Klage nr 2015172

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. april 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo St. Hanshaugen

 

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag/honorar

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragsavtale om salg av leilighet gjennom innklagede. Klagerne er misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget. De hevder at de ikke fikk opplysning om et bud, og at innklagede ikke forsøkte å komme frem til en løsning med en budgiver. Videre mener klagerne at ansvarlig megler ikke oppfylte pliktene som følger av eiendomsmeglingsloven. Leiligheten ble ikke solgt, og klagerne sa opp oppdraget. Klagerne krever at innklagedes vederlag settes ned.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Etter at innklagede hadde hatt oppdraget med å selge klagernes leilighet uten å lykkes, besluttet de å si opp oppdraget. Den 17. september 2015 mottok klagerne en bekreftelse på oppsigelsen av oppdraget og en faktura på kr 171 817. Fem minutter senere mottok klagerne en ny faktura på kr 152 217. Klagerne finner at dette er en urimelig høy sum tatt i betraktning at det salgsresultat, som eiendomsmeglerfullmektigen forespeilet klagerne, og som gjorde at klagerne valgte han i konkurranse med tre andre tilbydere, uteble.

 

Klagerne ble i januar 2014 kontaktet av eiendomsmeglerfullmektigen, da han hadde fått informasjon om at klagerne skulle flytte høsten 2015. I et møte i klagernes daværende leilighet sa eiendomsmeglerfullmektigen at han skulle «bikke» kr 10 000 000. Klagerne

 

 

inngikk en foreløpig avtale om at han skulle få oppdraget. I begynnelsen av 2015 innhentet klagerne tilbud fra konkurrerende meglerforetak. En megler antydet salgsverdi på

kr 9 000 000 – 9 500 000, og to andre antydet en salgssum på kr 9 500 000 – 10 000 000. Klagerne bestemte seg for å inngå avtale med eiendomsmeglerfullmektigen. I møtet mellom klagerne og innklagede skal han ha opplyst at han hadde 19 interessenter. Hans vurdering var at klagerne etter salg ville sitte igjen med kr 10 000 000 netto etter at meglerkostnader var trukket fra. Videre at han, i motsetning til den andre konkurrenten, ikke tok betalt for visninger. Klagerne ble overbevist, og inngikk avtale med eiendomsmeglerfullmektigen.

 

Den påfølgende taksten av leiligheten fastsatte en markedsverdi på kr 9 500 000. Eiendomsmeglerfullmektigen sa at det var hans jobb å nå den salgssummen han hadde forespeilet klagerne. Da dette ikke ble resultatet, kan dette delvis skyldes at eiendomsmeglerfullmektigens utsagn ikke var godt nok begrunnet i profesjonelle vurderinger, men like gjerne at eiendomsmeglerfullmektigen og ansvarlig megler ikke leverte den aktive meglingen som klagerne var forespeilet.

 

Ved første visningsrunde den 12. og 13. april 2015 kom det ifølge budjournalen inn et bud på kr 8 900 000 (budgiver 1) med forutsetning av at loftsbod skulle følge med. Deretter ble det inngitt et bud på kr 9 000 000 (budgiver 2) uten forbehold. Budgiver 1 høynet budet til kr 9 200 000, men fortsatt med forbehold om loftsbod. Klagerne hadde hele tiden overfor eiendomsmeglerfullmektigen eksplisitt redegjort for at det tilhørte en stor kjellerbod til leiligheten, og ikke en loftsbod. Leiligheten er en loftsleilighet som ble bygget i 1988. Det ble da stipulert loftsareal inkludert i leiligheten som har flere lagringsplasser. I løpet av de 23 årene klagerne bodde i leiligheten hadde de fått låne en bod, men nåværende eier av loftsboden hadde varslet at de ønsket den tilbake ved salg. Budet fra budgiver 1, som var betinget av å kunne disponere loftsbod, kunne klagerne derfor ikke akseptere. Dette forbeholdet fra budgiveren er ikke omtalt i budjournalen, men ble formidlet muntlig av eiendomsmeglerfullmektigen. I stedet for å megle på det siste budet foreslo eiendomsmeglerfullmektigen at klagerne skulle fremsette et motbud på kr 9 500 000 uten loftsbod. Det ble gjort, men budgiveren aksepterte ikke motbudet.

