Klage nr 2016067

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Privatmegleren Aveny

Aveny Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren la inn bud på en leilighet som var formidlet via innklagede. Budet var på

kr 12 700 000. Prisantydningen hadde samme dag blitt redusert til budets størrelse. Selgeren aksepterte ikke budet. Klageren anfører at leiligheten var annonsert med lokkepris, og at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede avviser klagerens påstander.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren hevder innklagede annonserte med lokkepris. Taksten var på kr 14 500 000. Prisantydningen var først på kr 12 900 000. Det kom ingen bud inn, leiligheten ble tatt av markedet, og leiligheten ble lagt ut for salg igjen med en prisantydning redusert til

kr 12 700 000. Tre måneder før klagen ble sendt inn, hadde det kun vært et bud på leiligheten på kr 12 000 000.

 

Megleren kontaktet klageren og sa at selgeren sannsynligvis ville godta bud på prisantydning. I samme samtale sa han at selgeren nå hadde forstått at forrige prisantydning på kr 12 900 000 var for høy. Basert på denne opplysningen la klageren inn et bud på kr 12 700 000.

 

Megleren sa i ettertid at selgeren kjøpte leiligheten for kr 13 000 000, og viste videre til prisveksten på 12%, hvilket understreket at dette var ulovlig lokkepris. Han sa også at markedet nå forsto at leiligheten var mer verdt, som var det motsatte av det han sa før klageren la inn bud. Megleren ba klageren om å legge inn et høyere bud for å møte selgeren på halvveien. Han sa også at de måtte la budet modne slik at de kunne se hva markedet sa. Dette er irrelevant for prisantydningen og klagerens bud, da hun la inn bud på det selgeren i utgangspunktet skulle være villig til å akseptere.

 

Megleren skyldte også på klagerens korte akseptfrist, hvilket også er irrelevant, da det ikke var andre budgivere, samt at klageren la inn bud på prisantydning. For å gi megleren og selgeren bedre tid, la klageren inn et bud med lengre akseptfrist som var på en time. Dette ble ikke akseptert. Det er klart at målet hele tiden er å få inn et bud slik at de kan bruke dette til å få andre interessenter. Dette budet ble for øvrig heller ikke protokollført.

 

Da leiligheten ble lagt ut på www.FINN.no igjen, var ordlyden «førstemann til mølla prinsippet, prisantydning kr 12 700 000». Dette ble begrunnet i treg webside, men det er merkelig at prisen var forandret fra kr 12 900 000 til kr 12 700 000, men ikke ordlyden. Det ble imidlertid endret senere.

 

Selgeren av leiligheten og klageren hadde et møte den 30. mai 2016. Klageren la frem et tilbud til selgeren på kr 12 900 000, med betaling av hans gjeld den 1. juli, samt at han kunne leie klagerens bolig. Dette skulle selgeren tenke på. Dagen etter sa selgeren at det var meget interessant, men at han også ønsket garasjeplass og forkjøpsrett til klagerens bolig ved salg. Det var mye frem og tilbake, og de ble ikke enige om vilkårene. Selgeren skulle derfor høre med andre interessenter.

 

Samme dag fikk klageren en SMS fra megleren om at leiligheten var solgt for kr 12 900 000. Han ga ikke beskjed til klageren om at det var kommet inn bud og ga derfor ikke klageren mulighet til å gi et høyere bud. Klageren fikk en telefon og SMS av selgeren om at han hadde blitt forledet av megleren, og at han var meget misfornøyd med at budet på kr 12 900 000 ikke ble formildet til andre interessenter. Klagerens tilbud hadde bedre vilkår. Dette er i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

I oktober 2015 inngikk innklagede salgsoppdrag. Taksten var på kr 14 500 000. I januar 2016 ble leiligheten annonsert på www.FINN.no med en prisantydning på kr 13 500 000. Da responsen i markedet var lav, ble prisantydningen senket til kr 12 900 000 i slutten av januar. Responsen uteble og på tross av dette ønsket selgeren å sette opp prisantydningen nok en gang til kr 13 500 000 i midten av mars. Boligen ble da annonsert med «førstemann til mølla», uten at dette ga noen respons.

 

I slutten av april ble prisantydningen senket til kr 12 700 000 etter avtale med selgeren. Alle de tidligere interessentene ble skriftlig informert på SMS om ny prisantydning. Prisantydning og uttrykket «førstemann til mølla» ble fjernet, men som følge av treghet på www.FINN.no hang teksten igjen i noen minutter før den forsvant.

 

Etter at prisantydningen ble satt ned til kr 12 700 000, var megleren av den oppfatning at selgeren nå var innforstått med at prisantydning på kr 12 900 000 var for høy. Selgeren er profesjonell utbygger/entreprenør med god forståelse for eiendomsomsetning. Han ble muntlig orientert om at prisantydning skal tilsvare den prisen eiendommen kan selges for. Det var tidligere gitt motbud fra selgeren på kr 12 900 000 til en annen interessent, og budet ble ikke akseptert.

