Saksframstilling

Klager kjøpte leierett i borettslagsleilighet med tilhørende adkomstdokumenter. Adkomstdokumentene ble ikke tiltransportert kjøper. Dette oppdaget kjøper når han skulle reselge leiligheten halvannet år senere.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Kjøpekontrakt ble undertegnet 16.02.04. Overtakelse var 07.03.04. Oppgjør har funnet sted, men klager har ikke mottatt anmerkning fra innklagedes side om manglende transport mellom selger og kjøper av adkomstdokumentene til leiligheten.

Klager ble svært overrasket da han i august 2005 ønsket å selge dokumentene, og ble, av meglerforetaket han hadde gitt salgsoppdraget til, gjort oppmerksom på at leilighetens adkomstdokumenter aldri hadde blitt transportert til klager. Den nye megleren ville ikke selge leiligheten så lenge adkomstdokumentene var på avveie.

Selgers bankforbindelse opplyste til kjøpers nye megler at adkomstdokumentene muligens ved en feil ble sendt forrige eier, etter at hun hadde innfridd sitt lån i banken.

Klagers selger hevder imidlertid at hun aldri har mottatt disse dokumentene fra banken. Papirene er dermed å anse som bortkomne eller på avveie.

I kjøpekontrakten inngått 16.02.04 slås følgende fast i § 6 – Transport av adkomstdokumenter, første avsnitt:

«Megler besørger transport av adkomstdokumentene til kjøperen når endelig oppgjør har funnet sted, og styrets godkjennelse av kjøperen som ny eier av adkomstdokumentene foreligger.»

Klager kan vanskelig forstå det annerledes enn at megler har misligholdt sin kontraktsfestede forpliktelse til kjøper om å besørge transport av adkomstdokumentene til kjøper. Innklagede har heller ikke på noen måte forsøkt å gjøre klager oppmerksom på at adkomstdokumentene er på avveie.

Boligbyggelaget har tatt på seg å åpne mortifiseringssak og mortifisering vil tidligst foreligge i desember 2005.

Klager opplyste til innklaget at han ville få betydelige utgifter som følge av forsinkelsen i salget av leiligheten, på grunn av manglende adkomstdokumenter.

Innklagede opplyste til klager at de var godt kjent med at adkomstdokumentene til leiligheten var på avveie, fordi klagers bank ved flere anledninger hadde kontaktet innklagede og etterspurt dokumentene. Innklagede beklaget at de ikke hadde funnet det nødvendig å opplyse klager om at dokumentene var på avveie. Innklagede mente at andre instanser, som klagers bank eller boligbyggelaget, også burde tatt seg bryderiet med å informere klager om dette. Innklagede kunne ikke se at de hadde noe direkte ansvar for klagers utgifter som følge av denne saken. Innklagede kom med tilbud om at de kunne selge leiligheten. Innklagede kunne ikke se at det skulle være til hinder for salg at adkomstdokumentene var på avveie.

Klageren ber Reklamasjonsnemnda vurdere i hvilken grad innklagede har forholdt seg til god eiendomsmeglerskikk i denne saken. Videre ber klager Reklamasjonsnemnda vurdere i hvilken grad klager kan ha krav på erstatning fra innklagede på bakgrunn av dette. Klager ønsker særlig vurdert følgende uttalelse i brev fra innklagede til klager datert 27.10.05:

«I de siste årene er det blitt vanlig at de store borettslagene har eget depot for oppbevaring av adkomstdokumenter, og det er derfor ikke så vanlig for megler å få disse i hende. Derfor er det ikke så lett å oppdage at dokumentene er kommet bort.»

Innklagede skriver videre:

«Det er en meget kurant sak med mortifikasjon, og vi skjønner ikke at det skulle være noe problem å selge leiligheten så lenge man gjør oppmerksom på at adkomstdokumentene er under mortifikasjon.»

Innklagede kan vanskelig se hvordan den nye meglers vurdering av dette kan være gal, og ber Nemnda vurdere i hvilken grad innklagedes synspunkt på dette kan forsvares.

Klager ber innklagede erstatte de utgiftene han faktisk har som følge av den utsettelse av salget de bortkomne dokumentene medfører. Klager ber ikke om at innklagede står for omkostningene til selve mortifikasjonssaken. Dette er utgifter klager kunne ha unngått om innklagede hadde opplyst om at adkomstdokumentene ikke var transportert dit de skulle, slik at klager selv kunne ha besørget mortifikasjonssaken igangsatt på et tidspunkt hvor den ikke med nødvendighet medførte merutgifter i form av unødig husleie, renteinnbetaling, strømregning etc for klager.

Innklagedeanfører:

Innklagede avviser kravet.

I de siste årene er det blitt vanlig at de store borettslagene har eget depot for oppbevaring av adkomstdokumenter, og det er derfor ikke så vanlig for megler å få disse i hende. Derfor er det ikke så lett å oppdage at dokumentene er kommet bort.

Innklagede mener det er selgers bank/selgers feil at dokumentene er kommet bort. Det er en meget kurant sak med mortifikasjon, og innklagede skjønner ikke at det skulle være noe problem å selge leiligheten så lenge man gjør oppmerksom på at adkomstdokumentene er under mortifikasjon.

Selve omkostningene med mortifikasjon synes innklagede at selger eller selgers bank burde ta på seg.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning for faktiske utgifter som har påløpt på grunn av manglende mortifikasjon av adkomstdokumenter.

Innklagedes ansvar for transport av adkomstdokumentene fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 3-9 jf. § 3-1, samt kjøpekontrakten mellom selger og kjøper §6 første avsnitt som lyder slik:

«Megler besørger transport av adkomstdokumentene til kjøperen når endelig oppgjør har funnet sted, og styrets godkjennelse av kjøperen som ny eier av adkomstdokumentene foreligger.»

Når innklagede ikke har besørget transport av adkomstdokumentene i tråd med kontrakten, har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klageren hevder å ha lidt økonomisk tap ved at han har måttet avvente salget av egen leilighet til avgjørelse i mortifikasjonssaken forelå. Innklagede blir ansvarlig for dokumentert tap som klageren har lidt som en følge av innklagdes forsømmelse. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke forutsetning for å gå inn på størrelsen av en eventuell erstatning.

Et annet spørsmål er om det er god meglerskikk å påta seg oppdrag med salg av borettslagsleilighet der adkomstdokumenter er under mortifikasjon. Rent generelt bør eiendomsmeglere være varsomme med å påta seg slike oppdrag, og eiendomsmegleren har en langtgående opplysningsplikt om usikkerheten rundt hjemmels- og heftelsesforhold.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 22. mai 2006