Saksframstilling

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede, men måtte reselge da det ikke ble oppnådd tilfredstillende bud på boligen klager hadde for salg gjennom innklagede.

Foretakets faglige leder er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klager mener innklagede har «presset» klager til å kjøpe ny leilighet, på tross av at innklagede var godt kjent med at det var en utrykkelig forutsetning for finansiering av den nye leiligheten at klager hadde kjøper til sitt rekkehus. Klager orienterte innklagede om dette allerede på visningen. Klager fikk da beskjed om at hennes nåværende leilighet var «lett» å selge.

Innklagede initierte at kjøpet av ny leilighet ble gjennomført, på tross av at han fra klagers faste saksbehandler i banken, hadde fått inngående kjennskap til klagers kritiske økonomiske situasjon. Innklagedes kontakt med saksbehandler i banken ble gjennomført både før klager hadde lagt inn bud, og før klager hadde fått aksept for bud. Klager spurte gjentatte ganger om det ikke var feil å kjøpe før hun hadde solgt, og om dette «byttet» som innklagede kalte det var den eneste måten å gjøre det på. Innklagede fortalte ikke klager om muligheten av å legge inn bud med forbehold om finansiering.

Ved kontraktsinngåelse var det flere opplysninger som ikke forelå. Klager tok da kontakt med advokat som stilte seg skeptisk til denne manglende informasjonen. (Klagers mor engasjerte advokat for å prøve å få frem lovet dokumentasjon på hva som faktisk var utbedret i boligen, uten at dette lykkes. Advokaten mente innklagede ikke gjorde det som var lovet.)

Da det ble klart at klager ikke fikk den prisen hun hadde blitt «lovet» for sitt salg, ble det klart at den kjøpte leiligheten måtte videreselges med en gang. I klagers oppgjørsoppstilling tar innklagede betalt for alt sammen på nytt hva angår takst, innhenting av dokumentasjon, annonsering etc. samt full salgsprovisjon for begge leilighetene. Dette synes klager er meget kritikkverdig, i og med at dette er et resalg.

Innklagede anfører:

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagen og dens form på bakgrunn av uttalelser fra klager, klagers mor og klagers far etter at salget var avsluttet. Klager har underveis og avslutningsvis roset håndteringen og oppfølgningen og således uttrykt tillit til innklagede helt til det siste, dog før regningen ble presentert.

Det er riktig at innklagede var og besiktiget leiligheten før bud ble inngitt.Det ble antydet en salgsverdi på ca kr 1 750 000. På vurderingstidspunktet var det ingen andre boliger av samme type til salgs og man regnet med en grei salgsprosess. Det var imidlertid et generelt stort tilbud av leiligheter på den tiden og det var et beskjedent besøkstall på visning. Etter 2-3 måneders salg i markedet oppnås et tilbud stort kr 1 610 000, et bud innklagede mener er for lavt. Klager konkluderer med at det ikke er økonomisk forsvarlig å selge og blir sammen med innklagede enige om dette.

Innklagede var først i kontakt med klagers bank etter at bud var inngitt til megler uten forbehold og i forbindelse med at selger ønsket å akseptere den senere avtalte kjøpesum. Det er vanlig at megler kontakter finanskilden i forbindelse med aksept av bud og avtale er inngått.

Alle opplysinger i hht eiendomsmeglingsloven forelå ved kjøpstidspunktet men det ble fra klagers mor uttrykt skepsisknyttet til utbedringsarbeider basert på en tidligere vannskade i kjelleren. Tidligere eier hadde nylig ført en sak i rettsapparatet hvor hun hadde vunnet frem med dertil større utbedringer av kjelleren, alt ble gjennomgått av innklagedes takstmann og funnet i orden. Likevel valgte klager og ikke stole på dette og engasjerte advokat. I ettertid viser det seg at alt med leiligheten er i orden, noe som ble påpekt av fagkyndig ved kjøpstidspunktet.

Det ble gjort en avtale om resalg for å avhjelpe den økonomiske situasjonen og et nytt salgsoppdrag ble inngått. Innklagede sparte klager for flere økonomiske forpliktelser i denne sammenheng. Det er feil at innklagede har belastet noe dobbelt da takst, innhenting av dokumentasjon, annonsering etc omhandler klagers første oppdrag på salg av leilighet, som ikke ble solgt. Provisjon er kun belastet på resalget. I tillegg kunne innklagede i hht oppdragsskjemaet punkt 6b tatt betalt for oppsigelse av oppdraget, noe som ikke ble gjort.

