Saksframstilling

Saken gjelder påstand om dårlig saksbehandling i form av grov uaktsomhet/svik fra innklagedes side.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren gjør gjeldende grov uaktsomhet/svik da innklagede meglet ved salg av hans bolig. Boligen (enebolig i rekke og i enden) var oppført i 1991 og «ferdigstilt» med midlertidig brukstillatelse den 09.08.91, og solgt ved klageren i følge kjøpekontrakt den 02.01.98. Klageren har i mellomtiden investert mer enn 200.000 i tillegg til den kontraktsfestede kjøpesummen.

Et alminnelig syn er at boligen er den eneste i X by som er solgt til lavere pris enn hva pantegjelden på boligen utgjorde, og det etter at klageren hadde investert mer enn 200.000 kr i den, i tillegg til kontraktsfestet kjøpesum. Når man trekker frem pantegjelden er det som følge av fast praksis at den utgjør sjeldent mer enn 80 % av pantsatt verdi, i denne saken boligen. X by har et høyt prisnivå på boliger, og det er et attraktivt sted å bosette seg. Prisen som klageren oppnådde er av den grunn urimelig lav forholdene tatt i betraktning, og vesentlig lavere enn ved salg av boligen i den andre enden av rekken. Med utgangspunkt i generell prisøkning i X by, samt tilleggsinvesteringene, ble salgssummen for klagerens bolig for lav. Årsaken ligger i måten boligen ble solgt på. Man må i denne sammenheng legge til grunn at innklagede har særdeles god oversikt over prisutviklingen i boligmarkedet i sitt lokalmarked. SSB opplyser om generell prisøkning på 16,7 % for X fylke i den aktuelle perioden, og i X by har denne vært enda høyere. Klageren gjør gjeldende i det følgende at salget må sees som grov uaktsomhet/ svik i forhold til megleroppdraget.

Eiendomsavdelingen i SSF «tok over» salg av klagerens eiendom til fritt salg etter at banken hadde fremmet krav om tvangssalg. Kravet om tvangssalg ble først hevet ved kjennelse den 20.01.1998 og etter at salget er gjennomført til innklagede sin nærstående klient. SSF trakk kravet om tvangssalg ved brev av 12.01.1998, jfr. kjøpekontraktens dato 02.01.1998. Eiendommen ble utlyst for salg kun en gang, den 07.11.1997, uten adresse, noe som medførte at potensielle kjøpere i stor grad ble avskåret fra å se boligen. Det var heller aldri åpen visning før salget.

Taksten; Klageren vurderer det slik at taksten er influert av SSF, ettersom den blant annet i sin verdivurdering av tomteverdien bruker for lav verdi i forhold til kjøpekontrakten av 1990, jfr. taksten side 5, litra L, sammenholdt med HVH – Hus AS sitt grunnlag for utfakturering. Taksten avviker ellers også vesentlig fra salg av tilsvarende bolig (naboens).

Umiddelbart etter annonseringen av boligen kom det inn bud på 700.000 kr fra kjøperen. Innklagede rådet klageren til å akseptere. Etter klagerens syn er rådet sterkt og bastant formulert, noe klageren finner oppsiktsvekkende etter bare et bud og umiddelbart etter at boligen er utlyst for salg. Kjøperne av eiendommen skriver kontrakt den 02.01.98. Kjøpesum er 790.000 kr. Kjøperne er de eneste klageren er kjent med har gitt bud på eiendommen. De startet med kr 700.000, økte til kr 740.000, så til kr 760.000, så til kr 770.000 og til slutt til kr 790.000.

Eneste budgiver og kjøper hadde sterke bånd til innklagede foretaks megleravdeling. Den ene av kjøpernes mor var samboer med en ansatt i foretaket, Z. Den ansatte i banken var altså «stefar» til en av kjøperne.

Salget av eiendommen ble sluttet etter sterkt press fra SSF, som sørget for befaring av eiendommen ved ektemannen til en annen ansatt hos SSF (kalt Y). Det åpenbare formålet med dette var å påvirke klageren om at budet var riktig pris og at det ikke var mer å hente.

Klageren har kunnskap om at det fantes en annen interessent til boligen. Denne så klagerens bolig som passende for seg, men fikk ikke opplyst av innklagede at eiendommen var til salgs.

Grunnlaget for reklamasjon har klageren først nylig blitt kjent med. Det gjøres gjeldende at ettersom det her foreligger grov uaktsomhet/ svik ved megleroppdraget, vil en reklamasjon ikke bli å se som for sent fremsatt, jfr. juridisk teori (for eksempel Kai Krugers «Norsk kontraktsrett» § 41, side 739 flg. og rettspraksis).

Innklagede anfører:

Innklagede avviser at det har blitt handlet grovt uaktsomt eller svikaktig. Klagen må avvises og/eller at klageren ikke får medhold.

Klageren sin fremstilling av faktum i forhold til megleroppdraget er ufullstendig og/eller feil på flere punkter. I forhold til megleroppdraget startet saken med at klager tok kontakt med innklagede foretak den 09.10.97. Klageren opplyste da at to panthavere i eiendommen som følge av mislighold av boliglån hadde krevd tvangssalg. En advokat i X by var medhjelper for salget. De to panthaverne satte frem begjæring om tvangssalg henholdsvis 29.05.95 og 09.10.96 (Husbanken og Sparebanken X). Klageren ønsket å foreta et frivilllig salg av eiendommen. Klageren opplyste dessuten at han allerede hadde rekvirert takst på eiendommen, og at en takstøkonom skulle ha befaring på eiendommen den 16.10.97. Banken kontaktet advokat og Husbanken, som begge aksepterte at innklagede bank inngikk oppdragsavtale med klageren. Markedsverdien ble satt til 740.000 kr. Banken innhentet panteattest for eiendommen, og utarbeidet deretter salgsoppgave. Salgsoppgaven var utstilt i bankens lokaler, og utsendt til interessenter til. Annonsering skjedde etter avtale med klageren i lokalavisen den 07.11.97.