 

Klagerne ble ikke gjort kjent med budet fra budgiver 2 på kr 9 000 000. Klagerne kan heller ikke se at det motsatte er dokumentert. Denne budgiveren skrev senere følgende til megleren fra et annet foretak som klagerne etter hvert inngikk ny oppdragsavtale med:

«Jeg ser at dere har hatt visning på denne leiligheten, men den ser ikke ut til å være solgt. Selv er jeg ikke aktuell kjøper, men vil gjerne ha beskjed om når den er solgt og hva den gikk for. Vi var med i budrunder på denne leiligheten i vår, men selger avslo konsekvent. Nå har vi kjøpt oss en annen leilighet, men tenker fortsatt på denne.»

At klagerne konsekvent skal ha avslått dette budet, er ukjent for dem. Det er heller ikke dokumentert i budjournalen, jfr. forskrift om eiendomsmegling § 3-5 bokstav f. Det er åpenbart at denne budgiveren var svært motivert og igjen burde det ha vært gjort forsøk på megling.

 

Senere ble leiligheten lagt ut først med prisantydning på kr 9 200 000, deretter kr 8 900 000 uten bud. Da eiendomsmeglerfullmektigen foreslo at klagerne skulle sette ned prisantydningen ytterliggere eller flytte ut av leiligheten for fullstendig styling, bestemte klageren seg for å si opp oppdraget og inngå avtale med en ny megler.

 

I oppdragsavtalen med innklagede er fagansvarlig oppført som ansvarlig megler. I prosessen hadde klagerne ikke kontakt med ham uten at de så vidt hilste på hverandre på kontoret i forkant av siste forsøk i regi av eiendomsmeglerfullmektigen. Klagerne har ingen indikasjoner på at fagansvarlig har oppfylt sine plikter som ansvarlig megler, jfr. eiendomsmeglingsloven § 4-5 tredje ledd.

 

Med den nye eiendomsmegleren ble leiligheten solgt etter første visning for prisantydning på kr 8 900 000.

 

Brudd på muntlig avtale

Innklagede har fakturert for 10 visninger på totalt kr 18 750. Klagerne er klar over at han i henhold til den skriftlige avtalen har rett til dette, men ved inngåelse av avtalen presiserte eiendomsmeglerfullmektigen at han, i motsetning til konkurrerende tilbyder, ikke tok betalt for visninger. Han presiserte ikke at dette ikke gjaldt, dersom han ikke fikk solgt leiligheten.

 

Uklarheter rundt endelig faktura

Klagerne stiller også spørsmål ved kostnadene ved annonsering i avisen. Den 17. september 2015 kl. 15.26 fikk klagerne oppgitt at kostnadene for fire halvsider innrykk i avisen var

kr 67 600. Klokken 15.31 samme dag, skrev eiendomsmeglerfullmektigen at han hadde fått prutet ned prisen til kr 48 000. For klagerne er det bemerkelsesverdig at det er mulig å prute ned prisen for annonsering i avisen, så lang tid i etterkant av at annonseringen fant sted. Klagerne finner det også bemerkelsesverdig at den nye megleren betaler kr 7 450 for en halvside i samme avis. Det er påfallende at innklagede betaler vesentlig mer.

 

Avvik fra opprinnelig avtale om markedspakke

I oppdragsavtalen inngikk det en markedsføringspakke til kr 34 900. Den inkluderte fire halvsides annonser i innklagedes egen boligavis, som den gang kom som innstikk til en annen avisen en gang i uken. Annonsen for klagernes leilighet kom bare med tre ganger og da i en utgave som ikke ble distribuert som innstikk i den andre avisen, men innklagedes avis ble bare lagt ut i en hylle i post i butikk. Klagerne mener dette er et vesentlig avvik fra den markedspakken klagerne ble tilbud og senere fakturert for.

 

Klagerne hevder at innklagede ikke har krav på så mye som de har fakturert for, i forhold til de leveranser som klagerne mottok. Klagerne mener at beløpet må reduseres vesentlig.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede gjorde alt de skulle i henhold til god meglerskikk. Eiendomsmeglerfullmektigen la ned en god arbeidsinnsats, og saken fremstår som meget ryddig og klar.

