Saksframstilling

Klagerne anfører at det i annonse på Internett ble gitt feilaktige opplysninger om fellesutgiftene. Etter kontraktsinngåelse og overlevering av leiligheten, ble fellesutgiftene satt opp med kr 316 kroner. Dette skyldes at fjernvarme ikke var inkludert.

Klageren anfører:

Klagerne har kjøpt leilighet, og det har forut for kjøpet blitt feilaktig informert om hva fellesutgiftene inkluderer. I annonsen på Internett ble det opplyst om at husleien inkluderte varmt vann og fyring.

Klagerne ønsket seg en leilighet med lave faste utgifter. Annonsen for den aktuelle leiligheten var interessant fordi den hadde lave faste utgifter, som inkluderte varmt vann og fyring. Den skilte seg da ut fra andre leiligheter som var til salgs.

Kjøpekontrakt ble inngått, og opplysningene fra annonsen ble aldri korrigert. Før undertegning ble salgsoppgave og prospekt utlevert og gjennomgått av klagerne på meglers kontor. I disse dokumentene ble det ikke gitt opplysninger om hva fellesutgiftene skulle inneholde.

Etter at leiligheten ble overlevert ble fellesutgiftene oppregulert, noe klagerne tok til etterretning. Klager ble svært overrasket da de før nyttår 2003 mottok krav på fellesutgifter pluss fjernvarme. Klager tok umiddelbart kontakt med selgeren og innklagede, og antok at det var en feil. De fikk da beskjed om at det var feil i annonsen. Klagerne betalte regningen, men følte seg lurt.

Klagerne tok kontakt med innklagede og ba om en forklaring, da opplysningene om fellesutgiftene var en av forutsetningene for kjøpet. Innklagede beklaget da feilen, men fraskrev seg alt ansvar.

Klagerne anslår sitt tap til ca kr 3.800 pr år. De er påført en ekstrautgift som vil bli oppregulert i tråd med stigende utgifter og for all fremtid så lenge de eier eiendommen. I tillegg til økte faste utgifter, må de forvente en lavere pris ved eventuelt fremtidig salg. Med en gjennomsnittlig rente på 3,8% tilsvarer de økte utgiftene et engangsbeløp på kr 100.000 med tillegg av renter og omkostninger, herunder advokatutgifter.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at klagerne har inngått forlik med selgerne i X forliksråd.

Klageren anfører:

Det er inngått forlik med selgeren av eiendommen. Dette fritar ikke megler for sitt selvstendige ansvar i saken. Forliket innebar ikke full kompensasjon for kjøpers tap på grunn av meglers feilinformasjon. Klager viser til Borgarting lagmannsretts dom, RG 1999 side 1334 hvor selger ble pålagt erstatningsansvar på grunn av feil opplysning om festeavgiftens størrelse, til tross for at det var inngått forlik med megler. Forlik datert 25.11.04 vedlegges.

Klageren anfører ved gjenopptakelse:

Det synes å være en misforståelse vedrørende forlikets resultat.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Spørsmålet i gjenopptakelsessaken er om innklagede er ansvarlig for kr. 45.000 som ikke er en del av forliket.

Siden Reklamasjonsnemnda opprinnelig behandlet saken, har Høyesterett i Rt. 2005 s. 870 truffet en avgjørelse som er relevant i forhold til denne saken. Reklamasjonsnemnda vil normalt ikke ta opp en sak til fornyet behandling bare fordi det er kommet til nye, rettslige argumenter. Når Reklamasjonsnemnda, som i denne saken, av andre grunner har funnet grunnlag for å ta opp saken til fornyet behandling, kan Reklamasjonsnemnda ikke se bort fra nyere avgjørelser i Høyesterett.

For å kunne ta stilling til spørsmålet om innklagedes ansvar, må Reklamasjonsnemnda vurdere om de alminnelige vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt.

Dersom erstatningsansvar for eiendomsmegler skal kunne bli aktuelt, må de alminnelige vilkår for erstatningsansvar være oppfylt. Dette betyr at det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et erstatningsmessig (økonomisk) tap og at det må være adekvat årsakssammenheng mellom eiendomsmeglerens eventuelt ansvarsbetingende opptreden og det eventuelle erstatningsmessige tap. Alle vilkår må være oppfylt.

Reklamasjonsnemnda må for det første ta stilling til om det foreligger et ansvarsgrunnlag. I dette tilfellet foreligger det en feil i annonsen på Internett ved opplysningene om varmt vann og fyring. Innklagede påberoper seg at han har fraskrevet seg et eventuelt ansvar gjennom formuleringen «Prospekter kan være mangelfulle. Lovpålagte opplysninger iht opplysningsplikt kan man få direkte fra meglerfirma, selger eller utleier». Denne ansvarsfraskrivelsen kan ikke under noen omstendighet frita innklagede i et tilfelle hvor det ikke er gitt mangelfulle opplysninger, men derimotfeilaktige opplysninger.

Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at feilen er rettet opp på en tilstrekkelig tydelig måte. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klageren har krevd en erstatning på kr. 45.000, som er restbeløpet etter forliket med selgeren. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til om klagerens økonomiske tap er på kr. 45.000. Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at innklagede er ansvarlig for det dokumenterte tap som er en følge av innklagedes forsømmelse.

Et spørsmål er om en eiendomsmegler kan hefte prinsipalt solidarisk med selgeren overfor kjøperen. I Rt. 2005 s. 870 har Høyesterett avgjort at en megler som har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, kan hefte prinsipal solidarisk overfor kjøperen. Vilkårene for at innklagede i denne saken skal hefte prinsipalt solidarisk overfor klageren, er således til stede.

Spørsmålet er hvilken betydning forliket skal tillegges. Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at Høyesterett i Rt. 2005 s. 870 legger til grunn at en kjøper kan rette sitt krav mot en eiendomsmegler selv om det er inngått forliksavtale med selgeren på en del av beløpet.

Forliket er i denne saken dermed ikke til hinder for at klageren kan rette sitt krav direkte mot innklagede.

Reklamasjonsnemndaskonklusjon

Klageren gis medhold for så vidt gjelder kravet på erstatning. Reklamasjonsnemnda har ikke tatt stilling til størrelsen på klagerens økonomiske tap.

Oslo, den 22. mai 2006