Saksframstilling

Klager kjøpte eiendom gjennom innklagede. Etter overtakelse viste det seg at eiendommen i byantikvarens klassifikasjon er vurdert til å være av antikvarisk verdi tilsvarende «bevaringsverdig». På dette grunnlag krever klagerne kr 100.000 i erstatning av innklagede.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Etter overtakelse av eiendommen er det i forhåndskonferanse med kommunen opplyst at eiendommen i byantikvarens klassifikasjon er vurdert til å være av antikvarisk verdi tilsvarende «bevaringsverdig». Denne opplysningen kommer ikke frem i salgsoppgaven eller annen dokumentasjon. Opplysningen er heller ikke gitt muntlig.

Byantikvarens klassifikasjon er ikke tilgjengelig på kommunens nettsider, og er således ikke kjent for folk flest. Den er imidlertid godt kjent for meglerhusene i kommunen, gjennom en utsendelse til dem. Innklagede har oversikten tilgjengelig på sitt kontor. Byantikvaren har i telefon uttalt at det er vanlig at meglerhusene tar kontakt med dem i forbindelse med salg for nærmere opplysninger om klassifikasjonen. Eiendommen ligger i et område hvor de fleste eiendommene er av antikvarisk verdi.

Klassifiseringen har hatt betydning for klagerne i flere sammenhenger. Blant annet ble de nektet utvendig bod på eiendommen, da man ikke vil tillate endringer på fasaden. Utbygging av veranda var avgjørende for klagerne da de bød på eiendommen. Etter møte med kommunen ble det klart at slik utnyttelse ikke ville kunne gjennomføres.

Klager mener en opplysning om at eiendommen er bevaringsverdig vil være av stor betydning for budgivere. Eiendommens utsalgspris ville blitt lavere om opplysningen hadde vært kjent.

Klagerne krever 100000 kroner av innklagede. Kravet er basert på uttalelse fra eiendomsmegler.

Innklagede anfører:

Eiendommen ligger i et område som ikke er kjent for å være av verneverdig karakter.

Etter bestemmelsen i emgll. § 3-6 innhenter innklagede kommunal informasjon via «meglerpakken» til kommunen. Innklagede må da forvente at all informasjon oversendes når de bestiller og mottar eiendomsinformasjon, bygningsdata, bygningstegninger, gjeldende regulering med bestemmelser, innsendte reguleringsplaner m.m. Innklagede har kontrollert informasjonen så langt det synes rimelig etter emgll. § 3-7, og har ikke fått noen signaler som tilsier at de skulle foretatt ytterligere undersøkelser.

Opplysninger om antikvarisk klassifisering burde selvfølgelig kommet frem av den kommunale eiendomsinformasjonen, noe den altså ikke gjør.

Eiendommen er klassifisert til den mildeste klassen, og kunne gått inn under plbl. § 92. 3. ledd. Forskjellen er at eiendommer som har en klassifisering er noe mer forutsigbar i forbindelse med byggesaker.

Som nevnt ligger ikkeeiendommen i et område som tilsier at innklagede skulle reagert og foretatt ytterligere undersøkelser. Fasaden er også noe endret, og også på grunn av dette hadde innklagede ikke grunn til mistanke. Innklagedes viktigste kilde er selger. Selger har her hatt eiendommen siden 1985, og burde kjenne til forholdet. Men dersom selger ikke har foretatt bygningsmessige endringer etter 1991, og ikke mottatt informasjon fra byantikvaren om klassifiseringsarbeidet, kan han neppe lastes for at opplysningen ikke er lagt frem til klager.

Det er overhodet ikke troverdig fra klager å hevde at det foreligger økonomisk tap knyttet til eiendommens antikvariske klassifisering. Det kan like godt hevdes det motsatte. At klager ikke kan foreta endringer kunne like godt vært tilfellet om boligen ikke hadde hatt en klassifisering. Spesielt ønsket om å etablere veranda.

Et tap på 50-100000 kroner, på en bolig solgt etter budrunde mellom fire kjøpere, til en kjøpesum på 2760000 kroner, gjør tapsvurderingen ennå mindre troverdig. Det vil etter innklagedes oppfatning kunne etableres substituttløsninger for lagring og solingsplass til klokken 13.00 på sommerstid.

Innklagede vil at nemnda skal ta stilling til om det er gjort noe klandreverdig ved å ikke undersøke om verneklasse, noe innklagede synes er helt betimelig. Innklagede mener det vil være feil at nemnda skal ta stilling til erstatningskravet på 100000 kroner, da dette hører inn under domstolene.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede fremholder i sitt tilsvar at stedet eiendommen ligger på ikke er «kjent som et område med bebyggelse av verneverdig karakter» på samme måte som områdene i sentrum og på bakklandet. Det fremgår at innklagede har gjort undersøkelser, og funnet at opplysningen om antikvarisk verdi ikke er en del av standardpakken meglerhuset mottar fra kommunen via infoland. Man opplyser imidlertid at slike opplysninger «selvfølgelig» skulle vært tatt med. Avslutningsvis kan det synes som om innklagede mener at Reklamasjonsnemnda ikke er kompetent til å ta en avgjørelse i saken.

