Saksframstilling

Klageren kjøpte eiendom med innklagede som megler. Saken gjelder krav om erstatning mot megler som følge av påstått dårlig saksbehandling, manglende informasjon, manglende/ uriktige opplysninger etc.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

1. Påstand om feil/ uklarhet i salgsprospekt vedrørende tilbehør til eiendommen.

2. Innklagede deltok ikke på visning. Selger holdt tilbake opplysninger på visning og det ble ikke fremlagt tilstandsrapport.

3. Innklagede ga feilinformasjon vedrørende overtakelsesdato. Eiendommen var ikke fysisk klar for overtakelse den dag innklagede hadde forespeilet.

4. Lite informasjon fra innklagede under kontraktsmøtet. Innklagede opplyste her at det ikke er vanlig med befaring under overlevering ved kjøp av fritidseiendom. Videre opplyste ikke innklagede på kontraktsmøtet at kaien som selger skulle støpe, ikke var påbegynt. Klageren fikk på spørsmål om dette svar at kaien ikke var ferdigstilt. Dette medførte forsinkelse med overlevering på en uke. Kaien ble ikke endelig ferdig før 10. juni (overtakelse var 12. mai). Det ble ikke heller på kontraktsmøtet informert at det skulle graves en grøft som stengte innkjørselen til eiendommene. Dette medførte at innkjørselen ble stående åpen i ca en uke fra ca 13. juni. Klageren mener at både kai og uteareal burde vært ordnet før overtakelsen.

5. Innklagede informerte ikke om bruk av overtakelsesprotokoll på kontraktsmøtet. Innklagede fraskriver seg ansvar for overtakelsesprotokoll og innklagede anfører at kjøper og selger normalt består overtakelsen. Ved å informere feil om at eiendommene var klare for overtakelse, be om full innbetaling før nøkler var utlevert, avvise befaring på eiendommen før overlevering og nekte å holde tilbake penger på klientkonto etter overtakelse ble klageren fratatt muligheten til å holde tilbake penger som følge av eventuelle mangler. Dette må innklagede holdes ansvarlig for.

6. Det var ikke foretatt vask utenfor eiendommen før overtakelse. Selger bekreftet etter purring to ganger at utvask skulle gjennomføres. Innklagede ble informert om dette, men innklagede henviste klageren kun til selger for å løse problemet med ham. Klageren brukte i etterkant to helger på å forestå dette arbeidet selv. Ansvaret for dette bør, etter klagerens mening, ligge hos innklagede.

7. Selger hadde mellom kontraktsmøtet og overtakelse fjernet møbler på naustet. Innklagede har fraskrevet seg ansvar for beskrivelser i annonseringen om at møbler skulle medfølge også i naustet. I annonseringen ble det sagt at stedet var «fullt møblert». Selgeren mener at dette bare gjaldt hyttene, men ikke naustet.

8. Om morgenen 18. mai ber klageren innklagede om å holde tilbake

kr 13.000 som kompensasjon for manglende utvask og manglende møbler. Dette ble aldri besvart av innklagede, men faglig leder ga beskjed om at de ikke hadde anledning til dette. Slik overleveringsprosessen her ble gjennomført (uten befaring), mener klageren at han likevel burde ha tilbakeholdsretten i behold 4 dager etter overtakelse.

9. Etter overtakelse var innklagede ikke villig til å hjelpe klageren med problemer vedrørende dårlig renhold og manglende møbler.

10. Støping av ny kai var ikke ferdig før rundt 10. juni (overtakelse var 12. mai). Det ble også gravd en kabel ned til naustet. Dette medførte at innkjørselen til eiendommen var en stor grøft i 6 dager. I salgsprospektet var det opplyst om «ferdig opparbeidet felles uteareal». Utearealet rundt kaien er fremdeles ikke helt ferdig. Innklagede har ikke hatt noen oppfølgning med at kaiarbeidet elleruteområdet er ferdigstilt som forutsatt, verken før eller etter overtakelse.

11. Pga. forsinkelsene mht utearbeidet og renholdet kunne ikke hyttene leies ut av klageren i mai og juni som forutsatt. Klageren mener at eiendommene ble betalt 50 dager før de var klare for levering. Dette kreves erstattet av megler med kr 10.700.

12. Megler hevdet at båtene som fulgte med kjøpet var registrert i småbåtregisteret. Pga. manglende salgsdokumentasjon av båtene kan disse ikke senere registreres, og dette vil kunne medføre problemer dersom båtene skal selges videre. Innklagede avviser å dokumentere salget av båtene. Han mener det ligger utenfor hans ansvarsområde.

