Klagesak 2016044

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Proa Eiendomsmegling Lillestrøm

Aure & Valskaar AS

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger. Nybygg

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte i april 2014 en enebolig formidlet av innklagede. Boligen lå i et boligsameie. Klageren hevder at garasjen var ulovlig oppført. Videre anfører hun at det ikke forelå ferdigattest for eiendommen. Klageren har ikke mottatt dokumentasjon på hvem som har utført de enkelte arbeidene ved oppføringen av eneboligen. Hun fikk heller ikke opplysninger om at boligen ikke hadde garanti etter bustadoppføringslova.

 

Innklagede hevder å ha vært tilgjengelig for klageren hele prosessen. De anfører at de ikke har vært involvert i bygge – eller søknadsprosessen vedrørende garasjen. Videre viser de til at det i salgsoppgaven fremkommer at eiendommen er solgt etter avhendingsloven, og at de har forklart klageren at det er en reklamasjonsrett, men ikke garanti etter bustadoppføringslova. De hevder at det fremkom av den midlertidige brukstillatelsen at de to siste husene i prosjektet måtte fullføres før ferdigattest kunne utstedes.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Innklagede har solgt ulovlig bygget garasje med feil plassering i forhold til plantegninger. Klageren forholdt seg til tegningene i prospektet. De er de samme tegningene som er levert til kommunen. Utbyggeren hadde ikke søkt eller levert dokumenter til kommunen for å sette opp garasjen. Garasjen som ble levert er feil i forhold til tegningene. Den ble plassert på naboens plass. Det ble ikke avtalt med klageren om plasseringen slik innklagede hevder. I kjøpekontrakten var det bare nevnt så vidt hvilken garasje klageren kjøpte. Garasjen som ble levert hadde også feil takkonstruksjon i forhold til prospektet. Dette utgjør et verditap. Klageren har ikke mottatt dokumentasjon som gjelder garasjen. Klageren har fått varsel fra kommunen om at hun vil få dagbøter for den ulovlig bygde garasjen.

 

Klageren fikk ikke opplysninger om at boligen ikke har garanti eller reklamasjonsrett etter bustadoppføringslova. Hun fikk heller ikke informasjon om at hun hadde en reklamasjonsrett etter avhendingsloven. Innklagede hevder de solgte et nøkkelferdig hus, men det gjelder ikke klagerens bolig. Klageren har bare mottatt en nøkkel. Ventilasjonsanlegget var ikke i orden. Klageren fikk ikke undersøkt dette fordi ingen kunne gi en forklaring på hvordan det fungerer, og det forelå heller ingen bruksanvisninger.

 

Fellesarealene var ikke ferdigstilt slik innklagede hevder. Adkomst til eiendommen og parkeringsplassen var heller ikke ferdigstilt ved overtakelse.

 

Det mangler dokumentasjon ifølge kjøpekontrakten. Klageren har bare fått kjøpekontrakten og overtakelsesprotokollen for en nybygget enebolig og to bad uten våtromsertifikat.

 

Klageren har ikke dokumentasjon på hvem som har utført de enkelte jobbene ved bygging av eneboligen. På klagerens sikringsskap er et firma oppført som klageren skal kontakte ved eventuelle feil, men når hun har tatt kontakt med dette firmaet, svarer de at de ikke kjenner til utbyggeren, og at det ikke er de som har utført jobben. De selskapene som det er opplyst har utført elektrisk arbeid og rørleggerarbeid i eneboligen hevder de ikke har hatt oppdrag fra selgeren.

 

Klageren overtok eneboligen og garasjen samtidig. Eneboligen og garasjen ble solgt uten ferdigattest. Megleren opplyste ikke om at klageren måtte søke om ferdigattest selv.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Dette har dessverre vært en eiendom hvor det har dukket opp feil og mangler i ettertid, og dialogen mellom kjøperne og selgerne har tidvis vært vanskelig. Innklagede har stilt opp så langt som det lar seg gjøre og har hatt utallige samtaler med selger og kjøper i forbindelse med utbedring av feil og mangler.

 

Innklagede har forståelse for at kjøperne er frustrerte, men vil understreke at megleren har vært tilgjengelig for dem gjennom hele prosessen.

 

På tidspunktet for aksept av bud var ikke garasjen oppført. Kjøperen inkluderte dobbel garasje i sitt bud som ble akseptert av selger. Selger har selvsagt ansvar for å søke om garasjen som ble inkludert. Ved kontraktsinngåelsen var det kun garasjen i seksjoneringen som var tatt med i salgsoppgaven som var referansen, og som ble beskrevet i kontrakten. Type og størrelse på garasjen ble beskrevet i kontrakten. Innklagede var ikke involvert i plassering og byggemelding av garasjen, men det ble gjort i dialog med klageren. Plasseringen av garasjen var vist og godkjent på situasjonskart, men en enkel byggemelding må sendes inn. Det er mulig at garasjen som ble levert var med saltak, men megleren har ikke hørt at dette var et problem tidligere, og det er snart 2 år siden eiendommen ble overtatt.

