Saksframstilling

Klagerne kjøpte gjennom innklagede bolig hvor tillatelse til soneparkering fulgte med leiligheten. Dette fremgikk både av salgsoppgave og av selgers muntlige bekreftelse. Senere viste det seg at tillatelse til soneparkering var tildelt tidligere eier uten korrekt hjemmel. Tillatelsen til soneparkering fulgte således ikke eiendommen. Dette innebærer etter klagernes mening et verditap for eiendommen. Parkeringsselskapet skal ha forsøkt å informere eiendomsmeglere i området om begrensningene i soneordningen.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klager ervervet eiendommen 14.4.2004.

Av salgsprospektet fremkommer det at det soneparkeringstillatelse følger leiligheten. Da klagerne anså parkeringstillatelse for å være av vesentlig betydning, spurte de selger spesielt om dette før bud ble lagt inn. Selger bekreftet at parkeringstillatelse forelå, og kart som viste parkeringssonen, ble fremlagt ved overtakelsen. Klagerne var derfor i den tro at soneparkeringstillatelse fulgte eiendommen.

Den 4.7.2001 fikk klagerne brev fra parkeringsselskapet som opplyser at parkeringstillatelse for deres leilighet er gitt uten hjemmel i reglene for tildeling av soneparkering. Gratis soneparkering innvilges ikke til leiligheter bygget etter 1965, da Plan- og bygningsloven fra dette året påla utbygger av nybygg og hovedombygning å dekke eget parkeringsbehov for å dempe veksten i gateparkering. Da klagernes leilighet er bygget etter 1965, har klagerne ikke krav på slik parkeringstillatelse. Parkeringsselskapet avslo således klagernes søknad om fornyelse av parkeringstillatelsen.

Klagerne kontakter innklagede som mener at rettigheten til soneparkering er en opplysning som selger har gått god for, og at innklagede ikke er å laste.

Klager påklager avgjørelsen fra parkeringsselskapet og saken avgjøres til slutt i formannskapet som klagenemnd den 24.1.2002, delvis i klagernes favør. Tillatelse til soneparkering innvilges for klagerne personlig, men denne kan ikke overdras til andre ved videresalg av leiligheten. Formannskapet bemerker at klagerne uforskyldt har kommet i denne situasjonen og videre at informasjonen fra parkeringsselskapet om regelverket har vært mangelfull.

Umiddelbart etter vedtaket i formannskapet retter klagerne et krav mot selger ved dennes forsikringsselskap for å få dekket tapet de mener å være påført. Kravet fører ikke frem.

Våren 2003 selger klagerne eiendommen. I løpet av salgsprosessen blir klagerne gjort oppmerksomme på gjennom en annen eiendomsmegler, at innklagede kan være erstatningsansvarlig for klagernes tap. Klagerne anslår verdien av den manglende parkeringstillatelsen til kr100.000. Dette tapet materialiseres i følge klagerne gjennom en lavere salgssum.

Klagerne blir gjennom saksgangen gjort oppmerksomme på at parkeringsselskapet/kommunen har forsøkt å informere de lokale eiendomsmeglerne om reglene vedrørende soneparkering. I tillegg har det lokale eiendomsmeglerforbundet sendt ut en oppfordring til sine medlemmer om å undersøke om mulighetene for tildeling av parkeringskort er til stede for den eiendommen som selges.

I følge klagerne ble innklagede informert direkte om saken. Innklagede ga ikke uttrykk for annet enn at kun kommunen og forrige eier var å laste for klagers situasjon.

Klagerne oppsummerer slik:

1)Kommunen tildelt feilaktig parkeringstillatelse til enkelte husstander deriblant klagernes

2)Kommunen informerte eiendomsmeglere om feilaktige tildelinger av soneparkeringstillatelser

3)Klagerne ble informert

4)Kompensasjon ble delvis gitt av kommunen med en personlig parkeringstillatelse

Klagerne holder innklagede ansvarlige for det tapet de er påført da innklagede ble informert av kommunen om parkeringsbestemmelsene uten å videre undersøke hvilken betydning dette hadde for klagernes eiendom. Innklagede markedsfører seg selv som en lokal megler som kjenner området. Klager anser derfor at megler hadde all oppfordring til å undersøke forholdene rundt soneparkeringsbestemmelsene generelt og for denne leiligheten spesielt.

