Saksframstilling

Kjøpers finansieringskilde betinget seg pant i adkomstdokumenter. Kravet ble fremsatt først fram etter at kontrakt var inngått. Klageren mener at dette er henne uvedkommende og at innklagede må utbetale oppgjøret fra kjøpers bank.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagen gjelder to forhold. For det første innklagedes manglende rett til å akseptere et etterfølgende finansieringsforbehold. For det andre manglende informasjon fra innklagede til klageren om forbeholdet og sperring av klientkonto.

Innklagede har, etter klagerens syn, delvis erkjent ansvar i saken relatert til mangelfull informasjon ved å akseptere forsinkelsesrenter på det manglende oppgjøret.

Klageren mener at innklagede har brutt de etiske reglene i § 3 om å ivareta partenes interesser og om en forsvarlig håndtering av oppdraget uten unødig opphold, samt § 3-1. Klageren mener også at innklagede har handlet uten nødvendig fullmakt, jfr. emgll. § 3-5. Klageren krever derfor bortfall av meglerhonorar, jfr. emgll. § 4-6.

Nærmere om faktum: Den 30. november 2004 inngikk klageren en kjøpekontrakt med et borettslag om kjøp av andel med tilhørende leierett i borettslaget. Borettslagets bygninger var under oppføring og adkomstdokumenter var ikke utferdiget.

Den 24. mai inngikk klageren en oppdragsavtale om videresalg av hennes andel i borettslaget. Det følger av fullmakten at ingen fullmakter er gitt innklagede vedrørende budgivningen.

Den 9. juni ble det gitt et bud som klageren aksepterte. Dette budet var uten forbehold. Den 27. juni ble det holdt kontraktsmøte hvor klagerens opprinnelige kjøpekontrakt ble tiltransportert kjøper. Det ble heller ikke tatt noe forbehold under dette møtet. Det følger av transportavtalens punkt 2 og 4 at alle rettigheter og plikter overdras til kjøper ved avtalens signering. Det følger videre av avtalens punkt 5 at kjøpesummen skal betales samtidig ved overtakelse/ signering, dvs. straks.

Den 1. juli signeres oppgjørsfullmakt mellom klageren og innklagede. Klageren skulle nå få sitt oppgjør fra megler, men ingenting skjedde. Årsaken til dette var at innklagede skal ha mottatt et brev fra kjøpers bankforbindelse tre dager etter kontraktsmøtet, den 30. juni, hvor det fremgikk at utbetaling av kjøpesum forutsatte sikkerhet i adkomstdokumentene til boligen. Slike adkomstdokumenter var ikke utferdiget på dette tidspunkt.

Innklagede aksepterte dette forbeholdet, uten fullmakt og etter at kjøpekontrakt var inngått, og holdt tilbake oppgjøret til klageren fordi adkomstdokumentene ikke var utferdiget. Klageren var fullstendig uvitende om dette. Klageren hadde gjentatte ganger telefonisk kontakt med innklagede og etterlyst oppgjøret i perioden 4.-25. juli. Først den 25. juli, 1 måned etter sitt salg, fikk klageren opplyst om forbehold og at oppgjøret var bundet på innklagedes konto. Klageren fikk samtidig opplysning om at innklagede hadde trukket sitt eget honorar fra klientkonto, på tross av at midlene var bundet.

Dette medførte at klageren besvarte brevet med krav om forsinkelsesrente og hvor det ble redegjort for at innklagede ikke hadde anledning til å holde tilbake oppgjøret, jf brev av 27. juli fra klageren. Den 1. august aksepterte innklagede kravet på forsinkelsesrenter. Etter det opplyste tilbakeførte også innklagede sitt honorar til klientkonto.

Den 9. august mottok klageren brev fra utbygger om at overtakelsesforretning ville finne sted den 20. september. Etter flere purringer fra klageren ble oppgjøret overført 5. oktober, mer enn tre måneder senere enn oppgjørstiden i henhold til transportavtalen og oppgjørsfullmakten.

