Klage nr 2016001
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. april 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Innlandet AS avd. Elverum
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom før felles visning. Avtale om kjøp ble derfor gjort direkte med selgeren. Etter avtaleinngåelse ble klageren kjent med at opplysninger om reguleringsforhold i salgsoppgaven var uriktige. Området var regulert til næring/industri, ikke til boligformål som opplyst. Klageren fremmet krav om heving til selgerens forsikringsselskap, men fikk ikke medhold. Klageren betalte ikke kjøpesummen, og dekningssalg ble iverksatt. Klageren krever erstattet advokatutgifter knyttet til hevingspågang.
Innklagede erkjenner at salgsoppgaven innehold ukorrekte opplysninger, men hevder dette ikke gir grunnlag for erstatning idet opplysningen ikke var av betydning for klagerens avgjørelse om kjøp.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren innga bud på den aktuelle eiendommen 22. september 2014. Taksten var kr 1 650 000 og tomten var på 2 822 kvm. Klagerens søster ringte megler angående tomten, og fikk vite at det var mulig å bygge bolig på tomta. I salgsoppgaven stod det også at området var regulert til bolig. Etter søsterens samtale med megler valgte klageren å legge inn et bud før visning på kr 1 800 000. Selger aksepterte klagerens bud, og kjøpekontrakt ble undertegnet den 30. september 2014.
Etter et par dager ringte klageren til kommunen for å spørre om å få fradele tomt på eiendommen. Klageren fikk da informasjon om at området var regulert til industri og ikke bolig slik som beskrevet i salgsoppgaven.
Klager hevder fradeling av tomten var et tema før bud ble gitt, og at det var derfor hun innga bud på kr 1 800 000 selv om taksten bare var kr 1 650 000. Klageren anfører at eiendommen ikke er verdt kr 1 800 000 når den ikke er til boligformål. Videre fastholder klageren at megleren sa til hennes søster at det var fullt mulig å fradele tomten.
Klageren har ved hjelp av advokat forsøkt å heve kjøpet. Dette har kostet klageren kr 65 546. Klageren krever disse utgiftene erstattet av innklagede.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klagerens søster henvendte seg til megleren og ønsket privatvisning. Det er usikkert hvorvidt klageren selv deltok på denne visningen. Visning ble avholdt av selgeren og megleren var ikke tilstede. Klageren kuppet eiendommen før annonsert visning, og det ble derfor inngått direkte avtale med selgeren om kjøpesum på kr 1 800 000. Forhandlingene gikk utenom innklagede, og innklagede har følgelig ingen dokumentasjon på hva som har blitt sagt i denne delen av prosessen.
Klagerens kjøp ble skriftlig bekreftet overfor megleren ved utfylling og innsending av budskjema og legitimasjon den 22. september 2014.
Av budjournal fremgår det at selgeren og kjøperen selv har blitt enige. På grunn av måten handelen ble til, ble denne kommentaren lagt til for å synliggjøre innklagedes rolle i avtaleinngåelsen. Innklagede tar selvkritikk for måten megleren har ført budet i journalen på, med tanke på registrert akseptfrist og kronologi.
Kort tid etter budaksept tok klageren kontakt med megleren. Hun ga uttrykk for at hun hadde følt seg presset av sin søster til å kjøpe eiendommen, og at hun angret seg. Eiendommens utviklingspotensial var ikke tema. Megleren informerte klageren om eventuelle konsekvenser ved avtalebrudd.
Under kontraktsmøtet den 30. september 2014 spurte klageren om utbyggingsmuligheter ved eiendommen. I henhold til intern rutine ble forespørselen henvist til kommunen.
Selv om kjøpekontrakt var undertegnet, hadde megleren fortsatt inntrykk av at klageren ikke hadde slått seg til ro meg kjøpet. I korrespondanse mellom megleren og klagerens bankforbindelse kom det frem at klageren allerede hadde annonsert eiendommen for utleie. Klagerens bankforbindelse bekreftet å ha snakket med klageren om gjennomføringen av kjøpet, men reguleringsforhold eller eiendommens utviklingspotensial var ikke nevnt som årsak til klagerens usikkerhet.
Innklagede mottok telefon fra klagerens advokat den 8. oktober 2014 som etterspurte dokumentert i saken. Det ble heller ikke i denne samtalen nevnt at det i salgsoppgaven var gitt uriktige opplysninger.
På overtakelsesdagen den 13. oktober 2014, mottok innklagede på ny telefon fra klagerens advokat. Han fortalte at han hadde funnet ut at det var gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven vedrørende regulering. Innklagede var frem til dette tidspunkt ikke kjent med feilen. Innklagede ønsket da å få dette bekreftet fra kommunen, samt undersøke hvilke konsekvenser dette kunne få. Bekreftelse på reguleringsforholdet og konsekvensutredning ble mottatt fra kommunen neste dag, og dette ble oversendt klagerens advokat.