 

Etter at prisantydningen ble redusert til kr 12 700 000, ble megleren kontaktet av klageren hvor hun ytret ønske om at hun ville legge inn bud. Klageren la inn bud på kr 12 700 000 den 25. april 2016 klokken 12.56 med frist til klokken 13.20. Megleren formidlet budet til selgeren klokken 12.59, men lyktes ikke å få kontakt med selgeren innenfor budets frist på tross av flere forsøk. Klageren forlenget budet klokken 16.57 med frist til klokken 18.00. Klokken 17.06 ga klageren et nytt bud på samme størrelse med frist til klokken 18.00. Samme dag ved 15.00-tiden fikk megleren beskjed av selgeren om at han prøvde å komme i kontakt med noen før han tok avgjørelsen. Dette ble formidlet til klageren klokken 15.53.

 

Selgeren kontaktet megleren etter at det siste budet hadde utløpt og informerte megleren om at det var en ny interessent som ønsket visning. En tidligere interessent skulle også ta kontakt etter at han hadde snakket med banken. Da selgeren kontaktet megleren, var det ingen aktive bud fordi klagerens akseptfrist hadde gått ut. Selgeren ønsket å vente på de to øvrige interessentene for å se om de ville gi høyere bud. Dette ble formildet til klageren. Megleren foreslo for klageren at hun kunne legge inn høyere bud for å få en tidligere avklaring.

 

Den 26. april 2016 tok klageren kontakt med fagansvarlig hos innklagede. Hun ønsket at selgeren skulle godta prisantydning, samt at budet hennes nå skulle lukkes for øvrige interessenter. Budene til klageren inneholdt ingen forbehold om at disse kun skulle formidles til selgeren og ikke til andre interessenter. At hun i ettertid ønsket at disse budene skulle holdes lukket for andre interessenter, kunne ikke innklagede forholde seg til.

 

Da selgeren utsatte de avtalte privatvisningene med nye interessenter, sendte megleren en ny SMS den 3. mai 2016 til selgeren. Megleren ønsket å få skriftlig bekreftet hvilken prisantydning selgeren ønsket å selge til, ikke bare muntlig som tidligere mottatt. Da megleren ikke mottok svar fra selgeren, fjernet megleren boligen fra www.FINN.no den 4. mai 2016 inntil han fikk tilbakemelding på hvilken pris selgeren ville selge til. Selgeren hadde muntlig, ifølge klageren, gitt uttrykk for at han ikke aksepterte kr 12 700 000. Megleren innrettet seg etter dette.

 

Som følge av dette ble prisantydningen på nytt satt opp til kr 12 900 000 og markedsført på www.FINN.no den 6. mai 2016. Den 31. mai 2016 ga selgeren motbud pålydende

kr 12 900 000 til en annen interessent. Budet ble akseptert, og handel ble inngått. Megleren baserte seg på selgerens tilbakemeldinger på prisantydning og var hele tiden innforstått med at prisantydningene var en pris som selgeren ønsket å selge til.

 

Da megleren forsto at selgeren ikke ville ta inn over seg alvoret med å annonsere til en pris han ikke var villig til å akseptere, fjernet megleren boligen fra www.FINN.no. Innklagede aksepterer følgelig ikke å annonsere med noen form for lokkepris. Innklagede avviser klagerens påstand om at megleren har drevet med ulovlig markedsføring og lokkepris.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstand om lokkepris og brudd på god meglerskikk.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at lokkepris er en pris som blir satt vesentlig lavere enn det nivå selgeren på det tidspunktet prisen blir fastsatt kan tenke seg å godta bud på. Reklamasjonsnemnda vil bemerke at prisantydningen fastsettes av megleren i samråd med selgeren, mens en takst fastsettes av takstmann. Det er ikke uvanlig at det er et visst sprik mellom disse to, dette kan være seg i begge retninger.

Klageren la inn bud på prisantydning på kr 12 700 000 den 25. april 2016, samme dag som prisantydningen var blitt redusert til budets størrelse. Selgeren ønsket å kontakte noen interessenter før han bestemte seg. En interessent ønsket å komme på visning, mens en annen måtte kontakte banken sin før han bestemte seg. Selgeren aksepterte ikke budet. Innklagede hevder han trodde at selgeren ville akseptere bud på prisantydning. Nemnda finner det ikke sannsynliggjort at megleren visste at selgeren ikke ønsket å akseptere et bud lik prisantydning på annonseringstidspunktet. Det forelå derfor ingen lokkepris her.

 

Det ble inngitt et bud den 31. mai 2016 på kr 12 900 000 av en annen interessent. Klageren hevder at hun ikke fikk informasjon om budet. Innklagede har ikke kommentert dette. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (2) tredje punktum at en oppdragstaker skal «så langt det er nødvendig og mulig» orientere øvrige interessenter om bud. Selgeren aksepterte ikke budet, men ga samme dag et motbud til en tredje interessent på kr 12 900 000, som ble akseptert. Nemnda finner at megleren heller ikke på dette punkt kan bebreides for håndteringen av budrunden. Selgeren bestemmer selv om han vil akseptere et bud og til hvem han vil selge.

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.