Klage nr 2016071
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Prosjekt Forus
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger. Nybygg
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Klageren hevder at innklagede unnlot å gi viktige opplysninger da selgerens/utbyggerens søknad om endring av området til boligfelt burde vært vedlagt prospektet. Han hadde ikke kjøpt eiendommen dersom han hadde visst om dette. Klageren krever erstatning. Innklagede anfører at de ikke kjente til planforslaget. De mener imidlertid at de burde oversendt en kartskisse over området som ga en oversikt over hvordan utbyggeren ønsket å bygge ut dersom de fikk godkjenning av kommunen. Innklagede erkjenner ikke erstatningsansvar og hevder at saken ikke egner seg til behandling i Reklamasjonsnemnda.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Innklagede har unnlatt å gi viktige opplysninger om eiendommen. Etter at avtale var inngått, og omtrent en uke før klageren fikk komme og se på eiendommen, fikk han tilsendt en e-post fra megleren med opplysning om at det var planlagt ny bebyggelse foran eiendommen. Megleren annonserte eiendommen med «[..] beste beliggenhet».
Som kjøper er man forpliktet til å forholde seg til reguleringsplaner og informasjon som står i prospektet. Det var ikke kart eller tegninger som sa noe om at det kunne komme ny bebyggelse foran eiendommen. På det tidspunktet klageren underskrev på kjøpsavtalen, hadde utbygger sendt inn søknad for andre gang om å få regulert område til boligfelt. Det er den samme utbyggeren som klageren kjøpte huset av.
Søknaden om ny reguleringsplan burde vært vedlagt prospektet. Klageren hadde ikke kjøpt eiendommen dersom han hadde visst om denne.
På møte med megleren la han frem ett oversiktskart over den planlagte bebyggelsen. Dette kartet lå heller ikke vedlagt prospektet, og han fikk ikke dette tilsendt.
Klageren mener verditapet ligger rundt 20 % og krever erstatning med én million kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det medfører ikke riktighet at klagerens vedlegg 1.2 og 1.6 viser det reguleringskartet og den reguleringsplanen som er uteglemt av innklagede, og som er omtalt i korrespondansen mellom partene. Klagerens eiendom ligger i felt B2, og den nye fremtidige bebyggelsen gjelder husrekken i B13. Vedleggene er et reguleringsplankart og reguleringsplan som gjelder et tidligere forslag til regulering av området. Da eiendommen ble solgt, kjente ikke innklagede til dette tidligere planforslaget. Det ble heller ikke godkjent av kommunen.
Ved salgsarbeidet for eiendommene var planområdet innskrenket til det reguleringskartet som lå som vedlegg til prospektet. Reguleringsplanen, sist revidert 27. november 2012, som lå til grunn da innklagede innhentet kommunale opplysninger, var vedlagt. Her var ikke felt B13 nevnt.
I løpet av salgsprosessen fikk innklagede opplysninger om at utbygger arbeidet videre med planene til B12 og B13. Utbyggeren oversendte i den anledning en kartskisse over området og tre snitt-tegninger som skulle vise hvordan de kunne tenke seg å bygge ut, dersom de fikk godkjenning fra kommunen. Det er denne ene kartskissen innklagede burde oversendt til klageren, men som ble glemt. Innklagede oversendte snitt-tegninger av forslag til ny bebyggelse på B13 før klageren kjøpte eiendommen, hvor det sto: «Mulig snitt av eventuell naboeiendom mot vest 06.04.14»
Uavhengig av ovennevnte vil ikke klagerens eiendom bli mindre verdt når felt B13 en gang i fremtiden blir utbygd. I salgsprosessen ble det ikke fremhevet at det var utsikt fra eiendommen av den enkle grunn at det i dag er en rekke med høye trær foran alle husene som tar det som kunne være av utsikt, spesielt i hele sommerhalvåret. Sannsynligvis vil den totale utsiktsopplevelsen og solforhold på kveldstid bli bedre. For å vurdere dette må det synfaring til for å se områdets typografi/vegetasjon etc. Saken egner seg derfor ikke til behandling i Reklamasjonsnemnda. Innklagede erkjenner ikke erstatningsansvar.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at en eiendomsmegler plikter å gi opplysninger som en kjøper har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. I forarbeidene fremgår det at man etter omstendighetene også må opplyse om forholdet til ikke endelige offentlige planer, jfr. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 186 sml. NOU 2006: 1 s. 121.
Det følger av Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) på side 255 at «Planforslag har stor betydning ved prosjektmegling, særlig i områder under utvikling hvor infrastrukturen eller omkringliggende områder kanskje ikke er fullt avklart når prosjekterte boliger er lagt ut for salg. Det må anses som en sentral del av en prosjektmeglers plikter å holde seg godt orientert om utviklingen av prosjektert eiendom og offentlige prosesser som har betydning for utvikling av området».
Spørsmålet er etter dette om informasjonen om planforslaget var informasjon som klageren (kjøperen) hadde grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. Innklagede hevder at de ikke visste om planforslaget. Det var selgeren (utbyggeren) som hadde kommet med planforslaget. På grunn av nemndas saksbehandling er det vanskelig å ta stilling til konsekvensene av planforslaget.
Nemnda bemerker at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. Nemnda bemerker for øvrig at sekretariatet sendte e-post til innklagede med kopi til klager 17. august 2016 med frist til 24. august med å gi nærmere opplysninger om en kartskisse. E-posten er ikke besvart.
Klagen avvises etter dette.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klagen avvises.