 

Innklagede har ikke solgt noen ulovlig garasje. Det er for øvrig ingen tvil om at garasje av denne størrelse vil bli godkjent. Megleren har ikke vært involvert i arbeidet angående ferdigattest som alle kjøperne har hatt med selgeren og kommunen.

 

Boligen var nøkkelferdig og ble solgt etter avhendingsloven. Eiendommen inkludert adkomst, parkeringsplass og fellesarealer var ferdigstilt. Uthus og gammel bolig lå der hus a og b skulle oppføres, og var ikke relevant for denne boligen eller for fellesarealene. Innklagede har flere ganger forklart til klageren at han har en reklamasjonsrett, men ikke bankgaranti etter budstadoppføringslova. Dette har heller aldri vært et tema. Det fremkommer av salgsoppgaven at eiendommen er solgt etter avhendingsloven.

 

Innklagede kjenner ikke til alle underleverandører som selgeren har brukt, men de har gjort en dårlig jobb.

 

På kontraktsmøtet fikk klageren samtlige dokumenter som er listet opp som vedlegg. I tillegg har hun selvfølgelig mottatt salgsoppgaven.

 

Ved overtakelsen ble det gjennomført gjennomgang av eiendommen med underskriving av protokollen, men på grunn av manglende brukstillatelse ble ikke overtakelsen fullført. Innklagede informerte om at brukstillatelsen ville foreligge den 27. mai 2014, men fordi innbetaling fra klageren ikke forelå før den 4. juni 2014, ble formell overtakelse, det vil si utlevering av nøkler, foretatt den 5. juli 2014. Det fremkommer også av den midlertidige brukstillatelsen at de to siste husene i prosjektet måtte fullføres før ferdigattest kunne utstedes.

 

Garasjen ble overlevert i etterkant av avtalt overtakelse, og innklagede har ikke vært involvert i bygge- eller søknadsprosess rundt garasjen.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikt ved kjøp av nyoppført bolig.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren/utbyggeren ligger utenfor nemndas mandat å vurdere, og nemnda kan derfor ikke ta stilling til om selgeren/utbyggeren har opptrådt kritikkverdig. Dette gjelder blant annet plasseringen av garasjen og garasjens takkonstruksjon, samt kommunens varslede dagbøter.

 

I henhold til kontrakten § 12, siste avsnitt, er oppføring av garasje inkludert i kjøpesummen.

 

«Det er avtalt at dobbelt garasje er inkludert i kjøpesummen og leveres av selger ferdig oppsatt. Garasjen vil være tilsvarende i størrelse og utforming det som er vist i seksjonseringsbegjæringen. Størrelsen er oppgitt til 5,8 m x 5,8 m. hvis garasjen ikke er ferdigstilt ved tidspunkt for overtagelse er partene enige om at kr 100 000,- av oppgjøret holdes tilbake på meglers klientkonto. Beløpet utbetales ved ferdigstilt garasje.»

 

Dette innebærer at bustadoppføringsloven fikk anvendelse, jf. lovens § 1 b. Konsekvensen av dette er blant annet at entreprenøren skal stille garanti for oppfylling av avtalen, såkalt § 12-garanti. Garantien skal gjelde frem til fem år etter overtakelsen og skal utgjøre fem prosent av vederlaget. Da avhendingsloven ble lagt til grunn ved salget, ble det ikke stilt noen slik garanti.

 

Nemnda finner det klart at det er megler som har ansvaret for å anvende korrekt lov. Her skulle bustadoppføringsloven vært anvendt, og megler har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Nemnda bemerker for øvrig at dersom fellesarealer og utearealer ikke er ferdigstilt ved avtaleinngåelsen ved salg av en bolig under oppføring, skal også bustadoppføringsloven anvendes. Partene er uenige om arealene var ferdigstilt på avtaletidspunktet, men nemnda behøver ikke ta stilling til dette, da loven uansett kommer til anvendelse.

 

Klageren har fremsatt krav om erstatning uten å spesifisere dette nærmere. Nemnda finner at megleren ved å anvende feil lov har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede følgelig nå er erstatningsansvarlig begrenset oppad til fem prosent av kontraktssummen. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å fastsette den nærmere erstatning.

 

Klagen har etter dette ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Proa Eiendomsmegling Lillestrøm, Aure & Valskaar AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og er erstatningsansvarlig.