Saksframstilling

Klager solgte eiendom med innklagede som megler.

Salget kom ikke i stand i første omgang, da innklagede ikke hadde undersøkt hvorvidt kjøper kunne finansiere kjøpet, og kjøperen måtte trekke seg.

Salget ble gjennomført ved dekningssalg, og klageren mener innklagede er ansvarlig for tapet.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Eiendommen ble først solgt ved kjøpekontrakt av 26.06.03. Regningen fra innklagede fra dette salget lød på kr.102.495.

I faks 24.07.03 tilskrives klager og orienteres om at kjøper ikke er i stand til å finansiere kjøpet og vil trekke seg.

I faks 18.08.03 tilskrives klager hvor det opplyses at dekningssalg skal forsøkes.

Den 22.09.03 gir innklagede beskjed om at et ikke er kommet bud på eiendommen, og at innklagede ikke kan fremme noe krav mot kjøperen. Det foreslås at salgsoppdraget legges på is.

Innklagede tilskriver kjøperen og presiserer hans mislighold. I faks datert 05.10.03 rekvirerer innklagede kredittopplysninger etter påtrykk fra klager.

Våren 2004 ønsker klager å gjøre et nytt forsøk på å selge eiendommen. Samme dag som oppdrag blir inngått, blir klageren informert om at eiendommen er solgt for kr 2.650.000.

I brev av 18.08.04 aksepterer innklagede å frafalle halve provisjonen fra det første salget, for å få en avslutning på saken, da de mener klageren har fremsatt et krav om dette. Klager hevder innklagede fremsatte tilbudet, men at klager aldri aksepterte det, og at det derfor ikke er inngått noen avtale om frafallelse av provisjon.

I brev av 06.12.04 mottar klageren svar fra kjøpers advokat hvor de hevder at innklagede var klar over at kjøper var avhengig av å selge sin eiendom for å kunne finansiere kjøpet av klagers eiendom. Kjøper bebreider innklagede for å ikke opplyse om at han måtte tatt forbehold om finansiering i budet. Kjøper hevder innklagede var klar over at kjøper ikke var i stand til å betjene to lån. Kjøper mener derfor at innklagede er ansvarlig for tapet.

Innklagede avviser ethvert ansvar i saken.

Klager mener innklagedeburde undersøkt hvorvidt kjøper var i stand til å finansiere kjøpet av eiendommen. Kjøper burde vært avvist innledningsvis da han ikke kunne legge frem noen garanti for finansiering. Dersom kjøperen hadde vært avvist kunne man fått inn bud fra de andre interessentene, slik at eiendommen kunne bli solgt. Å kontakte interessenter i ettertid kunne ikke bøte på skaden, noe som viser seg å være riktig.

Klager mener innklagedes fremgangsmåte er klart i strid med emgll. § 3-1, og innklagede må selv bære utgiftene for forsømmelsene. Hvorvidt innklagede vil søke regress hos kjøper er klageren uvedkommende.

Innklagede henstiller klager til å holde seg til kjøper, samtidig som innklagede hevder at klager ikke har noe krav, da han fikk så god pris for eiendommen ved det andre salget i 2004.

Innklagede avviser nå enhver kommunikasjon og eventuelle krav under henvisning til den avtalen de mener er inngått om frafallelse av halve provisjonen. Klager mener dette er belysende for innklagedes behandling av misfornøyde kunder. En slik avtale burde selvfølgelig vært inngått skriftlig og ansvaret påhviler den profesjonelle part.

Klager vil at innklagede skal dekke alle utgifter klager har hatt som følge av at salget i 2003 ikke kom i stand, og at innklagede skal betale sakens omkostninger.

Innklagede anfører:

Budgiver informerte at han hadde finansieringen i orden i forbindelse med budet på eiendommen. Budgiver hadde en eiendom som skulle selges, med en takstverdi på over kr 3.000.000, noe som lå godt over prisantydningen til klagerens eiendom. Innklagede hadde derfor ingen grunn til å mistenke at kjøper ikke kunne få finansiering/mellomfinansiering.

På bakgrunn av ovennevnte kan ikke innklagede se at de kan bebreides for at kjøperen ikke tok forbehold om finansiering i sitt bud.

I faks av 23.07.03 mottok innklagede beskjed om at kjøper måtte bryte avtalen, fordi han ikke kunne oppnå en finansieringsavtale han kunne håndtere.

Ved salget i 2004 vil innklagede bemerke at klager selv aksepterte budet per telefon, og at de ikke kun ble informert om at eiendommen var solgt til kr 2.650.000.

Innklagede mener at de ikke hadde noen grunn til å fatte mistanke om at kjøper ikke var likvid og kunne finansiere kjøpet. Innklagede kan ikke se at klager har lidd noe økonomisk tap, ettersom eiendommen ble solgt for kr 350.000 mer da det ble gjennomført dekningssalg.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning for utgifter ved salg av eiendom før dekningssalg ble foretatt.

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, er det et krav at han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klageren anfører at kjøper overfor eiendomsmegleren har tatt finansieringsforbehold. Dette er ikke dokumentert skriftlig av klageren, og innklagede benekter påstanden. Reklamasjonsnemnda kan ikke tillegge den ene partens anførsler større vekt enn den annens, og kan derfor ikke ta stilling til påstanden.

Spørsmålet er om innklagede skulle ha undersøkt kjøperens finansiering, jfr. emgll. § 3-7. Eiendomsmegler har imidlertid ingen alminnelig plikt til å undersøke kjøperens finansiering, jfr. Rosén/Torsteinsen: Eiendomsmegling (Oslo 2005) s. 215. Innklagede har derfor ikke opptrådt erstatningsbetingende ved ikke å undersøke kjøperens finansiering. Reklamasjonsnemnda trenger av denne grunn ikke å ta stilling til om det foreligger et økonomisk tap.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 26.05.06.