Saksframstilling

Klagerne kjøpte leiligheter gjennom innklagede.

Klagerne har fått feil informasjon om fellesutgifter av innklagede. Klagerne fikk opplyst at kostnadene var 40 % lavere enn de faktisk var.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte leiligheter sommeren 2003 i et nyoppført bygg. De fleste leilighetene ble solgt i løpet av 2002.

I desember 2002 ble det avholdt styremøte i sameiet, hvor det ble vedtatt budsjett som fastsatte fellesutgiftene. For klagernes leiligheter ble dette satt til hhv. 2822,55 kroner og 2360, 50 kroner.

Under omkostninger i salgsoppgaven sto det: «fellesutgifter kontakt megler». Klagerne tok derfor kontakt med innklagede og fikk opplyst, både muntlig per telefon, og skriftlig per mail, at fellesutgiftene lå på henholdsvis 1777 kr/mnd, og ca. 2220 kr/mnd. Klagerne fikk ingen signaler om at noe kunne komme i tillegg.

Leiligheten var noe høyere i pris enn klager hadde tenkt seg, men prisen på fellesutgifter avgjorde.Hadde fellesutgiftene vært høyere ville klager ikke vært villig til å betale så mye for leiligheten.

På kjøpstidspunktet var det allerede innkrevd fellesutgifter i mange måneder, men kjøpekontrakten gav likevel inntrykk av at det ennå ikke var fattet noe vedtak om fellesutgiftene. Det het at fellesutgiftene er «stipulert til 120 kr/kvm pr. år». For den ene klagerens tilfelle ville dette vært 1450 kr/mnd. Det var innklagede som hadde utarbeidet kjøpekontrakten og underskrev på vegne av selgerne.

Etter overtakelse av leilighetene ble klagerne oppmerksomme på at fellesutgiftene var langt høyere enn opplyst fra innklagede. For hver leilighet dreide det seg om en differanse på 600 kr/mnd i forhold til hva de hadde fått opplyst.

Innklagede ble gjort oppmerksom på at fellesutgiftene som ble innkrevd lå 40 % høyere enn opplyst i e-post fra klagerne. E-posten ble ikke besvart, men videresendt til selger.

Klagerne ble etter hvert gjort kjent med at innklagede hadde fått oversendt styrets vedtak fra 2002, hvor fellesutgiftene ble fastsatt. Klagerne varslet derfor innklagede om at de ville kreve prisavslag eller erstatning av selger, og at de vurderte krav mot innklagede.

Klagerne hadde mottatt svært lite opplysninger om selger, og klagerne var nødt til å få innklagede til å videreformidle reklamasjonen. Klagerne ba også om å få oppdaterte opplysninger om selger.

Styreleder i sameiet har bekreftet at innklagede mottokopplysninger om de riktige fellesutgiftene i forbindelse med at innklagede overtok oppdraget fra et annet foretak. Det er derfor ingen tvil om at innklagede satt på den riktige informasjonen.

Det er uklart hvorfor innklagede formidlet gale opplysninger, selv etter å ha mottatt opplysninger om hvilket nivå fellesutgiftene faktisk lå på. Det er nærliggende å anta at det henger sammen med manglende rutiner og dårlig kommunikasjon innad hos innklagede.

Klagernes reklamasjon ble besvart med at innklagede hadde basert seg på opplysninger formidlet dem fra formannen i sameiet, og at reklamasjonen fra klagerne var videresendt til selger.

Klager viste da til at innklagede hadde mottatt budsjettet vedtatt i desember 2002, og derfor ikke kunne høres med at de hadde mottatt gale opplysninger. Klager påpekte at innklagede kunne holdes ansvarlig ved siden av selger.

I brev av 26. mars 2004 erkjenner innklagede at det er gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget, og at dette trolig hadde sammenheng med at kostnader til vaktmestertjenester var «uteglemt». Innklagede avviste likevel kravet, under henvisning til at verken de eller selger kunne lastes for feilen. Dette fordi klagerne ikke hadde lidd noe økonomisk tap og at innklagede hadde fått gale opplysninger fra sameiet.

