Klage nr 2016056

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl,, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler1 Buskerud Vestfold, avd. Drammen

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne var med i en budrunde på en enebolig som ble formidlet av innklagede. Klagerne mener det ble begått ulovligheter fra innklagede i budgivningsprosessen, idet megleren kom med tilbud fra selgeren, og at kjøpet ble avgjort før annonsert visning. Klagerne mener megleren ikke overholdt tidsfrist for bud, som skulle vært satt til etter annonsert visning. Innklagede bestrider at prosessen ikke gikk riktig for seg, og mener de har opptrådt i tråd med god meglerskikk.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kontaktet megleren første gang fredag kveld 12. februar 2016, etter å ha lest om den aktuelle boligen på finn.no. Klagerne spurte om det var mulig å komme på forhåndsvisning i løpet av helgen. Klagerne fikk ingen respons i løpet av helgen og forsøkte å ringe megleren mandag. Det ble avtalt forhåndsvisning dagen etter, tirsdag 16. februar. På visningen var også et annet par, som senere endte med å kjøpe boligen.

 

Samme kveld kontaktet klagerne selgeren direkte via telefon og ga ham et bud på kr 4 450 000, som var 60 000 over prisantydning. Dagen etter fikk klagerne tilbakemelding fra selgeren om at han ønsket å avslå budet og heller avvente. Senere samme kveld ga klagerne selgeren et nytt bud på kr 4 490 000. De fikk da tilbakemelding fra selgeren om at det andre paret, som hadde vært på visningen, hadde gitt bud på kr 4 600 000. Selgeren sa at han ville avvente videre budgivning til de hadde fått snakket med megleren.

 

Klagerne mottok melding fra megleren om budet på kr 4 600 000 dagen etter, den 18. februar, og fikk opplyst at fristen var mandag 22. februar. Klagerne bestemte seg for å avvente ytterligere budgivning til nærmere fristen. Hovedvisningen var annonsert lørdag 20. februar. Megleren ringte til klagerne fredag den 19. februar og spurte om de hadde fått med seg budet på kr 4 600 000. Klagerne informerte at de ønsket å avvente. Megleren sa at selgeren hadde ytret at han var villig til å akseptere budet, dersom det ikke kom inn noen høyere. Klagerne sa at de fremdeles var interessert, og fikk klarhet i at et eventuelt bud måtte fremlegges skriftlig til megleren.

 

Klagerne leverte skriftlig bud på kr 4 650 000 ved oppmøte hos innklagede den 19. februar. Siden de hadde blitt informert om at selgeren var villig til å ta en snarlig avgjørelse, så klagerne det som naturlig å sette en kort tidsfrist for sitt nye bud. Megleren informerte om at siden budet gikk gjennom ham, så var det hans plikt å påse at tidsfristen ble satt til mandag 22. februar kl. 12.00, som var første virkedag etter annonsert visning. Klagerne spurte megleren om det var slik at tidsfristen var en formalitet, og om det stemte at selgeren var villig til å fatte en avgjørelse før hovedvisning. Megleren bekreftet dette og sa at selgeren var villig til å akseptere de andre budgivernes bud, hvis det ikke kom inn noen høyere.

 

Samme ettermiddag kontaktet klagerne megleren og spurte om status og lurte på hvorfor de ennå ikke hadde fått tilbakemelding om selgerens respons på budet. Megleren informerte om at selgeren hadde vært opptatt. De andre budgiverne var usikre og ønsket å avvente med å gi et eventuelt høyere bud. Klagerne spurte megleren om det ikke da var rimelig å anse saken som avgjort, ettersom selgeren hadde ønsket en avgjørelse og annen budgiver ikke hadde kommet med høyere bud. Megleren var ikke enig i dette, fordi de andre budgiverne fortsatt var interessert, selv om det ikke hadde kommet noe høyere bud ennå.

 

Klagerne satt med en opplevelse av prosessen som rotete, og hadde begge en dårlig magefølelse og mistanke om at de var i ferd med å bli lurt. På denne bakgrunn sendte de en melding til megleren om at de ønsket å endre fristen på sitt bud til kl. 18.00 samme kveld, fredag 19. februar. Klagerne ringte til megleren få minutter senere, og fikk formidlet at de følte seg lurt og spurte om hvorfor det ikke hadde skjedd noen fremdrift i løpet av ettermiddagen, til tross for at selgeren hadde ytret at han var villig til å akseptere det forrige budet på kr 4 600 000.

