Saksframstilling

Klager solgte fritidseiendom gjennom innklagede.

Klager hevder at innklagede oppga feil opplysninger til kjøperne av fritidseiendommen, samt gjorde slett arbeid, hvilket gjorde at kjøperne ble innvilget et prisavslag på 80 000 kroner. Klagerne er derfor påført tap, som de mener bør dekkes av innklagede.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede viste ved møtet etter salget ingen tegn til å ville innrømme egne feil og dekning av tap som ville bli påført klagerne.

Klagen går ut på at innklagede ikke har utført de pålegg klager har gitt, noe som har ført til at kjøperne kan kreve prisavslag. Innklagede har heller ikke ført saken ryddig og med tilstrekkelig dokumentasjon, noe som har ført til ytterligere krav om kompensasjon fra kjøper, samt merarbeid for klager.

Innklagede unnlot å endre setningen «lovlig innlagt vann» til «sommervann til vegg».Kjøperne trodde da det var innlagt vann hele året.

Innklagede foretok feilarealoppmåling av eiendommen og satte dette inn i salgsoppgaven. Klager så ingen grunn til å etterprøve målingene. Arealet ble oppgitt til å være høyere av innklagede enn på offentlige tegninger.

Båtplass, som i følge salgsoppgaven hørte til eiendommen, ble trukket tilbake av grunneier under budrunden. Dette skal innklagede ha fått opplyst direkte av grunneier, og videreformidlet til budgiverne, hvorpå budgiverne sa at dette ikke fikk noen innvirkning på deres bud. Innklagede meddelte dette til klager og sa det var blitt forskriftsmessig utført. Kjøperne hevdet imidlertid i etterkant at båtplassen fulgte med, uten at innklagede kunne avvise dette juridisk og formelt. Klager ble stående overfor kjøper uten holdbar dokumentasjon fra innklagede. Klager fikk forhandlet frem ny avtale med grunneier. Klager måtte overlate båtplassen til kjøperne som en del av kjøpet. Innklagede har ikke fulgt sikre prosedyrer med nødvendig dokumentasjon for å sikre at kjøper i ettertid ikke kunne få gjennomslag for sitt krav.

Det kom krav fra kjøpernes advokat om fremlegging av ferdigattest og bekreftelse på at bebyggelsen var godkjent slik den var oppført. Dette klarte ikke innklagede å ordne opp i, og klager måtte ta på seg oppgaven. Kjøper aksepterte ferdigattesten som klager fikk fra kommunen.

Tre uker etter aksept av bud kontakter klager innklagede og spør om kontrakten snart er ferdig. Klager får da beskjed om at det har oppstått noen uoverensstemmelser med kjøper. Klager vil ha dokumentasjon over dette, og ba om et møte med faglig leder. Kjøper hadde en rekke ganger satt frem krav om dokumentasjon på en rekke forhold overfor innklagede, som innklagede ikke hadde ordnet opp i, og ikke hadde informert klager om. Kjøper hadde da mistet tilliten til innklagede og konsultert advokat.

Da innklagede ikke klarte å skaffe dokumentene, måtte klager ta over og skaffe de ønskede opplysningene og papirene. Klager har presentert regning for dette arbeidet for innklagede, uten å ha blitt imøtekommet.

Klager mottok ikke faktura fra innklagede for oppdraget. Innklagede tok derimot ut penger fra klientkontoen for å dekke sine utgifter. Dette skjedde uten avtale med kjøper.

Klagerne satt igjen med et tap på 40 000 kroner etter kontrakt var underskrevet, som kjøper fikk som en del av sin kompensasjon. Klager krevde i tillegg 17 000 kroner for oppdragene han hadde utført, som beskrevet ovenfor.

