hovedsak anført:
I en SMS fra megleren ble eneste forbehold til en annen budgivers bud oppgitt å være: ingen servitutter som kan hindre påbygg/tilbygg. I budjournalen står det at forbeholdet til budgiveren er åpent skjøte, kontrakt kan skrives med nytt AS, og ingen servitutter som kan hindre påbygg/tilbygg/nybygg.
I samtaler med selgeren før budrunden fikk klagerne inntrykk av at hun ikke ønsket å selge til utbyggere som økte den generelle fortettingen i boliger i området. Selgeren oppga også ganske konkret at hun ikke ønsket å selge under kr 8 300 000, og avslo klagernes bud i august på kr 7 800 000. Klagerne var de eneste budgiverne.
Eiendommen hadde vært til salgs i mange måneder, og klagerne hadde inngitt et lavt bud som
ble avslått. Klagerne hevder at eiendommen derfor var overpriset. De to eiendommene som klagerne hadde vært på visning på ukene før hadde blitt kjøpt for 2 millioner over takst. Det var klart at det var kjøpere i markedet.
Den 10. september 2015 la klagerne inn det første budet på kr 8 200 000, og klagerne mener at dersom de var de eneste budgiverne, ville selgeren være villig til å selge for kr 8 300 000, eller kanskje noe lavere. Den andre budgiveren la inn bud på kr 8 300 000, og forbeholdene klagerne fikk opplyst på SMS tilsa at dette var et fullverdig bud på linje med klagernes bud. Megleren mente at den andre budgiveren ønsket overtakelse i februar, og at det ga klagerne en fordel. Innklagede burde for øvrig ha inntatt forbeholdet om overtakelsesdato i protokollen. Etter råd fra megleren innga klagerne et nytt bud på kr 8 300 000. Den andre budgiveren økte budet til kr 8 400 000, med samme forbehold.
Klagerne ønsket ikke å gi et høyere bud, men sa til megleren at dersom selgeren heller ville selge til dem så kunne hun komme med et motbud på samme sum. Megleren opplyste om hennes risiko ved å gjøre det. Det innebar at hun måtte si fra seg et stående bud for å ta sjansen på at klagerne aksepterte motbudet. Klagerne var også innforstått med dette. Da selgeren ikke aksepterte den andre budgiveres høyeste bud, men ga et motbud til klagerne, ble det klart at den andre budgiveren ikke var reell. Dette sett i sammenheng med avvikene i budjournalen mot det klagerne ble opplyst om i budrunden. Klagerne aksepterte budet.
Klagerne er fornøyd med kjøpet, men ser i etterkant at deres eneste konkurrent i budrunden ikke var reell, eller i hvert fall ikke ga bud som var av like stor verdi som klagernes bud. Dette ble klart da selgeren ikke aksepterte den andre budgiverens høyeste bud, men ga et motbud til klagerne, i sammenheng med avvikene i budjournalen mot det klagerne ble opplyst om under budrunden.
Megleren unnlot bevisst å opplyse om den andre budgiverens forbehold for å presse prisen. Klagerne kunne ervervet eiendommen for kr 200 000 mindre enn endelig salgssum dersom de hadde korrekte opplysninger om den andre budgiveren. Klagerne presiserer imidlertid at ingen vet hva som ville skjedd dersom de hadde vært alene i budrunden. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og klagerne krever erstatning på kr 200 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Budgiveren innga først et bud stort kr 7 800 000 som ble avvist av selgeren. I budrunden den 10. september 2015 fikk klagerne opplysninger om relevante forbehold. Selgeren synes det var helt greit å selge til en utbygger, og de kunne akseptere et forbehold om åpent skjøte. Dette var noe de visste hva innebar, og hadde noe erfaring med.
Imidlertid hadde den andre budgiveren et ønske om en senere overtakelse enn klageren, slik at hvis klagerne inngikk et bud som var lik den andre budgiverens sitt, ønsket selgerne å selge til dem. Selgerne følte at de hadde en relasjon til klagerne da de hadde vært på privat visning. Selgeren ville under ingen omstendighet akseptert lavere bud enn kr 8 400 000.
Innklagede bemerker at klagen ble fremsatt drøyt fire måneder etter at budet ble akseptert, og kjøpekontrakten ble underskrevet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
En oppdragstaker skal, så langt det er nødvendig og mulig, orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (2) tredje punktum.
Det følger av praksis fra Reklamasjonsnemnda og Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, side 364, at dersom det er tale om et reelt forbehold må megleren opplyse om at det er knyttet et forbehold til et inngitt bud.
Når et innkommet bud brukes for å oppnå et høyere bud fra en annen interessent, har vedkommende interessent krav på å få vite at det andre budet er gitt med forbehold. Det er viktig at budgivere har et så godt bilde som mulig av hvilke bud man konkurrerer med, jfr. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, (2. utg. 2008) side 356.
Da megleren ikke opplyste om at budene fra den andre budgiveren hadde forbehold om åpent skjøte, og at kontrakt skulle skrives med nyopprettet aksjeselskap, har han opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Åpent skjøte innebærer at kjøperen vil spare over kr 200 000 i dokumentavgift på en eiendom i denne prisklasse.
Klagerne hevder at innklagede ga råd om at de burde gi et bud uten forbehold tilsvarende det den andre budgiveren hadde gitt med forbehold på kr 8 300 000. Klagerne valgte å inngi et bud på kr 8 300 000, men den andre budgiveren forhøyet sitt bud til kr 8 400 000. Klagerne valgte å ikke inngi et bud på samme sum, men aksepterte et motbud fra selgeren tilsvarende motbyderens høyeste bud på kr 8 400 000.
Klagerne har krevd kr 200 000 i erstatning. Beløpet utgjør differansen mellom klagernes første bud den 10. september 2015, og kjøpesummen på kr 8 400 000.
Nemnda finner at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å unnlate å opplyse om forbeholdet vedrørende åpent skjøte og salg til aksjeselskap. Nemnda bemerker at det er usikkerhet knyttet til om selgeren ville solgt til under kr 8 400 000. Budet på kr 8 300 000 ble imidlertid ikke akseptert. Erstatningen fastsettes etter en totalvurdering til kr 100 000.
Konklusjon:
Eie eiendomsmegling avd Bekkelaget, Bekkelaget og Nordstrand Eiendom AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må betale 100 000 kroner i erstatning til klagerne.