Saksframstilling

Klagerne mener å være påført ekstra kostnader og bekymring/bryderi da innklagede påstås å ikke ha opptrådt i henhold til god meglerskikk. Klagerne ønsker økonomisk kompensasjon for dette.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Faktum. Kjøpet: Klagerne kjøpte eiendom (dødsbo) gjennom innklagede som megler i 2002. Kjøpekontrakten ble undertegnet 7. mai 2002, og overtakelse var avtalt til 27. juni 2002.

Naboeiendommen hadde tinglyst bruksrett til to garasjer m.v., som tilhører eiendommen klagerne kjøpte. I tillegg var det en tinglyst pantobligasjon pålydende kr 100 000, med rett til justering hvert 5. år etter 1988, i takt med eiendomsverdiens utvikling (som sikkerhet for bruksretten). Denne pantobligasjonen fremgikk ikke av dokumentene som var tilgjengelige i prospektet.

I henhold til kjøpekontraktens punkt 8.2 garanterte selger at eiendommen ville bli levert fri for pengeheftelser. Under samme punkt heter det også at «selger gir herved megleren ugjenkallelig fullmakt til å innfri, eventuelt midlertidig innfri for overføring til annet panteobjekt, de heftelser som fremgår av grunnboken, og som ikke er avtalt at kjøper skal overta».

I punkt 10 i kjøpekontrakten var det avtalt at naboens garasje skulle skilles ut som en egen seksjon etter eierseksjonsloven. Dette skulle være gjennomført for selgers regning innen 1. desember 2002. Det skulle også gjøres en grensejustering i henhold til prospekt og kontrakt.

Etter overtakelsen den 27. juni 2002: Klagerne regnet med at seksjoneringen av garasjene fra resten av eiendommen var i gjenge og at skjøtet var sendt til tinglysing. Det ble aldri, verken fra selger eller megler, tatt noe forbehold om at seksjoneringen kunne by på problemer. Klagerne fikk beskjed fra selgernes advokat den 30. oktober 2002 om at arbeidet med dette var igangsatt, med sikte på gjennomføring innen kontraktens frist den 1. desember 2002.

Den 22. april 2003 fikk klagerne brev fra selgernes advokat at seksjoneringsbegjæringen var trukket tilbake fordi kommunen ikke ville godkjenne seksjoneringen. I samme brev ble det opplyst at det skulle avholdes kartforretning for grensejustering den 29. april 2003. Klagerne var bortreist på dette tidspunkt, og var ikke innkalt av kommunen fordi selgerne fremdeles hadde hjemmel til eiendommen. Den nye grensen ble tegnet inn kloss i nordre husvegg i strid med prospektet for salget og klagernes forståelse av hvor grensen skulle gå. Det ble etter dette gjort flere henvendelser til innklagede vedrørende ovennevnte, men dette førte ikke nærmere en avslutning av saken. Deretter sendte klagerne et brev til innklagede, hvor det blant annet ble opplyst at «dersom et skjøte som tilfredsstiller kontraktens bestemmelser og i samsvar med prospektet, ikke er tinglyst innen 31. oktober 2003, vil vi sannsynligvis kreve heving av kjøpet og klage inn megler til Klagenemnda for eiendomsmeglertjenester».

Selger, som også var en av rettighetshaverne til tinglyst pantobligasjon på kr 100.000, uttalte på henvendelser at det ikke kom på tale å fravike pantet i eiendommen. Naboeiendommen var på daværende tidspunkt eid av en av selgerne og hennes fraskilte mann, som er advokat.

I svarbrevet fra innklagede stod det at det var usikkert om seksjonering kunne la seg gjennomføre, men naboeiendommens hjemmelshaver som også var advokat, hadde sagt seg villig til å forsøke å få det gjennomført.Klagerne sendte etter dette et nytt brev til innklagede hvor de skrev at «vi oppfatter at meglers forslag til tinglysing nå, innebærer at eiendomsgrensen mot XX ikke justeres i henhold til prospekt/kjøpekontrakt. XX sin pantobligasjon pålydende kr 100 000 med rett til justering i takt med eiendomsverdiens utvikling, frafalles ikke. En ny seksjoneringsbegjæring skal sendes. Kommunen har allerede avslått seksjonering en gang. Det vises til at et anerkjent advokatfirma ble engasjert, men mislyktes. Hvordan kan vi da som kjøpere ha tiltro til at en ny advokat skal kunne få gjennom dette? Og med hvilken tidshorisont?»