Klager ønsker dekket de 40 000 kronene klager måtte betale kjøper fordi innklagede ikke har oppfylt sine forpliktelser etter loven. Klager vil også ha dekket ekstraarbeid på 17 000 kroner. Klager vil videre ha fastslått at innklagede opptrådte klanderverdig og ikke i tråd med god meglerskikk. Til slutt vil klager ha bekreftet at innklagede ikke kan trekke sine utgifter og honorarer på innbetalt salgssum fra kjøper uten selgers tillatelse.

Innklagede anfører:

Under kontraktsmøtet ble partene enige om å gi kjøper et prisavslag på 80 000 kroner. For å få avslutet saken gav innklagede klager en rabatt på provisjonen, tilsvarende halvparten av dette prisavslaget. Dette ble akseptert av klager. Oppgjørsstillingen viser at innklagedes provisjon ble satt ned med 40 000 kroner.

Avtalen skulle omfatte alle forhold som hadde blitt diskutert. Prisavslaget skulle særlig dekke kostnadene kjøper ville bli påført ved å sørge for lovlig innlagt vann.

Det var en forutsetning for alle parter at prisavslaget skulle avslutte uenigheten endelig. Det var aldri snakk om at avtalen ikke var bindende i forholdet mellom klager og innklaget. Etter innklagedes oppfatning binderden minnelige avtalen alle partene, og medfører at ingen av partene har ytterligere krav mot hverandre.

Det ble opplyst i salgsoppgaven at eiendommen hadde innlagt vann. Det stemmer med faktiske opplysninger at eiendommen har innlagt vann. Da det ikke foreligger utslippstillatelse er det imidlertid ikke lovlig innlagt vann i forhold til offentlige myndigheter.

Det er ikke riktig at innklagede unnlot å endre teksten. I forbindelse med klagers godkjenning av teksten ønsket klagerne den endret til «innlagt vann» fordi man ikke visste om det var søkt om lovlig utslippstillatelse. Det ble altså endret ra «lovlig innlagt vann» til «innlagt vann» i samråd med klager. Det er selger som kjenner eiendommen best og er nærmest til å gi nøyaktig informasjon. Det er viktig å understreke at klager var tilstede og gav opplysninger under visning. Klager har selv, i forbindelse med utleie av hytta, oppgitt i en beskrivelse at den har innlagt varmt og kaldt vann. Denne beskrivelsen ble gitt innklagede under utarbeidelsen av salgsoppgaven.

Eiendommen er ikke feil oppmålt, slik klager hevder. Hytta er oppmålt etter de faktiske størrelser, men hytta var bygget noe større enn oppgitt i de kommunale opplysningene. Dette var ikke en del av kjøpers krav, og heller ikke av kompensasjonen.

Salgsoppgaven opplyser at det følger med båtplass. Dette ble tatt inn etter en mail fra klager hvor dette ble opplyst og at det burde opplyses videre til potensielle kjøpere. Båtplassen ble trukket av grunneier, og alle budgivere ble før først bud opplyst om dette. Kjøper var altså ved overdragelsen informert om at båtplassen ikke fulgte med, og dette er altså ikke gitt kompensasjon for.

Det er ikke vanlig å fremlegge ferdigattest, og hører ikke under meglers plikt å fremskaffe for brukte eiendommer. Dette følger med eiendommen og selger er nærmest til å fremskaffe dette. Idette tilfellet var det ikke utstedt ferdigattest og klager måtte derfor innhente den fra kommunen på forespørsel fra kjøper.

Det er flere grunner til at prosessen fra aksept av bud til signering av kontrakt tok tid. Kjøper ønsket ikke å signere før alle forhold var avklart. Dette er et resultat av uenigheter mellom kjøper og klager og kan ikke bebreides innklagede.

Innklagede kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen av at klager måtte overta innklagedes rolle og fremskaffe dokumentasjon. Det er ikke omtvistet at innklagede innhentet alle lovpålagte opplysninger. Kjøper ønsket imidlertid opplysninger klager var nærmest til å inneha eller eventuelt fremskaffe. Dette gjelder muntlig avtale med grunneier om båtplass, ferdigattest og forholdene til vann og avløp.

