Saksframstilling

Klageren kjøpte eiendom gjennom innklagede.

I ettertid er det fremkommet opplysninger som ikke tidligere er blitt forelagt klageren, verken i salgsoppgave, takst eller på visninger.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I etterkant av handelen har det fremkommet at en rekke opplysninger ikke har blitt forelagt klageren. Etter hans mening ville disse opplysningene vært avgjørende for om eiendommen var blitt kjøpt og for endelig prisfastsettelse.

Det ble i takst og salgsoppgave opplyst om tre utleieenheter (frisørsalong, tilbygg 1. etg. og tilbygg underetg.) med leieinntekter på til sammen 180 000 kroner per år. Selger hadde inngått kontrakter for alle utleieenheter. Utleiemuligheter og leieinntekter var noe av hovedbegrunnelsen for at klager valgte å kjøpe eiendommen.

Det ble opplyst at tilbygg var bygget som garasje, og at det måtte søkes om bruksendring for denne delen.

Under visning ble det opplyst at selger var takstmann, og således hadde innrømmet særligopplysningsplikt. Selger så derfor ingen grunn til å tegne eierskifteforsikring. Klager fikk derfor allerede på visning inntrykk av at det her ikke ble lagt skjul på noe, og at alle opplysninger ble gitt. Selgers profesjon ble brukt av megler for å skape tillitt. Siden salget i tillegg gikk gjennom megler med takst og tilhørende papirer, følte kjøper en ekstra sikkerhet for at det ikke skulle bli noen problemer. Derfor la klager også vekt på å vise smidighet ved oppgjør og overtakelse. Overtakelse var 9. juli 2005.

Ved tegning av fullverdiforsikring ble det avtalt hussoppforsikring. I den forbindelse ble huset gjennomgått av en takstmann fra Norsk Hussopp Forsikring. Under besiktigelse ble det påpekt en rekke byggmessige forhold som ikke er omtalt i takst, prospekt eller andre papirer. Noe av dette var klager oppmerksom på i forbindelse med visninger og samtaler med innklagede og selger. Det som var overraskende, var at det ble reist tvil om at bad-/vaskerom neppe kunne være godkjent av plan- og bygningsmyndighetene. Dette rommet har naboen en evigvarende tinglyst eksklusiv bruksrett til.

Før denne gjennomgangen hadde ikke klager noen grunn til å tro at det var vesentlige feil og mangler ved eiendommen. Klager gikk etter dette til plan- og bygningsetaten, for å bringe på det rene om det var mangler på eiendommen og hvilke byggetiltak som var søkt om og godkjent.

Mangler ved bygget som det ikke ble opplyst om ved salg av eiendommen:

Etter å ha gått gjennom dokumenter og byggetegninger, samt samtaler med en byggesaksbehandler, ble det klart at en rekke byggetiltak ikke var omsøkt eller godkjent, jf vedlagte byggetegninger. Det ble også klart at planskisse for kjeller i prospektet, ikke stemte med den fakstiske situasjonen. Videre drøftes de største manglene:

1. I prospektet var deler av kjeller utelatt i planskisse

Delen av kjelleren som var utelatt i planskissen, er oppført med en byggemåte (ringmur/krypkjeller) som har store byggetekniske svakheter. Dette medfører blant annet fare for fuktskader med muggvekst og råte. Metoden er brukt på ca 10 kvm av underetasjen, mens det i resten av underetasjen er kjeller. Det viser seg også at det er for dårlig utlufting i denne ringmuren/krypkjelleren, slik at det kan være skjulte skader. Arealet er ikke tilgjengelig for inspeksjon, da det ikke er luker som gjør dette mulig. Det er ikke opplyst om ringmur/krypkjeller i takst, prospekt, andre papirer eller gjennom samtaler med megler eller selger.