Kravet om omgjøring av handelen ble avvist av selgerne og innklagede. Saken var så fastlåst av klagerne fant det nødvendig å kontakte advokat med tanke på rettslig forfølging av saken. Han har bistått klagerne siden høsten 2003.

Eiendommen ble, etter hjelp fra advokaten, omsider tinglyst 21. november 2003, nærmere et år og fem måneder etter at eiendommen var kjøpt og betalt. I mellomtiden har innklagede megler hatt i sin forvaring innebetalt dokumentavgift på kroner 130 000 og tinglysningsgebyr på kr 1480. I denne perioden fra juni 2002 til tinglysing skjedde, fikk klagerne ingen informasjon fra innklagede om at skjøtet ikke var innsendt for tinglysing før klagernes henvendelse i april 2003. Da klagerne mottok skjøtet var ikke pantet på kr100000 strøket. Det tok nye måneder før de resterende punktene ble brakt i orden ved at grenselinjen ble justert mot naboeiendom og pantet frafalt. En skriftlig avtale mellom klagerne og selgerne ble signert den 28. juni 2004. Denne avtalen var avslutningen på den strid som var oppstått mellom partene. Det tok imidlertid nesten et halvt år før selgerne fikk avtalen tinglyst og pantobligasjonen slettet (15. desember 2004). Innklagede medvirket ikke i forsøket på å komme til enighet.

Da klagerne for ordens skyld kontaktet X Byskriverembete i februar 2005 for å undersøke heftelser på eiendommen, ble det klart at det fremdeles stod heftelser fra DnB (Postbanken) og en urådighetsheftelse på 5,2 mill. fra innklagedes meglerfirma. Disse heftelsene ble slettet i februar 2005, to år og åtte måneder etter overtakelse.

Problemer knyttet til meglerens håndtering av salget: Klagerne har opplevde denne eiendomshandelen problematisk og mener de dels har lidt økonomisk tap som følge av at innklagede ikke har opptrådt i henhold til god meglerskikk.

Kjøpekontrakten ble utarbeidet av innklagede. I kontrakten ble det ikke tatt forbehold om godkjenning av seksjonering. Klagerne var helt ukjente med at dette var prøvd tidligere uten hell eller at det skulle by på problemer. Muligheten for manglende godkjenning fra kommunen var et forbehold som klagerne mener at innklagede burde ha gjort oppmerksom på.

Arbeidet med seksjoneringen ble utført for klagernes risiko og ulempe fordi tinglysing av skjøtet for eiendommen ble stilt i bero. Det naturlige hadde vært at skjøtet ble tinglyst på de nye eiere. Kjøpekontrakten forutsatte allerede medvirkning til seksjonering fra klagerne og disse har aldri motsatt seg at seksjonering skal gjennomføres.

Sikringsobligasjonen som ble tinglyst på eiendommen, dekket kjøpesummen, men tok ikke hensyn til panteheftelsen som reduserte verdien på eiendommen. Obligasjonen var på kr 100 000 med regulering basert på endring i eiendomsverdienhvert femte år fra 1989. Det må antas at økningen var betydelig. I tillegg ble det problematisk for långivere at selgerne ikke hadde grunnbokshjemmel til eiendommen slik at nødvendig lånefinansiering kunne sikres.

Først 21. november 2003 ble skjøtet på eiendommen tinglyst og pantobligasjonen på kr 100000 var enda ikke slettet. I henhold til kjøpekontrakten punkt 8.2 hadde selgerne gitt innklagede fullmakt til å slette slike pengeheftelser. Innklagede hadde med andre ord fullmakt til å innfri denne, men dette skjedde likevel ikke. Først ved en avtale med selgerne tinglyst 15. desember 2004 ble dette pantet frafalt og da uten innklagedes medvirkning.

