Klage nr 2016030
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. juni 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegleren Krogsveen AS avd Oppsal
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren og hans ektefelle inngikk avtale om salgsoppdrag med innklagede i mai 2015. Klagen gjelder fakturakrav som klageren mottok etter at salgsoppdrag ble avsluttet av ham før salg kom i stand. Klageren krever fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever at meglervederlaget settes ned med kr 33 440.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegleren.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av bolig den 13. mai 2015. Oppdraget ble sagt opp av klageren på grunn av manglende bud på forespeilet pris.
Utviklingen av salgsprosessen tok ikke den retningen klageren hadde forventet med tanke på markedet. Klageren opplevde at megleren gjennomførte svært mange visninger uten å ha gjort de nødvendige markedsføringsgrep for å tiltrekke seg potensielle kjøpere.
Klageren ble forundret over at leiligheter i samme segment i samme område, men med lavere standard, ble solgt raskt og til en høyere pris og langt over prisantydning.
Etter å ha lest om god eiendomsmeglerskikk ble klageren også skeptisk til anbefalingen fra megleren om å sette det klageren opplevde som en «lokketakst» på www.FINN.no etter
mangel på bud. Dette ble også gjennomført uten at klageren hadde intensjon om å selge til den prisen som ble satt. Dette ble kommunisert til megleren pr telefon, og det er merkelig at innklagede i sitt tilsvar opplyser om det motsatte. Opprinnelig prisantydning var kr 2 650 000, nedsatt pris var kr 2 450 000. Meglerens oppfatning av markedsverdi på kr 2 450 000 kunne umulig være reell. Salgssum etter meglerbytte ble kr 2 957 000.
Klageren har forståelse for at det ble utført arbeid som medførte utgifter i forbindelse med megleroppdraget. Men klageren har overfor innklagede anmodet om at faktura modereres sammenlignet med hva som opprinnelig var avtalt, spesielt med tanke på utgifter under avtalepunktene om grunnhonorar, annengangs FINN-annonse, visninger og salgsoppgaver. Videre ble det bedt om at fakturaen ble spesifisert slik at klageren kunne se nøyaktig hva det skulle betales for. Det ble også bedt om betalingsfrist langt frem i tid.
Megleren dro på heimevernsøvelse kort tid etter at salgsprosessen startet, slik at oppdraget ble overlatt til andre ved hans avdeling. Klageren fikk ikke informasjon om dette i forkant av megleroppdraget.
Innklagede har i hovedsak anført:
Første visning ble avholdt 31. mai 2015, og den 1. juni kom det inn bud på kr 2 600 000, som var kr 50 000 under prisantydning. Budet ble deretter forhøyet til kr 2 700 000. Mot meglerens råd avslo klageren budet og ga isteden budgiveren et motbud på kr 2 800 000. Budgiveren avslo motbudet. I ettertid angret klageren på at han ikke hadde akseptert budet på kr 2 700 000. Megleren kontaktet derfor budgiver for å høre om hun fortsatt var interessert, men hun hadde da kjøpt en annen leilighet.
Det ble avholdt ytterligere tre visninger i juni etter ønske fra klageren uten at det kom inn bud. Etter sommeren ble leiligheten lagt ut på nytt og én visning ble avholdt. Det var fem som skrev seg på liste, men det ble ikke inngitt noen bud.
Megleren fikk tilbakemelding fra interessenter om at de mente leiligheten var for dyr. Megleren videreformidlet dette til klagerens ektefelle, som var den megleren primært hadde dialog med. Etter fem visninger uten salg ba megleren klageren og hans ektefelle om å vurdere om man skulle gjøre noe med prisen. Klagerens ektefelle ringte da til megleren og fortalte at de var nødt til å selge leiligheten, grunnet familieforøkelse og overtakelse av ny bolig. Megleren foreslo at de kunne male og style leiligheten for å gjøre den mer attraktiv, men klagerens ektefelle ønsket ikke det. Det ble isteden avtalt å sette ned prisen til kr 2 450 000. Verken klageren eller hans ektefelle ga uttrykk for at de ikke hadde til hensikt å selge til den nedjusterte prisantydningen.
Ny vising ble avholdt 23. august, men det kom ikke inn bud selv om prisen var nedjustert. Klageren valgte etter dette å trekke oppdraget.
Ettersom leiligheten ikke hadde blitt solgt, valgte megleren å frafalle deler av kravet for å imøtekomme klageren. Megleren aksepterte også at fakturaen ikke ble betalt før klageren hadde fått solgt, under forutsetning av at han instruerte ny megler om å dekke innklagedes krav i forbindelse med salgsoppgjøret. Klageren ønsket ikke å involvere ny megler, men ville gjøre opp med innklagede selv. Klageren kom ikke med innsigelser til kravet utover å opplyse om at han selv hadde betalt faktura for forkjøpsretten. Dette beløpet ble derfor trukket fra fakturaen.
Etter dette opplyste innklagede klageren om at det ville bli utstedt faktura på kravet. Klageren gjentok da at forfall måtte settes frem i tid, og hevdet dette var avtalt med megleren. Megleren gjentok da forutsetningen om at klageren måtte instruere ny megler om å dekke kravet i oppgjøret, hvilket klageren ikke ville gjøre.
Det ble utstedt faktura til klageren den 4. november 2015 med 14 dagers betalingsfrist. I e-post til innklagede før forfall, hevdet klageren på ny at det var avtalt utsatt forfall. Megleren avviste dette. Til tross for dette sendte klageren e-post til regnskapsavdelingen og ba om at fakturaen ble stilt i bero. Selv om det ikke var avtalt, valgte innklagede å stille fakturaen i bero i påvente av overtakelse og oppgjør av klagerens leilighet.
