Klage nr 2016028

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. april 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Sem & Johnsen Eiendomsmegling

Majorstuen Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren engasjerte innklagede for salg av sin leilighet. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å blant annet ha lovet å kunne selge leiligheten for takst eller enn høyere sum. Klageren krever erstatning på kr 449 096.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren kontaktet en takstmann på grunn av endret størrelse på boliglånet. I følge taksten var boligens markedsverdi kr 9 550 000. Klageren kontaktet videre fire eiendomsmeglerforetak for å undersøke om taksten størrelse var lik reell markedssituasjon. Den 29. januar 2015 var innklagede på befaring. I følge meglerens bedømmelse var markedsverdien på boligen den samme som taksten.

 

Klageren bestemte seg for å selge boligen og engasjerte innklagede. Megleren ble gjort oppmerksom på at klageren bare kunne inngå kontrakt om salgsoppdrag under forutsetning av at megleren var helt sikker på at han kunne selge leiligheten for takst eller en høyere sum. Megleren overbeviste klageren om at det ikke skulle være noe problem å selge til takst.

 

Før kontrakten om salgsoppdraget ble inngått ble det diskutert om det klageren burde ta bort

 

 

noen møbler og flytte ut. Megleren overbeviste klageren om å flytte ut fordi han ikke forventet at det ville bli problemer med å selge leiligheten, og at man trengte å fjerne noen møbler for å gjøre salgsprosessen lettere. Megleren ble gjort oppmerksom på at klageren kunne tenke seg å flytte ut til en leiebolig kun hvis han var helt sikker på at han kunne selge leiligheten for takst eller over takst, innen rimelig tid. Megleren var klar over konsekvensene av hans bedømming av salgsperspektiver, og om hvordan en mulig feilbedømming fra hans side ville påvirke klagerens økonomiske situasjon. Megleren ble også spurt om hva han ville gjort hvis han hadde vært i klagerens situasjon. Megleren skal ha svart at han hadde solgt leiligheten.

 

Klageren spurte også om leilighetens design var for spesiell slik at det kunne bli vanskelig å finne passende kjøpere, og om han burde gjøre noe med leiligheten, for eksempel male veggene og taket. Megleren mente at han hadde 42 potensielle kunder på ventelisten som ville kjøpe en slik leilighet.

 

Megleren sa at leiligheten kunne annonseres med en prisantydning som var lik taksten på

kr 9 550 000. På spørsmål om megleren var villig til å satse på salg av leiligheten vitende om at klageren ikke kunne, og heller ikke ville, selge leiligheten for under takst svarte han at det ikke burde være noe problem å selge leiligheten for en pris rundt taksten.

 

Oppdragsavtalen ble inngått den 9. mars 2015. Klageren inngikk en leiekontrakt som gjaldt i 3 år, med minstebotid på 1 år. Klageren flyttet ut i begynnelsen av april, og den første visningen ble avtalt til 9. april 2015.

 

Forslag til salgsoppgaven ble tilsendt klageren den 17. mars 2015. Den inneholdt mange feil. Klageren ringte megleren som lovte å korrigere feilene. Den 23. mars 2015 fikk klageren et forslag til annonse som skulle i avisen. Teksten inneholdt noen små skrivefeil, som klageren gjorde megleren oppmerksom på. I tillegg var det noen feil på 2D og 3D planer som også ble kommentert.

 

Den 7. april 2015 sendte megleren en e-post til klageren med forslag om å bruke en prisantydning på kr 8 950 000, i stedet for verditaksten på kr 9 550 000. Klageren synes det var feil å ha en prisantydning som var lavere enn det han kunne akseptere. Klageren hevder dette er lokkepris. Bruk av lokkepris kan ikke karakteriseres som god meglerskikk. I tillegg hadde megleren sagt tidligere at leiligheten skulle annonseres til takst. Klageren valgte å la megleren gjøre jobben sin, og svarte at boligen kunne annonseres til kr 8 950 000, men at han ikke kunne selge til den prisen.

 

Megleren svarte med at de var i kontakt med banken til klageren og at de aksepterte full innfrielse av gjelden ved salget. Dersom leiligheten skulle bli solgt for mindre enn gjelden, ville banken slette gjelden og ta tapet på egen regning. Megleren skrev videre at han jobbet for å få en pris høyere enn takst, og at det uansett bare er klageren som bestemmer om han vil selge eller ikke. Klageren skrev tilbake at:

Det var interessante opplysninger angående banken min. Jeg har ikke hørt noe fra banken om full innfrielse av gjelden ved salg under taksten. De har gitt meg beskjed hva skulle være rente på restlån hvis vi får solgt under taksten, i tillegg vil de sikkert tømme alle våre konti i banken ved salg under taksten.