2. Ulovlig utgraving av kjeller under tilbygg

Det er opplyst om at tilbygget er bygd som garasje, men at dette ikke ble godkjent på grunn av plassering for nær veien. På visning ble det opplyst at det skulle være en «kurant sak» å søke om slik bruksendring. Det ble ikke beskrevet eller omtalt noen problemer i forhold til kjelleren under tilbygget. I salgsoppgaven er det opplyst om kjeller under tilbygget, og at denne leies ut som lager til 3000 kroner per måned. 1. etasje i tilbygget leies ut som bolig med leieinntekt på 5000 kroner per måned. Etter samtaler og gjennomgang av papirer i plan- og bygningsetaten viser det seg at det ikke er søkt om eller godkjent kjeller under tilbygget. Etter klagers mening blir det ikke så kurant likevel når kommunen ikke er kjent med at dette byggetiltaket eksisterer. Klager hadde ingen grunn til å tro at kjelleren ikke var søkt om og godkjent, spesielt ikke siden det var inngått leiekontrakter. I dette tilfellet mangler det vesentlige opplysninger som ville hatt betydning for kjøpet. Etter klagers mening medfører dette ulovlige byggetiltaket at forutsetningene for inntektskalkylene ikke er tilstede. Dersom plan- og bygningsmyndighetene krever retting eller riving etter plbl. § 92 a og § 113, vil dette medføre en kraftlig verdireduksjon av eiendommen.

3. Ulovlig oppført vaskerom/bad i kjelleretasjen

Badet/vaskerommet ble klager gjort oppmerksom på i forbindelse med visning av innklagede og selger. Det ble også opplyst om tinglyst bruksrett for naboeiendommen til dette arealet. Veggene til dette rommet var ikke sluttført i kjelleren til bygget som klager har ervervet. Både innklagede og selger sa at det her bare gjensto å kle igjen med bygningsplater. Saken stiller seg ganske annerledes når det viser seg at det ikke er søkt om oppføring av dette rommet og at det dermed ikke er godkjent (ulovlig oppført).

Klager satte sin lit til at opplysninger som ble gitt var riktige, og særlig fordi det var tinglyst evigvarende bruksrett til rommet for naboen. I ettertid stiller klager seg uforstående til hvordan det kan inngås bindende avtale tuftet på ulovlige byggetiltak. Klager reagerer også på at selger og innklagede ikke reagerte på en slik synlig innretning (ikke ferdigstilt vegg). Dette burde medført særlig undersøkelsesplikt. Unnfallenheten medførte at kjøper hadde all grunn til å tro at dette var vurdert og undersøkt. Dersom klager skulle ha grunn til å undersøke dette nærmere, burde innklagede opplyst om at han fant dette usikkert og at innklagede ikke hadde snakket med selger eller kommunen om dette. Takstmannen fra Norsk Hussoppforsikring reagerte på dette umiddelbart.

I ettertid viser det seg også at dette ulovlige bygde rommet, representerer problematikk som ikke framkom på visninger, eller er omtalt i prospekt eller av megler. Disse problemene kom fram først etter at eiendommen har vært i bruk av klager en periode. Det er en god del støy fra naboens vaskemaskin og annen aktivitet på rommet. Når naboen tapper vann, smeller det i vannrør som kan høres i hele bygget til klager. Hensikten med å nevne dette er ikke at Reklamasjonsnemnda skal ta stilling til dette, men å påpeke konsekvensene av manglende opplysninger ved omsetning av fast eiendom. Slik støy medfører vesentlig forringelse av bokvalitet. Badet reiser også en del juridiske problemstillinger som klager ikke hadde noen intensjoner eller ønsker om å få med på kjøpet.

Meglers undersøkelsesplikt og kjøpers krav på opplysninger

Spørsmålet er om de påpekte forhold i punkt 1, 2 og 3 omfattes av meglerens undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-7 samt § 3-6 om kjøpers krav på opplysninger.