Innklagede har i høyeste grad bidratt til å løse saken, samt tilbudt en vesentlig del av provisjonen. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag for klagers krav. Klager har heller ikke blitt påført et økonomisk tap, fordi prisavslaget på 80 000 kroner tilsvarer hva det ville kostet å få lovlig innlagt vann.

Eiendommen ble forøvrig solgt for 190 000 over prisantydning.

Klager skal ikke høres med sitt krav da det allerede er inngått en minnelig avtale, som er bindende for alle parter. Videre foreligger det ikke ansvarsgrunnlag eller tap, sett i forhold til den høye kjøpesummen som ble oppnådd. Det er under enhver omstendighet ikke grunnlag for å kreve dekket kostnader til selgers eget arbeid.

Klagerens ytterligere anførsler:

Saksbehandler og megler avsluttet sitt arbeidsforhold hos innklagede midt under oppdraget. Klageren fant dette merkelig sett i sakens lys og behovet for kontinuitet. Oppdraget ble overtatt av advokat X X. Dette ble oppfattet som uheldig og lite profesjonelt. Advokaten som overtok oppdraget, var etter klagerens oppfatning ikke tilknyttet meglerhuset, men et advokatfirma.

Vann og kloakk: Det synes klart i etterkant at det burde stått «vann til vegg» istedenfor innlagt vann. Det medfører imidlertid ikke riktighet at selgerne ønsket at teksten skulle endres fra «lovlig innlagt vann» til «innlagt vann». Denne endringen ble heller ikke foretatt i samråd med selger. Det må synes rimelig klart for megler og andre at når vannledningen ble påvist som sommervannledning på 10 cm dyp, vannet er koblet til yttervegg og må stenges hver høst, vannledninger og vanntank ligger åpent under hytta etc at dette ikke kan betraktes som helårs vannledning. Hytta er under visning heller ikke omtalt som helårshytte av selger. Hytta har innlagt vann i et eget atskilt bygg, men dette er i etterkant vist seg ikke å være godkjent av kommunen. Øvrige vann og avløpsløsninger tilfredsstiller kommunens krav. At klageren tidligere har informert om dette i forbindelse med utleie har derfor ingen relevans i saken.

Manglende avklaring fra megler: Klager ønsker å gjøre Reklamasjonsnemnda oppmerksom på at tinglysning av festeavtale var en del av kjøpernes krav. Denne var så sent som 21.06.05 fortsatt ikke ordnet opp i. Klagerne finner dette unødvendig provoserende overfor kjøper.

Feil oppmåling: Målene på hytta ble endret tre ganger mens hytta lå ute på finn.no. Innklagede foretok oppmåling, mens kjøpers advokat måtte skaffe kopier av de offentlige dokumentene hos kommunen. Kjøper oppdaget et misforhold i areal. Innklagede tok ikke ansvar for denne feilen. Klageren selv måtte kontakte kommunen for å få problemet løst. Kjøper frafalt derfor kravet om arealsvikt. Klageren mener at innklagede her grovt har forsømt sitt ansvar.

Båtplassen: I følge innklagede skal han ha formidlet til budgiverne at båtplass likevel ikke fulgte med. Han skal også ha fått deres bekreftelse på at budgiverne fortsatt var interessert uten båtplass. Dette ble notert på budskjemaet av innklagede. Likevel krevde kjøper i etterkant båtplass. Klageren krevde da (23.06.05) en skriftlig bekreftelse på at båtplass ble akseptert tatt ut av budrunden av kjøper. Dette ble gitt av innklagede samme dag. Det bemerkes at innklagede til da ikke hadde vært i stand til å avvise denne saken overfor kjøper. Dokumentasjonen ble bestridt av kjøper og hans advokat. Innklagede kunne ikke imøtekomme kjøper og heller ikke hjelpe klageren. Resultatet ble at kjøpers krav om båtplass ble en del av møtet den 29.06.05. Klageren følte at han ikke hadde noe annet valg enn å ettergi båtplassen. Innklagedes tilsvar om at kjøper var innforstått med at båtplassen ikke fulgte med overdragelsen er derfor direkte feil.

