Klage nr 2016062

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo Bryn

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysningers

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom via innklagede i april 2015. På kontraktsmøtet ga selgeren opplysninger om at en vannledning måtte utbedres, men at han skulle betale for denne kostnaden. På overtakelsestidspunktet var ikke utbedringskostnadene betalt, og selgeren nektet å betale. Klagerne hevder innklagede ikke ga råd og opplysninger som megleren er forpliktet til etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og krever erstatning på kr 59 993,75 for utbedringskostnadene de ble påført. Innklagede hevder at de har opptrådt i samsvar med omsorgs – og rådgivningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede den 9. april 2015. Under kontraktsmøtet opplyste selgeren om at det hadde påløpt noen kostnader som følge av en sprukket vannledning. Selgeren skulle betale for dette. Dette var opplysninger som ikke hadde fremkommet skriftlig eller muntlig tidligere. Imidlertid har klagerne i ettertid fått vite at det var gitt et forhåndsvarsel fra Vann – og avløpsetaten allerede den 29. juli 2014. Senere, den 25. februar 2015, ble det gitt et pålegg om reparasjon av privat stikkledning for vann. Innklagede hevder at de var ukjent med forhåndsvarselet og utbedringspålegget fra kommunen. Forsikringen om oppgjør fra selgerens side ble aldri nedfelt skriftlig.

 

Klagerne snakker bare engelsk i tillegg til sitt morsmål, og forsto derfor ikke hva som ble kommunisert ettersom selgeren snakket norsk til megleren. De visste bare at det ble snakket om en kostnad som selgeren skulle dekke, og som klagerne derfor ikke trengte å bry seg om, ifølge megleren. Klagerne trodde de bare skulle skrive under på kontrakten som for øvrig kun var skrevet på norsk. Samtalen omkring vannledningsproblematikken fremsto som veldig uklar og ufullstendig. Megleren oversatte bruddstykker av det selgeren formidlet, uten at klagerne fikk et fullstendig inntrykk av forholdet, men de ble forsikret om at dette var noe som ville bli ordnet innen overtakelse. De oppfattet at megleren hadde kontroll over situasjonen og sikret en betryggende gjennomføring av handelen.

 

På overtakelsesdagen gikk partene gjennom eiendommen. Klagerne var litt usikre og ga uttrykk for denne usikkerheten overfor megleren, som dog bare oppfordret dem til å skrive under overtakelsesprotokollen.

 

Megleren utbetalte hele kjøpesummen uten å bringe på det rene om selgeren hadde oppfylt sin forpliktelse. Selgeren nektet å betale for reparasjonen av vannledningen.

 

Det er nettopp for å sikre ryddig oppgjør at megleren må være aktpågivende i slik situasjon. Innklagede vil skyve det initiativ som naturlig hører inn under meglerens ivaretakelse av omsorgsplikten over på klagerne, idet han hevder at «(d)ine klienter hadde full kontroll over situasjonen». Megleren er imidlertid den som burde forutsett at rørsituasjonen kunne avstedkomme et problem dersom den a) ikke var utbedret eller b) ikke betalt. Å eksplisitt slå fast at rørproblematikken var selgerens ansvar, samt se til at utførelse/betaling de facto var ordnet, ville være den beste måten å sikre forsvarlig og korrekt gjennomføring av handelen. Dette ble forsømt. Innklagedes gjentatte henvisning til overtakelsesforretningen er uten interesse ettersom rørskadene fremkom muntlig under kontraktsmøtet. En megler kan ikke lene seg til hva som står eller ikke står skrevet i dokumentene, men må være årvåken overfor viktig informasjon som fremkommer også på annet vis. Det var ikke megleren her.

 

Megleren har forsømt seg i saken. Slik denne saken var da kontrakten skulle skrives og problematikken vedrørende vannledningen dukket opp, burde megleren informert kjøperne på behørig vis om opplysningen som fremkom og forvisse seg om at de forsto hva det innebar for dem. Han burde videre nedfelt i kjøpekontrakten eller i en egen protokoll selgerens løfte om oppgjør av nevnte utgiftspost. Megleren burde gitt kjøperne råd om å undersøke om den skjulte mangelen var utbedret innen overtakelse eller om hvordan handelen skulle sikres gjennomført hvis utbedring eller betaling likevel ikke fant sted. Han burde selv undersøkt om utbedring var utført eller betalingsløftet oppfylt innen overtakelse. Videre burde han oppfordret kjøperne til å kreve tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen til forholdet vedrørende ledningen var avklart.