Klageren meddelte like før oppgjøret ble mottatt at det ble forventet et avslag i meglerprovisjon som følge av håndteringen av denne saken. Det ble avholdt et møte mellom klagers representant og innklagede, men uten resultat.

Sakens rettslige side: Det rettslige grunnlaget for megleroppdraget følger av oppdragsavtalen mellom klageren og innklagede av 24. mai, samt emgll. kap 3. Det følger av oppdragsavtalen punkt 8 at innklagede ikke er gitt noen fullmakter i anledning salget. Når det gjelder meglers håndtering av bud og aksept, herunder kontroll av finansiering og forbehold, er dette regulert i emgll. § 3-1, forskrift om eiendomsmegling, de etiske regler § 3 og gjengitt i Rosen/Thorsteinsen s. 209 flg.

I Rosen/Thorsteinsen s. 217 flg. omtales meglers undersøkelsesplikt. Det slås fast at megler i utgangspunktet ikke har en undersøkelsesplikt når det gjelder finansiering, men at en slik undersøkelse er vanlig -hvilket også ble gjort av innklagede. Det slås imidlertid fast at det skal lite til for at megler må undersøke nærmere.

I medhold av emgll. § 4-6(1) kan meglerhonoraret settes ned eller bortfalle dersom megler vesentlig tilsidesetter sine plikter. Klageren mener at innklagede ved å akseptere forbehold etter inngåelse av kjøpekontrakt og deretter låse oppgjøret uten å informere klageren, har brutt med emgll. § 3-1, har handlet i strid med emgll. § 3-5 og de etiske regler § 3.

Innklagede har forsvart sin handlemåte ved at det ikke var påtegnet finansieringsforbehold på budet av 9. juni, og at slikt forbehold heller ikke ble tatt av kjøpers bankforbindelse da innklagede var i kontakt med banken hvor finansiering ble bekreftet. Innklagede hevder at det på dette tidspunkt ikke ble kommunisert til ham hvordan bankforbindelsen så for seg at mellomfinansiering skulle sikres siden adkomstdokumenter ennå ikke var utferdiget. Først den 30. juni skal megler etter det opplyste ha mottatt et brev fra kjøpers bankforbindelse hvor det fremkom at utbetaling forutsatte sikkerhet i adkomstdokumentene. Det hevdes at innklagede ikke kan pålegges en videre undersøkelsesplikt når banken bekrefter at finansiering er i orden. Klageren mener at siden innklagede var vel vitende om at det ikke var utstedt adkomstdokumenter, så burde innklagede tatt opp dette med kjøpers bankforbindelse da innklagede var i kontakt med denne, eller i det minste informere klageren om situasjonen.

Klageren mener også at innklagede ikke hadde noe rettslig grunnlag for å akseptere bankens etterfølgende finansieringsforbehold. Oppdragsavtalen med innklagede ga ingen fullmakt, jfr. emgll. § 3-5. Da banken fremmet finansieringsforbeholdet den 30. juni, var allerede transportavtalen av 27. juni inngått og denne inneholdt klare bestemmelser om tidspunkt for oppgjør. Innklagede skulle da ha ivaretatt klagerens interesser, og skulle informert banken om at kontrakt allerede var inngått og at det ikke var mulig å fremme et finansieringsforbehold. Banken skulle da søkt sikkerhet andre steder, og ikke på bekostning av klageren. Et annet alternativ kunne vært om innklagede hadde innhentet et særskilt samtykke fra klageren, men det ble heller aldri gjort. Informasjon ble først gitt pr. telefon, etter gjentatte henvendelser fra klageren, den 25. juli.

Klageren mener at innklagede har opptrådt i strid med emgll. § 3-1 og § 3-5, samt de etiske regler § 3. På denne bakgrunn kreves bortfall av meglerhonorar, jfr. emgll. § 4-6. Til slutt opplyser klageren om det er etterspurt en oppstilling av innklagede over hvilket arbeid som er utført. En slik er heller ikke mottatt.

