Saksframstilling

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av at innklagede skal ha opptrådt i strid med god meglerskikk.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte hus hvor innklagede var megler. Klagerne mener at innklagede bevisst har holdt tilbake opplysninger om kapasitet og kvalitet på det elektriske anlegget. Det ble sendt brev fra innklagede til kommunen den 7. juli 2005, hvor innklagede ba om informasjon om det elektriske anlegget. Den 8. juli ble brevet besvart av X Kraftnett, og det blitt beskjed til innklagede om at kontroll av anlegget ville bli gjennomført den 31. august. Det ble bekreftet av X Kraftnett at dette brevet også ble sendt til selgeren av eiendommen.

Da kjøpekontrakten ble underskrevet den 25. august, ble det ikke opplyst noe om dette, fra verken selgeren eller innklagede. Selgeren besvarer her i kjøpekontrakt med «nei» spørsmål om han kjenner til «muntlige eller skriftlige, private eller offentlige avtaler som berører eiendommen utover det som også kjøper er kjent med».

Klagerne mener at innklagede har et ansvar for at kontrollen av det elektriske anlegget skulle bli holdt som planlagt den 31. august. Klagerne fikk ikke vite om den varslede kontrollen før kontrakten var underskrevet (25. august). Klagerne hadde planlagt en gjennomgang av det elektriske anlegget med en installatør før oppgjørstidspunktet. Men både innklagede og kraftnettet opplyste at dette ikke var nødvendig, da kontrollen var selgerens ansvar.

Selgeren lot imidlertid være å møte opp på den varslede kontrollen. Det hevdes av selgeren at han hadde fått beskjed av innklagede at han ikke trengte å møte opp på kontrollen. Det har i tillegg kommet frem i etterkant atbåde innklagede og selgeren visste langt mer om den dårlige standarden og kvaliteten på elektriske anlegget enn hva det ble opplyst om. I møte hos innklagede den 7.oktober uttalte selgeren at det elektriske anlegget var utbrukt og ikke tilfredsstiller dagens behov. Klagerne mener at disse opplysningene bevisst er tilbakeholdt av selgeren og innklagede, og at de burde ha fått informasjonen før kontrakten ble signert.

Klagerne hadde planer om å holde tilbake kr 100.000 av kjøpesummen, men dette ble ikke gjort, ettersom innklagede opplyste at eventuelle feil ved det elektriske anlegget måtte bekostes av selgeren.

Videre klages det over at innklagede satte inn et dokument i mappen, etter kontraktsunderskrivingen, som ga inntrykk av at selgeren hadde eierskifteforsikring.

Innklagede kom også med et tilbud om to måneders gratis forsikring på huset klagerne hadde kjøpt. Klagerne ønsket dette, og trodde at innklagede ordnet det. Over en måned etter overtakelse viste det seg imidlertid at innklagede ikke hadde ordnet noen forsikring. Huset var altså bebodd en måned uten forsikring.

Klagerne mener at verken selger eller innklagede har forholdt seg til lover og regler. Det kreves erstatning for tort og svie og for utgifter til å få det elektriske anlegget skiftet ut i sin helhet. Klagerne er kjent med at det finnes en høyesterettsdom, hvor både megler og selger sammen er dømt til å betale erstatning til kjøper.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at det fremkommer tydelig i salgsdokumentasjon at eiendommen preges av vesentlig utidsmessighet og elde. Eiendommen er markedsført som en eldre enebolig med behov for oppgradering. Eiendommen er fra 1954. Selgeren arvet den, og har ikke bebodd stedet selv.

Klagerne legger stor vekt på at det elektriske anlegget ikke er kontrollert i tidsrom mellom kontraktsinngåelse og overtakelse. Innklagede mener at dette tar fokus bort fra det faktum at klagerne har kjøpt en eiendom, med behov for vesentlig oppgradering. Standard og kvalitet er, etter innklagedes mening, ikke i strid med hva klagerne måtte kunne forvente.

Klagerne har i sine henvendelser understreket at de forventet et nytt elektrisk anlegg. I møter mellom klagerne og innklagede har innklagede poengtert at kravetom nytt elektrisk anlegg er utenfor hva innklagede mener kan danne grunnlag for erstatning. Videre har innklagede fremhevet at selgeren hadde ansvar for kontrollen av det elektriske anlegget.

Det ble gjennomført befaring av Buskerud Kraftnett den 23.09.05. Befaringen resulterte i pålegg om retting av det elektriske anlegget. Innklagede arbeidet helt til januar med selgeren, med forsøk på å få han til å være mer imøtekommende mot klagerne når det gjaldt rettingen av det elektriske anlegget. Dette resulterte i at selger bekostet retting av manglene, med ca kr15.000- 16.000.

Det tilbakevises at innklagede bevisst har holdt tilbake opplysninger om det elektriske anlegget. Innklagede har i salgsoppgaven opplyst at det er behov for oppgradering, og at dette ikke er gjort siden 1954. Boligsalgsrapporten understreker at det elektriske anlegget ikke er kontrollert. Det er likevel kommentert at anleggets kapasitet antas å være noe lavt etter dagens standard.

Innklagede er kjent med at det skulle gjennomføres kontroll av det elektriske anlegget den 31.08.05. Innklagede er også kjent med at selger var innkalt på kontrollen. Klagerne var kjent med at det skulle foretas besiktigelse. Det tilbakevises at innklagede kan ha ansvar for at selger møter på befaringen. Det tilbakevises videre at innklagede har oppfordret selger til ikke å møte opp på kontrollen.

Klagerne påstår at innklagede hadde langt større kjennskap til det elektriske anleggets beskaffenhet enn hva han ville ut med. Innklagede har ikke tatt stilling til anleggets kvalitet forut for salget, men har understreket at eiendommen har behov for oppussing. Påstand om tilbakeholdte opplysninger tilbakevises.

