Saksframstilling

Saken gjelder krav om nedsettelse av meglers vederlag samt erstatning med påstand om at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren bestemte seg i november 2004 for å selge sin eiendom gjennom innklagede. Klageren valgte å bruke samme megler som hun hadde kjøpt gjennom. Leiligheten hadde vært gjennom en renovering etter en tidligere vannskade, og klageren opplyste innklagede om alle forhold rundt saken. Innklagede ga en redusert pris på tjenesten, og en muntlig avtale om at uansett salgspris skulle klageren bli sittende igjen med 1 300 000 kroner, som var det utlegg klageren hadde ved kjøp av leiligheten. Dersom det ikke ble salg, skulle ikke klageren betale noe i det hele tatt. Klageren var ikke til stede på visningene, men hadde bedt innklagede om å opplyse om alle forhold rundt vannskaden.

Budrunde kom i gang, og innklagede tillot seg å inkludere hvitevarene i salget, selv om klageren tydelig hadde gitt beskjed om at dette ikke var ønskelig. Klageren aksepterte likevel å selge med hvitevarer. Kontraktsmøtet ble avtalt til 18. november, men ble utsatt til 24. november 2004. Klageren hadde bedt innklagede om ikke å sette overtakelsesdato til senere enn 10. desember, da klageren skulle på en utenlandsreise og av den grunn ønsket å ha salget oppgjort innen årsskiftet. Innklagede meddelte at kjøperen syntes det var tidlig med overtakelse 10. desember. Innklagede tilbød seg derfor å forestå overlevering av leiligheten på klagerens vegne. Klageren gikk med på dette, så lenge det skjedde før årsskiftet.

Innklagede hadde satt av liten tid til gjennomgang og signering av kontrakt, og hadde satt overtakelsesdato til 14. januar, uten å ha avklart dette med klageren på forhånd. Klageren ble sjokkert, og stilte spørsmål om hvorfor overtakelse ikke ble avholdt i tråd med avtalen. Klageren ble avfeid av innklagede to ganger, og gikk til slutt med på å signere dokumentene.

Klageren var tilbake i byen 17. januar, og ble oppringt av innklagede. Det var da en annen megler som hadde overtatt oppdraget. Under overtakelsen hadde det vært antydning til ny lekkasje, og kjøper hadde derfor valgt å ikke signere overtakelsesprotokoll. Innklagede hadde sagt at dette måtte kjøper gjøre på egen risiko. Risikoen viste seg å innebære at siden dette dokumentet ikke var signert ville ikke eierskifteforsikringen tre i kraft, og både klageren og kjøperen stod derfor uten forsikring.

Innklagede var svært lite hjelpsomme med å gi råd til partene, og det virket som om det kun berodde på klageren og kjøperen å ordne opp i saken. Innklagedes likegyldighet medførte at kjøper kontaktet advokat og klageren ble nødt til å gjøre det samme. Klageren ble sittende med problemene selv om det varopplyst at eiendommen var solgt «som den er». Kjøpers advokat beskyldte klageren for å komme med usannheter og om ikke å ha opplyst om alle forhold vedrørende salget. Klageren mener å ha opplyst om alt. Klageren var emosjonelt nedbrutt på tidspunktet og ble rådet av sin advokat til å la kjøper heve kjøpet, slik kjøper ønsket. Innklagede var ikke villig til å innrømme at de hadde opptrådt uansvarlig i denne saken. Klagerens advokat forhandlet seg frem til at klageren skulle betale kun de faktiske utgifter i forbindelse med annonsering og visninger, 11 912 kroner. Klageren trodde da at alt var i orden.

Etter at leiligheten var satt i stand igjen ble klageren kontaktet av en person som ønsket å kjøpe leiligheten privat, og klageren slo til. Kjøper kjente en som jobbet i et annet meglerforetak, og ønsket å bruke dem som en nøytral tredjepart i handelen. Alle dokumenter ble signert hos dette meglerforetaket og overtakelse skulle skje 28. april 2005. Det viste seg da at innklagede foretak hadde oppretten en sikringsobligasjon, som hindret overdragelse av leiligheten. Beløpet på den tilsvarte den totale megleravgift ved forrige salg, 47 267 kroner.

Klageren kontaktet sin advokat, som igjen prøvde å ordne saken med innklagede. Innklagede var ikke villig til å fire på kravet, og for at salget skulle bli gjennomført som planlagt, gikk klageren med på å betale kravet til innklagede. Pengene for salget ble overført til konto hos meglerforetaket den 28. april, men pga sikringsobligasjonen, som det tok innklagede nesten to uker å fjerne, ble ikke lånet slettet før i midten av mai. Dette førte til at klageren ble belastet med låneutgifter nok en måned.

Dette er totalt urimelig. Innklagede krever fullt oppgjør for et salg som aldri ble avsluttet. Samtidig gjør de det vanskelig for klageren å ordne opp, og hindrer klageren i å gjennomføre et salg på en normal måte. Hadde innklagede opptrådt i samsvar med god meglerskikk og eiendomsmeglingsloven hadde klageren aldri havnet i denne situasjonen. Klageren synes det er urimelig å betale provisjon og full markedspakke ettersom salget aldri ble avsluttet, og innklagede har etter klagers oppfatning opptrådt uansvarlig og ikke i tråd med emgll. § 4-6. I tillegg til frafall av urimelig vederlagskrav krever klageren erstatning for merutgifter som er pådratt i saken, totalt 34 517 kroner.

