Klage nr 2016074

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. august 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Moa

 

Saken gjelder:               Feil opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne solgte en eiendom via innklagede. Kjøperen fikk imidlertid ikke finansiering, og det ble igangsatt dekningssalg som ikke lyktes. Klagerne anfører at megleren ikke har overholdt sin omsorgsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever at meglerens vederlag faller bort. Innklagede hevder de opplyste om at kjøperens finansiering ikke var bekreftet, og at de ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. De anfører at det heller ikke foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

I brev fra megler 21. mai 2015 ble selgerne gratulert med salget og orientert om at bindende avtale om salg var inngått uten forbehold. Senere, i samme brev sto det at kjøperens finansiering ikke var kontrollert, men at kjøperen hadde opplyst om at det ville være på plass uken etter.

 

Det ble avholdt separate kontraktsmøter. Kjøperen signerte kontrakt den 28. mai 2015, uten forbehold om finansiering. Klagerne kjenner ikke til hvorvidt finansieringsbevis ble etterspurt av megleren under dette kontraktsmøtet.

 

Klagerne hadde kontraktsmøte på meglerens kontor den 9. juni 2015. De ga under møtet klart uttrykk for sin skepsis overfor megleren ettersom de hadde fått vite at kjøperen fortsatt ikke hadde fremlagt finansieringsbevis. Megleren beroliget klagerne med at han hadde vært i tilsvarende situasjon flere ganger tidligere, og at det ikke var noe problem. Klagerne presiserte under kontraktsmøtet at finansiering etter dette var meglerens ansvar.

 

Klagerne var klar over at de var bundet av sin aksept, og oppfattet ikke at de hadde annet reelt alternativ enn å skrive under på kontrakten. Dagen etter mottok de «informasjon om oppgjør ved overtakelse» fra megleren, også denne gangen uten at det var tatt forbehold om finansiering. De hadde etter dette grunn til å forvente at megleren hadde fulgt opp kjøperens finansiering fortløpende.

 

Klagerne viser til uttalelser fra Høyesterett i Rt. 1993 s 156 vedrørende meglerens plikter i forbindelse med budgivers finansiering. Videre vises det til forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, NOU 2006: 1 s. 17 og Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling (2009) s. 348 flg.

 

Meglerens omsorgsplikt var ikke begrenset til å gi en skriftlig orientering slik det ble gjort 25. mai 2015. Før bud ble akseptert, kunne og burde megleren fulgt opp kjøperens informasjon ved å be om dokumentasjon på eierforhold og dokumentasjon på aktuell annonsering. Dette var kurant informasjon å innhente og formidle. Det er ikke opplyst at megleren foretok slike undersøkelser.

 

Basert på meglerens formulering i brev av 25. mai 2015, kjøpekontrakt og senere kontrakt mellom selgerne og megleren, hadde selgerne grunn til å forvente at megleren fulgte opp kjøperens finansiering. Manglende oppfølgning er ikke i henhold til meglerens omsorgsplikt og er i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Dekningssalg er forsøkt, uten å lykkes. Boligmarkedet har det siste året hatt er fall som følge av utviklingen på arbeidsmarkedet og uventet utsettelse av en lenge planlagt vei. Boligen har stått tom fra avtalte overtakelse. Klagerne påføres fortløpende utgifter til å leie leilighet, i tillegg til å bære alle utgifter med den solgte eiendommen.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede den 25. mars 2015. Da kjøperen la inn bud den 20. mai 2015, hadde eiendommen vært på markedet siden april 2015, uten at det hadde kommet inn bud. På avholdt fellesvisning den 23. april 2015 hadde det kun dukket opp én interessent (ikke kjøper). I følge megleren tok kjøperen direkte kontakt med klagerne noen uker senere, og klagerne gjennomførte en privatvisning for kjøperen.

 

Kjøperen la inn bud pr. e-post på kr 1 500 000. Det var ingen forbehold i budet. I budskjemaet var det opplyst at finansiering skulle skje ved salg av fast eiendom. I oversendelsesmailen skrev kjøperen videre: «Viser til telefonsamtale og vedlagt følger budskjema. Når det gjelder salg av […] så har det foreløpig meldt seg 7 stykker som er interessert siden vi la ut annonsen på lørdag».

 

Kjøperen forklarte megleren at det var egen bolig og tomter som skulle selges, og at man tok sikte på en mellomfinansiering. Kjøperen opplyste samtidig at de enda ikke hadde vært i kontakt med banken. Megleren tok deretter kontakt med klagerne og informerte om budet. Han forklarte at finansiering ikke var avklart, og gjenga opplysningene kjøperen hadde gitt om at man ville søke om mellomfinansiering i påvente av salg av egen eiendom.

 

Påfølgende dag, var megleren på ny i kontakt med klagerne vedrørende budet. Klagerne ønsket å tenke seg om, herunder vurdere aktuelt overtakelsestidspunkt. Det var ikke utsikter til andre bud på eiendommen. Senere samme dag, høynet kjøperne budet til kr 1 550 000, også dette budet var uten forbehold. Klagerne aksepterte budet pr. telefon. Fra samtalen har megleren logget følgende: «selger aksepterer bud kr 1 550 000,- med overtagelse 15/8-2015 aksepteres. Selger informert om at megler ikke har fått kontrollert finansiering».

