Saksframstilling

Klager kjøpte leilighet med innklagede som megler. I et vedlegg fra forretningsfører til salgsoppgaven står det at varmt vann er inkludert i leien. Dette ble lagt vekt på av klageren ved kjøpet. Innklagede fraskriver seg ansvaret for dette.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

På visning av eiendommen ble det sammen med prospekt og pantattest fremlagt skriv fra forretningsfører hvor det fremgår at » varmt vann er inkludert i leien». Det er ikke anmerket noe om dette under punktet i egenerklæringsskjemaet, om forhold som kan føre til økte fellesutgifter.

På grunnlag av den fremlagte dokumentasjonen la klager til grunn at det ikke ville påløpe utgifter til varmt vann, noe som påvirket at han gikk 100 000 over verditakst ved kjøpet av eiendommen.

Etter overtakelse ble klager oppmerksom på at varmt vann ikke var inkludert likevel. Forholdet reklameres både til forretningsfører og innklagede. Innklagede avviser ansvar. Innklagede innrømmer at alle på visning ble oppfordret til å lese alle vedlagte papirer, men avviser ansvar fordi dette ikke er fremhevet som en positiv opplysning i salgsoppgaven.

Forretningsfører avviser ansvar fordi feilopplysningen i brevet ble rettet direkte overfor innklagede umiddelbart etter at det var sendt, ved en telefon til innklagede. Indikasjonen på at dette er rettet hevder forretningsfører er at opplysningen ikke er tatt inn i salgsoppgaven. Forretningsfører hevder derfor at de ikke kan lastes for at opplysningene er lagt ved salgsoppgaven uten å bli korrigert. Det må også på visning ha blitt observert at varmtvannsbeholder er installert i leiligheten. Klageren har ikke observert beholder på visning da denne er atypisk plassert i et skap ved trappesatsen på kjøkkenet.

Klageren regner sine meromkostninger til varmt vann til 48 000 kroner. Til tross for at ansvar fraskrives tilbyr forretningsfører 5 000 i kompensasjon. Klager har ikke akseptert tilbudet.

Klager ber senere innklagede kommentere opplysningene fra forretningsfører om at opplysningene skal være rettet fra forretningsfører. Dette blir ikke gjort, men innklagede gjentar at salgsoppgaven ikke sier at varmt vann er inkludert.

Klager innhenter sakkyndig vurdering hvor det fremgår at nåverdien for varmt vann er 33 858 kroner. Rapporten koster 2 550 kroner. Innklagede avviser fortsatt ansvar.

Klager gjør gjeldende at innklagede er erstatningsansvarlig for at klager har fått uriktige opplysninger om varmt vann i forbindelse med kjøpet. Innklagedes representant på visningen utleverte et brev hvor uriktige opplysninger fremgikk, og dette ble lagt vekt på av klager ved kjøpet. At denne opplysningen ble rettet av forretningsfører er ikke av betydning for innklagedes ansvar.

At det ikke er tatt inn noe om at varmt vann er inkludert i salgsoppgaven kan tyde på at innklagede ikke har oppfattet at dette er situasjonen. Det er erstatningsbetingende å legge frem opplysninger som viser noe annet.

I det tilfelle at innklagede skal ha trodd at varmt vann er inkludert, kan det også være erstatningsbetingende av innklagede som profesjonell aktør som har hatt flere andre salg på adressen, å ikke reagere på at varmtvannsbeholder er installert.

Klagerens økonomiske tap er beregnet til 33 858 kroner, rentedato for beløpet regnes fra en måned etter at innklagede mottok spesifisert krav på 48 000 kroner. I tillegg kommer det utgifter til sakkyndig bistand på 2 550 kroner samt eventuelt utgifter til juridisk bistand.

Innklagede anfører:

Klageren har gått på andre visninger i borettslaget før han kjøpte den aktuelle leiligheten. Allerede da kunne klageren tilegnet seg kunnskap om at varmt vann ikke var inkludert i husleien. I tillegg var klageren på to visninger i leiligheten før avtale om kjøp ble inngått.

Innklagede kan bekrefte atforretningsfører ikke har vært i kontakt med innklagede for å rette opp i opplysninger om at varmt vann er inkludert.

Innklagede må påpeke at et skriv fra forretningsfører om at varmt vann er inkludert i leien ikke har ligget ved salgsoppgaven. Disse har ligget separat på et stuebord sammen med årsberetning, husordensregler, vedtekter og lignende. Det er normalt at meglere tar med slike opplysninger på visning.

