Saksframstilling

Klager solgte eiendom gjennom innklagede.

Klager stiller spørsmål om det er etisk riktig av innklagede, samtidig som de foresto salget av hennes eiendom, å ta en eiendomsmeglertakst av budgivers eiendom for eventuelt å bistå med dette salget også. Salget av budgivers eiendom var avhengig av tilslag på klagers eiendom.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klager ønsker å påpeke forhold i salgsprosessen som klager mener er fagetisk kritikkverdig.

Prisantydningen var på 2 990 000 kroner, og innklagede gav klager en salgsgaranti på 3 000 000 kroner.

Klager ønsket ikke å akseptere bud som kom inn, verken på 2800000 kroner eller på 2 850 000 kroner til tross for innklagedes anbefalinger om aksept. Klager opplevde meglers forsøk på overtalelse til salg nærmest som et press.

Innklagede var deretter ikke i kontakt med klager på 3 uker. Da ringte megler for å fortelle at budgiver var villig til å høyne til 2 900 000 kroner dersom han oppnådde en god pris på sineiendom. Klager hadde kjennskap til at budgiver, gjennom en megler, hadde fått en verdivurdering på sin eiendom. Men klager visste ikke at dette var den samme megler som sto for salget av hennes bolig. Klager visste heller ikke at salg av budgivers bolig bare var aktuelt hvis han fikk kjøpe klagers. For en utenforstående synes dette å grense til inhabilitet.

Klager spør om det er etisk riktig at innklagede står for salget av hennes bolig, for så å påta seg salget av en eventuell kjøpers bolig, når det for kjøpers vedkommende kun vil dreie seg om salg dersom han fikk kjøpt klagers bolig. Klager mener dette må være et spørsmål av prinsipiell betydning, da megleren lett kan forholde seg partisk i en slik situasjon.

Boligen ble annonsert i avisen i forkant av hver visning. Etter 2. visning ble klager, på meglers anbefaling, enig om å utelate annonsering den følgende uken. Siden fikk klager ingen forespørsel om annonsering til tross for at oppdragsskjemaets markedspakke dekker annonsering gjennom avisen i hele oppdragsperioden. Om dette skyldtes nevnte budgivers fortsatte interesse for kjøp av klagers bolig, og innklagedes interesse for i så fall å selge budgivers eiendom, noe som for begge delers angående var klager ukjent på den tiden, eller et ønske om besparelser fra innklagedes side forblir vel et åpent spørsmål. Med tanke på eiendommens mange fortrinn kunne den ha blitt markedsført på en bedre måte.

Innklagede anfører:

Eiendommen ble taksert av innklagedes meglerteam første gang i november 2003 til 2800000 kroner. I forbindelse med inngåelse av oppdrag ble det i forhandlinger mellom selger og innklaget avtalt å sette en prisantydning på 2990 000, med en salgsgaranti på 3000000 kroner.

Første visning var godt besøkt, men resulterte kun i et bud på eiendommen. Dette hadde nok sin årsak i at boligen hadde betydelige fuktproblemer mm.

Det ble avholdt ny fellesvisning. I videre budprosess forhøyet budgiver sitt bud til 2 850000 og 2 900 000 kroner. Siste bud ble lagt inn med forbehold om håndgivelse av eiendommen i 14 dager for å prøve salg av egen bolig. En annen budgiver la inn bud på 2 900 000 kroner uten forbehold, og klager aksepterte dette.

Eiendommen ble annonsert 6 ganger i avisen samt på Finn.no. Innklagede har rådført klager på best mulig måte i budprosessen og med markedsføringen. Klager uttrykker misnøye med markedsføringen. I ettertid er det vanskelig å si om eiendommen er markedsført for mye eller for lite. Innklagede har, i samråd med klager, forsøkt å hensynta på best mulig måte at for mye markedsføring også kan slå feil ut i noen tilfeller. Eiendommen har etter innklagedes erfaring blitt annonsert helt normalt relatert til andre sammenlignbare oppdrag.

At klager har følt seg presset til å selge er en sterk og alvorlig påstand som innklagede bestemt kan avvise.