Ferdigattesten: Krav om ferdigattest og komplette tegninger var et av kravene som ble stilt av kjøper tidlig i prosessen. Meglers oppgave var deretter å skaffe nødvendige supplerende offentlige opplysninger om eiendommen slik at prospektet kunne utarbeides. Ved å fremskaffe hyttas tegninger samt å sammenligne dette med det oppmålte areal, ville megler, slik som kjøper, oppdaget at det var ulikt areal. Innklagede hevder at det ikke var utstedt ferdigattest. Dette medfører ikke riktighet. Ferdigattest ble fremskaffet av klageren, men denne kunne ikke gi et entydig svar på misforhold i areal. Det måtte derfor fremskaffes en bekreftelse på ferdigattest i forhold til avvik i areal. Dette ble gjort av klageren, og bekreftelse på ferdigattest ble utferdiget av kommunen.

Manglende opplysninger og informasjon til selger: Etter undertegning av kontrakt viste det seg at kjøper hadde fremsatt en rekke krav mot klageren som innklagede ikke hadde videreformidlet, og som innklagede ikke ønsket å ordne opp i. Flere av de krav som her ble fremsatt av kjøper, omhandler forhold som innklagede har ansvar for (båtplass, godkjenning av vann og avløpsanlegg, samt at helårsvann må etableres). Øvrige krav: ferdigattest, tinglysning av festekontrakt, riktige tegninger og kompensasjon for vår- og sommersesong. Klageren har ved tre anledninger bedt om at innklagede oversender dokumentasjon som vedkommer saken. Dette har ikke skjedd. Innklagede har derfor grovt forsømt sin informasjonsplikt.

Klageren måtte overta innklagedes rolle: Innklagede forsømte sin rolle, hvilket førte til at saken låste seg. Klageren måtte derfor overta innklagedes rolle.

Utsagnet fra innklagede om at «Lovlig innlagt vann og utslippstillatelse var en vesentlig forutsetning for kjøper som ikke ville ha tilbudt 1.580.000 for eiendommen dersom de hadde visst at det ikke forelå utslippstillatelse». Dette er en ren hypotese, og kan ikke tillegges vekt.

Kommentarer til minnelig avtale: Innklagede hadde ingen råd, kommentarer eller tilbud til løsning. I møtet presenterte kjøper tre krav (godkjent vann- og avløpsløsning, helårsvann, båtplass). Samlet ønsket kjøper en kompensasjon på kr 100.000 pluss båtplass. Innklagede hisset seg kraftig opp over dette. Klageren kunne ikke akseptere kjøpers krav og ville trekke hele salget. Innklagede foretok seg ingenting. Klageren ba om et møte med innklagede i enerom hvor de i felleskap ble enige om å tilby kr 80.000, hvorpå innklagede tilbød seg å dekke halvparten. Innklagede var ikke villig til å dekke hele summen. Forholdet mellom kjøperen og klageren ble imidlertid avklart i dette møtet.

Etter klagerens mening skyldes alle disse tre klagegrunnene fra kjøper forhold som innklagede alene er ansvarlig for. Forholdet mellom klageren og innklagede må derfor tas som et eget oppgjør, da innklagede ikke var villig til å dekke hele prisavslaget.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren har fremsatt omfattende kommentarer til tilsvaret. Mesteparten av dette er imidlertid fremkommet tidligere. Innklagede viser i hovedsak derfor til sitt tilsvar.

