Klage nr 2016072
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Geilo Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren la inn bud på en fritidseiendom som ble formidlet av innklagede. Klageren hadde ikke vært på visning. Eiendommen ble solgt etter at den som kjøpte eiendommen ga et høyere bud til selgeren med forbehold om at ingen andre interessenter skulle få vite om budet. Selgeren aksepterte dette. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og i strid med meglerens plikter i forbindelse med avvikling av en forsvarlig budrunde. Innklagede bestrider påstanden om at ulovligheter ble begått og viser til at selgeren ønsket å selge til en interessent som hadde besiktiget eiendommen, da denne ikke hadde vært brukt av selgeren selv.
Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever gebyret til nemnda på kr 500 erstattet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var med i en budrunde på en fritidseiendom som ble formidlet gjennom innklagede i april 2016.
Klageren var i kontakt med megleren på e-post og telefon, og avtalte å komme for å se hytta helgen 16. og 17. april 2016. Megleren opplyste om at standarden var enkel, og at det måtte påregnes oppgradering av avløp. På dette tidspunktet hadde selgeren allerede avvist et bud på kr 1 350 000. Taksten var satt til kr 1 700 000.
Den 9. april ble det lagt inn et nytt bud på kr 1 380 000. Klageren tok kontakt og sa at han var interessert, men at han ønsket å se hytta som avtalt før han la inn bud. Neste morgen fikk klageren tilbakemelding fra selgeren om at han hadde bestemt seg for å godta budet som kom inn dagen før, dersom det ikke kom inne et nytt bud før fristen gikk ut. Like etter dette kom det inn et nytt bud på kr 1 400 000. Dette var kr 300 000 under takst, og klageren bestemte seg for å legge inn bud på kr 1 450 000.
Megleren tok kontakt og understreket for klageren at han mistet reklamasjonsmuligheter da han ikke hadde sett hytta. Megleren understreket også at hytta, spesielt bad og toalett, var av veldig enkel standard. Klageren forklarte at han var innforstått med begge deler. Megleren fortalte uoppfordret at budet var på et nivå som selgeren nok kom til å akseptere.
Det kom ingen melding om nye bud. I forbindelse med at fristen løp ut forsøkte klageren å komme i kontakt med megleren på telefon. Da megleren tok kontakt igjen like etter, formidlet hun at hytta var solgt etter at selgeren hadde akseptert et bud som var kr 10 000 høyere enn klagerens. En forutsetning for budet hadde vært at dette ikke skulle videreformidles til andre budgivere.
Klageren ble svært forbauset da han ikke trodde dette var tillatt praksis, men megleren understreket at det ikke var noe unormalt med et slikt bud. Megleren forklarte at hos dem var det vanligere med slike hemmelig bud enn at budgivere la inn bud uten å ha sett eiendommen, slik som klageren hadde gjort. Hun forklarte at selgeren følte seg tryggere med tanke på reklamasjoner ved å selge til noen som hadde sett hytta. Klageren var fortsatt forbauset, men var klar til å øke sitt bud. Klageren forklarte at han hadde lave forventinger til tilstand og standard. Men hytta var solgt, og det var ikke noe mer han kunne gjøre.
Klageren har undersøkt og kommet til at dette ikke kan være lovlig praksis. Megleren kan ikke videreformidle et slikt bud. Forskriften for eiendomsmeglere krever at de andre budgiverne skal informeres. Klageren har snakket med en annen megler i området som forklarte at han aldri ville videreformidlet et slikt bud, og at han alltid anbefalte selgere å avslå slike bud.
Klageren kontaktet megleren og fremla sin påstand om at budet ikke var lovlig videreformidlet med referanse til forskriftens § 6-3 om oppdragstakers plikter ved budgivning. Noen dager senere fikk klageren et kort svar der megleren bestrider å ha brutt noen forskrift eller regel. Klageren besvarte denne med å etterspørre en forklaring på hvordan megleren kunne mene at ingen regel var brutt. Klageren inviterte megleren til dialog, men denne e-posten ble aldri besvart.
Klageren mottok ikke det budet som innklagede hevder var et gyldig bud, verken muntlig eller skriftlig før etter at fristen var løpt ut. Dette er et klart brudd på eiendomsmeglings-forskriften, og det som stod i salgsoppgaven om forsvarlig avvikling av budrunden. Det fremgikk av salgsoppgaven at «Megler skal, i den grad det er nødvendig og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. For å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden sett hen til skriftlighetskravene, bør budforhøyelser ha en akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis».