Innklagedeanfører:

Sakens faktiske side:

Salg av boligen ble gjennomført raskt og med et minimum av kostnader for klager utenom den avtalte provisjon. Det ble blant annet ikke behov for annonsering grunnet innklagedes innsats i forhold til kjente interessenter. Det aksepterte bud kom inn 9. juni, to uker etter at oppdraget med innklagede ble inngått. Budet var uten finansieringsforbehold og ble formidlet slik til klageren. Akseptert bud lød på kr 20.000 over prisantydning.

Innklagede var før kontraktsmøtet i kontakt med banken slik at det var avklart at finansiering ville oppnås. Det ble imidlertid aldri kommunisert hvordan banken og kjøper så for seg sikring av mellomfinansiering av boligen skulle overtas og pant i adkomstdokumentene kunne etableres.

Kontrakt ble inngått den 27. juni. Det fremgår av kontraktens punkt 4 om kjøpesum at dette skulle gjøres opp ved at klageren mottok kr 125.000 for innbetalt forskudd og kr 53.500 for kjøperposisjon, samt at kjøper trådte inn i den opprinnelige kjøpekontrakt av 30. november. Kopi av kjøpekontrakten ble sendt banken, der det ble kommunisert at utbetaling forutsatte sikkerhet i adkomstdokumentene til boligen.

I og med at adkomstdokumentene ikke var utferdiget ennå hadde man ikke annet valg enn å beholde kjøpesummen på konto inntil banken kunne sikre sitt lån gjennom pant i adkomstdokumentene. Dette ble dessverre ikke tidlig nok meddelt kjøper [selger?], noe innklagede har beklaget.

Etter en nærmere vurdering ble imidlertid deler av kjøpesummen likevel benyttet til innfrielse av klagers lån på kr 101.447 allerede den 1. juli. Dette fordi utbygger ikke ville komme i en dårligere situasjon og ei heller kjøpers bank. Klageren ville derimot oppnå en økonomisk gevinst ved å spare renter på sitt lån.

Det medfører ikke riktighet at innklagede fikk utbetalt noe oppgjør den 1. juli, som senere ble tilbakebetalt. Bokføringsrutinene i det automatisk betalingssystemet gjør at det automatisk utbetales oppgjør til megler på oppgjørsdagen. Dette ble imidlertid manuelt overstyrt at Megleroppgjør AS [innklagedes oppgjørsselskap], slik at pengene ble tilbakeført klientkonto samme dag, altså 1. juli.

Restbeløp ble ikke utbetalt klageren da undertegnede og oppgjørsansvarlig Megleroppgjør AS oppfattet at dette ville være i strid med långivers forutsetninger og at man ved utbetaling ikke ville ivareta sin plikt til å sikre oppgjøret også for kjøper. I tillegg er det i tråd med vanlige rutiner slik at megler har krav på oppgjør før utbetaling til selger kan finne stede, jfr. Megleroppgjør AS sitt brev av 26. juli.

Den 2. august betalte man imidlertid etter påtrykk fra klageren kr 23.553. Dette beløpet var det som stod igjen av den del av kjøpesummen som skulle dekke innbetalt forskudd på kr 125.000. Innklagede og oppgjørsansvarlig gjorde den vurdering at det likevel kunne være forsvarlig å utbetale dette beløpet da kjøpers bank ville være sikret i form av at utbygger var forpliktet til ytelse fra innbetalt forskuddsbeløp. Innklagede ga også avkall på sin rett til først å få oppgjør gjennom denne utbetalingen.

Den delen av kjøpesummen som utgjorde vederlag for kjøpeposisjon på kr53.000, ville imidlertid være helt usikret og det var da ikke forsvarlig å utbetale denne til klager.

Innklagede har som følge av forsinkelsen i oppgjøret akseptert klagers krav om forsinkelsesrente og utbetalt dette beløpet for å kunne kompensere noe for den ulempe forsinket oppgjør har medført.

Endelig oppgjør fant sted 5. oktober 2005 og klager fikk da utbetalt rest kjøpesum samt forsinkelsesrenter på kr 189,38.