Megleren svarte med følgende e-post:

Det er nå engang slik at vi må alltid sjekke hvor mye kundene våre har av gjeld på den eiendommen vi skal selge. Er det mer gjeld enn 60% av markedsverdien, sender vi bestandig en forespørsel vedr. full innfrielse ved salg, selv om salgsverdien vil bli mindre enn pantet.

Men likevel, så er vi forsiktig med å love for mye og tar alltid banken med i beslutningen om aksept på et bud. På denne måten vil banken også være en del av prosessen, slik at det ikke kan stilles spørsmål i ettertid. Skulle banken din «tømme alle konti», må de ha fullmakt fra namsmannen etter dom i tingretten og snakker vi om tvangssalg og personlig konkurs, og DET er noe helt annet!

Jeg tror dette skal gå bra med hele prosessen. Jeg har meget god erfaring med å behandle banker i slike prosesser og de har full tillit til oss.

Klageren kontaktet banken, som hevdet at megleren hadde oppfattet det feil. Restgjelden som klageren eventuelt måtte sitte igjen med etter salg fikk han tilbud på lån uten sikkerhet til 5% rente. Han oversendte svaret fra banken til megleren. Han besvarte e.-posten med «fint». Klageren skjønte ikke hva som var fint med situasjonen. Megleren hadde kommet med opplysninger som var helt feil.

 

Klageren sendte videre en e-post til megleren angående feilene i annonsen som megleren hadde lovet å korrigere, men som ble publisert med de samme feilene.

 

I forbindelse med den første visningen og salgsoppgaven fikk klageren kritikk fra sameiets leder. Til tross for at megleren hadde fått kopier av alle relevante dokumenter angående vedtekter av sameiet, og hadde lovet å ta alle dokumenter med i salgsoppgaven, manglet relevante dokumenter. Klageren ga beskjed om dette til megleren som laget et ekstra vedlegg med dokumentasjonen som ble lagt inn sammen med salgsoppgaven.

 

Det ble ikke inngitt bud i løpet av første visningsrunde, som besto av tre visninger, selv om megleren hadde satt en prisantydning som var på kr 600 000 under takst. Megleren anbefalte en ny visningsrunde med to visninger, som klageren aksepterte. Klageren ønsket imidlertid å endre prisantydningen, slik at de ikke bruke lokkepris.

 

Etter flere visninger hevdet megleren at det var noen som virket meget interessert, men som han ikke fikk tak i. Den 7. juni 2015 glemte megleren en visning som han selv hadde avtalt. Da klageren spurte hvordan det gikk med visningen, svarte han neste dag at han ikke hadde noen avtale om visning den helgen. Klageren sendte han kopier av hans egen e-post om visning den helgen, samt kopi av FINN-annonsen der det var oppført visninger samme helg, som han hadde glemt.

 

Noen dager senere fikk klageren en e-post fra megleren om at han ville holde en visning søndag den 14. juni 2015, hvis det var ok for klageren, og at han ville sende ut beskjed til alle kundene i databasen med hyggelig informasjon om leiligheten.

 

Samme dag fikk klageren beskjed om at megleren hadde sendt ut invitasjon om visningene til 97 personer. Problemet var at en slik invitasjon fikk også klageren. Ikke som kopi av invitasjonen sendt til alle andre, men som invitasjon til en som var på listen. I forbindelse med dette begynte klageren å lure på om hvorfor han ikke hadde sendt ut invitasjonen tidligere, og hvis klageren var en på listen, hvem besto listen av.

 

Megleren hadde tatt med seg en annen megler til leiligheten for å vurdere markedsverdien, og den 11. juni 2015 fikk klageren tilsendt vurderingen. Megleren mente at riktig pris i markedet var på rundt kr 8 000 000. Samme dag skrev klageren til innklagede hvor han klagde på prosessen, og ønsket at innklagede skulle komme med forslag som kunne hjelpe salgsprosessen eller minimere klagerens tap. Klageren måtte sende flere purringer til innklagede for å få svar. Innklagede svarte 2. juli 2015 hvor de beklaget at salget ikke hadde gått etter forventningene og forslo et møte.