 

Oppnådd salgspris er alltid ubestemt før et salg foreligger. Det er et åpent marked, og det er markedskreftene på det angitte salgstidspunktet som avgjør om det blir en god nok pris for selgeren eller ikke. I dette tilfelle skal to av tre meglere ha vurdert at salgssummen kunne ligge mellom kr 9 500 000 og kr 10 000 000. Dette indikerer at meglerne tenkte forholdsvis likt.

 

Klagerne fikk opplysninger om budet fra budgiver 2. Innklagede forsøkte å gå i dialog med budgiver 1 flere ganger for å forsøke å oppnå en høyere pris, men de ønsket dessverre ikke dette. Innklagede hadde hele tiden dialog med klagerne om budgivningen. Innklagede var klar over at det ikke fulgte med en juridisk råderett over loftsboden. Det var derfor det ble tatt inn som et forbehold på budet fra budgiver 1.

 

Helt frem til den 31. august 2015 sendte klagerne en SMS til eiendomsmeglerfullmektigen som bekreftet at de var fornøyd med måten han prøvde å jobbe seg frem til et salg.

 

Eiendomsmeglerfullmektigen og klagerne hadde en avtale om at de ikke skulle betale for visningene hvis leiligheten ble solgt. Leiligheten ble ikke solgt gjennom innklagede, og de har derfor forholdt seg til den skriftlige oppdragsavtalen om at de har krav på vederlag for visninger.

 

Klagerne valgte innklagedes markedspakke til første visning som inneholdt bl.a. avisannonsering. På den andre visningen ble ikke boligen annonsert. Fra visningsrunde nummer tre valgte klagerne avisannonsering igjen, og det var også i denne sammenhengen klagerne fikk beskjed om at prisen lå på ca kr 12 500, som totalt sett blir høyere enn sluttfakturaen. Klagerne fikk regning på kr 48 000, mens fire inntrykk til ovenstående pris ville vært kr 50 000. Klagerne bekreftet skriftlig at alle annonsene var ok.

 

Ansvarlig megler har tatt hånd om salget på riktig måte. Hans oppgave er å følge opp/bistå eiendomsmeglerfullmektigen i saksgangen, men ikke å ha kundekontakten m.m. Ansvarlig megler var involvert hele veien. Innklagedes fagavdeling var involvert i saken da det ble en tvistesak, og har gjennomgått saken uten å finne feil i saksgangen.

 

Innklagede hevder å ha håndtert saken på en god måte, selv om det selvsagt er beklagelig at de ikke lyktes i å selge boligen. Det er fakturert i henhold til inngått oppdragsavtale, og innklagede opprettholder derfor kravet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om nedsettelse av innklagedes vederlag.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva som ble muntlig avtalt vedørende visningshonorar. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 annet ledd tredje punktum at oppdragstakeren skal «så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud». SMS ble sendt til klagerne om budet fra budgiver 2 på kr 9 000 000. Det er imidlertid ikke opplyst i budjournalen at budet på kr 9 000 000 ble avslått, noe som imidlertid ikke kan få betydning for det saken gjelder.

 

Hva som er avtalt om meglerens vederlag og utlegg ved oppsigelse fremgår av oppdragsavtalens punkt 4: «Oppdragets varighet, oppsigelse, heving og utløp»:

«Megler har krav på vederlag for tilrettelegging, gebyr for henvendelse til finansinstitusjon, visninger, annonsepakke/markedsføringstiltak og utlegg, jf. pkt. 2 B og 3. Ved oppsigelse av oppdraget betales i tillegg et honorar stort kr 10 000.»

Fakturaen innklagede sendte til klagerne pålydende kr 152 217 er i overensstemmelse med det som er avtalt i oppdragsavtalen om innklagedes vederlag og betaling av utlegg ved oppsigelse.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at innklagedes vederlag kan settes ned eller falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda finner at innklagede ikke kan kritiseres for sin håndtering av dette oppdraget, som kan gi grunnlag for vederlagsreduksjon.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.