Klage nr 2015164
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. april 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS avd Vika
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klageren engasjerte innklagede for å selge en leilighet. Klageren oppfattet det slik at de hadde inngått en oppdragsavtale med «no cure, no pay». Klageren trakk oppdraget, og leiligheten ble følgelig ikke solgt. Hun mottok en faktura fra innklagede som hun er ikke er enig i. Klageren krever at innklagede halverer fakturabeløpet på kr 22 135.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Den 1. juli 2015 hadde klageren fire meglere på befaring for verdivurdering. Alle ble gjort oppmerksom på at hun ønsket en «no cure no pay» deal. Dette var av helt avgjørende betydning for klageren. Ingen motsatte seg dette.
Klageren valgte å inngå oppdragsavtale med innklagede. Megleren fra innklagede foretak var den som ga den høyeste verdivurderingen på kr 3 600 000. Megleren sa også at hun hadde bodd i området, noe klageren syntes var positivt.
Den 10. juli 2015 kom megleren til klageren med takstmann og oppdragskontrakten. Klageren ga megleren en salgsoppgave fra en identisk naboleilighet, som hadde blitt solgt bare noen dager tidligere. Takstmannen kommenterte at megleren bare kunne scanne inn opplysningene. Megleren svarte ikke takstmannen, men sendte et strengt blikk som det ikke var meningen at klageren skulle oppdage.
Ved gjennomgangen av oppdragsavtalen etterlyste klageren at det ikke sto noe om «no cure no pay». Megleren svarte at hun hadde strøket kr 15 000. Klageren trodde det var summen hun skulle betale for oppdraget. Klageren ble aldri fortalt at avtalen ikke inneholdt «no cure, no pay».
Leiligheten ble lagt ut for salg, og det ble avholdt to visninger uten bud. Leiligheten var annonsert på FINN.no i flere uker. Klageren trakk oppdraget. Hun mottok en faktura pålydende kr 22 135. Kostnadene til annonsen på FINN.no kom i tillegg. I prinsippet hadde klageren gitt megleren en ferdig salgsoppgave. Klageren ordnet selv bilder som ble tatt av en proff fotograf.
Klageren føler seg lurt, og er fortsatt opprørt over at megleren kan gå frem på en måte som klageren opplever som uredelig. Klageren mener det er helt urimelig at hun skal sitte igjen med store kostnader etter en avtale som hun ga klar beskjed om at hun ville ha, og som hun var overbevist om at de hadde inngått. Klageren krever at innklagede deler kostnadene med henne.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren underskrev oppdragsavtale den 10. august 2015. Megleren avholdt to fellesvisninger. Den første visningen var den 23. august 2015, og den andre den 24. august 2015. Oppdraget ble trukket den 21. september 2015.
Megleren ble invitert på befaring, etter å ha fått en henvendelse via Mitt Anbud den
- juni 2015. Megleren var på befaring den 1. juli 2015. På vei inn til klageren møtte megleren en konkurrent i døren. Hun var derfor klar over at klageren hadde flere meglere på befaring.
Klageren spurte megleren på befaringen om hun opererte med «no cure, no pay». Klageren fortalte at noen av de andre meglerne hadde det. Megleren opplyste at innklagede vanligvis ikke tilbød dette, men at det kunne diskuteres om innklagedes faste vederlag på kr 15 000 skulle strykes.
På befaringen la megleren igjen en oppdragsavtale hos klageren, slik at hun hadde god tid til å lese denne. Noen dager etter befaringen snakket megleren og klageren sammen. Klageren var usikker på om hun ville selge leiligheten.
I begynnelsen av august tok klageren kontakt med megleren og opplyste om at hun hadde bestemt seg for å selge. Megleren sa at hun kunne stryke vederlaget på kr 15 000, dersom leiligheten ikke ble solgt. Det ble avtalt nytt møte i klagerens leilighet den 10. august 2015. «No cure, no pay» ble ikke diskutert i møtet. Takstmannen kom for øvrig samme dag, og foretok sin besiktigelse.
Innklagede viser til oppdragsavtalens punkt 10 hvor det står følgende:
«Dersom oppdraget avsluttes, sies opp eller utgår har oppdragstaker krav på et rimelig vederlag, kr. 0,- for utført arbeid, i tillegg til grunnpakke markedsføring, tilrettelegging, visninger og utlegg.»
Dette betyr at megleren har strøket et vederlag som de vanligvis pleier å ha når oppdraget blir trukket. For ordens skyld bemerkes at oppdragsavtalen er datert med feil dato. Megleren glemte å endre datoen 1. juli 2015 til 10. august 2015. Meglerens oppdragsjournal viser at oppdraget er registrert med riktig dato.
Megleren sa på befaringen at hun trodde at leiligheten kunne oppnå en salgspris på kr 3 600 000. I dette ligger det en antagelse fra megleren, og ikke en garanti for at dette blir salgssummen. Leiligheten har aldersrestriksjoner. Ved overdragelse av leiligheten må kjøperen være enslig eller ektepar/samboere mellom 55 og 75 år, uten hjemmeværende barn. Omsetningshastigheten på en slik eiendom er vanskelig å anslå, og dette fortalte megleren til klageren.
