Saksframstilling

Klager solgte eiendom gjennom innklagede som megler.

Klager mener innklagede har tatt et tilleggshonorar uten at dette har vært godt nok kommunisert med oppdragsgiver. Videre mener klager at prisantydningen kanskje har vært satt for lavt for å få høyest mulig progressiv provisjon.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klager representerer en av fem arvinger. En av arvingene hadde kontakt med flere meglere, deriblant innklagede. Innklagede gav skriftlig tilbud, 19. mai 2005, som blant annet inneholdt at provisjonen skulle avregnes med 1,3 % av salgssummen. Tilbudet inneholdt også forslag til prisantydning på 2 850 000 kroner. Det var ingen bestemmelse om progressiv provisjon i tilbudet.

En av arvingene undertegnet på oppdragsskjema uten fullmakt fra de øvrige arvingene. Etter enighet mellom arvingene ble det bestemt at det var klager som skulle forestå salget, og likelydende avtale om oppdrag ble lagt frem for klager. Ved undertegnelse reagerte klager på at det sto at provisjonen skulle være på 1,5 % og ikke 1,3 %, som i det tidligere aksepterte tilbudet. Klager overså dessverre at det i tillegg til ovennevnte avvik var oppført bestemmelse om tilleggshonorar på kr 625 pr. påbegynt kr 10 000 over prisantydning.

Klager kontaktet innklagede som sa at det var provisjonssatsen i tilbudet som skulle benyttes. Klager og innklagede ble enige om at oppdraget skulle rettes ved overstryking og atakseptert sats 1,3 % skulle skrives.

Salget ble gjennomført og klager fikk avregningen. Klager reagerte umiddelbart per telefon til avregningskontoret. Klager skrev også brev 28.08.05, samt et purrebrev 27.09.05, til oppgjørskontoret. Huset ble solgt for 3 000 000 kroner, noe som skulle resultert i 39 000 kroner i provisjon. Regningen var på 48 375 kroner. Innklagede viste til bestemmelsen om tilleggshonoraret.

Klager fikk svar på purrebrevet 30.09.05, med henvisning til at det lokale meglerkontoret som brevet var videresendt til. Megler ringte innklagede 30.09.05 og avtalte at klager skulle ringe han tilbake 03.10.05. I telefonsamtalen unngikk innklagede å svare på klagers argumenter i brevet, og snakket generelt om eiendomssalg. Det var nå nytt for klager at en av de andre arvingene hadde skrevet under på oppdraget tidligere, men dette var i første fase, før det forelå fullmakter fra arvingene. Innklagede svarte også skriftlig i brev 10.10.05.

I telefonsamtalen spurte klager hva innklagede hadde svart dersom klager hadde oppdaget tilleggshonoraret ved underskriving. Innklagede sa at da måtte de se på dette igjen. Dette er en nyttig opplysning av innrømmende karakter.

Klager føler ikke at innklagede uten videre kan fri seg fra tilbudet de gav 19.mai. Et akseptert tilbud har avtalens virkning. Klager føler arvingene er manipulert ved å få dem til å skrive under oppdraget uten først å ta opp med dem at innklagede ville øke provisjonen ut over det som da var avtalt ved det aksepterte tilbudet. Innklagede unnlot også å opplyse om dette da klager hadde merknader til provisjonssatsen.

Videre er klager ubekvem med at innklagede kan ha motiv for å holde prisantydningen lavt. Først i ettertid vil det være mulig for selger å se et slikt motiv. Prisantydningen ble akseptert uten klagers kjennskap til at den endrede provisjonsavregningenskulle komme.

Bud som kom inn lå 150 000 over prisantydning. Budet hadde et par timers akseptfrist og kom før innklagede rakk å arrangere budrunde. Klager spekulerer i hva budet ville blitt dersom prisantydning var satt høyere. Innklagede opplyser at dette er vanlig praksis. Klager reagerer på denne praksis, og mener det grenser til det useriøse. Det bør være et vilkår at slik progressiv provisjonsavragning gjøres kjent for selger før prisantydning blir fastsatt.

Klager ønsker at nemnda uttaler seg om følgende forhold:

1. Megler bevirket at prisantydningen ble fastsatt uten opplysning om at han hadde til hensikt på et senere tidspunkt å gjøre gjeldende at provisjonen delvis skulle avregnes med basis i prisantydningen.

2. Megler har tatt inn på eget dokument (salgsoppdrag) bestemmelse om tilleggshonorar uten forutgående særskilt bekjentgjørelse og etter at skriftlig tilbud om tjenesten ble akseptert uten slikt tilleggshonorar. Tilleggshonorar er avregnet med kr 9375.

Under punkt 1 kan det for øvrig opplyses at det ikke ble benyttet annen megler eller annen takstmann for å vurdere prisantydningen.

Klager setter frem påstand om at innklagede skal tilbakebetale 9 375 kroner.