Klager krever erstatning stor kr 100.000 fra innklagede.

Innklagede anfører:

Innklagede tilbakeviser at de bevisst skal ha tilbakeholdt opplysninger om soneparkeringen. Innklagede hevder å kun ha videreført selgers opplysninger og kan i verste fall klandres for ikke å ha gjennomført nærmere undersøkelser om forholdet.

Videre påpeker innklagede at et eventuelt mangelskrav må rettes mot selger, og anfører videre at meglers ansvar i utgangspunktet avledes av selgers ansvar. Megler har således ikke ansvar om selger ikke direkte kan holdes ansvarlig. Innklagede viser videre til avhendingslovens § 4-19 og påpeker at reklamasjon må foretas innen rimelig tid. «Rimelig tid» er gjennom rettspraksis fastlagt til normalt noen måneder, men sjeldent mer enn tre måneder. Reklamasjonen må varsles uttrykkelig fra kjøper, formløse henvendelser vil ikke oppfylle kravene. Innklagede anser klagerne for ikke å ha reklamert før ved brev av 8.12.2004, mer enn 4 og ½ år etter ervervet av leiligheten. Det er derfor åpenbart reklamert for sent. Disse reglene skal gjelde tilsvarende for eiendomsmegleres erstatningsansvar etter eiendomsmeglerloven og ulovfestede regler om profesjonsansvar.

I den grad det tidligere kan ha foreligget et ansvarsgrunnlag for innklagede, anses dette nå falt bort da det er reklamert vesentlig for sent. Et krav som springer ut av innsigelser mot parkeringsforholdene er under enhver omstendighet foreldet i henhold til den alminnelige foreldelsesfrist på 3 år. Klagerne ble kjent med den manglende soneparkeringen 4.7.2001 og senest ved formannskapets avgjørelse den 24.1.2002. Kravet kan av denne grunn alene ikke tas til følge.

Innklagede anfører at erstatningsansvarfor innklagede ikke foreligger etter ovennevnte redegjørelse. Innklagede kan ikke lastes eller holdes ansvarlige for det manglende samsvar mellom selgers opplysninger og det som viste seg å være tilfelle. Innklagede har ved salget gjennomført de undersøkelser som påhviler meglerforetaket i henhold til reglene om god meglerskikk, uten å avdekke forhold som ga grunnlag for nærmere undersøkelser. Innklagede viser til at det også tok lang tid før klagerne selv ble oppmerksomme på forholdet og at ansvaret må ligge hos selger og kommunen. Innklagede henviser til protokollutskrift fra formannskapet som klagenemnd av 24.1.2002 som bekrefter at klagerne er uforskyldte havnet i denne situasjonen og at parkeringsselskapet har gitt mangelfull informasjon.

Innklagede avviser kravet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påstand om innklagede har misligholdt sin plikt til å bidra til at opplysninger fremkommer. Det rettslige grunnlaget finnes i så fall i emgll. § 3-6 og § 3-7.

Det første spørsmålet Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er om kravet er foreldet. Et eventuelt krav om erstatning rettet mot eiendomsmegler hjemles i eiendomsmeglingsloven og ulovfestet erstatningsrett. Slike krav foreldes etter foreldelsesloven av 1979 § 9. Skadeerstatningskrav foreldes dermed 3 år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.

I denne saken er det tidspunktet for når klagerne fikk kunnskap om eller burde ha skaffet seg kunnskap om at innklagede kunne være ansvarlig, som blir avgjørende.Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må utgangspunktet for foreldelse være brevet fra parkeringsselskapet 4. juli 2001. Kravet ble første gang brakt inn for Reklamasjonsnemnda den 8. desember 2004. Kravet er dermed foreldet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Saken avvises på grunn av foreldelse.

Oslo, den 22.05.06