 

Klagerne syntes det var rart at selgeren tidligere på dagen hadde sagt seg villig til å akseptere et bud på kr 4 600 000, dersom det ikke kom inn noen høyere, men etter at klagerne ga sitt bud på kr 4 650 000 måtte de vente til megleren hadde kontaktet både selgeren og den andre budgiveren nok en gang. Til tross for at denne var usikker på hvorvidt de skulle legge inn et høyere bud. Megleren forsvarte dette med at han måtte vente fordi den andre budgiveren fortsatt var interessert, men bare ikke hadde bestemt seg for hvorvidt de skulle by ennå. Megleren lovet videre å ta kontakt med klagerne så snart han fikk kontakt med selgeren og snakket ordentlig med ham og den andre budgiveren.

 

Senere samme kveld ringte megleren og informerte om at den andre budgiveren fortsatt var interessert, men ville avvente et eventuelt høyere bud til etter annonserte hovedvisning. Videre informerte megleren om at selgeren fortsatt var åpen for å avslutte salget før annonsert visning, men det var ikke lengre snakk om å godta klagernes bud. Selgeren var villig til å avslutte mot at klagerne «kjøpte seg fri» fra visningen ved å betale ytterligere kr 100 000, totalt kr 4 750 000. Dette var ifølge megleren et tilbud fra selgeren og ikke et motbud. Klagerne svarte at det var uaktuelt å by over sitt eget bud, når de hadde det høyeste budet, og når den andre budgiver ikke ville komme med et eventuelt høyere bud på mandag. Megleren hadde tidligere på dagen sagt at selgeren var villig til å godta bud som var høyere enn kr 4 600 000, men etter at klagerne la inn sitt bud på kr 4 650 000 var selger blitt usikker og likevel ikke villig til å avslutte. Klagerne svarte at de syntes det hele ble tull fordi de var blitt forespeilet et annet utfall tidligere på dagen. Klagerne aksepterte ikke tilbudet fra selgeren, men fikk spesifisert fra megleren at deres bud på kr 4 650 000 fortsatt stod til mandag 22. februar kl. 12.15.

 

Enda senere samme kveld ringte megleren og informerte om at boligen var solgt til den andre budgiveren for kr 4 750 000. Megleren hadde fremmet det samme tilbudet fra selgeren til den andre budgiveren, men denne gangen hadde han kalt det et motbud.

 

Klagerne følte seg i prosessen presset til å legge inn høyere bud for å få være med videre i konkurransen om boligen. Dette er i strid med «Etiske regler for Norges Eiendomsmeglerforbund», hvor det står at henvendelser til publikum må skje slik at kunden ikke føler seg utsatt for press.

 

Klagerne har opplevd at megler opptrådte uetisk og respektløst overfor dem som kunder, blant annet ved å banne og hisse seg opp i en telefonsamtale der de kun stilte enkelte kritiske spørsmål. Dette er også i strid med de etiske reglene, der det står at medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund skal følge et atferdsmønster som skaper tillit og respekt utad.

 

Klagerne mener megleren opptrådte uriktig og uetisk ved å gi klagerne villedende opplysninger med hensikt å utøve press på budgivere og interessenter. Klagerne opplevde dårlig kundebehandling og skrev i etterkant en klage til innklagede der de fremla sin opplevelse av prosessen. Det ble gitt tilbakemelding fra daglig leder hos innklagede, men klagerne fikk ingen beklagelse, og innklagede tok ingen selvkritikk.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

En av klagerne var på privatvisning med megleren på den aktuelle eiendommen tirsdag 16. februar 2016. Senere samme dag forsøkte klagerne å handle av selgeren direkte. Selgeren var klar på at han ikke ønsket dette, og at bud skulle gis via megleren. Dagen etter gjorde klagerne et nytt forsøk på direkte budgivning til selgeren. Klagerne fikk da beskjed fra selgeren om at det var kommet inn et bud fra en annen interessent (senere kjøper) på kr 4 600 000. Selgeren informerte klageren om at megleren ville ta kontakt med dem neste dag. På denne onsdagen var budet på kr 4 600 000 kun gitt direkte til selgeren, og ikke via megleren. Derfor hadde megleren ingen anledning til å formidle dette budet til klagerne på dette tidspunktet.

 

Torsdag 18. februar jobber megleren med å få inn budet fra den andre interessenten på korrekt måte, og senere på dagen kom budet inn til megleren med rett akseptfrist. Først da hadde megleren anledning til å formidle budet til øvrige interessenter. Med dette hadde megleren åpnet markedet for alle interessenter, slik at alle skulle ha samme mulighet for å være med i budrunden.