 

Møtet ble avholdt den 6. juli 2015, hvor klageren fortalte om omstendighetene rundt salgsoppdraget. Partene ble enige om at innklagede skulle diskutere internt, og at klageren skulle få beskjed dagen etter om det var noen meglere på kontoret som trodde det var mulig å selge leiligheten for takst eller høyere. Klageren fikk ingen tilbakemelding. Han sendte derfor en .-post den 15. juli 2015, hvor han etterlyste svar. Innklagede ringte klageren samme dag, og sa at det hadde vært en intern misforståelse, men at det var en annen megler som var villig til å ta på seg oppdraget. Videre hadde den tidligere megleren sagt at han avsto fra all sitt meglerhonorar.

 

Dagen etter, den 16. juli 2015, fikk klageren en e-post fra megleren som opprinnelig hadde hatt oppdraget hvor han lurte på om det var greit om han viste leiligheten til en interessent. Klageren oppdaget at megleren hadde satt opp den private visningen på finn.no med navn og telefonnummer til den som skulle komme på visningen. Han sendte derfor en e-post til den megleren som skulle overta oppdraget og lurte på om dette var vanlig. Hun svarte at det var nok en teknisk feil og at hun hadde sagt fra.

 

Den 11. august 2015 hadde klageren et møte med megleren som skulle overta oppdraget. Hun mente imidlertid at prisen var for høy, og at veggene og takene måtte males. Klageren fortalte en gang til at hele forutsetningen for at de inngikk oppdragsavtale med innklagede, var at megleren hadde lovt at han det ikke ville være noe problem å selge leiligheten til takst. Fra dette møtet gjorde den nye megleren alt for å kunne presse klageren angående annonsert pris av leiligheten. Innklagede anbefalte en malermester. Han var på befaring den 24. august 2015. Malermesteren lovte å komme med et pristilbud, men kom ikke med et pristilbud før oppdragskontrakten gikk ut den 9. september 2015.

 

Klageren og innklagede sendte flere e-poster i slutten av august. Den 3. september 2015 sendte klageren en reklamasjon til innklagede angående hele oppdraget. Den 11. september 2015 ringte megleren som opprinnelig hadde hatt oppdraget til klageren og sa at kontrakten hadde gått ut, og at klageren nå kunne gjøre det han ville med leiligheten. Kontrakten ble ikke forlenget.

 

Den 21. september 2015 sendte klageren et brev til innklagede med krav om utbetaling av ekstrautgifter i forbindelse med mislykket salgsoppdrag.

 

Klageren synes det er feil, at en representant fra innklagede kan komme med uvilkårlige løfter, og da han ikke klarer å innfri løftene, ignorere kunden i løpet av tre lange måneder og til slutt komme med løgn og forsøk på å overføre ansvar for sine feilslåtte løfter og aksjoner til kunden. Det er også feil at et forsikringsselskap tar beslutninger uten å høre på alle involverte parter først.

 

I løpet av seks måneder klarte ikke innklagede å selge leiligheten. Det kom heller ikke inn noen bud. Salgsprosessen har gitt inntrykk av å være alt annet enn det kvalitetsproduktet som ble lovet av megleren før kontrakten ble inngått. Etter kontrakten ble inngått kom megleren kommet med underlige kommentarer, som dannet grunnlag for tvil angående hans kompetanse og engasjement.

 

Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 449 096.

 

Innklagede har i hovedsak anført: i

Innklagede forstår veldig godt situasjonen til klageren. Det er aldri hyggelig for noen å oppleve at man ikke får solgt sin eiendom.

 

Megleren ble kontaktet av klageren i begynnelsen av 2015 for å verdivurdere leiligheten. Etter befaringen hadde de et nytt møte der de diskuterte verdien. Det viste seg at klageren allerede hadde innhentet takst på kr 9 550 000, som tilfeldigvis tilsvarer pantet i leiligheten. Leiligheter av denne størrelsen med tilsvarende kvalitet og beliggenhet har likevel en markedsverdi i intervallet rundt kr 8 500 000 og opp til rundt kr 11 000 000. Flere salg i 2014 og våren 2015 er gode referanser her.

 

Da klageren spurte megleren om det var mulig å få leiligheten solgt til verditakst, svarte megleren at det var mulig, men i det lå det ingen garanti. Megleren sa bare at de skulle prøve å få dette til. Klageren presiserte at han ikke ønsket å selge under verditakst, fordi han ville slette gjelden sin. Klageren hadde tydeligvis vurdert et salg tidligere i og med at han hadde innhentet en takst i forkant. Han ga megleren i oppdrag å selge leiligheten, og det ble bestemt at prisantydningen skulle settes lik verditaksten i markedsføringen.