Slik innklagede ser det, kan det virke som om klager har misforstått innklagedes råd og anbefalinger i prosessen. Innklagede anbefalte å akseptere bud fra første budgiver ut fra at det ikke forelå andre bud og fordi fuktskader tydeligvis skremte øvrige interessenter. Det stemmer at innklagede tok en takst på budgivers bolig i salgsprosessen. Dette er en normal prosedyre innklagede utfører i sin mellommannsfunksjon og som nødvendigvis må skje forut for en kjøpsprosess.

Innklagede mener å ha håndtert salgsoppdraget profesjonelt og med omsorg for oppdraget. Eiendommen ble solgt til en annen budgiver enn den som også skulle selge eiendom gjennom innklagede.

Innklagede kan ikkese å ha vært uaktsom og heller ikke at det kan sannsynliggjøres å være påført klager noe økonomisk tap.

Klagerens ytterligere anførsler:

I innklagedes tilsvar påpekes at «boligen hadde betydelige fuktproblemer mm, jfboligsalgsrapport». Befaringen for boligsalgsrapporten ble foretatt under ekstreme nedbørsforhold, noe som ikke kunne unngå å påvirke fuktutsatte partier på boligen. Klager spurte derfor innklagede om det kunne legges ved en anmerkning angående dette, men ble ikke hørt.

For å utelukke forekomsten av hussopp eller helseskadelig muggsopp, fikk klager foretatt en analyse av soppen fra krypkjelleren. Det viste seg å være hvit tømmersopp. Klager ønsket også å legge ved en anmerkning til dette ved rapporten, men ble ikke hørt. Dersom det forholder seg slik at «fuktskader tydeligvis skremte øvrige interessenter», synes klager at disse ønskene burde blitt tatt til følge.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder misnøye med meglers rolle som mellommann og ber Reklamasjonsnemnda ta stilling til om det var etisk riktig av innklagede å påta seg et eventuelt salgsoppdrag av en budgivers bolig. Spørsmålet blir således hvorvidt innklagede har ivaretatt omsorgsplikten etter emgll. § 3-1 første ledd.

Eiendomsmeglingsloven er ikke til hinder for at en eiendomsmegler på samme tid både har oppdrag for en selger og for hans eller hennes budgivere. Det er ikke i strid med god meglerskikk å ta oppdrag for en budgiver. Det stilles imidlertid i denne situasjonen strenge krav tileiendomsmeglerens omsorgsplikt overfor begge parter, jf.emgll.§3-1 første ledd.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning følger det videre av god meglerskikk at en eiendomsmegler ikke kan opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til meglerens uavhengighet. Et salgsoppdrag for en interessent kan være egnet til å svekke tilliten i forhold til den som er eiendomsmeglerens første oppdragsgiver, altså overfor selgeren av den første eiendommen. En eiendomsmegler kan imidlertid motvirke dette ved å holde oppdragsgiveren orientert om den mulige bindingen mellom budgiveren og eiendomsmegleren. Dette forutsetter at det dreier seg om mer enn uforbindtlig kontakt, om et mulig oppdrag mellom budgiveren og eiendomsmegleren, og at det ikke vil være i strid med eiendomsmeglerens taushetsplikt å gi slike opplysninger. Ut fra det som er dokumentert i denne saken, har ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å kritisere innklagedes opptreden på dette punktet.

Når det gjelder klagen over annonsering i avisen, er det i henhold til oppdragsskjemaets punkt 4 A avtalt «ubegrenset annonsering i hele oppdragsperioden i våre fellesannonser…». Tidspunktet for når det skal annonseres må avtales mellom selgeren og megleren. Generelt kan det sies at dersom en eiendomsmegler velger ikke å forespørre selgeren om ytterligere annonsering, men anbefaler selger å selge til en budgiver, med den hensikt å få budgivers bolig for salg, er dette i strid med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda baserer seg på hva som kan dokumenteres skriftlig og kan vanskelig ta stilling til hva som har passert mellom partene når det gjelder avtaler om annonsering og hvorvidt det er annonsert tilstrekkelig.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er grunnlag for å kritisere innklagede for ikke å ha gitt opplysninger med det formål å korrigere boligsalgsrapporten. En eiendomsmegler skal ivareta begge parters interesser i handelen.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 26. mai 2006