Dersom varmt vann skulle være inkludert i husleien ville innklagede markedsført dette som positivt i salgsprosessen. Samtidig vil årsberetning som klageren har lest vise at varmt vann ikke er inkludert i husleien.

Innklagede påpeker også at selger var tilstede under første visning og viste alle, inkludert klageren, hvor varmtvannsberederen sto.

Innklagede mener på bakgrunn av dette at det fremkommer klart at varmt vann ikke er inkludert i husleien og at de dermed ikke erkjenner erstatningsansvar.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede opplyser i sitt tilsvar at de ville markedsført at varmt vann var inkludert som noe positivt i salgsprosessen. Dette viser at innklagede ikke har oppfattet at dette er situasjonen og at de derfor har lagt til grunn at varmt vann ikke er inkludert.

Spørsmålet blir derfor om det er erstatningsbetingende å fremlegge et dokument som viser noe annet.

Det er riktig at klageren var på andre visninger i borettslaget. På disse visningene ble de samme opplysningene fra forretningsfører fremlagt. Klageren hadde derfor ikke annen mulighet til å tilegne seg annen informasjon om varmtvannet. Informasjonen ble rettet av forretningsfører til meglerne like etterpå. Klageren har fått en kopi av en slik informasjon fra forretningsfører som ble fremlagt i forbindelse med salg av en annen leilighet i samme borettslag. Denne ble solgt gjennom en annen megler.

Det er riktig at skrivet lå i en separat bunke på visningen. Poenget er at klageren tok samtlige dokumenter med seg hjem og studerte dem før han la inn bud. Fellesutgiftenes størrelse var av spesiell interesse og ble derfor tillagt stor vekt ved vurderingen.

Klageren var ukjent med hva meglere vanligvis ville gjort med en slik informasjon. Dokumentene han studerte gav imidlertid informasjon om at varmt vann var inkludert. Ordlyden var klar og tydelig, og det var derfor ingen grunn til å stille spørsmål om informasjonens riktighet. Årsberetningen fikk klager ikke ta med seg hjem, men var tilgjengelig på visningen. Klager la ikke merke til at det her fremgikk informasjon som indikerte at opplysningene fra forretningsfører om varmtvannet ikke kunne være korrekte. Klager husker han spurte innklagede om at det var budsjettert med underskudd i 2003, men fikk beroligende svar som ikke hadde noe med varmt vann å gjøre.

Verken klager eller samboer ble noen gang vist hvor varmtvannsbereder sto av selger. Det ble kun snakket litt om farger på veggene. At det fantes varmtvannstank ble aldri påpekt av selger.

I tillegg til tidligere fremsatte krav, fremsettes krav om dekning av saksomkostninger, til sammen stort kr 16.750.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder hvorvidt klageren hadde grunn til å tro at varmt vann inngikk i husleien. Megleren var klar over at varmt vann ikke inngikk i husleien, mens klageren mener at den dokumentasjon som megleren har fremlagt, gav ham grunn til å tro at varmt vann var inkludert.

Det fremgår ikke av salgsoppgave eller takst at varmt vann er inkludert i husleien, men i brev av 19. mars 2004 fra forretningsføreren er det opplyst at varmt vann «er inkludert i leien». Dette er et brev stilet til megleren, som svar på dennes forespørsler i brev av 17. s.m. Brevet fra forretningsføreren er ikke formelt vedlegg til salgsoppgaven, men det ble av megleren fremlagt i leiligheten sammen med årsberetning, husordensregler m.v. slik at de interesserte kunne forsyne seg.

Reklamasjonsnemnda finner at når megleren henvender seg til forretningsføreren og innhenter opplysninger, må megleren ha en plikt til å gjennomgå svaret før han fremlegger dette for kjøpsinteresserte under visningen. Hvor langt megleren skal gå i kritisk gjennomgang av slike opplysninger, er det ikke nødvendig å gå nærmere inn på, idet det i denne sammenheng dreier seg om et enkelt og i øynefallende punkt som megleren burde ha reagert på, jfr. hans egen uttalelse om at hvis varmt vann hadde vært inkludert i husleien, ville dette vært brukt i salgsprosessen.

Klageren krever også dekket saksomkostninger. Etter fast praksis gir ikke Reklamasjonsnemnda medhold i krav på saksomkostninger. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er grunnlag for å fravike denne praksisen her.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Megleren har opptrådt uaktsomt ved å fremlegge forretningsførerens brev uten å korrigere opplysningen om at varmt vann er inkludert i husleien.

Oslo, den 28. februar 2006