Sakens rettslige side:

Det følger av rettspraksis og praksis fra Klagenemnda at megler ikke har noen generell undersøkelsesplikt i forhold til kjøpers finansiering så fremt det ikke foreligger noen konkrete forhold som tilsier at dette bør gjøres.

Megler har i denne saken gjort det som må kunne forventes, nemlig fått en bekreftelse fra banken på at finansieringen var i orden. I samtale med banken fremgikk det ikke opplysninger som antydet hvordan sikring av lånet skulle skje og som gav grunnlag for megler til å undersøke dette nærmere.

Innklagede beklager imidlertid at man ikke tidligere tok opp spørsmålet om forsinket oppgjør med klager da dette ble klart i brevet mottatt den 30. juni 2005.

I utgangspunktet er imidlertid et forsinket oppgjør et forhold mellom kjøper og selger, og ikke et ansvar for megler eller meglers oppgjørsansvarlige.

Et sentralt kriterium ved vurdering av om megler har handlet i tråd med god meglerskikk, jf. emgll. § 3-1, må være hvorvidt meglers handlemåte har stilt kjøper eller selger i en dårligere posisjon enn de ellers villevært.

I dette tilfellet har innklagede utbetalt til klager den forsinkelsesrente hun har krav på i henhold til kjøpekontrakten. Megler har etter emgll. § 3-1 også en omsorgsplikt overfor kjøper og dennes finansieringskilde og utbetaling kunne ikke skje uten at det forelå god nok sikkerhet for disses krav.

Innklagede bestrider at de i denne saken har gått ut over sine fullmakter i forhold til oppdragsskjemaet pkt 8, jf. emgll. § 3-5. Budet var uten forbehold og finansieringsforbeholdet kom inn etter at kjøpekontrakt var signert og i det oppgjør skulle finne sted. Det er således et forhold som lå utenfor innklagedes kontroll. Meglers oppgave pr 30. juni 2005 var å påse at oppgjør skjedde på betryggende måte for begge parter.

Innklagede kan ikke se at de har opptrådt på en slik måte at det «vesentlig» har tilsidesatt sine plikter i forhold til selger og kjøper slik emgll. § 4-6 stiller som vilkår.

Boligen ble solgt raskt, klager ble ikke pådratt unødvendige kostnader til annonsering og den oppnådde pris lå på kr 20.000 over meglers prisantydning hvilket også klager tidligere har uttrykt tilfredshet med. Megler har innenfor rammene av de føringer som ble gitt fra kjøpers bank strukket seg langt for å ivareta klagers interesser blant annet gjennom å foreta umiddelbar innfrielse av klagers lån samt forestå utbetaling av deloppgjør 2. august 2005 selv om det nok kunne hevdes at også disse midlene var «bundne» midler som ikke kunne utbetales før pantesikkerhet var etablert.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om nedsettelse av meglervederlag etter emgll. § 4-6. Klageren mener at innklagede har brutt emgll. § 3-1 og har handlet i strid med emgll. § 3-5 og de etiske regler § 3 ved å akseptere forbehold etter inngåelse av kjøpekontrakt og deretter låse oppgjøret uten å informere klageren.

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at en eiendomsmegler skal overføre penger som han har mottatt fra kjøperen, og som eiendomsmegleren har rett til å overføre. I dette tilfellet hadde ikke eiendomsmegleren rett til å overføre pengene til selgeren. At pengene sto på innklagedes konto, ga ikke innklagede rett til å overføre pengene før det var mulig å fremskaffe den sikkerhet som långiveren hadde betinget seg. Det var fra innklagedes side ikke noe spørsmål om «å akseptere» et forbehold om sikkerhet som vilkår for å utbetale, men derimot et krav fra långiveren.

Et eventuelt krav som følge av forsinket oppgjør, må derfor i tilfelle rettes mot kjøperen.

Ved forsinket oppgjør bør en eiendomsmegler så langt mulig informere selgeren om at oppgjøret vil kunne bli forsinket. Innklagede har tilbudt klager en kompensasjon på kr.3.000 for manglende informasjon, noe Reklamasjonsnemnda anser som en passende kompensasjon.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 22. mai 2006