 

Påstanden om at megleren skal ha opplyst klagerne om at de kunne holde tilbake deler av kjøpesummen er feil og kan ikke dokumenteres. Tvert imot var situasjonen den at klagerne på generelt grunnlag var usikre på om hele kjøpesummen burde overføres, men fikk oppfordring til dette av megleren.

 

Den manglende skriftlige formalisering og manglende oppfølgning til undersøkelse omkring forholdene bidro til å skape det inntrykk at megleren hadde kontroll over situasjonen og ivaretok kjøpernes interesser i spørsmålet på behørig vis. Klagerne ble aldri oppfordret til å foreta egne undersøkelser, og det ble aldri avklart hvem som i tilfelle kunne informere om status i vannledningssaken. Derfor ble det notert «ingen feil eller mangler» i overtakelseserklæringen.

 

Eiendommen var opprinnelig begjært tvangssolgt, og selgerne var insolvente ifølge meglerens senere opplysning. Innklagede hevder at de på salgstidspunktet ikke hadde kunnskap om at selgeren var i en presset økonomisk situasjon. Det ble tinglyst merknad i grunnboken om tvangssalg av eiendommen den 27. februar 2014. Merknaden ble ikke slettet før 24. september 2015 ifølge Kartverkets opplysninger pr. telefon 30. juni. Kartverket opplyste videre at det var tinglyst ikke mindre enn syv utleggsforretninger på til sammen nærmere en kvart million kroner, som ble oppgjort av innklagede i forbindelse med salget.

 

Advokaten som var medhjelper i tvangssalget, tilskrev banken allerede den 30. januar 2015 og informerte om tvangssalget, ettersom innklagede hadde pant i eiendommen. Dette var rett før innklagede overtok oppdraget med å selge eiendommen. Det er merkverdig at innklagede ikke visste om dette. Megleren skal alltid innhente grunnboksutskrift ved salg av fast eiendom.

 

Etter at problemene begynte sommeren 2015, som vil si etter at oppgjøret hadde blitt gjennomført, fortalte megleren klageren pr. telefon at det hadde vært et tvangssalg på eiendommen rett før.

 

Kartverket fortalte i tillegg at innklagede ikke sørget for å skjøte over eiendommen fri for heftelser. Den 24. juni 2015, altså 23 dager etter avtalt overtakelsesdato ifølge kontraktens pkt. 8, som var 1. juni 2015, ble det påheftet eiendommen et utlegg på kr 19 655 mot den ene av selgerne. Eiendommen ble først skjøtet over den 19. juni.

 

Dette representerer brudd på bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-3 nr. 2. Ved de nevnte unnlatelser har innklagede medvirket til at klagerne ikke har tatt det nødvendige forbehold og heller ikke holdt tilbake del av kjøpesummen inntil det ble klargjort at selgerens ansvar for oppgjør var oppfylt. De er derved blitt påført et økonomisk tap tilsvarende kostnaden. Klagernes utlegg utgjør kr 59 993,75.

 

Det vises til Reklamasjonsnemndas avgjørelse i klagesak 2007030 hvor nemnda uttrykkelig påpekte at det ligger innenfor meglerens omsorgsplikt å orientere om meglerens mulighet for å holde tilbake deler av kjøpesummen.

 

Påstanden om at forlik med eierskifteforsikringsselskapet fritar meglerforetaket er ikke korrekt. Forsikringsselskapet har ikke ansvar for forhold som var kjent før underskriving av kontrakt. Dette fremkommer klart av forsikringsvilkårene, og ble påberopt av forsikringsselskapet.