 

Straks etter at klagerne hadde akseptert budet, sendte megleren e-post med akseptbrev. I skrev megleren blant annet:

«Vi gjør oppmerksom på at eiendomsmegler ikke har fått kontrollert kjøpers finansiering, da kjøper ikke har kontaktet bank ennå. Kjøper opplyser at kjøpet skal finansieres med egenkapital som pr. d.d er bundet i eiendom og tomter. Vi har oppfordret kjøper om og ta kontakt med bank slik at mellomfinansiering er på plass før kontraktsignering. Kjøper opplyser at dette vil være på plass i neste uke.»

Klagerne reagerte ikke på denne informasjonen. Kjøperen skulle på en lengre ferie, og det ble derfor gjennomført separate kontraktsmøter. Megleren fulgte opp kjøperen i tiden etter aksept og kontraktsmøtet. Han holdt også klagerne løpende orientert. Megleren kontaktet også en bank for å bistå kjøperen med å få finansiering. Dessverre viste det seg at kjøperen ikke lyktes med å få finansiering. Den 14. august 2015 ble det derfor, på vegne av klagerne, sendt varsel om heving til kjøperen. Avtalen ble hevet 7. august 2015.

 

Høsten 2015 ble eiendommen forsøkt dekningssolgt. Til tross for tre visninger kom det ikke inn bud. Innklagede fakturerte klagerne for vederlag og utlegg i samsvar med oppdragsavtalen. Fakturaen står ubetalt i sin helhet.

 

Innklagede er ikke uenig i at megleren i samsvar med omsorgsplikten skal kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig. Imidlertid går ikke omsorgsplikten lenger enn at megleren skal informere selgeren dersom han ikke får bekreftet budgiverens finansiering. Innklagede viser til Eidsivating lagmannsretts dom av 3. august 2015 (LE-2015-7588).

 

Det er på det rene at megleren i forkant av aksepten opplyste klagerne om at han ikke hadde kontrollert kjøperens finansiering. Megleren mottok ingen reaksjon fra klagerne på akseptbrevet, hvilket tyder på at de hadde oppfattet den informasjonen som ble gitt av vedrørende finansiering før de valgte å akseptere budet. Videre er det anført at klagerne ga uttrykk for skepsis da de på kontraktsmøtet fikk vite at kjøperen fortsatt ikke hadde fremlagt finansieringsbevis, noe som igjen viser at klagerne fullt ut var kjent med at kjøperens finansiering ikke var bekreftet fa budet ble akseptert. Dette fremkommer for øvrig også av klagernes utkast til brev inntatt som vedlegg i brev fra klagernes advokat.

 

At klagerne 19 dager etter aksept er skeptiske til budet de allerede hadde akseptert og mener dette er meglerens ansvar, medfører ikke at det foreligger ansvar eller pliktforsømmelse fra meglerens side.

 

Innklagede synes det er beklagelig at handelen ikke lot seg gjennomføre, men kan ikke se at det er grunnlag for å kritisere megleren for hans håndtering og omsorg for klagerne i forbindelse med salgsprosessen. Klagerne visste at megleren ikke hadde kontrollert kjøperens finansiering. Videre hadde klagerne meget god tid til å vurdere budene, herunder det forhold at kjøperen ikke hadde fremlagt noen form for finansieringsbekreftelse. Kjøperens bud ble akseptert 7 timer etter at budet ble gitt. Som nevnt forelå det heller ingen andre bud til tross for at eiendommen hadde vært til salgs i over en måned. Det er derfor ikke unaturlig at klagerne valgte å ta risikoen på å akseptere kjøperens bud selv om de ikke hadde finansieringen på plass.

 

På bakgrunn av ovennevnte har ikke megleren utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir klagerne rett til vederlagsnedsettelse. Dersom nemnda likevel skulle komme til at vilkårene for vederlagsnedsettelse er oppfylt, anføres det at vederlagskravet uansett ikke kan bortfalle i sin helhet. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og klagen kan følgelig ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens omsorgsplikt og krav om bortfall av vederlag.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd plikter eiendomsmegleren å opplyse selgeren om risikoen ved å akseptere et bud uten finansieringsbekreftelse, jfr. blant annet Tore Bråthen: Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave (2013) side 245.

 

Innklagede har vist til akseptbrevet hvor det står følgende:

«Vi gjør oppmerksom på at eiendomsmegler ikke har fått kontrollert kjøpers finansiering, da kjøper ikke har kontaktet bank ennå. Kjøper opplyser at kjøpet skal finansieres med egenkapital som pr. d.d er bundet i eiendom og tomter. Vi har oppfordret kjøper om og ta kontakt med bank slik at mellomfinansiering er på plass før kontraktsignering. Kjøper opplyser at dette vil være på plass i neste uke.»

Klagerne hevder at de hadde grunn til å forvente at megleren fulgte opp kjøperens finansiering fortløpende basert på akseptbrev, kjøpekontrakt og senere kontakt mellom selgeren og megleren.

Nemnda bemerker at det fremgår ikke – og er heller ikke anført fra innklagedes side – at megleren før selgerne aksepterte budet, informerte om risikoen ved å akseptere et bud hvor finansieringen ikke var kontrollert. Det er klart i strid med god meglerskikk, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 245. Det som står i akseptbrevet om at kjøperens finansiering ikke er kontrollert, kan ikke føre til en annen vurdering.

Klageren har krevd at innklagedes vederlag faller bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det forutsetter at megleren har gjort seg skyldig i en “ikke ubetydelig pliktforsømmelse”. Vederlaget utgjør samlet ifølge oppdragsavtalen kr 63 900. Nemnda finner at vederlaget passende kan reduseres med kr 42 700. Dette beløpet innbefatter provisjonen og oppgjørshonoraret.

Klagen har etter dette delvis ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moa, har opptrådt i strid med god meglerskikk og må kreditere klagerne 42 700 kroner.