Saksframstilling

Kjøper av eiendommen engasjerte innklagede for å bistå med kontraktsutforming og oppgjør i forbindelse med eiendomsoverdragelse.

Klager (selger) fikk ikke fullt oppgjør fra kjøper i tide og har pådratt seg diverse utgifter på grunn av dette. Klager krever at innklagede dekker dette, da innklagede ikke har gjort jobben sin, ved ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Overtakelse ble gjennomført 15.08.2004. Lån ble innfridd 26.08.2004 og til klagers konto ble det overført 309.476 kroner den 26.08.2004.

I brev av 25.08.2004 blir klager av innklagede gjort oppmerksom på hva som er innbetalt, hvilket restbeløp som gjenstår (254.524 kroner) og at restbeløpet vil bli overført så snart innklagede mottar det av kjøper. Klager mener at innklagede allerede her har utvist en passiv holdning ved å ikke angi når restbeløpet skal betales og hvilke tiltak de vil sette i gang for å inndrive beløpet, evt. gjøre klager oppmerksom på hennes rett til å heve salget.

Betaling uteble og klager tok flere ganger muntlig kontakt med innklagede. Dette pågikk frem til november 2004. Neste overførsel på 40.000 kroner ble overført til klager 30.11.2004.

Klager henvendte seg flere ganger til innklagede, med spørsmål om når resten ville bli innbetalt, men det kom kun løfter om innbetalinger som ikke ble innfridd.

Klager kontaktet advokat i et forsøk på å inndrive utestående beløp.

I brev redegjør innklagede for at kjøper har sagt at restoppgjør skal være innbetalt innen utgangen av januar 2005. Innklagede opplyser at han har underrettet kjøper om forsinkelsesrenter. Klager er usikker på om innklagede har videreformidlet kravet fra klager om dekning av klagers advokathonorar til kjøper.

Innklagede orienterer at ytterligere 40000 kroner er utbetalt til klager 11.01.2005.

Den 02.03.2005 mottar klager 70000 kroner. Den 01.03.2005 har klagers advokat gjort innklagede oppmerksom på at han må gi beskjed til kjøper at klager krever dekningssalg. Innklagede hevder slikt brev er sendt, men klager har ikke mottatt kopi av dette.

Klager viser til lov om eiendomsmegling § 3-9 første ledd punkt 4: «Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal megleren sørge for… gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret.»

Dette er kjernen av klagen. Etter klagers syn favoriserer innklagede kjøper og etterkommer ikke klagers krav om dekningssalg med øyeblikkeligvirkning.

Fra klagers advokat tok kontakt første gang og til innklagede sender brev til kjøper er det gått over 2 måneder. Innklagede gir her beskjed om at endelig oppgjør må foretas innen 14 dager og varsler videre om dekningssalg.

Det er uoverensstemmelse mellom det klager mener er utestående og det innklagede mener er utestående, og klagers advokat sender brev om dette til innklagede.

Kjøper hevder det bare er 10 % som er forsinket. Dette er ikke riktig, da beløpet som er utbetalt direkte til bank og til klagers samboer, må holdes utenfor. Klager mener det er forsinkelsen i det beløp som skulle utbetales direkte til henne det må sammenlignes med. Her er beløpets størrelse betydelig og forsinkelsen stor.

Den 22.04.05 blir det utbetalt 114614 kroner.

Det er fremsatt krav om dekningssalg som ikke er etterkommet. Dette er brudd på kontrakten samt innklagedes plikt til å gjennomføre salget.

Som selger må klager ha krav på dekning av omkostninger til inndriving av gjeld, samt påført tap ved at gjeld ikke blir betalt i tide.

Innklagede sier at videre krav må rettes direkte til kjøper. Dette er etter klagers syn klart i strid med kontrakten som sier at megler skal gjennomføre salget.

Det er hevet over enhver tvil at kjøper har misligholdt sine forpliktelser. Klager er også av den oppfatning at innklagede har misligholdt sine forpliktelser ved ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret. Klager mener også at innklagede har særbehandlet kjøper og derved har et klart erstatningsansvar for de merkostnader klager har pådratt seg.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider at de har favorisert kjøpers interesser og således ikke ivaretatt selgers interesser ved gjennomføring av det økonomiske oppgjøret. Innklagede er vel kjent med meglers rolle som mellommann og de forpliktelser som foreligger i henhold til lov og forskrift.

