Klage nr 2016021
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. april 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Kristiansand
Modahl Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feilaktige oppl. om fellesutgifter/felleslån
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en selveierleilighet gjennom innklagede den 21. februar 2013. Bygget var oppført på festet tomt. I forbindelse med salget ble det ifølge klageren gitt feil opplysninger om fellesgjeld og lånevilkårene knyttet til denne, og det har angivelig medført et økonomisk tap for klageren ved senere salg. Innklagede hevder at klageren fikk informasjon om at kreditor til pantekravet som utgjorde fellesgjelden på seksjonen var under tvangsavvikling, før kjøpekontrakt ble underskrevet. Innklagede bestrider følgelig ethvert erstatningskrav.
Begge parter er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i hovedsak anført:
Eiendommen ble begjært seksjonert den 30. mai 2006. Den 22. september 2006 ble det inngått festekontrakt mellom grunneier som bortfester og de daværende eierne av den aktuelle seksjonen.
Den 12. mars 2007 ble det undertegnet en pantobligasjon, på kr 130 000. Pantsetter var grunneier til panthaver som også var grunneier (aksjeselskapet). Bakgrunnen for pantobligasjonen er ikke kjent.
I 2012 ønsket eierne av seksjonen å selge, og oppdrag ble gitt til innklagede. Klageren innga bud på kr 1 550 000. Prisantydning var kr 1 570 000, og fellesgjeld var kr 130 000. Budet ble akseptert og kjøpekontrakt ble signert den 21. februar 2013. Skjøte ble tinglyst den 11. mars 2013.
Klageren ønsket å selge leiligheten etter relativt kort tid, og oppdraget ble gitt til et annet meglerforetak høsten 2014. I forbindelse med oppdraget fant ny megler ut at bortfester var gått konkurs, og at beløpet på kr 130 000 ble krevd innbetalt fra eier av seksjonen. Det var dermed nødvendig for klageren å innbetale kr 130 000 som var pantsatt i aktuell eiendom for å kunne gjennomføre salget. Det hadde fremgått av selgerens egenerklæring ved klagerens kjøp at lånevilkårene knyttet til fellesgjelden var et avdragsfritt lån med 5,5 % rente.
På bakgrunn av feil opplysninger i opprinnelig salgsoppgave, ble prisantydning nå redusert til kr 1 550 000. Eiendommen ble solgt for kr 1 520 000.
Klageren anfører at feilopplysningen i salgsoppgaven med hensyn til langsiktig finansiering på kr 130 000 har medført at eiendommens verdi er tilsvarende beløp lavere. Kravet ble fremmet for innklagede den 12. januar 2015. Brevet ble ikke besvart ut over en telefonsamtale med megleren som avviste kravet.
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og det foreligger feilopplysninger i salgsoppgaven om andel fellesgjeld som kunne inngå i kjøp av eiendommen. Konsekvensen av feilen var at det ble nødvendig for klageren å innbetale kr 130 000, som var pantsatt i eiendommen, for å gjennomføre senere salg.
Innklagede må være ansvarlig på grunnlag av brudd på god meglerskikk, og er følgelig erstatningsansvarlig for det tapet som klageren ble påført.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren hevder å ikke ha mottatt svar fra innklagede på sin henvendelse den 12. januar 2015. Brevet ble besvart av innklagedes advokat den 4. februar 2015, og sendt til klagerens advokat.
Når det gjelder henvisningen til brudd på god meglerskikk og/eller uaktsomhet, kan ikke innklagede se at megleren har utført oppdraget i strid med de faglige eller etiske retningslinjer man kan forvente at megleren forholder seg til.
Megleren forholdt seg på vanlig måte til de opplysninger som ble gitt av selgeren, og sammenholdt disse med de opplysninger som fremkom av eiendommens grunnbokutskrift. Basert på det som samlet fremkom av opplysninger hadde megleren ingen grunn til å foreta ytterligere undersøkelser vedrørende de konkrete pengeheftelser som var tinglyst på eiendommen i forbindelse med markedsføring av denne.
Forut for formalisering av kjøpsavtalen ble megleren oppmerksom på at kreditor til pantekrav på kr 130 000 var tatt under tvangsavvikling. Klageren ble uttrykkelig gjort oppmerksom på dette, og forholdet ble også omtalt i kjøpekontrakten. Dersom denne endrede situasjon hadde betydning for klagerens kjøp, hadde han på det tidspunkt all oppfordring til å undersøke sin rettslige posisjon nærmere, eventuelt også fremme et krav mot selgeren.
På denne bakgrunn kan ikke innklagede se at det kan være grunnlag for å holde megleren ansvarlig for det økonomiske tap som klageren pretenderer å være påført. Ethvert erstatningskrav bestrides. Det bemerkes også at kravet for øvrig fremstår som helt udokumentert.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning for økonomisk tap påført som følge av meglers påståtte manglende overholdelse av opplysningsplikten i forbindelse med salg av leilighet til klageren. Klageren hevder å ha fått uriktige opplysninger om vilkårene knyttet til eierseksjonens fellesgjeld, og at dette har påført ham et tap ved videre salg.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
I salgsoppgaven er det opplyst at fellesgjeld på leiligheten var kr 130 000. I tillegg var det opplyst under «Prisantydning inkl. omkostninger»:
Andel fellesgjeld følger boligen og skal således ikke innbetales ved overtagelse.
I egenerklæringen fra selgeren står det at det er et avdragsfritt lån på kr 130 000 med 5,5 prosent rente. Det står imidlertid ikke noe om vilkårene for dette lånet. I pantedokumentet fremgår det at lånet ikke er oppsigelig fra panthavers side frem til 24. juli 2011. Klageren hevder at det var det som fremgikk av egenerklæringen, som klageren la til grunn for sitt bud.
Spørsmålet er om innklagede har overholdt sin plikt til å gi kjøperen «opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen», herunder tinglyste forpliktelser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) og (2) bokstav 3. Det følger av bestemmelsen at disse opplysninger skal gis «før handel sluttes».
Det fremgår av grunnbokutskrift inntatt i kjøpekontrakten at panthaver var meldt konkurs, tinglyst den 16. august 2012. Denne utskriften fra grunnboken var ikke inntatt i salgsoppgaven. Følgelig fikk klageren denne informasjonen etter at bindende avtale var inngått ved budaksept. Informasjonen ble gitt i forbindelse med signering av kjøpekontrakt.
Det er etter nemndas syn kritikkverdig og i strid med god meglerskikk at megler ga feil opplysninger om at lånet ikke kunne sies opp. At lånet var oppsigelig fra panthavers side fra 24. juli 2011 var en sentral opplysning. Det er også kritikkverdig at opplysning om panthavers konkurs ikke var inntatt i salgsoppgaven.
Slik saken er fremstilt for nemnda, var beløpet på kr 130 000 en del av kjøpesummen til klageren, noe som tydelig fremgikk både i salgsoppgaven og kontrakten. Det at beløpet er innfridd innebærer ikke at boligens verdi er redusert. Nemnda finner det derfor klart at klageren ikke har lidd noe økonomisk tap.
Konklusjon:
Aktiv Eiendomsmegling Kristiansand, Modahl Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.