Selger ble slettet fra foretaksregisteret 12. april 2005. Klagernes advokat har tilskrevet innklagede to ganger, både før og etter slettingen, hvor innklagede ble bedt om å varsle selger om ansvaret, og med spørsmål om slikt varsel hadde blitt gitt. Ingen av brevene er besvart. Innklagedes trenering har fått den konsekvens at klagerne ikke har noen selger å forholde seg til, da de er slettet i foretaksregisteret.

Klagerne mener innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med god meglerskikk.

Spørsmålet er i denne saken ikke om meglers undersøkelsesplikt, som i mange andre saker, herunder hvorvidt megler plikter å etterprøve uriktige opplysninger gitt av selger, men om megler ansvarsfritt kan gi kjøper uriktige opplysninger etter å ha mottatt korrekt informasjon om dette fra styret. Det kan ikke være tvil om at dette spørsmålet må besvares negativt. Klagerne viser blant annet til uttalelser fra Reklamasjonsnemnda og Klagenemnda hvor de har kommet til slikt resultat.

Klagerne antar de er påført et tap på ca. 200000 hver ut i fra en beregningsmodell. I den foreliggende saken har det vært svært tette bånd mellom selger og megler. Det vises tydelig i denne saken, hvor innklagede undertegner på vegne av selger. Det er derfor viktig at innklagede er særlig oppmerksom på kjøpers interesser. Det er kritikkverdig at innklagede flere ganger har ignorert forespørsler fra klagerne. Innklagede har på denne måten vanskeliggjort klagernes forfølging av saken overfor selger, som nå er slettet i foretaksregisteret. Klagerne ser derfor at innklagede ikke har overholdt sin omsorgsplikt i forhold til dem.

Innklagede anfører:

Innklagede overtok prosjektet da det var under bygging og fellesutgiftene var stipulert til 120 kr/kvm/år som var normalt nivå på salgstidspunktet.

7. juni 2003 innhentet innklagede opplysninger fra forretningsfører, med blant annet oversikt over nivået på fellesutgifter. Utgiftene ble fra forretningsfører opplyst til hhv. 2234 kroner og 1 722 kroner. Dette så helt normalt ut, og innklagede så ingen grunn til å etterprøve disse opplysningene. Deretter konfererte innklagede med styreleder på mail om hva utgiftene inkluderte. Dette ble formidlet videre til klagerne.

Sommeren 2003 var det dårlig marked og prisen for leiligheten til den ene klageren var redusert med over 1000000 kroner.

Det er riktig som klagerne hevder at i kjøpekontrakten var nivået på fellesutgiftene lavere i forhold til det innklagede fikk opplyst fra forretningsfører. Dette burde selvsagt blitt endret i henhold til opplysninger fra forretningsfører. Dog vil innklagede påpeke at opplysningene fra forretningsfører og styrets leder ble formidlet klagerne før kontraktsinngåelse.

Opplysninger om selger, adresse og kontaktperson, samt telefonnummer, er gitt blant annet i mail av 10. februar 2004. Informasjonen har ikke endret seg i perioden. I mail fremkommer det også at klager har hatt kontakt med selger.

Innklagede videreformidlet opplysninger fra forretningsfører og styreformann. Budsjettet innklagede har mottatt er ikke den samme oppstilling som i bilag fra klagerne. Budsjettet styreleder henviser til kan innklagede ikke se å ha mottatt. Innklagede innhentet derfor opplysninger fra forretningsfører, samt at de etter gjentatte purringer mottok mail fra styreleder over hva disse utgiftene inkluderte da forretningsfører ikke kunne svare på dette.

Innklagede mener de har oppfylt sin undersøkelsesplikt ved å ha innhentet opplysninger både fra forretningsfører og styrets leder. Innklagede har ikke unnlatt å videreformidle opplysninger til klagerne. Innklagede satt ikke inne med kunnskap om at fellesutgiftene var høyere enn hva de hadde fått opplyst.