I tillegg var det andre forhold som ikke var brakt i orden. Dette var blant annet en ny tomtegrense mot naboeiendom. Daværende medeier i naboeiendommen (advokaten) var ikke forpliktet av salgskontrakten og kunne derved hindre at deler av kontrakten ble oppfylt. Dette var også et forhold innklagede burde ha opplyst om, noe som etter hvert ble en stor belastning for klagerne. Advokaten [naboeiendommens hjemmelshaver] var juridisk rådgiver for en av selgerne i forbindelse med salget og også engasjert som advokat for innklagede i denne saken.

Klagerne erfarte at innklagede ikke ga noen støtte i diskusjonen for å få kontrakten oppfylt av selgerne. Klagerne måtte derfor oppsøke juridisk bistand, og det var først etter dette at tingene ordnet seg. I 2004 fikk klagerne en akseptabel avtale med selgerne. Klagerne ser det dermed som naturlig at utgiftene til advokat dekkes av innklagede.

Først februar 2004 ble grensejustering foretatt. Grenselinjen hadde første gang blitt trukket kloss i husveggen. Annen gang den ble trukket, var den for klagerne tilfredsstillende, men prosessen forut skapte problemer og bekymringer.

Videre ble seksjonering aldri gjennomført (fristen iht. kjøpekontrakten var 1. desember 2002). Dette innebærer blant annet at ligningsverdien er høyere enn den ville ha vært om to garasjer hadde blitt seksjonert fra og eiendomsretten overført til naboeiendommen. Den nåværende ordning fører til høyere beskatning, mens disposisjonsretten de facto tilhører naboeiendommen i henhold til bruk og tinglyst servitutt.

Klagerne hadde i 1 år og 5 måneder fra kjøpesummen ble innebetalt ikke formell grunnbokshjemlet råderett over eiendommen. Dette betydde at klagerne ikke hadde mulighet til å avhende eiendommen. Innklagede har beholdt renteinntekter på dokumentavgift og tinglysingsgebyr i 1 år og 5 måneder før tinglysing ble gjennomført. Klagerne mener at innklagede ikke har gitt alle opplysninger som angis i emgll. § 3-6, og da spesielt når det gjelder heftelser. Dette gjelder spesielt pantobligasjonen på kr 100 000, som også innebærer en reguleringsbestemmelse. Klagerne mener også at innklagede har unnlatt å følge emgll. § 3-1.

Konsekvenser for kjøper: Innklagede burde forhindret en utforming av kjøpekontrakt hvor selgerne forplikter seg på vegne av naboeiendommen. Klagerne ble påført betydelig merarbeid og stress ved at selgerne fikk utbetalt kjøpesummen minus kr100000 før formalitetene var ordnet blant annet med tinglysing. Problemet medførte at klagerne ble nødt til å kontakte advokat. Klagerne mener at innklagede systematisk har ivaretatt selgers interesser hvor det har vært avvik i kjøpekontrakten. Klagerne viser til informasjon fra www.nef.no, som omtaler bruken av statsautorisert eiendomsmegler, hvor det står at «straks kjøper har innebetalt kjøpesummen, vil vi tinglyse skjøtet og innfri selgers heftelser på eiendommen».

Innklagede anfører:

Innklagede erkjenner at klagerne er berettiget til renter for innbetalte kjøpsomkostninger som har stått på klientkonto fra overtakelse og til tinglyst skjøte. Innklagede beklager at dette ikke har blitt utbetalt tidligere, og bekrefter at det er gjort 22. mars 2006.

Klagerne hevder at innklagede kunne ha innfridd og slettet panterett til sikkerhet for bruksrett til garasje. I ordinære gjeldsavtaler med panterett er dette riktig. Panteretten skulle imidlertid tjene som sikkerhet for naboens bruksrett til garasje, en bruksrett som ikke kan slettes uten samtykke fra kommunen og som dertil skulle erstattes ved at naboens del av garasjen ble omgjort til seksjon, med eier av naboeiendommen som hjemmelshaver. Uten et utestående beløp å innfri for selger er det vanskelig å se at innklagede kunne løse ut obligasjonen med tvang ved hjelp av selgers oppgjør/kjøpesummen. Ved slik innfrielse av obligasjonen kan rettighetshaver dertil nekte å ta i mot innfrielsesbeløp og eventuelt motsette seg medvirkning til underskrifter til nødvendig sletting. Ettersom en av rettighetshaverne i dette tilfelle også var en av selgerne, og hun har gjort det uttrykkelig klart at hun ikke uten videre vil slette obligasjonen, kunne innklagede heller ikke innfri obligasjonen. En løsning måtte derfor komme som et resultat av enighet mellom partene.