Innklagede anfører:

Klageren har fått svar på e-post fra foretakets fag- og kvalitetssjef den 9. mai 2005. Innklagede slutter seg til innholdet i e-posten, hvor foretakets fag- og kvalitetssjef anfører; Leiligheten ble solgt og kjøpekontrakten undertegnet av klageren. I ettertid ønsket klageren av personlige årsaker å annullere salget. I forbindelse med nevnte salg har megler opparbeidet krav på provisjon og dekning av sine utlegg i henhold til den oppdragsavtale som er inngått. Imidlertid var innklagede villig til å ettergi provisjonskravet dersom innklagede fikk et nytt salgsoppdrag. Denne avtalen ble inngått mellom klagerens advokat og innklagede. Avtalen ble bekreftet på e-mail den 11.02.2005. Advokaten har for øvrig i ettertid bekreftet dette overfor innklagede. Innklagede fikk ikke nytt salgsoppdrag i saken. Detteinnebærer at det totale provisjonskrav fortsatt består. Innklagede mener å ha utført oppdraget i henhold til god meglerskikk og erkjenner ikke å ha gjort vesentlige feil i forbindelse med megleroppdraget. Med bakgrunn i at innklagede ikke bistår klageren med det siste salget, ser innklagede ingen grunn til at sikringsobligasjonen skal forbli heftende på eiendommen. Den vil umiddelbart bli oversendt for sletting.

Innklagede har utover e-mailen av 9. mai 2005 noen tilleggskommentarer: Klageren via sin advokat ønsket å heve kjøpet. Klagerens advokat kontaktet deretter innklagede for å høre om klageren kunne avvente betaling av utlegg og provisjon, da det var sykdom i hennes familie. Dette var greit for innklagede. Advokaten sa at klageren ville selge når lekkasjen var utbedret. Det ble da avtalt at innklagede skulle avvente å kreve provisjon mot at innklagede skulle få selge leiligheten når den var utbedret. Innklagedes direkte utlegg var 11912kroner, og dette skulle betales av klageren straks.

Overraskelsen var stor for innklagede da det viste seg at et annet meglerforetak hadde solgt leiligheten. Innklagede kontaktet klagerens advokat, som bekreftet at han var enig i at det var avtalt utsettelse av provisjonsbetaling mot at klageren skulle selge leiligheten gjennom innklagede da sykdomsbildet i familien hennes var endret og leiligheten utbedret. Innklagede opprettholdt derfor et krav om provisjon og utlegg.

Innklagede er overrasket over klagerens påstander og av at hun bryter den inngåtte avtale. Sikringsobligasjonen er slettet, men klageren har fortsatt ikke betalt kravet. Innklagede avslår erstatningskravet og fastholder sitt krav mot klageren.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren gjentar flere av de tidligere fremsatte anførslene. Klageren reagerer sterkt på at innklagede påstår at klageren har tilbakeholdt opplysninger. Klageren la frem tilstandsrapport både før og etter utbedring av skaden, og ba innklagede legge frem dette overfor interessenter.

Da leiligheten ble solgt for annen gang, ble den solgt privat. Det andre meglerforetaket var bare en nøytral tredjepart. Klageren handlet i god tro, ettersom hun mente at oppdraget med innklagede var avsluttet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om nedsettelseav eiendomsmeglerforetakets vederlag, samt erstatning som følge av lite tilfredsstillende saksbehandling.

Det fremholdes fra innklagedes side at det er inngått en avtale om at innklagede skulle frasi seg vederlag mot at foretaket fikk et neste salgsoppdrag fra klageren. Avtalen om at innklagede skal ha vært villig til å ettergi provisjonskravet, skal ha blitt inngått med klagerens advokat. Denne avtalen er ikke fremlagt for Reklamasjonsnemnda, og kan derfor ikke legges til grunn som bevis i saken. Det som derimot er fremlagt, er oppdragsskjema inngått mellom partene. I følge oppdragsskjemaet har innklagede krav på vederlag når handel er kommet i stand, uavhengig av etterfølgende forhold, jf. emgll. § 4-1 og § 4-2. Dette innebærer at innklagede har krav på vederlag for salget som ble hevet. Klagerens påstand om å få utestående ettergitt, kan derfor ikke tas til følge.

Når det gjelder klagerens krav på erstatning for merutgifter, forutsetter kravet at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren anfører at innklagede «trenerte» overtakelsen. At megleren skulle ha trenert overtakelsen, er imidlertid ikke dokumentert.

Reklamasjonsnemnda vil påpeke at sikringsobligasjonen ikke må misbrukes av eiendomsmegleren til å fremtvinge et oppgjør av eiendomsmeglerens vederlag. I dette tilfellet kan det imidlertid synes som om sikringsobligasjonen ikke er slettet i påvente av et nytt oppdrag, noe som ikke kan anses som kritikkverdig.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 22. mai 2006