Tidsfristen som ble gitt med det siste budet var svært kort, kun 18 minutter, og ble gitt bare tre minutter før klagerens bud utløp. Det kan vanskelig hevdes at selgeren fikk rimelig tid til å områ seg, og anbefalingen om minimum 30 minutter ble ikke fulgt. Dette med rimelig tid var spesielt viktig her hvor det ble videreformidlet en spesiell type bud som de færreste kjenner til. I tillegg kom stressmomentet ved at det ble gitt kort tid før klagerens bud utløp, som i kombinasjon med den korte tidsfristen ikke la til rette for «rimelig tid til å områ seg».
Klageren føler seg lurt. Etter innstramminger i lovverket de senere årene trodde klageren det var blitt orden i dagens budrunder. Klageren ønsker at nemnda vurderer om budet var i henhold til eiendomsmeglingsforskriften og innklagedes egne regler fra salgsoppgaven.
Klageren krever dekket sitt gebyr til Reklamasjonsnemnda på kr 500, dersom nemnda finner at megleren har brutt regler eller opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
På bakgrunn av klagerens e-post til innklagede av 13. april 2016 med påstander om «skitne triks» og brudd på forskrift og/eller lovverk, valgte innklagede å kontakte juridisk avdeling hos Norges Eiendomsmeglerforbund. Innklagede ønsket å løse saken på en minnelig måte ved å gi klageren en tilbakemelding relatert til lovverket. E-posten fra innklagede til klageren der påstandene bestrides er allerede dokumentert i saken.
Eiendommen ble markedsført på FINN.no den 1. oktober 2015. Den 3. mars 2016 ønsket selgeren å redusere prisantydning til kr 1 490 000 grunnet liten interesse og manglende bud. Første bud ble mottatt den 9. mars på kr 1 350 000. Dette ble besvart av selgeren med et motbud på kr 1 450 000. Dette ble avslått.
Én måned senere, den 9. april, la en ny budgiver inn bud på kr 1 380 000, hvorpå eiendommen ble solgt dagen etter for kr 1 460 000. Dette var kr 10 000 over selgerens motbud den 10. mars. Øvrige bud er dokumentert i saken gjennom fremlagt budjournal.
Videre er det fremlagt SMS-korrespondanse mellom klageren og selgeren, og mellom klageren og innklagede. I SMS-meldingene uttalte klageren flere ganger at han ikke ønsket å by usett. Vedlagt tilsvaret ligger en e-post fra selgeren datert den 10. april hvor han bekrefter at han aksepterte budet fra kjøperen med forbehold om at denne kun skulle formidles til ham.
Utover dette ønsker innklagede å komme med noen bemerkninger til klagerens saksfremstilling. Megleren uttalte ikke at klageren ville miste sin reklamasjonsrett ved å by usett. Det ble uttalt at klageren vanskelig kunne reklamere på forhold han burde ha oppdaget ved vanlig befaring av eiendommen, da kjøperen har undersøkelsesplikt ved kjøp av eiendom. Det var her tale om et dødsbo hvor interessenter i salgsoppgaven ble oppfordret til å undersøke eiendommen ekstra nøye, gjerne med fagkyndig, da selgeren ikke selv hadde bebodd eiendommen og derfor hadde mindre kunnskap om denne.
Når det gjaldt bad med toalett, fantes det ikke bilder av dette verken på FINN.no eller i salgsoppgaven, da dette ikke ble mottatt fra fotograf. Dette ble klageren gjort oppmerksom på.
Når det gjelder klagerens uttalelse om at innklagede skal ha uttalt at det var mer vanlig med slike hemmelige bud enn budgivere som la inn bud usett, skal det bemerkes at det er første gang innklagede har mottatt et «hemmelig» bud fra en budgiver. Innklagede bemerker at «hemmelige» bud aldri er noe de oppfordrer selgere eller budgivere til, og det ble heller ikke gjort i dette tilfellet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om meglers brudd på plikter i henhold til eiendomsmeglingsforskriften, samt krav om erstatning av klagegebyret på kr 500. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å videreformidle et «hemmelig» bud til klageren, og at eiendommen derfor ble solgt uten at klageren fikk kjennskap til budet før det ble akseptert.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 «Oppdragstaker skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatt bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg».
Nemnda bemerker at en megler ikke kan nekte å motta et “hemmelig” bud, selv om slike bud generelt ikke er å anbefale. Selgeren har full anledning til å akseptere et hvilket som helst bud, også “hemmelig” bud. Megleren har derfor ikke opptrådt på en kritikkverdig måte her.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.