Innklagede anfører:

Innklagede ble kontaktet av en av arvingene. Etter en befaring av eiendommen fikk arvingen tilsendt skriftlig oppdragstilbud i brev datert 19. mai 2005. Innklagede vurderte eiendommens verdi til rundt 3 000 000 kroner, og foreslo prisantydning på 2 850 000 kroner. Etter, angivelig, å ha diskutert tilbudet med de øvrige arvingene, ville arvingen inngå oppdrag med innklagede 30. mai 2005. I denne forbindelse ble arvingen spurt om de ville gå inn på et oppdrag med tilleggshonorar, i tillegg til det de var tilbudt, noe ha ønsket, og oppdrag ble undertegnet med tilleggshonorar.

Det sto feil provisjonssats i oppdragsskjema, noe som ble rettet fra 1,5 % til

1,3 % før salget.

Arvingen ble gjort oppmerksom på at det ikke ble gjort noe ytterligere med salget før innklagede mottok nødvendige fullmakter og skifteattest. I påvente av dette ble innklagede kontaktet av klager som nå skulle bli arvingenes fullmektig. Nytt oppdragsskjema m/ tilbudsbrevet vedlagt ble sendt klager og nye fullmakter ble sendt til de øvrige arvingene fra innklagede.

Den 13.06.05 fikk innklagede telefon fra klagers ektefelle om at oppdragsskjemaet var gjennomgått og var i orden bortsett fra feil provisjonssats. Dette ble endret.

Innklagede hadde ikke til hensikt å holde prisantydningen lav. Ut i fra en vurdering av eiendommen anslo innklagede eiendommens verdi til rundt

3 000 000 kroner, og at en prisantydning på2850000 kroner derfor ville være fornuftig. Klager uttrykte at de var meget fornøyde med budet som kom og aksepterte dette.

Innklagede beklager sterkt at klager ikke er fornøyd med gjennomføringen av oppdraget. Innklagede kan ikke se at det er gjort noe galt, eller at de burde gjort noe annerledes. Problemstillingen kunne kanskje vært unngått ved bedre kommunikasjon mellom arvingene, noe innklagede ikke kan lastes for.

Klagerens ytterligere anførsler:

Straks etter avregningen kom, tok klager kontakt med den av arvingene som først hadde hatt kontakt med innklagede, for å få klarhet i hva som var innholdet i samtalene mellom han og innklagede. Arvingen virket usikker men sa at han oppfattet av satsen på 1,3 % skulle være en maksimalsats. Klager konkluderer med at satsen var svakt kommunisert også i forhold til denne arvingen. Han hadde heller ikke formell fullmakt til å gjennomføre handelen. Utkastet til avtale han undertegnet var derfor ikke gyldig.

Det ble skiftet kontaktperson fra den første arvingen til klager for å få fremgang i saken. Heller ikke etter dette skiftet ble det lettere å få innklagede til å arbeide frem salget. Klager måtte presse dem til å gjøre dette. Klager ville ha salget gjort unna før ferien, noe de bare delvis lyktes med.

Da klager i telefon gjorde innklagede oppmerksom på den gale provisjonssatsen spurte innklagede hva som sto i tilbudet. Det var det som sto i tilbudet som var gjeldende svarte innklagede. Klager mener dette er en innrømmelse av at tilbudet var gyldig.

Innklagede sier at problemstillingen kunne vært unngått ved bedre kommunikasjon mellom arvingene. Denne var god. Det var enighet om salget. Det er ganske fantastisk av innklagede å komme med en slik påstand. At innklagedeikke lyktes gjennom den første kontaktpersonen skyldes deres mangelfulle innsats, og det faktum at megler undervurderte de andre arvingenes handlekraft, som åpenbarte seg ved skifte av kontaktperson.

Det er innklagede som har utferdiget tilbudet og etterfølgende avtaleutkast som ble undertegnet. Det er åpenbart urimelig å stille så strenge krav til selgers oppmerksomhet at innklagede kan fritas fra sitt opprinnelige tilbud, dersom selger ikke oppdager endringer som megler har gjort i forhold til tilbudet. Folk flest har tillit til autoriserte meglere, og forventer at tilliten ikke blir misbrukt på en slik måte.

Innklagedes ytterligere anførsler:

To av arvingene har skrevet under på oppdragsskjemaet med tilleggshonoraret. Innklagede forklarte selv omfanget til den som først skulle være fullmektig og den neste ga beskjed om at hun skulle tre inn på samme vilkår.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder uenighet om meglers honorar.

Innklagede mener at klagerne er informert om den progressiveprovisjonen gjennom kontakten innklagede hadde med første arving. Avtalen mellom oppdragsgiver og megler reguleres imidlertid av oppdragsavtalen og ikke av tilbud i brev av 19.05.05. Det er her avtalt en progressiv provisjon.

Rent generelt vil Reklamasjonsnemnda imidlertid påpeke at det er uheldig dersom en oppdragsavtale utformes slik at det kan være vanskelig for oppdragsgiver å skaffe seg oversikt over det totale vederlaget. Dersom det i det endelige oppdraget foretas endringer i forhold til det opprinnelige tilbudet, er det viktig at oppdragsgiver gjøres kjent med dette.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 10. mai 2006