I følge kjøpekontrakten påhviler det selger en plikt til å besørge slettet slike pengeheftelser. Kjøper stod således ikke uten rettigheter i forhold til selger, selv om seksjoneringsforsøk og andre løsningstilnærminger drøyde før man fant en løsning begge parter kunne akseptere. Innklagede bemerker at kjøper ved en grensejustering fikk tildelt areal som ikke var en del av den opprinnelige avtalen, og at obligasjonen ble slettet etter at en ny og bedre tilpasset avtale om bruksrett ble tinglyst. På grunn av blant annet en justering som måtte foretas etterførste tinglysingsforsøk, ble bruksretten tinglyst først senere. Det er ikke uvanlig at det tar noe tid før heftelser blir slettet i etterkant av at forutsetningene for sletting er oppfylt. Dette kan ikke sies å ha noen praktisk betydning i saken.

Den planlagte seksjonering viste seg å ikke kunne la seg gjennomføre, uten at dette i seg selv kan anses å være mangel ved eiendommen da også klagerne har vært inneforstått med at realiteten uansett innebærer eksklusiv og varig bruksrett til fordel for eier av naboeiendommen. Kjøpekontraktens passus om dette innebærer ikke et løfte til klagerne om seksjonering, men en orientering med henblikk på at klagerne ikke senere skulle kunne motsette seg den planlagte seksjonering, som snarere måtte anses å være til fordel for eier av naboeiendommen. Når seksjonering ikke kunne skje, kan innklagede vanskelig se at dette innebærer en økonomisk eller praktisk realitetsforskjell for klagerne, i sær da seksjoneringen ikke var ment som verken en forutsetning eller salgsfremmende løsning.

Innklagede mener at dersom seksjonering ville ha gitt kjøper en bedre hjemmelsløsning til deres eiendom, eller andre praktiske eller økonomiske fordel, så måtte innklagede ha påsett at seksjonering var gjennomførbart og holdt tilbake det nødvendige beløp for å dekke det tap som klagerne eventuelt ville blitt påført til seksjonering var utført.

Dette med ligningsverdi er først senere blitt hevdet av klagerne som et verdireduserende element. Innklagedes oppfatning er at av en ligningsverdi på 776 700 kr (2001) for en eiendom med en salgsverdi på 5,2 mill, vil halvparten av garasjen + tomt utgjøre en forsvinnende liten del. Klagerne må i så måte dokumentere at de ville oppnådd en lavere ligningsverdi dersom garasjen hadde blitt seksjonert ut, og rette dette kravet mot selger. Videre anfører innklagede at seksjoneringen ble erstattet med en grensejustering, hvor klagerne fikk 80 kvm ekstra tomt, og hvor de i denne avtalen har underskrevet på at «… ved slik oppfyllelse er alle uoppgjorte forhold mellom XX [selgerne] og YY [klagerne] avgjort og partene har ingen ytterligere krav mot hverandre».

Når det gjelder tinglysing av skjøtet anfører innklagede at tinglysingsklart skjøte ble oppbevart i innklagedes depot i påvente av seksjonering. Innklagede anså det unødvendig å foreta tinglysing før seksjon var opprettet så lenge de hadde opprettholdt sikringsobligasjon/ panterett med urådighet i eiendommen. Så snart det var på det rene at seksjonering ikke kunne gjennomføres, og at klagerne var interessert i å komme til en alternativ løsning i samarbeid med selgerne og eier av naboeiendom, fremfor å gjøre nytt seksjoneringsforsøk, ba innklagede klagerne bekrefte at de ønsket tinglysing av skjøtet. Den 17. november mottok innklagede slik bekreftelse, og den 21. november ble skjøtet tinglyst. Innklagede innser at det kunne vært mulig å tinglyse skjøte for hele eiendommen, og deretter ved senere seksjonering besørge tinglyst skjøte for garasjeseksjonen til naboeiendommen. Denne løsning ville imidlertid medført ekstra omkostninger i seksjoneringssaken.