Klagerens advokat ønsket et samtykke til utsatt overtakelse fra innklagede. Et slikt samtykke kunne ikke innklagede gi på vegne av selgeren. Klageren hadde på dette tidspunkt heller ikke innbetalt kjøpesum og hadde således ikke rett til å overta eiendommen.
Det ble gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Dette har aldri blitt benektet fra innklagedes side. Det stilles imidlertid spørsmål ved hvorvidt forholdet til regulering egentlig hadde noen betydning for klagerens motivasjon til å kjøpe objektet på kjøpstidspunktet. Klageren hadde ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for at det var begrensninger ved utnyttelse av tomten som var årsaken til hennes usikkerhet. Ansvarlig megler spurte klageren hva hun tenkte med eiendommen. Hun ble da fortalt at søsteren til tider skulle bo der, og at det også var tenkt leid ut. Klageren spurte også ansvarlig megler hva hun trodde om eventuell fradeling av tomt, både i første samtale etter budaksept og på kontraktsmøtet. Megleren sa da at hun ikke kunne svare på dette, og at klageren måtte kontakte kommunen for en uttalelse der. Det påpekes at det ikke var beskrevet noe om fradelings- eller utbyggingspotensiale i markedsføring av eiendommen.
Klageren skriver i sine supplerende kommentarer til nemnda at hun leste salgsoppgaven på kontraktsmøtet. Innklagede tolker dette dithen at klageren ikke hadde gjort seg kjent med salgsoppgaven før etter at hun hadde inngått avtale med selgeren. Om det hadde vært gitt riktige opplysninger i salgsoppgaven, ville uansett ikke klageren vært kjent med disse før handel ble inngått. Det kan da stilles spørsmål ved hvorvidt opplysningene om reguleringsforhold egentlig hadde noe å bety for kjøpet.
Klageren hevder at hun fikk opplysninger om reguleringsforholdet ved henvendelse til kommunen et par dager etter at kjøpekontrakt ble undertegnet. Innklagede stiller spørsmål ved årsaken til at dette ikke ble kommunisert på et tidligere tidspunkt i prosessen. Advokatkostnader kunne vært unngått dersom innklagede hadde blitt gjort kjent med forholdet på et tidligere tidspunkt.
Videre er det spørsmål om forholdet er såpass vesentlig at det utgjorde grunnlag for mislighold fra klagerens side. Selgeren av eiendommen har foretatt dekningssalg av eiendommen med tap. Et eventuelt søksmål mot klageren vurderes og besluttes av selgeren. Inntil det eventuelt foreligger en rettsavgjørelse som sier noe om klagerens rettigheter/anledning til å begå kontraktsbrudd, stilles det spørsmål ved om det er riktig at innklagede skal holdes ansvarlig for klagerens advokatkostnader.
Innklagede påpeker videre at klagerens advokat har rettet en rekke henvendelser til innklagede, til tross for at innklagede konsekvent har bedt om skriftlige henvendelser. Det gjøres også oppmerksom på at det ved kjøpet ble tegnet både boligkjøperforsikring og eierskifteforsikring. Klageren hadde således tilgang på juridisk bistand, og kostnader kunne vært unngått. Av klagerens innsendte informasjon fremgår det at klagerens advokat har henvendt seg til forsikringsselskapet, men innklagede har ikke opplysninger om en eventuell behandling der.
Mye av korrespondansen i saken omhandler hevingsprosessen, og er et forhold mellom klageren og selgeren.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning for påstått brudd på meglers opplysningsplikt. Det ble gitt feil opplysning om eiendommens reguleringsforhold, og klageren krever erstatning for advokatkostnader som følge av hevingspågang mot selger.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken må avvises, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester pkt. 2 om avvisningsgrunner m.m. Nemnda kan avvise en klage når den finner at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen, eller at sakens dokumenter ikke danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda.
I denne saken er partene uenige om hva som har blitt sagt i samtale mellom megleren og klagerens søster om mulighet for fradeling. Videre er det uklart hva som ble sagt av megleren vedrørende boligformålet på kontraktsmøtet. På disse punkter reiser saken bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling. I tillegg kommer det forhold at klagerens søster og svoger også var involvert i kjøpsprosessen, noe som gjør bevissituasjonen mer komplisert.
Det er heller ikke avklart hva som blir resultatet av dekningssalget (om selgeren vil rette krav mot klageren).
Konklusjon:
Saken avvises.