Påstanden om at innklagede hadde inngående kjennskap til klagers økonomiske situasjon tilbakevises. Innklagede undersøkte finansieringen ved budaskept, da det ikke forelå forbehold. Innklagede fikk opplysning om at klagers gjeldsgrad ikke burde belastes ytterligere. Forholdene lå til rette for at dette ville bli situasjonen etter hennes salg. Klager opplyste også at hennes mor ville være behjelpelig i en mellomperiode. Denne opplysningen var også gitt til klagers saksbehandler i banken, som også tok dette med i betraktningen. Banken bekreftet finansieringen og kjøpekontrakt ble inngått.

Innklagede mottok bud uten forbehold om finansiering med oppgitt kontaktperson i klagers bank. Budskjema med felt for forbehold er benyttet i budprosessen og budskjema inneholder informasjon om forbrukerinformasjon. Det var ikke kjent at klager ønsket forbehold i forbindelse med handelen.

Klagen tilbakevises i sin helhet. Innklagede har gjennomført sitt arbeid på en omsorgsfull måte overfor klager.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klager fastholder at hennes saksbehandler i banken flere ganger presiserte for innklagede at klager hadde en vanskelig økonomisk situasjon, at hun var forbeholden til klagers kjøp og at hun i flere samtaler med megleren på forhånd frarådet kjøpet. Banken har overfor klager i ettertid bekreftet at hun gjorde det helt klart for megleren at dersom det ble kjøp, måtte salgssummen for salget dekke både kjøpesum og alle omkostninger i forbindelse med salg og kjøp.

Det er ikke riktig at klagers mor ville hjelpe til med finansieringen/kausjonere på kjøpstidspunktet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mottok ikke opplysninger fra klagers saksbehandler forut for budaksept tilknyttet ramme for klagers finansiering. Budet var uten forbehold og finansieringen ble derfor sjekket umiddelbart etter dette. Det er korrekt at saksbehandler i banken informerte innklagede om at klager ikke ville få ytterligere lån.

Klager hadde et sterkt ønske om å kjøpe leiligheten på grunn av sine barn. Selger aksepterte ikke første bud og klager og selger kom derved til enighet etter budprosess på selgers laveste akseptgrense. Det var ikke press fra vår side men en ren forhandling med selger.

Innklagede har ikke garantert salg av rekkehus for kr 1800000 – 1850000. Innklagede har verdivurdert boligen til kr 1750000 og også annonsert boligen til denne prisen. Innklagede har ikke rådet til salg for kr 1600000. Innklagede arbeidet for å oppnå høyest mulig pris. Klagers budaksept var uten påtrykk fra megler. Budet som ble oppnådd var det markedet var villig til å gi på det aktuelle tidspunktet. Innklagede var klar over klagers økonomiske situasjon på dette tidspunktet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av påstått dårlig rådgivning fra eiendomsmegleren samt påstått press om å høyne bud.

Som utgangspunkt har kjøper/selger risikoen for egen budgivning og finansiering. En eiendomsmegler kan ikke holdes ansvarlig for at en kjøper har budt over evne eller at en selger ikke oppnår den prisen som han eller hun har forventet. Spørsmålet er om det er grunnlag for å fravike dette utgangspunktet i denne saken.

Det stilles ekstra strenge krav til en eiendomsmeglers rådgivning når han håndterer et salg til en kjøper, som også skal selge kjøperens bolig, og hvor han er kjent med at kjøperens marginer er spesielt små. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke grunnlag for å si at innklagede har håndtert sin rådgivningsplikt på en kritikkverdig måte i denne saken. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har presset klageren til å kjøpe leiligheten og høyne sitt bud. En klager har selv risikoen for sin budgivning.

Det er påstått at innklagede kjente til fraråding fra banken. Denne påstanden er imidlertid ikke dokumentert. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til denne siden av saken.

En eiendomsmegler er ikke forpliktet til å gjøre eksplisitt oppmerksom på muligheten til å ta forbehold i et bud, når budskjemaet indikerer dette gjennom en egen rubrikk for forbehold.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 26. mai 2006