Ang. punkt 1 er det etter klagerens mening rimelig at dette ligger innenfor undersøkelsesplikten. Dette er vesentlig informasjon som er utelatt i salgsoppgave, takst og planskisser. Ringmur/krypkjeller er en byggemåte for fundamentering av bygget som gir stor risiko for fuktskader og muggvekst og råte i trebjelkelag mot kryperom. Det er ikke opplyst om dette i prospekt, takst, på visninger eller i samtaler med megler eller kjøper. Eiendomsmeglingslovens krav til megleren, jf emgll. § 3-6 punkt 6, er ikke oppfylt etter klagers mening da byggemåte for fundamenteringen av deler av bygget ikke er opplyst. Dette punktet inneholder viktig informasjon som hadde vært avgjørende for om klager hadde kjøpt eiendommen.

Når det gjelder punkt 2 og 3 er det spørsmål om dette liggerinnenfor meglerens undersøkelsesplikt, jf emgll. § 3-7. Er det rimelig at megleren skal innhente opplysninger fra kommunen i slike tilfeller?

Når det gjelder den ulovlig utgravde kjelleren er utleiemuligheten her et grunnlag for inntektspotensialet for eiendommen som er markedsført. Klager anfører at det synes rimelig å kontrollere at grunnlaget for inntektene er til stede og vil vedvare. Utleieinntektene er tross alt et tungt argument for om man skal kjøpe eiendommen. Det er tydelig at innklagede også har vurdert det slik når han har valgt en markedsføring med vekt på utleieinntekter. Når det er opplyst om at det er en «kurant sak» å søke om bruksendring, representerer dette en usikkerhet som burde utløst en særlig aktsomhet hos innklagede. Innklagede burde ha sjekket status og plan- og bygningsmyndighetenes syn på saken.

Når det gjelder det ulovlig oppførte bad-/vaskerommet, er det også her synlige innretninger som burde fått innklagede til å reagere. Uansett dersom innklagede hadde sjekket lovligheten av kjeller i tilbygg i forhold til plan- og bygningsmyndighetene, ville han også ha avdekket de andre punktene som er omtalt over, jf byggetegninger og dokumenter i saksmappen.

Denne saken har likhetstrekk med dom fra Høyesterett avsagt 29.06.2005 (publisert: HR-2005-01044-A). Det er snakk om ulovlige byggetiltak som vil kunne innvirke på markedsførte muligheter for leieinntekter. I den saken kom retten til at meglers opptreden hadde vært uaktsom og at meglerforetaket hefter solidarisk med selger, og at dette ansvaret ikke var subsidiært i forhold til selgers ansvar etter avhendingslova.

Kommentarer til de ulovlige byggetiltakene og avsluttende bemerkninger:

Fra plan- og bygningsetaten har klager fått opplyst at tiltakene i underetasjen er søknadspliktige og er overført til etatens ulovlighetsteam. De opplyser også om at det må søkes i ettertid, og tilfredsstille dagens krav. Klager har grunn til å tro at dette vil kreve omfattende og kostbare tiltak.

Klageren mener at det er emgll. § 3-1 punkt 2 som ikke er fulgt i denne saken, og i forlengelsen av dette bør det også stilles spørsmål om oppdraget er utført i samsvar med god meglerskikk, jfemgll. § 3-1 punkt 1. Etter klagers mening har ikke innklagede gitt tilstrekkelig informasjon i denne saken. Klager mener det er grunnlag for å kreve prisavslag.

Kjøpet ble foretatt etter en avtalt pris og ikke budrunde. Denne avtalte prisen var basert på de opplysningene som fremkom i prosessen. Hadde de fremkommet før avtalen ble inngått ville klageren ikke kjøpt eiendommen.