Ved forsinket betaling kan selger fremsette krav i henhold til kontrakten og lovens bestemmelser. Det vil være opp til selger hvorvidt og på hvilken måte misligholdsbeføyelser skal gjøres gjeldende. Innklagede har ikke anledning til på eget initiativ å legge eiendommen ut for salg ved forsinket betaling av kjøpesummen.

Innklagede og deres oppgjørsavdeling har hele tiden informert partene om status på saken.

Klagers advokat krevde dekningssalg igangsatt dersom oppgjør «nå ikke finner sted straks». Innklagede purret igjen på kjøper og siste innbetaling fant sted seks dager etter dette.

Innklagede ble i denne saken engasjert for å bistå med kontraktsutforming og oppgjør ved salget. Det er innklagedes oppfatning at partenes interesser er ivaretatt ved gjennomføringen av dette oppdraget.

Klagerens ytterligere anførsler:

I sitt tilsvar nevner ikke innklagede at kjøpesummen ikke er betalt til rett tid og at det fortsatt ikke er gitt oppgjør for de kostnader klager har hatt til advokat samt ekstrakostnader til å leie leilighet som følge av manglende oppgjør.

Etter mail fra megler til kjøper av 14.02.2005 er siste frist for oppgjør satt til 28.02.2005. Den reelle frist er etter meglers eget varsel overskredet med ca 6 uker.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er et faktum at kjøpesummen ble for sent innbetalt og klager er godskrevet renter. Vedrørende advokatkostnader kan ikke dette kravet rettes mot innklagede.

Varsel om dekningssalg er fremsatt ovenfor kjøper i brev datert 18.03.05. Det var enighet om at slikt varsel skulle fremsettet ovenfor kjøper som et pressmiddel. Innklagede ble ikke instruert om å legge eiendommen ut for salg på nytt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav om erstatning som følge av forsinket oppgjør og manglende dekningssalg.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klager mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom.

Det første spørsmålet er om innklagede kan holdes ansvarlig for forsinket oppgjør.

Kjøper har i kontrakten forpliktet seg overfor selger til å betale inn kjøpesummen til meglers klientkonto til avtalt tid, noe kjøper imidlertid ikke har gjort. I tråd med vanlig praksis har innklagede gjort henvendelser til kjøper med oppfordring om å innbetale kjøpesummen, samt varslet om forsinkelsesrenter. Eiendomsmegler har ingen plikt til å inndrive kjøpesummen og har ikke hjemmel til å drive inkassovirksomhet.

Når det gjelder klagerens krav på dekning av advokatutgifter som er pådratt samt ekstrakostnader for selger i forbindelse med leie av leilighet, må disse kravene eventuelt fremmes direkte overfor kjøper. Det tilligger ikke megler å inndrive slike krav på vegne av selger.

Det neste spørsmål er om innklagede skulle ha iverksatt et dekningssalg.

For at eiendomsmegler skal kunne iverksette et dekningssalg, må forutsetningene for et dekningssalg være til stede. Dette innebærer bl.a. at eiendomsmegler både har fått en instruks om dette og at grunnlaget for et dekningssalg må være klart.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det tvilsomt om grunnlaget for dekningssalg var til stede, ettersom det var innbetalt en vesentlig del av kjøpesummen. Det er videre heller ikke fremlagt dokumentasjon for at det var gitt klar instruks om å igangsette dekningssalg før ved e-mail av 15. april 2005. Nytt oppdragsskjema er ikke utferdiget. Rett etter at dekningssalg ble krevd, ble det alt vesentlige av restbeløpet utbetalt til klager.

Reklamasjonsnemnda finner på denne bakgrunn ikke grunnlag for å kritisere innklagede for ikke å ha iverksatt dekningssalg.

Det er mulig at innklagede raskere kunne fulgt opp klagerens krav om å varsle dekningssalg. En eiendomsmegler skal imidlertid også i denne situasjonen ivareta begge parters interesser. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ha en sikker oppfatning om innklagede kan kritiseres for manglende oppfølging.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 10. mai 2006