 

Megleren ble også spurt om det ville lønne seg for hele salgsprosessen om de ryddet ned, tømte og flyttet ut av leiligheten. Klageren hadde en bolig som han kunne flytte inn i, og hadde et sted hvor han kunne lagre overskytende ting i denne salgsperioden. Megleren forsto det slik at de hadde mer eller mindre planlagt å flytte allerede, og at da ville boligen være mer tilgjengelig for spontane visninger og annonserte visninger. Men megleren var tydelig på at dette var et valg klageren måtte ta selv, og at hans mandat kun var å selge leiligheten. Detaljer rundt flyttingen og hva de foretok seg i denne forbindelse er ukjent for megleren. Megleren har aldri bedt klageren om å flytte. Det var han som sa at han kunne tenke seg å flytte ut mens salgsprosessen foregikk.

 

Leiligheten ble lagt ut i markedet i mars måned med første visning i april. Den siste visningen megleren hadde var 21. juli 2015. I alt 13 offentlige annonserte visninger, samt flere private visninger for noen som ikke kunne komme under de oppsatte visningene. Reaksjonen i markedet var ganske lav under hele prosessen. Det var enighet om å prøve å redusere prisnivået litt for å se hvordan markedet ville reagere. Og det ble gjort i en kort periode. Det kom noen positive reaksjoner fra markedet akkurat da, men klageren ønsket likevel å opprettholde prisantydningen lik taksten, og ga skriftlig ordre om å heve prisantydningen opp til verditaksten igjen. Resultatet ble at markedet uteble, og det var svært mange visninger hvor det ikke kom noen.

 

Megleren nevnte overfor klageren ved flere anledninger at det ville være klokt å redusere prisen noe, slik at markedet kunne oppdage denne boligen med nye øyne. På denne måten ville man kanskje oppnå budrunde, og få en salgspris som ville kunne ligge oppunder eller tilsvarende verditakst. Men klageren ville ikke høre på denne argumentasjonen.

 

Dessverre falt interessen i markedet generelt sett for denne typen leilighet utover våren, og den tidlige sommersesongen. Det hjalp heller ikke så veldig mye å avholde visninger etter visninger med den gamle prisantydningen. Megleren hadde visninger jevnlig annenhver uke i perioden mars til juli.

 

Oppdraget gikk avtalemessig ut i begynnelsen av september. Innklagede hadde ikke lov til å markedsføre boliger uten gyldig oppdragsavtale, noe megleren informerte klageren om. I tillegg forklarte megleren at en bolig som ligger så lenge ute i markedet mister sin markedsinteresse, og at det ville lønne seg å ta objektet ut av markedet for en periode. Klageren ville ikke høre på dette. Likevel var innklagede forplikter til å fjerne objektet fra markedet.

 

Leiligheten burde etter all markedsanalyse på den tiden ligge an til en verdi i område rundt

kr 9 500 000. Markedet ville imidlertid dette annerledes. Megleren er fortsatt an den mening at hvis man hadde markedsført boligen med et lavere beløp, ville dette ha trigget markedet inn i en budrunde fordi langt flere ville ha fattet interesse for boligen.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om flere forhold vedrørende gjennomføringen av salgsprosessen. Saken reiser derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Nemnda mener imidlertid at det er flere forhold som megler kan kritiseres for. Det gjelder blant annet manglende rettinger av feil i annonser, uteglemte visninger og feil opplysninger om hva banken har sagt vedrørende sletting av gjelden.

 

Klageren har vært klar på at han måtte ha kr 9 550 000 for leiligheten, noe megleren ikke har bestridt. Likevel gikk megleren ut med en pris på kr 8 950 000 til tross for at salg til den prisen ikke var aktuelt. Klageren opplyste i e-post 7. april til megleren at «[d]u kan bruke 8 950 000, men som du vet kan vi ikke selge med den pris». Nemnda finner det klart at dette er i strid med forbudet i bransjenormen punkt 3.2.4 om lokkepris. Dette er i strid med god meglerskikk.

 

Når det gjelder erstatningskravet på ca. kr 450 000, kan ikke nemnda se at klageren har lidt noe økonomisk tap som megler kan være ansvarlig for. Interessen for en eiendom er avhengig av markedet til enhver tid. Nemnda finner ikke at megleren her har avgitt en salgsgaranti.

 

Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

 

Konklusjon:

 

Sem & Johnsen Eiendomsmegling, Majorstuen Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.