Kjøpesummen som ble avtalt var 4 200 000 kroner, noe som var 5 % over prisantydning og takst. Manglende opplysninger gjør det påregnelig med en svikt i leieinntektene på 96 000 kroner per år. Opprettingene i bad/vaskerom antas å koste ca. 150 000 kroner. Et eventuelt prisavslag må ta hensyn til inntektstap pga. ulovlige utleiemuligheter, påkostninger pga. forventede pålegg om utbedringer fra plan- og bygningsetaten, sannsynlige skader i trebjelkelag, kostnader for løsning av problemet med ulovlig bygd våtrom i kjelleren. Stiftelsesgrunnlaget for den evigvarende bruksretten avklarer ikke vedlikeholds- og ombyggingskostnader på dette rommet. Eventuelle pålegg om utbedringer fra plan- og bygningsetaten vil sannsynligvis medføre juridiske problemstillinger i forhold til naboens bruksrett og vesentlige kostnader knyttet til pålegg/krav om utbedring eventuelt riving.

Dersom eiendommen legges ut for salg i dag, må det opplyses om alle feil og mangler. Dette vil neppe gjøre det enkelt å oppnå en pris i nærheten av den sum som klager har gitt. Etter klagers mening vil det være særdeles få i eiendomsmarkedet som er villig til å påta seg den risikoen som klager ufrivillig har blitt påført. Klager mener i så fall at sannsynlig pris vil ligge ca 1 million kroner lavere enn kjøpesummen.

Klagerhar hatt møte med plan- og bygningsetaten den 20. januar 2006. Plan- og bygningsetaten ser på dette som en mer omfattende sak enn det de i utgangspunktet trodde. De ga uttrykk for at det ser ut til at en rekke bestemmelser i plan- og bygningsloven er brutt når det gjelder kjellerstue, bad-/vaskerom og tilbygg med kjeller. Det ga også uttrykk for at det ikke kan påregnes utleie av kjeller og første etasje i tilbygget videre. Plan- og bygningsetaten informerte om at bruksendring fra garasje til boligformål er generelt vanskelig å få godkjent. Det betyr at selgers om innklagedes påstand om at det skal være kurant å få godkjent bruksendring, ikke stemmer. Plan- og bygningsetaten opplyste også om at pålegg om utbedringer er påregnelig. De skal se konkret på saken og komme tilbake til dette så snart som mulig.

Innklagede anfører:

Til punkt 1:

Når det gjelder deler av kjelleren som var utelatt i planskisse, betviler selger sterkt at opplysningene ville påvirket klagers vurdering. Takstmannen sier at når det gjelder fundamentering må takstmannen nøye seg med å anta, og at oppgraving for kontroll ikke er aktuelt. Innklagede mener å ha gitt den informasjon det må kunne forventes i henhold til god meglerskikk, ved hjelp av selgers egenerklæringsskjema, takstmannens takst og prospektet.

Til punkt 2:

Om ulovlig utgraving av kjeller under tilbygg står det i egenerklæringen fra selger under punkt 13 om manglende ferdigattest/feil/skader/påbud/heftelser/krav vedr. eiendommen: «bruksendring fra garasje til bolig/næring for tilbygg». På spørsmål i egenerklæringen punkt 14 om selger vet om utleiemuligheten er godkjent står det: «det er ikke søkt om bruksendring fra garasje til bolig/næring for tilbygg».

Det kommer videre frem fra takstdokumentets punkt 4 at «tilbygg er anmeldt som garasje. På grunn av for nær beliggenhet til vei ble den ikke godkjent. Kommunen har derfor bedt om at det søkes bruksendring, men dette er ikke gjort. Tilbygget brukes i dag som bolig og lager.» Innklagede mener å ha gitt den informasjon det må kunneforventes i henhold til god meglerskikk, ved hjelp av selgers egenerklæringsskjema, takstmannens takst og prospektet.