 

Innklagede har vist til avgjørelsen i nemndas sak 2016032 som argument for at kravet ikke kan føre frem. På en måte hadde man i den saken å gjøre med krav om dekning først fra eierskifteforsikringsselskapet og dernest fra megleren. Dette er ikke et relevant argument, fordi det krav som er fremmet i denne saken vitterlig ikke var dekningsberettiget under eierskifteforsikringen. I denne saken hadde selgeren garantert muntlig for kostnader ved utførelse av reparasjonsarbeidene vedrørende vannledningen. Dette dekkes eksplisitt ikke. Vi har altså ikke, slik som i sak 2016032, å gjøre med krav som bare delvis har ført frem under tvist med eierskifteforsikringsselskapet, og som deretter fremmes mot megleren for å få ytterliggere dekning for de samme tapsposter. Her har vi derimot å gjøre med ulike tapsposter. De krav som delvis førte frem overfor eierskifteforsikringsselskapet gjaldt elektrisk anlegg og bygningsmessige mangler.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er ikke omstridt at sprukket vannledning var en mangel ved salgsobjektet. Det er heller ikke omstridt at selgerne kjente til at en vannledning i området hadde sprukket, og måtte forstå at dette utgjorde en mangel ved leiligheten de skulle selge.

 

Meglerens viktigste kilde til informasjon om skjulte feil og mangler ved eiendommen er selgerens egenerklæring. I dette tilfellet hadde selgerne ikke opplyst om mangelen i egenerklæringen. Dette på tross av at den i flere punkter innbyr slik informasjon.

 

Selgerne ga heller ikke slik informasjon til megleren da de godkjente salgsoppgaven, noe de også burde ha gjort.

 

Det forelå ikke opplysninger i saken som tilsa ekstra aktpågivenhet fra meglerens side. Megleren innhentet på vanlig måte opplysningene man skal innhente i henhold til eiendomsmeglingsloven.

 

Faktum i saken er følgelig at megleren verken var klar over eller burde vært klar over, at det pågikk arbeid med å legge om en sprukket vannledning før selgerne selv opplyste om dette i kontraktsmøtet. At det var gitt forhåndsvarsel fra kommunen og pålegg om reparasjon om privat stikkledning, var forhold megleren ikke kjente til. Det var heller ikke forhold som megleren kunne oppdage ved sin rutinemessige innhenting av opplysninger fra kommunen. Opplysningene om vannledning som selgeren ga i kontraktsmøtet, var like nye for megleren som for klagerne.

 

Det ble ikke sagt noe fra klagernes side om at de hadde problemer med å forstå det som ble sagt av selgeren på kontraktsmøtet. Det fremkom heller ikke noe ønske om hjelp til oversettelse av ord og uttrykk som klagerne eventuelt ikke forstod. Dersom klagerne hadde så store problemer med å forstå norsk som de nå gir uttrykk for, var de selv nærmest til eventuelt å medbringe tolk som kunne oversette det de ikke forstod. De kunne ikke ha noe berettiget forventing om at kontraktsmøtet skulle foregå på engelsk. Dette ba de heller ikke om.

 

Den første anklagen kjøperne har rettet mot megleren er at han ikke rådet de til å ta inn et særskilt forbehold i kjøpekontrakten. Dette er å trekke meglerens rådgivningsansvar for langt. Innklagede minner for det første om at meglerens rådgivningsplikt etter eiendomsmeglingsloven gjelder både i forhold til kjøperen og selgeren. Det er ikke en oppgave for megleren å gi råd til den ene part på bekostning av den andre om forhold som er lett synlige for begge avtaleparter.

 

Selgerne opplyste om forholdet på kontraktsmøtet, og lovte å dekke kostnaden ved omleggingen av vannledningen. Det var på denne bakgrunn opp til klagerne selv å vurdere om de ville stole på selgerens muntlige løftet, eller ta inn en bestemmelse om denne forpliktelsen i kjøpekontrakten.

 

At klagerne nøyde seg med å stole på selgerens muntlige løfte, antas å skyldes at dette løftet, slik megleren oppfattet partene i kontraktsmøtet, forutsetningsvis skulle oppfylles i tiden før overtakelse og oppgjør. Klagerne hadde derfor full kontroll på situasjonen. De forsto, eller måtte forstå, at de kunne holde tilbake en del av kjøpesummen på oppgjørstidspunktet dersom forpliktelsen ikke ble oppfylt i tide.