13. Innklagede inntok båtene og møblene i tinglysningsdokument. I kontraktsmøtet fikk klageren innklagede til å endre dette slik at han slapp å betale dokumentavgift for disse tingene. Dette burde innklagede håndtert på egen hånd. Klageren mener dette er gjort for å «blåse opp» prisen av eiendommen slik at man vil få gode statistikker til fordel for meglerne som kan vise til sterk prisoppgang og bruke dette i sin videre markedsføring.

14. Innklagede nekter i ettertid å rydde opp i problemene.

15. Innklagede annonserte feil en av eiendommene til salgs i midten av august 2005, ca 4-5 måneder etter at klageren hadde kjøpt den.

Klagerens samlede krav mot innklagede i saken er; erstatning på kr 8.000 for manglende utvask. Erstatning for manglende møbler på kr 5.000. Rentekompensasjon på 10.700 for at eiendommene ikke var ferdig til overtakelse. Innklagede skal holdes ansvarlig for ikke ferdig uteareal. Innklagede skal dokumentere at klageren er rette eier av de to småbåtene slik at disse kan innføres i småbåtregisteret. Innklagede blir bedt om å gå gjennom sine internrutiner.

Klageren refererer til en høyesterettsdom fra i sommer og hvor det er fastslått at selger og megler er solidarisk ansvarlige. Klageren mener på dette grunnlag at alle disse krav kan rettes mot innklagede.

Innklagede anfører:

Manglende utvask og overtakelsesrutiner; Innklagede har ikke som normalrutine å stille på overtakelse. Innklagede har selvsagt ikke avvist overtakelsesbefaring, men i dette tilfellet passet det ikke for selgeren. Selgeren leverte derfor nøkler til klageren når kjøpesummen var betalt.

Samme dag som nøklene ble levert, ringte klageren til innklagede og påpekte at utvask ikke er foretatt. Innklagede kontakter selgeren med forsøk på løsning. Det blir tilbudt kr 3 500-4 000 kr fra selgeren til klageren som kompensasjon for dette forhold. Dette avslås av klageren. Innklagede har da ikke andre muligheter enn å henvise til rettsapparatet dersom disse ikke får løst konflikten.

Møbler/ utstyr; det står ingenting i salgsoppgaven om at dette medfølger hytter eller naust. Selger har i god tro fjernet dette, men vil likevel ikke gi det til klageren i ettertid.

Tilbakeholdelse av penger; Innklagede fremholder at penger ikke ensidig kan tilbakeholdes på dette tidspunkt. Selgeren bestred tilbakeholdsretten, og innklagede kunne derfor ikke gjennomføre den.

Eiendommen ikke klar for overtakelse; eiendommen ble kontraktsmessig overtatt den 12. mai. Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at selger ikke klarte å overholde lovnaden om at kaien skulle være ferdig til dette tidspunkt. Da klageren purret opp dette en tid etter overtakelsen, tok innklagede kontakt med selgeren. Selgeren purret umiddelbart opp entreprenøren. Kaien ble deretter ferdigstilt, selv om klageren mener at arbeidet ikke var tilfredsstillende gjort.

Ferdigstillelse av uteareal; dette er ikke innklagedes ansvar.

Båtene; disse er ikke omtalt i prospektet, men ble med i handelen etter diskusjon mellom partene før kjøpet. Innklagede har likevel på klagerens forespørsel prøvd å bistå klageren med å kontakte selgeren for å ordne med innføring av disse i småbåtregisteret.

Verdi av båt ogmøbler; Klageren ønsket å holde dette utenfor kjøpesummen for å spare dokumentavgift. Dette er helt legalt, og ønsket fra kjøper var at verdien av dette ble satt til kr 150 000 pr hytte. Dette var det klageren som bestemte.

Tilleggskommentarer; Eiendommen ble som vanlig besiktiget av innklagede før den ble lagt ut for salg. Eiendommen ligger ca to timers reise fra innklagedes kontor, så det ble med denne ene besiktigelsen. For innklagede var det derfor ukjent at kaianlegg ikke var ferdig til overtakelsen. Innklagede var ikke heller klar over grøften, som ble gravd etter overtakelsen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren viser til diverse avisartikler hvor meglere manes til skjerping. Klageren påpeker at megleren er den profesjonelle part og at de derfor bør gjøre en bedre jobb.

Og for øvrig når det gjelder de enkelte punkter;

Manglende utvask og overtakelsesrutiner; Klageren har tolket innklagedes svar som en avvisning av mulig befaring før overtakelse. Klageren ble heller ikke orientert om overtakelsesprotokoll.