Etter annonsering meldte det seg svært få interessenter. Det var kun en, og denne la inn bud (budrunden er gjengitt skriftlig av innklagede). Etter motbud fra klageren på kr 790.000, ble det avtalt at kjøperne skulle få ny befaring på eiendommen. Budet ble deretter akseptert av kjøperne.

Klagerens påstand om at taksten ble influert av banken, at taksten avviker fra takster på tilsvarende eiendommer, at navngitt interessent ikke fikk orientering om den aktuelle eiendommen etc. er ikke dokumenterte, og må avvises som grunnløse.

Innklagede gjør gjeldende at det foreliger flere grunnlag for avvisning i saken. For det første fremgår det ikke hva klageren ønsker å oppnå med klagen. Dette skal, i følge Reklamasjonsnemndas saksbehandlingsregler, stenge for behandling. For det andre har det gått over 8 år siden oppdragsskjemaet er datert og oppdraget utført. For det tredje har klageren uansett tapt sine mulige krav med grunnlag i passivitet.

Dersom saken ikke blir avvist: Banken har ikke utvist uaktsomhet, grov uaktsomhet eller svik. Som tidligere nevnt hadde banken pant i boligen med prioritet etter Husbanken. Y´s befaring på eiendommen skjedde med bakgrunn i at låneavdelingen banken ønsket å få en vurdering av hvilken verdi panteobjektet hadde. I forbindelse med salget hadde verdien på eiendommen blitt satt til kr 740.000 av en takstøkonom. Innklagede fremhever at eiendommen faktisk ble solgt for kr 790.000.

Innklagede er kjent med at kjøperens mor tidligere var samboer med nå avdøde Z. Vedkommende var ansatt i banken frem til 1999, men han arbeidet ikke i bankens eiendomsavdeling. Han var derfor ikke involvert i salgsprosessen overhode.

For ordens skyld opplyser innklagede at klageren nylig har gjort gjeldende de samme forholdene iklagesak om utleggsforretning for X tingrett. Klageren fikk ikke medhold i tingretten, og kjennelsen er rettskraftig.

Påstand: Prinsipalt må saken avvises, subsidiært gis klager ikke medhold.

Klagerens ytterligere anførsler:

Tilsvaret er feil i sin fremstilling av avviklingen av oppdraget. Salgsoppgaven er, så langt klageren er kjent med, ikke utstilt i bankens lokaler og den er heller ikke utsendt til interessenter. Den er kun utsendt til en interessent. Denne er den eneste banken i namsretten har dokumentert å ha sendt salgsoppgaven til.

Det anføres i tilsvaret at det etter annonseringen meldte seg svært få interessenter. Etter kontakt med andre meglere i X by er det opplyst at på den tiden eiendommen lå ute for salg, var det aldri mindre enn 10-15 interessenter ved salg av bolig i X by. En person, som ikke har villet stå frem, var på gjeldende tidspunkt innom banken flere ganger for å orientere seg i boligmarkedet. Vedkommende fikk ikke orientering om at klagerens bolig var til salgs.

Når det gjelder saken for namsretten vises det til at retten ikke i noen sammenheng har behandlet de grunnlag som er gjort gjeldende, men på fritt grunnlag avvist saken. Prosesskriv fra 14.10.05 fra klageren til namsretten inneholder korrekte opplysinger gitt av kjøpers mor om hennes samboerforhold til Z. Dette er langt mer enn hva banken urett gir uttrykk for.

Det er ellers nevnt i tilsvaret at annonsering skjer etter avtale med klager. Det er vel ikke her meningen å gi uttrykk for at klageren har godkjent å utelate å gjøre kjent adressen til eiendommen. Ellers kan det opplyses at det ikke foreligger noen avtale om annonsering, men en standardavtale. Det er et objektiv syn at dette megleroppdraget var innrettet slik at kjøper av eiendommen skulle få kjøpt den til en lavest mulig pris.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede avviser igjen flere av klagerens påstander som grunnløse. Klageren gjentar påstandene i de ytterligere kommentarene, men legger ikke heller denne gangen frem dokumentasjon. Innklagede holder fast ved at salgsoppgaven var utstilt i utstillingsvinduet for salgsoppgaver i bankens lokaler.

Påstanden i tilsvaret fastholdes.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påstand om mangelfull saksbehandling fra innklagedes side.

Det første spørsmålet Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er om kravet er foreldet.

Reklamasjonsnemnda har vært noe i tvil om hva slags krav som fremmes i denne saken. Dette har betydning for det rettslige grunnlaget for foreldelse. Et eventuelt krav om erstatning rettet mot eiendomsmegler hjemles i eiendomsmeglingsloven og ulovfestet erstatningsrett. Slike krav foreldes etter foreldelsesloven av 1979 § 9. Skadeerstatningskrav foreldes dermed 3 år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.

Dreier det seg om et misligholdskrav, følger foreldelse av foreldelsesloven § 2 jf. § 3. Den alminnelige foreldelsesfrist er dermed tre år.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det her ikke grunnlag for å anvende reglene om tilleggsfrist i foreldelsesloven § 10.

Kravet er dermed foreldet uansett rettslig grunnlag.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Saken avvises på grunn av foreldelse.

Oslo, den 26.05.06.