 

Den andre anklagen klagerne retter mot megleren er at han ikke rådet dem til å ta inn i kjøpekontrakten et særskilt forbeholdt om tilbakeholdelse av en del av kjøpesummen hvis selgerne ikke betalte det de hadde lovet innen overtakelsen. Men dette ville vært en overflødig klausul i kjøpekontrakten. En slik rett for kjøperne følger uten videre av avhendingsloven § 4-15. Riktig tidspunkt for å benytte retten etter denne bestemmelsen var datoen for overtakelse og oppgjør. Overtakelse er noe som foregår direkte mellom kjøper og selger. Eiendomsmeglingsloven definerer ikke noen annen rolle for megleren ved den anledning enn å bekrefte overfor kjøperen at kjøpesummen har gått inn på meglerens klientkonto før overtakelse finner sted.

 

Senest på overtakelsesdatoen burde klagerne ha forsikret seg om at selgerne hadde oppfylt forpliktelsen de hadde påtatt seg til å betale for omleggingen av vannledningen. Hadde slik oppfyllelse ikke funnet sted, hadde de fortsatt anledning til å holde igjen penger på meglerens konto slik avhendingsloven § 4-15 ga dem en ubetinget rett til. Gjennomførte klagerne overtakelsen uten å ta forbehold i overtakelsesprotokollen om tilbakeholdelse, kan de ikke senere beklage seg på dette punkt. Særlig kan de ikke rette anklager mot megleren på dette punkt når overtakelseserklæringen de fikk utdelt inneholdt en særlig klausul nettopp om tilbakeholdelse.

 

Det helt avgjørende punkt i saken, er hva som står og hva som ikke står i overtakelseserklæringen. Dette dokumentet er etter innklagedes syn det mest sentrale bevis i saken. I punkt 5 er det for det første gjort en påtegning som i lys av klagen kan være vanskelig å forstå: «Ingen feil eller mangler». Rett under denne tilføyelsen har standardteksten i erklæringen et punkt som forklarer i detalj hvordan partene skal forholde seg hvis det på overtakelsestidspunktet foreligger en kjent mangel ved eiendommen. Det fremgår uttrykkelig hvilke tilføyelser som eventuelt da må gjøres. Av grunner bare kjøperne selv kan forklare, er punktet ikke utfylt. I lys av overtakelseserklæringen stiller innklagede seg undrende til de anklager klagerne retter mot innklagede og megler personlig i denne saken.

 

Det er feil at megleren oppfordret klagerne til å undertegne overtakelseserklæringen uten å gi uttrykk for usikkerhet rundt det de så eller hørte under overtakelsen. Poenget med punkt 5 i erklæringen er nettopp at kjøperen skal kunne ta inn eventuelle forbehold. Det at den eneste påtegningen i punkt 5 er «Ingen Feil eller mangler», altså det stikk motsatte av det klagerne nå mener, taler også sterkt mot klagernes beskrivelse av hva som skjedde under overtakelsen.

 

Å påpeke overfor klagerne at sprukne vannrør var en del av selgerens mangelsansvar var overflødig så lenge selgeren selv på kontraktsmøtet bekreftet direkte overfor klagerne at han hadde dette ansvaret. På overtakelsestidspunktet hadde klagerne all den informasjonen de trengte for å kunne ta stilling til spørsmålet om å holde igjen deler av kjøpesummen. De visste at det forelå en relevant mangel, at selgeren uttrykkelig hadde påtatt seg ansvar for mangelen, og at de etter avhendingsloven hadde rett til å holde tilbake en del av kjøpesummen for å sikre selgerens utbedring av mangelen.

 

På salgstidspunktet hadde ikke megleren kunnskaper om at selgeren var i en presset økonomisk situasjon dersom dette var tilfelle. For megleren fremsto dette som et ordinært salgsoppdrag. For øvrig tar informasjonen i overtakelseserklæringen om kjøperens rett til å holde tilbake del av kjøpesummen blant annet sikte på de tilfellene der selgeren har anstrengt økonomi, eventuelt skulle komme i en slik situasjon, før eventuelle mangler han/hun har ansvar for er utbedret.