Tilbakeholdelse; Ansvarlig megler nektet å holde tilbake penger med den begrunnelse at selger ikke ønsket det. Er det selger som bestemmer dette?

Møbler/utstyr; Ansvarlig megler avviser å forholde seg til at det i slagsoppgaven står at «eiendommen selges i den stand og stilling den er i ved besiktigelsen». Både møbler og annet utstyr var til stede på naustet ved visning. Dette skal derfor følge med.

Eiendommen var ikke klar for overtakelse; Innklagede må holdes ansvarlig for å ha feilinformert om at eiendommen var klar for overlevering når den ikke var det. Hvem som skulle gjøre kaien ferdig, er uinteressant. Det var tatt forbehold i bud om at kaien skulle bli oppført som avtalt. Dette må derfor være selger og meglers ansvar.

Når det gjelder uteareal for øvrig, er dette ennå ikke ferdigstilt.

Båtene; Klageren har ingen dokumentasjon på båtene, og de kan derfor ikke registreres i småbåtregisteret. Klageren synes det er rart at han ikke kan få dokumentasjon på at selgeren virkelig eide båtene.

Faglig leder erkjenner ikke selv noe ansvar. Han har følgelig ikke kjennskap til, eller vil ikke forholde seg til to dommer fra Høyesterett om at megler og selger er solidarisk ansvarlige og at krav derfor kan rettes mot begge og dommen som fastslår at kjøper kan kreve at det blir holdt tilbake penger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning på grunnlag av påstått dårlig saksbehandling, manglende/ uriktig informasjon, lite tilfredsstillende internrutiner etc.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klager mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom.

Klager kan ikke fremme noe krav mot innklagede som følge av at møbler ikke medfulgte. Når det gjelder opplysninger i annonsen, ser Nemnda det slik at betegnelsen «nausthytte» er brukt om «hovedhytta», mens betegnelsen «naust» er brukt om selve naustet. Det står «fullt møblert» bare under «nausthytte», og ikke under «naust». Naustet er kun omtalt på side 2 i prospektet. Her står det intet om møbler. «Nausthytte» er omtalt på side 3. Her står det «fullt møblert».

Formuleringen «eiendommen selges i den stand og stilling som den er i ved besiktigelsen» i salgsoppgaven, må oppfattes som en «som den er» – klausul, altså en slags ansvarsfraskrivelse, og ikke en garanti fra eiendomsmeglers side om at møbler vil følge med.

At båtene ikke kunne innføres i småbåtregisteret, er heller ikke noe megler hefter for. Videre er heller ikke manglende utvask et forhold som megler kan holdes ansvarlig for. Et eventuelt krav må rettes mot selger. Det samme gjelder selgerens tilbakeholdte opplysninger og manglende fremleggelse avtilstandsrapport.

Krav som følge av at kaien og uteområdet m.v. ikke var ferdigstilt på overtakelsesdatoen og innkjørselen som ble avstengt, hefter ikke megler for. Også dette er eventuelt et selger-kjøper forhold.

Det er ikke noe krav om at megler skal delta under visningen og heller ikke på overtakelsen. Det er heller ikke noe krav om at megler skal utferdige overtakelsesprotokoll.

Et krav om tilbakeholdelse som fremmes 4 dager etter overtakelsen, er fremsatt for sent. Skjæringstidspunktet er overtakelsen hvis ikke noe annet er avtalt, jf. HR-2006-00052-A.

Det er riktig at det i 2005 ble avsagt en høyesterettsdom som fastslo prinsipalt solidarisk ansvar mellom selger og megler (Rt. 2005 s. 870). Dommen forutsetter imidlertid at begge er ansvarlige på hvert sitt rettsgrunnlag. Dersom eksempelvis kun selger er ansvarlig, må kjøper fortsatt holde seg til denne.

Eiendomsmegler har ingen forpliktelser til å rydde opp i tvistepunkter etter at oppdraget er avsluttet, jf. NOU 2006:1 s. 130. Før oppdraget er avsluttet er pliktene til å håndtere reklamasjoner begrensede. Det kan ikke kreves at eiendomsmegleren skal megle mellom partene med ansvar for å hjelpe partene til å komme til enighet. At innklagede i denne saken har unnlatt å forsøke å løse konflikten skyldes dessuten at han med rette har ansett ankepunktene som selger-kjøper forhold.

Reklamasjonsnemnda er enig med klager i eiendommer ikke skal annonseres etter at salget er gjennomført.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 6. april 2006