 

Samme dag sendte megleren en melding til alle interessenter om at det ville bli avholdt privat visning samme kveld. Én av klagerne deltok også på denne visningen, og hadde da vært på to visninger med megleren tilstede. Formålet med denne visningen var at selgeren syntes budet på kr 4 600 000 var så godt at han ønsket å akseptere, dersom det ikke var mer interesse. Det viste seg at klagerne også var interessert, og de innga et bud på kr 4 650 000 fredag den 19. februar, via megleren med korrekt akseptfrist. Megleren fikk da igjen anledning til å varsle øvrige interessenter om innkommet bud. Han fikk tilbakemelding fra første budgiver om at de fremdeles var interessert, men de ønsket å se boligen enda en gang, og så seg nødt til å vente til etter visning med mer budgivning. Megleren videreformidlet dette til selgeren, og selgeren ønsket da naturlig nok å vente til etter visning med å fatte en avgjørelse. Klagerne mente på sin side at budrunden var avgjort ettersom første budgiver ikke innga nytt bud. Megleren forklarte situasjonen om at det fortsatt var interesse, og at første budgiver ønsket å vente til etter visning.

 

Selgeren var på sin side fortsatt ved tanken om å ville selge før visning som var annonsert lørdag 20. februar, dagen etter den aktuelle fredagen. Selgeren ønsket at megleren skulle lodde stemningen hos klagerne og høre om de var villige til å by kr 4 750 000, med en sikkerhet for at klagerne skulle få huset til den prisen. Dette var et åpent tilbud fra selgeren, ikke et motbud. Klagerne skjønte ikke vitsen med å by over seg selv. Megleren forklarte at det var to mulige utfall på daværende tidspunkt; enten kunne klagerne by over seg selv på fredag, eller vente til mandag og muligens by mot noen andre.

 

Klagerne ønsket å vente til mandag, men var fortsatt misfornøyd med at selgeren ikke ønsket å godta deres bud på kr 4 650 000. Megleren forklarte på ny at det fortsatt var andre interessenter, og at selgeren var villig til å høre hva de hadde å komme med. Megleren stilte ingen garanti for at ikke boligen ville bli solgt før mandagen, da megleren ante mer interesse fra den første budgiveren.

 

Megleren ringte da selgeren for å oppdatere ham, hvor selgeren ba megleren om å kontakte første budgiver og gi dem samme tilbud. De ønsket et skriftlig motbud på dette, hvilket selgeren ga dem. Motbud ble gitt og satt til kl. 22.00 samme kveld. Motbudet ble akseptert av den første budgiveren før fristen gikk ut. Megleren ringte da til klagerne og informerte om at boligen var solgt, og at kjøperen hadde fått samme tilbud som klagerne, men at det ble gjort om til et unikt motbud til den andre parten. Et motbud gjelder bare for den parten som mottar dette, og kan ikke varsles andre.

 

Megleren mener han ga alle interessenter en reell sjanse til å være med i prosessen. Innklagede beklager at klagerne sitter igjen med et dårlig inntrykk av budrunden og meglerens håndtering av denne, samt at det endte med dårlig stemning på telefonen fredag kveld. Dette kan muligens forklares med at det hadde vært en lang budprosess hele uken som endte sent fredag kveld.

 

Innklagedes totale inntrykk av deres håndtering av private bud, herunder rådgivning til selgeren, budgivere og øvrige interessenter, er at dette ble utført etter god meglerskikk og på en profesjonell måte. Der klagerne selv forsøkte seg på private bud, fulgte megleren boken og fikk budet skriftlig og med korrekt frist.

 

Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstand om uetisk opptreden og brudd på god meglerskikk i forbindelse med avvikling av budrunde før annonsert visning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

En eiendomsmegler i forbrukerforhold kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (3). Det følger av forskriftens § 6-3 (2) at oppdragstaker så langt det er nødvendig og mulig skal orientere oppdragsgiver, budgiver og øvrige interessenter om bud og forbehold, og legge til rette for at disse får rimelig til tid å områ seg. Megler har videre en plikt til å oppfordre selgere til ikke å ta imot bud direkte fra budgivere, men henvise til megler.

 

Det er ikke noe som tilsier at budrunden ikke foregikk på riktig måte. Bud fra både klagerne og kjøperne ble formidlet fra megleren etter at de var inngitt skriftlig og med frist til kl. 12.00 første virkedag etter annonsert visning.

 

Når det gjelder klagerens påstand om at megleren hisset seg opp i en telefonsamtale med klageren, reiser dette bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Klagen kan etter dette ikke føre frem

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.