Til punkt 3:

Om ulovlig oppført vaskerom/bad i kjelleren. Takstmannen har i ettertid uttalt: «når det gjelder naboens vaskerom er dette ikke med i taksten etter daværende eiers avgjørelse.» Selger skriver i sitt svarbrev til klager: «Eiendommen er solgt med evigvarende bruksrett for eier av naboeiendom, klart og tydelig opplyst i erklæringen, og tinglyst på denne og rettighetshavers eiendom. Dette er opplysninger …[klageren] måtte ha satt …[seg] nærmere inn [i] for det som gjelder de tinglyste rettigheter for eier av naboeiendom. Det er ikke holdt tilbake opplysninger av noen art knyttet til disse forhold.»

I egenerklæringsskjemaet fra selger fremkommer det at «-Eiendommen er ombygget uten oppgradering av brannvegger.» Selger skriver i sitt vedlegg: «Eiendommen er solgt med de åpenbare, opplyste og synlige forhold som kan konstateres ved selvsyn og som løsningen viser, og alle relevante opplysninger er gitt. Krav til Brann- og lydsikring er synlig og åpenbart ikke ferdigstilt eller i medhold av forskrifter eller krav gitt i forskrifter, men dette er det også gitt opplysninger om. Det alt vesentlige av dette gjelder vegger og himlinger rundt og i baderom som eier av nabo har tinglyst bruksrett til…Til orientering tilhører badet naboeiendommen og …[klageren] har verken kjøpt eller betalt dette rommet.»

Innklagede mener å ha gitt den informasjon det må kunne forventes i henhold til god meglerskikk, ved hjelp av selgers egenerklæringsskjema, takstmannens takst og prospektet.

Generelt til alle punktene:

Klager er kjent med at eiendommen kjøpes «as is» og på bakgrunn av ovennevnte dokumentasjon kan det ikke være noen tvil om hvilke dokumenter som erfremlagt, og følgelig hvilke opplysninger som er gitt til kjøper. Opplysningsplikten for de forhold som fremkommer synes ivaretatt fra innklagedes side. Hvorvidt undersøkelsesplikten er ivaretatt av klageren kan innklagede vanskelig holdes ansvarlig for. For øvrig ble eiendommen besiktiget med bistand fra klagerens bror, som innklagede forstår er bygningskyndig.

Klagerens ytterligere anførsler:

Eiendomsmegler har ikke drøftet realitetene i hvordan eiendomsmeglertjenesten er utført. I hovedsak henvises det til tidligere dialog mellom kjøper og selger, uttalelser fra takstmannen, prospekt, takst og egenerklæringsskjema. Det er ikke drøftet hvilke vurderinger og avgjørelser som ble tatt i utføringen av eiendomsmeglertjenesten.

Til punkt 1:

I salgsprosessen ble det ikke gitt noen opplysninger om denne byggemetoden for fundamentering av deler av bygget (10 kvm). Dette ble ikke omtalt i prospekt, takst, egenerklæring eller andre papirer. Det ble heller ikke gitt opplysninger om dette på visning eller andre samtaler med megler eller selger. Etter eiendomsmeglingsloven har kjøperen krav på slike opplysninger. Ringmur/krypkjeller er en byggemetode for fundamentering av bygget som har store svakheter. Etter klagers mening er dette særdeles viktig informasjon. En slik krypkjeller, som det ikke er gitt informasjon om, utgjør stor risiko for skjulte skader som klager ikke hadde mulighet til å vurdere siden det ikke var gitt opplysninger om denne delen av bygget/byggemetoden i det hele tatt.

Det må kunne antas at innklagede har hatt en omfattende dialog med selger om forholdene vedrørende bygget og eiendommen. Innklagede har sannsynligvis også gjennomført en rekke visninger i bygget og således har god kjennskap til forholdene. Det antas også at innklagede og takstmann har hatt en dialog om eiendomsobjektet i forbindelse med utarbeiding av prospektet med vedlegg. Det er besynderlig at verken takstmann, innklagede eller selger var i stand til å avdekke forholdet med krypkjeller/ringmur i bygget. Klager spør om det er rimelig at han skal bære risikoen når han ikke har fått opplysninger om krypkjeller/ringmur i deler av bygget? Klager registrerer at innklagede ikke kommer inn på realitetene i hvordan eiendomsmeglertjenesten faktisk er utført, spesielt med tanke på eiendomsmeglingslovens krav til omsorgsplikt, kjøpers krav påopplysninger og undersøkelsesplikt.