Det bemerkes at fakturaen fortsatt står ubetalt, til tross for at den opprinnelig forfalt den 18. november 2015. Klageren solgte leiligheten den 24. november 2015 og ny eier fikk hjemmel den 5. januar 2016.
Vedrørende betalingskravet
Etter at oppdraget ble avsluttet inngikk klageren avtale med megleren om hva han skulle betale. Dette fremgår av e-postkorrespondanse.
Subsidiært anføres det at fakturaen er i samsvar med inngått oppdragsavtale.
Innklagede kan ikke se at megleren har opptrådt klanderverdig eller har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved sin håndtering av oppdraget som gir grunnlag for å kreve vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Markedet responderte som forventet etter første visning, men klageren valgte å avslå det høyeste budet som var over prisantydning. Det er beklagelig at det ikke kom flere bud på leiligheten etter dette, men innklagede kan ikke se at megleren er å laste for dette. For øvrig fikk ikke megleren noen signaler om klagerens misnøye med håndteringen av oppdraget før etter at oppdraget ble trukket.
Vedrørende påstand om lokkepris
Innklagede tar avstand fra bruk av lokkepriser, og har et bevisst forhold til dette i alle salgsoppdrag. Dette ble det redegjort for i informasjonsbrev til klageren i forbindelse med oppdragsinngåelse.
Innklagede kan ikke se at det var kritikkverdig av megleren å foreslå å sette ned prisen når markedet ikke responderte som ønsket og interessenter ga tilbakemeldinger om at leiligheten var for dyr. Det ble gjennomført flere visninger over en periode på tre måneder uten at det kom inn flere bud.
Før megleren foreslo å sette ned prisantydningen undersøkte han grundig hva tilsvarende leiligheter hadde blitt solgt for den siste tiden. Flere leiligheter hadde blitt solgt for kr 2 400 000 og kr 2 550 000. Innklagede kan følgelig ikke se at prisantydning ble satt lavere enn meglerens objektive vurdering. Det bemerkes at markedet hadde tatt seg opp igjen da klageren solgte tre måneder senere.
Det avvises at klageren eller hans ektefelle skal ha gitt megleren beskjed om at de ikke ville selge til den nedjusterte prisantydningen. Ettersom megleren var kjent med at klageren allerede hadde overtatt ny bolig, og at det derfor var viktig å få solgt leiligheten, var det ingen grunn for megleren til å stille spørsmål ved klagerens motivasjon til å sette ned prisantydningen. Dersom klageren ikke hadde til hensikt å selge til ny prisantydning, var dette ukjent for megleren.
Det stemmer at megleren var på heimevernsøvelse i oppdragsperioden, fra 8. juni til 11. juni. Klageren ble da fulgt opp av daglig og faglig leder ved kontoret. Klageren ble informert om dette straks etter at bud ble avslått den 1. juni.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om nedsettelse av meglerens vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Fakturakravet
Det fremgår av oppdragsavtalens punkt 6 om meglerens krav på dekning av vederlag og utlegg at oppdragstaker har krav på dekning av grunnhonorar, samt påløpte kostnader i henhold til avtalens punkt 4.3 og 4.4. Klageren er fakturert for visninger jf. avtalens punkt 4.3, opplysninger fra forretningsfører og rekvirering av reguleringsbestemmelser og foto jf. avtalens punkt 4.4. I tillegg er klageren fakturert for grunnhonorar i medhold av punkt 6 jf. punkt 4.2.
I e-post fra innklagede til klageren den 28. august 2015 fremgår en spesifisering av fakturakravet. I klagerens e-post til innklagede den 30. oktober 2015 bestrides ikke fakturaen, men klageren presiserte at han selv hadde betalt gebyr for forkjøpsrett. Dette beløpet er trukket fra den endelige fakturaen datert 4. november 2015.
Klageren er fakturert i henhold til inngått oppdragsavtale og senere spesifisering av kravet pr e-post.
Klageren har krevet at meglerens vederlag skal bortfalle i sin helhet.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at meglerens vederlag kan settes ned eller bortfalle dersom det foreligger et ikke ubetydelig pliktforsømmelse i utførelsen av oppdraget.
Slik saken er fremlagt for nemnda, er det ikke noe som tilsier at megleren har forsømt seg i utførelsen av oppdaget, eller tilsidesatt sine plikter slik at det gir grunnlag for en vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren fikk bud som var over prisantydning, men avslo dette.
Kravet fra innklagede har etter anmodning fra klageren blitt noe redusert, og klageren er fakturert i henhold det som ble avtalt med megleren ved oppsigelsen. Det er ikke grunnlag for vederlagsreduksjon, og innklagede har krav på det som er fakturert, kr 33 440.
Fakturaen hadde forfall den 18. november 2015.
Klageren har anført at det var avtalt utsatt betalingsfrist. Det fremgår av e-postkorrespon-dansen at det var en forutsetning fra innklagedes side for å gi utsatt betalingsfrist at oppgjør skulle skje gjennom ny megleren. Når klageren ikke ønsket å involvere ny megler, hadde innklagede rett til å utstede faktura.
Påstand om lokkepris
Når det gjelder hva som ble sagt i telefonsamtale mellom partene vedrørende nedsettelse av prisantydning, står det påstand mot påstand. Partene har forklart seg ulikt om hvorvidt klageren var innstilt på å selge til en lavere sum eller ikke. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Klagen kan etter dette ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.