Når det gjelder meglerpakken fra kommunen, er det slik at opplysninger om antikvarisk verdi ikke er, og aldri har vært, en del av denne.

Innklagede er imidlertid informert direkte fra byantikvarens side. Det er sendt ut oversiktskart med inntegnet klassifisering til alle meglerhus i byen. Klageren vet med sikkerhet at innklagede også har et slikt oversiktskart lett tilgjengelig. Kartene er for øvrig meget lettfattelige, med ulike fargekoder for ulik klassifisering. Kartutsnitt fra oversiktskartet hvor gjeldende eiendom er markert, følger som vedlegg 1.

Klageren påpeker det paradoksale ved at innklagede mener det er en selvfølge at opplysninger om antikvarisk klassifikasjon burde fermkommet av meglerpakken. Når innklagede burde vite at disse opplysningene ikke er, og aldri har vært, en del av denne pakken, og man på sitt kontor sitter på alle opplysninger om eiendommer av antikvarisk verdi i byen; burde ikke innklagede da med den samme selvfølgelighet undersøkt klassifikasjonen nærmere ved salg av eiendom fra 1920?

Innklagede synes å forklare den manglende undersøkelsen med to forhold. For det første med at eiendommen ikke er kjent som et område med bebyggelse av verneverdig karakter. Dette er feil, da meglere som opererer i området bør forventes å kjenne til dette. Omtrent halvparten av husene i området er verneverdige.

Det andre forhold som nevnes er lignende. Det vises til at meglers viktigste kilde til informasjon er eieren, og at eiere i gjeldende by ikke har fått særskilt opplysning om byantikvarens klassifisering. Det bestrides ikke fra klagerens side at de tidligere eierne manglet denne informasjonen, men eiernes manglende kunnskap bør ikke forhindre en megler i å foreta undersøkelse av egne papirer før de utarbeider prospekt og gjennomfører salg.

Innklagede anfører avslutningsvis at saken er tilsendt Reklamasjonsnemnda på feil grunnlag. Innklagede synes å mene at Reklamasjonsnemnda ikke er kompetent til å ta stilling til erstatning. Klageren mener, ved å vise til saksbehandlingsregler for Reklamasjonsnemnda, at Nemnda har full kompetanse i saker som dette. En henvisning til domstolene synes derfor uholdbar.

Klageren vil avslutningsvis kommentere kravet, som innklagede synes å misforstå. Kravet er et erstatningskrav bygget på den alminnelige culparegelen. Kravet mot innklagede er bygget på at denne burde opplyst om eiendommens klassifisering som verneverdig, og betydningen av dette i salgsoppgaven. Klageren mener at dette med overveiende sannsynlighet har hatt innvirkning på kjøpers bud, og dermed kjøpesummen. En fastsettelse av erstatning vil her som alltid være vanskelig. Som vist antas verdien å ligge mellom kr 50.000-100.000.

Videre fremholder klageren at det ikke kan stilles krav om at klageren skal gjennomgå en formell byggesak når man allerede muntlig har fått vite at det aktuelle tiltaket vil bli nektet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av at eiendommen ifølge byantikvarens klassifikasjon av 1991 er vurdert å være av antikvarisk verdi i klasse C.

Spørsmålet er om innklagede her har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved at det ikke har blitt innhentet og videreformidlet informasjon om at eiendommen har antikvarisk verdi. Eiendomsmeglerens undersøkelsesplikt følger i tilfelle av emgll. § 3-7. Spørsmålet er om undersøkelse av om eiendommen er vurdert å være av antikvarisk verdi i klasse C er å regne som en undersøkelse av «nødvendige opplysninger om eiendommen».

I sak nr. 151/02 har den tidligere Klagenemnda for eiendomsmeglingstjenester forutsatt at eiendomsmegleren ikke var forpliktet til å undersøke på Byantikvarens gule liste i Oslo. Reklamasjonsnemnda antar at dette er i overensstemmelse med alminnelige oppfatning i bransjen. Under en viss tvil har Reklamasjonsnemnda på denne bakgrunn antatt at det ikke kan kreves at eiendomsmeglere skal være forpliktet til å ha oversikt over vernetiltak av en slik karakter og med en distribusjon som i denne saken, og hvor klassifiseringen er klasse C (den mildeste klassifiseringen).

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 22.05.06.