Til punkt 2:

Formuleringene i prospekt og takst og egenerklæring er ikke dekkende for de faktiske forholdene. Megler framstilte tilbygget som utleieenheter i prospektet, det antas at det ligger vurderinger bak dette. Senere har det vist seg at problemet med tilbygget ikke bare er at det er oppført for nær veien. I tillegg er det foretatt utgraving av kjeller som det ikke er søkt om. Dette tiltaket er søknadspliktig etter plbl. § 93. Denne tilleggsopplysningen, som kjøper ikke fikk i salgsprosessen, gjør at saken med tilbygget får en helt annen status. Dette er ikke lenger en «kurant» sak. Ut fra opplysningene som var gitt i prospekt, takst og egenerklæringsskjema, samt uttalelser fra innklagede og selger hadde klager ingen grunn til å tro at kjelleren var oppført uten søknad og godkjenning fra Plan- og bygningsmyndighetene.

Etter klagers mening har innklagede og selger valgt en markedsføring av eiendommen som ikke har grunnlag i de faktiske forholdene. Dette gjelder også takstmannens framstilling av objektet i taksten. Det er ikke grunnlag for å si at det er tre utleieenheter, eller å beregne verdi på objektet ut fra leieinntektene som forrige eier hadde, således må dette kunne karakteriseres som villedende markedsføring. Kjøper hadde på kjøpstidspunktet ingen grunn til å tvile på eller overprøve innklagedes og takstmannens kompetanse og erfaring gjennom formuleringene de hadde valgt i prospekt og takst. Det var således heller ingen grunn til å tvile på eller overprøve innklagedes utsagn.

Angående brannvegger har ikke klager fått de opplysninger selger nå gir i sitt svarbrev på klage fra klager, i salgsoppgave, takst eller egenerklæring. Det er påregnelig med kostnadskrevende pålegg for å bringe forholdene i orden. I tillegg kommer problematikk og eventuelle kostnader knytet til naboens bruksrett.

Til punkt 3:

Formuleringen i merknadsfeltet i egenerklæringsskjemaet er ikke dekkende i forhold til faktiske forhold. Klager mener at innklagede burde ha opplyst om ulovlig oppført bad-/vaskerom i prospektet. Det er nåværende hjemmelshaver av eiendommen som vil få påleggene fra plan- og bygningsetaten. I denne sammenheng viser klager til emgll. § 3-1 og § 3-7. Slike spesielle forhold (ønsker og påstander fra selger) må etter klagers mening utløse behov for ytterligere undersøkelse. Klager registrerer at innklagede ikke kommer inn på realitetene i hvordan eiendomsmeglertjenesten faktisk er utført, spesielt med tanke på eiendomsmeglingslovens krav til omsorgsplikt, kjøpers krav på opplysninger og undersøkelsesplikt.

Generelt til alle punktene:

Innklagede drøfter ikke hvilke vurderinger og valg han har gjort ved befaring/undersøkelse av bygg og eiendom. Det er ikke kommentert markedsføring av eiendomsobjektet og gjennomføringen av visninger. I hovedsak henvises det til prospekt, takst, egenerklæringsskjema fra selger og hva selger og takstmann har skrevet i saken. Klager mener fortsatt at det på mange punkter ikke er gitt opplysninger eller det er gitt opplysninger som ikke dekker de fakstiske forholdene. En rekke forhold har blitt kjent for kjøper etter at eiendommen ble overtatt, således har ikke klager hatt mulighet til å vurdere dette før eiendommen ble kjøpt. Etter klagers mening er utførelsen av eiendomsmeglertjenesten kritikkverdig.