 

Klagen forstås slik at klagerne mener meglerens omsorgsplikt overfor klagerne i tidsrommet mellom kontraktsmøtet og overtakelsen innebar en aktivitetsplikt når det gjaldt å få selgeren til å utbedre og/eller bekoste utbedringsarbeidet vedrørende vannledningen. Men en slik aktivitetsplikt går utover rammene for omsorgsplikten. Den innebar en plikt til å påse at klagerne hadde relevant informasjon om hva som var gjort, eller ikke gjort, pr overtakelsestidspunktet når det gjaldt å utbedre mangelen. Slik informasjon fikk de. De fikk også relevant informasjon om sin rett til å holde tilbake del av kjøpesummen. Om de skulle benytte denne retten eller ikke, måtte være klagernes eget valg.

 

Det vises til nemndas uttalelse i sak 2016032. Klagerne har i dette tilfelle inngått et forlik med selgernes forsikringsselskap uten at megleren har fått anledning til å uttale seg. Dette er kjøperens eget valg, og eget ansvar. De kan ikke på egen hånd inngå forlik med selgerens forsikringsselskap, for deretter å rette krav mot innklagede fordi de er misfornøyde med den økonomisk uttelling forliket innebærer.

 

I den grad det er påløpt ekstra kostnader etter forlikstidspunktet som av den grunn ikke er dekket av forsikringsselskapet, er også dette klagernes risiko. Dette måtte de eventuelt tatt høyde for under forliksforhandlingene.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens rådgivnings – og omsorgsplikt og krav om erstatning

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-2 annet ledd at megleren skal gi kjøperen «råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne».

 

Forbehold i kjøpekontrakten

Det følger av god meglerskikk at en megler sørger for at forpliktende utsagn blir nedfelt skriftlig og lar seg dokumentere i ettertid, jfr. bl.a. Trygve Bergsåker: Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk (2010) på side 307.

 

Nemnda finner det klart at megler skulle sørget for at det ble inntatt i kjøpekontrakten at selger påtok seg ansvar og utgiftene til reparasjon av stikkledning for vann. Alternativt at dette ble regulert i en egen tilleggsavtale. Når megler ikke gjorde dette, er det i strid med god meglerskikk.

 

Tilbakehold av kjøpesummen

Det ligger innenfor meglerens plikter etter god meglerskikk å orientere om kjøperens mulighet for å holde tilbake kjøpesummen når det på forhånd synes å ligge an til et mangelsansvar for selgeren. Innklagede viser til at det i overtakelsesprotokollen er gitt opplysninger om muligheten til tilbakeholdelse av kjøpesummen, og at klagerne skrev «ingen feil eller mangler».

 

Nemnda legger til grunn at stikkledningen ikke var reparert på overtakelsestidspunktet. Kjøper har undertegnet overtakelsesprotokollen uten anmerkninger. Forholdet rundt reparasjon av stikkledningen ble ikke, som nevnt ovenfor, inntatt i kjøpekontrakten. Megler informerte ikke klagerne før overtakelsen om at de måtte undersøke om stikkledningen var reparert på selgers bekostning. Det fremgår ikke at megler informerte om muligheten til å holde tilbake beløp. I en slik situasjon kan det ikke få avgjørende betydning at kjøperne har underskrevet på overtakelsesprotokollen at det er “Ingen feil eller mangler”. Det samme gjelder at skjema hadde rubrikk for tilbakehold av kjøpesummen.

 

Da megleren ikke sørget for at det ble tatt inn i kjøpekontrakten at selgeren påtok seg ansvaret for reparasjon av stikkledningen, og megleren heller ikke ga informasjon om muligheten til å holde tilbake deler av kjøpesummen, finner nemnda at megleren har opptrådt erstatnings-betingende uaktsomt. Innklagede er derfor erstatningsansvarlig og må dekke utgiftene til reparasjon av stikkledningen –kr 60 000.

 

Klagen fører etter dette frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS Oslo Bryn har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerne 60 000 kroner.