Innklagede vil likevel gjerne kommentere klagerens anførsler om den minnelige avtalen. Klageren selv (som har signert brevene i denne saksgangen) deltok ikke på møtet hvor partene, etter innklagedes mening, kom til enighet. De var to av de andre selgerne som deltok på møtet, sammen med to representanter fra innklagedes kontor.

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av møtet. Slik innklagede ser det, var det innklagedes representant som «skjærte gjennom» diskusjonen mellom selger og kjøper, ved å foreslå at innklagede og selger skulle dekke en halvpart hver av kjøpers krav om prisavslag. Innklagedes bidrag her ble gjort utelukkende for å få gjennomført kjøpekontrakten, samt for å avslutte tvisten mellom kjøper og selger. Innklagede har vært i kontakt med deltakerne på dette møtet, som kan bekrefte oppfatningen om at forliket var ment å være en endelig avslutning på alle mellomværender mellom partene, også i forhold mellom selger og innklagede. Det vises særlig til vedlegg 2 og 14 til kommentarene fra klageren av 21. april 2006, hvor innklagede kort tid etter forliket skriver til klageren at de oppfatter saken som avsluttet og forliket som endelig bindende.

Innklagede kjenner til at det er intern uenighet på klagernes side om hvorvidt forliket er endelig avslutning av forholdet mellom klagerne og innklagede.

Innklagede fastholder at det er inngått forliksavtale som avslutter saken, både mellom kjøper og klagerne og klagerne og innklagede. Innklagede fastholder videre at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag. Det vises her til tilsvaret.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge avfeilaktige opplysninger, dårlig saksbehandling etc. fra innklagedes side.

Når det gjelder påstanden om feilskrift i salgsoppgaven, hevder innklagede at han og klageren ble enige om at de i salgsoppgaven skulle skrive «innlagt vann». Klageren anfører at han ville ha formuleringen «sommervann til vegg» i prospektet. Slik Reklamasjonsnemnda oppfatter de fremlagte dokumenter, bygger imidlertid innklagede salgsoppgaven på opplysninger direkte fra klageren. Reklamasjonsnemnda ser at det i et slikt tilfelle kunne være et spørsmål om innklagede skulle ha foretatt nærmere undersøkelser i henhold til emgll. § 3-7, men ut fra de foreliggende faktiske opplysningene, deriblant egenerklæringen fra selgeren, finner ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å kritisere innklagede for ikke å ha undersøkt. Klagen kan derfor ikke gis medhold på dette punktet. Et eventuelt krav på dekning av utgifter til å legge inn lovlig helårsvann, må i tilfelle rettes mot selgeren (klageren).

Når det gjelder klagen over arealmålingen, mener klageren at arealet er målt feil av innklagede, mens innklagede mener at det ikke er gjort noen feil. Det er imidlertid ikke fremlagt bevis i saken for noen av partenes påstander og Reklamasjonsnemnda kan ikke tillegge den ene partens fremstilling større vekt enn den andres.

En eiendomsmegler har ingen plikt til å innhente ferdigattest.

Når det gjelder klagen over båtplassen, finner Reklamasjonsnemnda at det er dokumentert ved innklagedes påskrift av 2. mai 2005 på kjøperens bud at det er gitt informasjon om denne i forbindelse med budgivningen.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har begått feil når han har trukket sitt honorar fra selgerens oppgjør som sto på klientkontoen, jf. Rosén/Torsteinsen: Eiendomsmegling (Oslo 2005) s. 96-97.

Ettersom klageren ikke gis medhold, trenger ikke Reklamasjonsnemnda å ta stilling til om et forlik er kommet i stand. Reklamasjonsnemnda vil likevel bemerke at det neppe ville være tilstrekkelig dokumentasjon for et forlik at det bare er foretatt en korreksjon av et beløp på oppgjørsoppstillingen.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen avvises for så vidt gjelder arealmålingen. For øvrig gis klagen ikke medhold.

Oslo, den 26.05.06.