Innklagede vil bemerke at de ikke har signert kontrakten på vegne av selger i henhold til fullmakt slik klager hevder. Kontrakten er signert i henhold til firmaattest og fullmakt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Som fremholdt i klagen ble det allerede i desember 2002 vedtatt et budsjett som fastsatte fellesutgiftene for leilighet B 11 til 2 822,58 pr. måned. Fellesutgiftene for leilighet A 21 ble fastsatt til 2 360,50 pr. måned. For hver av leilighetene var utgiftene til vaktmestertjenester stipulert til 589 pr. måned, og mye tyder på at det var disse utgiftene innklagede ikke tok i betraktning da de gale opplysningene om fellesutgiftene ble formidlet til klagerne.

Innklagede forsvarer seg med at de har videreformidlet uriktige opplysninger som de har fått av forretningsfører og styreleder i sameiet. Reklamasjonsnemnda bes merke seg følgende:

–Styrelederen i sameiet er klar på at innklagede mottok korrekte opplysninger flere måneder før leilighetene ble solgt.

–Telefaksen av 8. juli ga ingen svar på hva fellesutgiftene inkluderte, og har derfor begrenset informasjonsverdi.

–E-posten fra styrelederen (av 13. august 2003) inneholdt ingen opplysninger om nivået på fellesutgiftene. Det er ingen holdepunkter for å anta at tallene som er påført av megler kommer fra styrelederen.

–E-posten fra styrelederen ble sendt i august 2003, men klager 1 inngikk avtalen om kjøp juli samme år. Det kan derfor ikke være riktig, slik innklagede hevder, at de opplysningene som innklagede fikk «fra styrets formann i august 2003 ble videreformidlet til både klager 1 og 2 før kontraktsinngåelse».

Det opprettholdes at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med god meglerskikk, jfr. emgll. § 3-1. Innklagede ga klagerne feil informasjon om størrelsen på fellesutgiftene på tross av at han flere måneder før hadde mottatt kopi av et vedtak fra styret som viste hvilket nivå utgiftene lå på.

Klagerne fastholder at ikke innklagede har ivaretatt «begge partenes interesser», jfr. emgll. § 3-1.

I denne saken har innklagede ignorert gjentatte forespørsler fra klagernes side om å få oversendt informasjon om selger, og ved dette oppnådd å gjøre det umulig for klagerne å forfølge sitt mangelskrav overfor selger.

Om det var innklagede eller selger som rent faktisk undertegnet kontrakten på selgers vegne, er uten betydning.

Innklagede har også inntatt rollen som talsmann for selger. Dette illustreres av brev av 26. mars 2004.

Samlet sett er det vaskelig å se at innklagede har opptrådt med en tilstrekkelig grad av omsorg for begge parters interesser, jfr. emgll. § 3-1.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påstand om at innklagede har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt i strid med emgll. § 3-1og § 3-6ved å gi uriktige opplysninger om fellesutgifter. Hver av klagerne krever kr. 200 000 i erstatning for tap som følge av at fellesutgiftene var høyere enn forespeilet.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klager mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom.

Reklamasjonsnemnda baserer seg videre bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Innklagede har fremlagt et brev fra forretningsfører av 8. juli 2003, påført svar og sendt ved telefaks i retur til megleren, der det fremgår at fellesutgifter er hhv. kr. 2234 og

kr. 1772. Imidlertid hevder både klagerne og styreleder at innklagede har fått opplysninger om de korrekte fellesutgiftene, men det er ikke dokumentert at innklagede er gitt slike opplysninger. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke legge til grunn at innklagede har fått korrekte opplysninger. På denne bakgrunn kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det er grunnlag for å kritisere innklagede.

Reklamasjonsnemnda mener at eiendomsmegler må forventes å videreformidle e-mail til selgeren. På den annen side har kjøper et krav mot selger på selvstendig grunnlag og har selv et ansvar for å utvise aktivitet overfor selger.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 22.mai 2006.

sign.	sign.	sign.
Vegard Syvertsen	Tore Bråthen	Bård Bømark
Forbrukerrådets representant	formann	Norges Eiendomsmeglerforbunds representant