Selv om eiendommen er solgt «som den er» etter avhendingsloven § 3-9, representerer manglende opplysninger, ikke dekkende opplysninger samt uautoriserte arbeider mv klare mangler som må kunne påberopes. Klager mener det må være grunnlag for prisavslag, eventuelt heving av kjøpet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede forholder seg til sitt første tilsvar, men ønsker å presisere følgende:

–selger har gitt utfyllende innformasjon i egenerklæringen, nettopp for å legge frem alle forhold, og gi beskjed om at klager her burde være på vakt

–klager ble en rekke ganger oppfordret til å ha med seg sakkyndig

–innklagede er mellommann og ikke sakkyndig, og så ingen grunn til å reise spørsmål om selger eller takstmanns vurderinger

–det ble lagt frem betydelig informasjon før kjøp

–dette er en bolig fra 1923, og ikke en ny bolig, som kjøpere ofte gir inntrykk av at de tror de kjøper

Vi kan ikke se at innklagede har utført oppdraget på en kritikkverdig måte eller i strid med god meglerskikk.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det har blitt en del dokumenter i denne saken. Klager har laget et dokument på to A4-sider som beskriver det klager mener bør belyses i forhold til meglerens rolle i denne saken. Vedlagt ligger også noen vedlegg som det er henvist til i dokumentet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av manglende opplysninger i markedsføringen av eiendommen.

Reklamasjonsnemnda behandler bare krav mot eiendomsmegler, og ikke eventuelle krav mot selgeren av fast eiendom.

Slik Reklamasjonsnemnda ser saken, gjelder den spørsmålet om innklagede har oppfylt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven. Innklagede skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen, jf emgll.§3-6 og § 3-7 sml. § 3-1.

Spørsmålet erom eiendomsmegleren burde ha kontrollert opplysninger om eiendommen på bakgrunn av de opplysninger som er gitt i selgerens egenerklæring.

Det første som Reklamasjonsnemnda skal ta stilling til, gjelder klagerens punkt 1 om at deler av kjeller var utelatt i planskissen. Takstmannen har tegnet en planskisse, hvor ringmur/krypkjeller ikke er tatt med (10 kvm). Undersøkelsesplikten til megler omfatter ikke å avdekke hvorledes sålen på en bolig er, selv om emgll. § 3-6 punkt 6 stiller krav til at megleren opplyser om byggemåte. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at det i slike tilfeller følger en undersøkelsesplikt av emgll. § 3-7 jf. § 3-1.

Reklamasjonsnemnda vil deretter ta opp klagerens punkt 2. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det ikke kreves at innklagede skulle avdekket den ulovlige utgravingen av kjeller. Når det gjelder den ulovlige utleien, vil Reklamasjonsnemnda imidlertid bemerke at det ikke er sammenheng mellom salgsoppgaven og egenerklæringen. I salgsoppgaven er det fremhevet at det er tre utleieenheter med en årlig leieinntekt på kr.180.000. Det er da ikke tilstrekkelig at det i den vedlagte egenerklæringen fremgår at det ikke er søkt om bruksendring fra garasje til bolig/næring. Salgsoppgaven burde gjenspeilet opplysningene i egenerklæringen. Når salgsoppgaven gir et feilaktig inntrykk, kan det i prinsippet være erstatningsbetingende. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til størrelsen på et eventuelt krav på erstatning.

Det siste punktet som Reklamasjonsnemnda skal ta stilling til, er klagerens punkt 3 som gjelder bad-/vaskerom. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kunne ikke eiendomsmegleren ut fra opplysninger gitt i egenerklæringen forutse at rommet ikke var byggemeldt. Et eventuelt krav må i tilfelle rettes mot selgeren.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis medhold for så vidt gjelder manglende opplysninger om ulovlig utleie i tilbygget. For øvrig gis klagen ikke medhold.

Oslo, den 22. august 2006