Klageren hevder at megleren bare kunne kopiere informasjonen fra salgsoppgaven til tilsvarende naboleilighet. Megleren må selv innhente, gjennomgå og kontrollere informasjonen om boligen som skal selges. Forhold kan ha endret seg underveis, og det kan være spesielle forhold som gjelder den aktuelle leiligheten som skal selges. Megleren har et selvstendig ansvar for at opplysningene som gis er korrekte.
Megleren har arbeidet mange timer med oppdraget. Hun har innhentet og gjennomgått lovpålagte opplysninger, vært i dialog med klageren vedrørende bilder, utferdiget annonse, salgsoppgave, avholdt visninger og hatt samtaler med interessenter. Megleren var i dialog med tre interessenter. Den ene interessenten var for gammel, og de to andre interessentene var for unge. Megleren var i kontakt med styreleder om muligheten for dispensasjon for alderskravet, men dette ble ikke gitt.
Klageren ønsket ingen nye visninger med megleren fordi det ble for dyrt. Hun ønsket å avholde visninger selv ved forespørsel.
Den 21. september 2016 mottok megleren en e-post fra klageren hvor hun skrev at hun ønsket å trekke oppdraget. Megleren stilte spørsmål om klageren var sikker på dette, og at megleren i så fall ville sende faktura. Klageren svarte at hun var klar over dette, men at hun ikke ville ha leiligheten ute i markedet lenger.
Megleren hadde som sagt tro på at leiligheten kunne bli solgt, men at klageren måtte være litt tålmodig. Det var kun gått en måned fra fellesvisningene til klageren ønsket å trekke oppdraget. Når klageren likevel ønsket å trekke oppdraget, var megleren forpliktet til å imøtekomme dette.
I følge oppdragsavtalen skal oppdragsgiver også betale for utlegg. Når det gjelder vederlaget mener innklagede at både oppdragsavtalen og dialogen mellom partene viser klart hva som ble avtalt, det vil si at det kun var vederlaget på kr 15 000 som ikke skulle betales dersom handel ikke kom i stand. Klageren forpliktet seg til å betale vederlaget for to visninger, samt kr 11 900 for tilrettelegging.
Innklagede tilbakeviser at det har vært avtale om «no cure, no pay», slik at klageren ikke skulle betale vederlag eller utlegg. Det som er fakturert er i henhold til både muntlig og skriftlig avtale, og i tråd med den oppdragsavtalen som ble inngått.
Megleren har ikke forsøkt å lure klageren på noen måte. Megleren informerte allerede ved første møte om at de ikke tilbød «no cure, no pay». Innklagede forstår ikke hvordan klageren kan ha oppfattet at det forelå en slik avtale.
Megleren har ikke opptrådt i erstatningsbetingende uaktsomt. Hun har heller ikke handlet i strid med god meglerskikk. Innklagede erkjenner følgelig ikke ansvar, og mener at det er riktig at hele det fakturerte beløpet skal betales av klageren.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens vederlag og utlegg.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva som har blitt sagt om innklagedes krav på vederlag og utlegg. Innklagedes krav på vederlag og utlegg må derfor vurderes ut fra en tolkning av oppdragsavtalen.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd punkt 4 at oppdragsavtalen skal inneholde opplysninger om hva oppdragsgiveren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand. Videre følger det av eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd punkt 5 at oppdragsavtalen også skal inneholde opplysninger om oppdragstakerens rett til å kreve dekning av utlegg.
Det følger av oppdragsavtalen under punkt 10 at:
Oppdragsgiver betaler alle direkte utlegg etter hvert som de forfaller. Alternativt forfaller alle utlegg til betaling 14. dager etter fakturering dersom oppdraget har utgått, avsluttes eller sies opp.
Dersom oppdraget avsluttes, sies opp eller utgår har Oppdragstaker krav på et rimelig vederlag, kr. 0,- for utført arbeid, i tillegg til grunnpakke markedsføring, tilrettelegging, visninger og utlegg.
Reklamasjonsnemnda bemerker at den som underskriver et dokument, som utgangspunkt selv har risikoen for at man forstår innholdet i det man skriver under på. Det fremgår for øvrig av oppdragsavtalen punkt 10 andre ledd at oppdragstaker har frafalt «rimelig vederlag» når oppdraget utgår, og kun har krevd å få dekket «grunnpakke markedsføring, tilrettelegging, visninger og utlegg».
Når det gjelder hva innklagede har tatt seg betalt for, er det enkelte mindre forskjeller mellom det som fremgår av oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen. Innklagede har imidlertid ikke tatt seg betalt for «Grunnpakke markedsføring» på kr 9 900 (- bilder), slik at alt i alt er klageren fakturert mindre enn det innklagede hadde rett på etter oppdragsavtalen. En del av utleggene klageren er blitt belastet inngår for øvrig i grunnpakke markedsføring.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.