Klagerne anfører at de ble «påført et betydelig merarbeid og stress ved at selgerne fikk utbetalt kjøpesummen minus kr 100 000 før formalitetene var ordnet blant annet med tinglysing». Innklagede kunne ikke, etter at klagerne hadde akseptert overtakelse uten krav om tilbakeholdelse, holde tilbake oppgjør. Dog ble likevel kr100 000 rutinemessig tilbakeholdt, til sikkerhet for selgers forpliktelse til å besørge seksjonering slik at bruksretten og sikringsobligasjonen kunne slettes.

Innklagede mener at de har opptrådt korrekt og ivaretatt begge parters interesser på en tilfredsstillende måte. Den vedlagt informasjon viser at innklagede har besvart klagernes henvendelser underveis og gjort rede for valg av håndteringsmåte. At forsinkelse med oppfyllelse fra selgernes side førte til stress og behov for juridisk bistand, kan ikke innklagede svare for.

Innklagede beklager at klagerne opplevde at det tok lang tid med oppfyllelse av kjøpekontrakten. Det beklages videre at renter på omkostningsbeløpet ikke er betalt tidligere.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede holdt tilbake kr 100000 for pantobligasjon. Den var pålydende kr100000, men med en betydelig høyere verdi ved kjøpstidspunktet fordi den skal reguleres hvert 5. år etter endringer i verdien av eiendommen. Det tilbakeholdte beløp var mindre enn pantobligasjonens reelle verdi.

En sletting av pantobligasjonen ville for naboeiendommens eiere ikke ha noen juridisk betydning for bruksretten til biloppstillingsplass, 2 garasjer og bod. Klagerne har aldri bestridt at det hører med 2 garasjer etc til naboeiendommen eller prøvd å få strøket de tinglyste rettighetene.

Perioden på 2,5 år fra overtakelsen 27. juni 2002 til avtalen med de tidligere eierne ble tinglyst 15. desember 2004, var for klagerne en vanskelig tid pågrunn av all usikkerheten knyttet til boligkjøpet. Megler kan ikke fraskrive seg ansvar for det stresset som usikkerheten påførte klagerne. Klagerne mener at en del av disse problemene kunne vært unngått om megler hadde fulgt god meglerskikk.

Klagerne påpeker også at hjemmelshaver til naboeiendommens rolle som advokat for en av selgerne, for megler og som eier av naboeiendommen var problematisk å forholde seg til. Klagerne mener at meglers uprofesjonelle opptreden både før og etter salget er hovedgrunnen til at klagerne til slutt måtte engasjere advokat.

Det tas ingen forbehold i prospekt eller kjøpekontrakt vedrørende gjennomføringen av seksjoneringen. Innklagede bagatelliserer i sitt tilsvar både at det var en forutsetning at det skulle seksjoneres samt økonomiske og andre konsekvenser av at det ikke lot seg gjøre. Det er typisk for innklagedes opptreden at klagerne aldri ble informert om konsekvensene av at seksjoneringen ikke lot seg gjennomføre eller om utviklingen i saken. Klagerne er ikke enige med innklagedes vurderinger av eksempelvis økonomiske konsekvenser og vil hevde at god meglerskikk innebærer saklige utredninger av økonomiske og andre konsekvenser av at kjøpekontrakten ikke lar seg oppfylle. Hadde innklagede vist til at det tidligere var gjort forsøk på seksjonering uten å lykkes så ville klagerne hatt et bedre utgangspunkt.

Klagerne fikk ingen informasjon om at skjøtet ble oppbevart i innklagedes depot i påvente av seksjonering og ville heller ikke ha samtykket. Klagerne oppfatter dette som et klart brudd på innklagedes informasjonsplikt og vil hevde at det var en klar favorisering av selger.

Klagerne ønsket et skjøte fritt for pengeheftelser, likevel ble skjøtet tinglyst med den før omtalte pantobligasjonen.

Klagerne har reist krav om tilbakebetaling av renter på omkostningsbeløpet.

Avslutningsvis vil klagerne si at de som kjøpere har fulgt kjøpekontraktens forpliktelser til punkt og prikke. Avvikene fra kjøpekontrakten står selgerne ansvarlig for. Innklagede mener at en mer profesjonell håndtering av salget fra innklagedes side ville forhindret mye av problemene. Klager mener at innklagede ikke var tilstrekkelig aktsom ved utforming av kjøpekontrakten og gav ikke klagerne tilstrekkelig informasjon før kjøpet og etter at det ble klart at selgerne ikke kunne/ville oppfylle kontraktens bestemmelser.

Klagerne mener de har båret risikoen gjennom prosessen ved at eiendommens verdi kunne ha vært lavere enn kjøpesummen, på grunn av økonomiske heftelser/prisutvikling og at klagerne ikke har vært hjemmelshavere i grunnboken med de problemer det kunne medført ved et eventuelt nytt salg.

Klagerne krever at innklagede dekker advokatutgifter (egenandel) for å få gjennomført salget med kroner 8643,75. Til orientering har de resterende blitt dekket av kjøpernes forsikringsselskap.

Klagerne krever kompensasjon for egen tidsbruk og den bekymring og uro saken har voldt dem og for advokatbistand til brev til innklagede.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er selvmotsigende at panteheftelsen på kr 100000 som tjente til sikkerhet for bruksrett til garasje, skulle slettes før overtagelse/oppgjør, fordi denne henger nøye sammen med den forestående planlagte seksjonering. Tinglyst seksjonering ville gi nødvendig vern for naboeiendommens eksklusive bruksrett og erstatte obligasjonen som dermed ikke lenger ville være påkreve av kommunen. For øvrig er forholdene omkring seksjoneringen og bruksretten med obligasjon et forhold mellom klagerne og selger.

Innklagede mener ikke at det er akseptabelt at det tar årevis før heftelser slettes når disse kunne eller skulle vært slettet tidligere. I dette tilfellet kunne sletting først skje så snart partene ble enige om ny bruksrettsavtale og naboeiendommen ville gå med på sletting til tross for at seksjonering ikke lot seg gjennomføre.

Dersom klagerne ikke er tilfredse med den løsning de kom til med selger, kan ikke innklagede lastes for dette. Klagerne burde ha tenkt på å kreve dekket sine advokatomkostninger av selger når saksomkostningene oppstod som følge av at selger var treg med å oppfylle sine forpliktelser.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klager har fremsatt krav om erstatning med påstand om at eiendomsmegleren ikke har opptrådt i henhold til god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda behandler krav mot eiendomsmegler. Nemnda har imidlertid med en viss undring merket seg at innklagede har brukt en advokat som også er fraskilt ektefelle til selger og samtidig den berettigede til bruk av garasjeplass på den solgte eiendom.

Ifølge emgll. § 3-6 skulle innklagede i salgsoppgaven ha opplyst om heftelsen på

kr 100.000 i eiendommen. Videre burde innklagede ha fått med et forbehold i kontrakten om at seksjonering og sletting av erklæring og pantobligasjon var mulig å gjennomføre. Det er meglerforetakets risiko om de har holdt tilbake et tilstrekkelig beløp.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede kan kritiseres fordi skjøtet ikke ble tinglyst på et tidligere tidspunkt, men at innklagede burde ha informert partene om årsaken til at dette trakk ut i tid.

Klagerne har krevd en økonomisk kompensasjon for at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Slik Reklamasjonsnemnda ser saken, er klagernes netto utlegg til advokat et tap som klagerne må kunne kreve erstattet. Klagerne har derimot ikke krav på erstatning for egne bekymringer som saken måtte ha voldt eller for advokatbistand for utforming av brev i forbindelse med klagen.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagerne gis medhold i dekning av advokathonorar for egenandelen. Forøvrig mener Nemnda at det ikke er grunnlag for ytterligere kompensasjon.

Oslo, den 13. juni 2006