At innklagede har gitt inntrykk av at selgeren har eierskifteforsikring: det henvises til salgsoppgave. Her står det at selgeren ikke har eierskifteforsikring. Egenerklæringen fra selgeren inneholder avkryssing av at han ikke ønsket eierskifteforsikring. På kontraktsmøtet hadde innklagede ved en feil vedlagt vilkår for eierskifteforsikring i boligmappen sammen med øvrig dokumentasjon. Dette ble oppdaget da dokumentasjonen ble gjennomgått, og vilkårene ble da fjernet.

Klage på to måneders gratis forsikring: Det tilbakevises at innklagede er ansvarlig for forholdet. Innklagede har tilbudt slik forsikring, og fremlagt tilbud for signatur og retur til innklagede. Tilbudet ble imidlertid ikke returnert i signert stand, og innklagede antok derfor at klagerne ikke var interessert. Innklagede understreket på kontraktsmøtet at tilbudet måtte signeres og returneres.

Innklagede tilbakeviser alle påstander, og mener at dette er en sak mellom selgeren og klagerne. Innklagedehar i hele prosessen gjennomført flere møter med forsøk på å forlike partene. Manglene ved det elektriske anlegget er nå bekreftet rettet av selger.

Innklagede kan ikke se at klagerne har lidt tap på grunn av manglende informasjon fra innklagede sin side. Videre mener innklagede at det er handlet i henhold til god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er korrekt at klagen i det vesentlige gjelder kontrollen av det elektriske anlegget og resultatet/kommunikasjonen rundt denne.

Innklagede påstår at klager forventet et nytt elektrisk anlegg. Dette medfører ikke riktighet. Klagerne ble i det første møtet mellom klagerne, selgeren og innklagede spurt hva de forventet. Etter noe diskusjon gav klagerne uttrykk for at de mente et nytt anlegg, til å begynne med, var det riktige, så fikk de diskutere videre ut i fra dette.

Når innklagede sier at de i møter har understreket selgerens ansvar for å møte til den avtalte kontrollen, og at kjøperens krav på nytt anlegg er utenfor hva de mener er grunnlag for erstatning, blir det et spørsmål om hva som er sagt i denne sammenhengen. Klagerne mener innklagede setter seg i ansvar ved å si til klagerne at kontrollen skal gå som avtalt, og samtidig, gi selgeren beskjed om at han kan gi blaffen i den. Klagerne mener at innklagede, ved svar på klagernes spørsmål om kontrollen, automatisk burde tatt kontakt med selgeren for å sørge for at de overholdt avtalen om kontrollen med kontrollmyndigheten. Dette sier innklagede ikke noe om i sitt tilsvar. Klagerne mener de, dersom resultatet av kontrollen var kjent før overtakelse, hadde hatt rett til å tilbakeholde deler av oppgjøret til ting var brakt i orden. Klagerne mener de hadde holdt tilbake 100000 kroner dersom dette hadde skjedd. Klagerne mener innklagedes aktive deltakelse i forholdet rundt denne kontrollen fratok dem muligheten til en slik tilbakeholdelse. Klagerne mener faktisk at innklagedes rolle er direkte årsak til at de fikk et langt vanskeligere utgangspunkt i forhandlingene med selger, enn hvis innklagede hadde holdt seg til sannheten om kontrolltidspunktet og hva han hadde sagt til selger om dette.

Klagerne mener innklagede bevisst har sørget for at den tillyste kontrollen ikke ble gjennomført på det fastsatte tidspunktet og at innklagede visste mye mer om tilstanden enn de opplyste til klagerne. På spørsmål svarte innklagede at eventuelle feil og mangler som kontrollen avdekket skulle belastes selger.

Både innklagede og selgeren har i ettertid innrømmet at det var dumt å ikke møte opp på kontrollen.

Når det gjelder eierskifteforsikringen er innklagedes fremstilling direkte usann. For det første ble ikke noe av mappen gjennomgått på kontraktsmøtet. Mappen ble lagt på bordet etter underskriving, med beskjed fra innklagede om at «det står ikke noe i denne mappen som dere ikke allerede vet om». Klagerne oppdaget selv i ettertid den tillyste kontrollen og uklarhetene rundt eierskifteforsikringen. Dersom innklagede hevder at dokumentet som var utfylt i forbindelse med eierskifteforsikringen ble fjernet under møtet, medfører dette ikke riktighet. Dokumentet er i klagernes besittelse og ble ikke nevnt under møtet.

Når det kommer til tilbudet om 2 måneders gratis forsikring er det riktig at klagerne fikk et slikt tilbud. Det ble imidlertid ikke nevnt med et ord at noe skulle underskrives og returneres til innklagede. Etter at klagerne hadde sagt seg interessert i tilbudet ble det ikke nevnt noe mer i det hele tatt.

Klagerne mener de hadde kommet langt bedre ut av saken dersom innklagede ikke hadde handlet slik de gjorde. Klagerne mener videre de hadde stillet ganske sterkt i forhold til et helt nytt anlegg dersom innklagede hadde opptrådt nøytralt og etisk korrekt. Så langt klagerne kan se burde det være innklagedes ansvar å besørge kostnadene i forbindelse med en totalrenovering og utskiftning av det elektriske anlegget.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Reklamasjon elektrisk anlegg: Klagernes forventninger er etter innklagedes oppfatning svært urealistiske.

Påstand om innklagedes anbefaling tilknyttet selgers oppmøte på kontroll av elektrisk anlegg og påstand om bevisst tilbakeholdelse av informasjon: Innklagede avviser her klagerens påstander om at innklagede skal ha oppfordret selger til ikke å møte. Innklagede var kjent med befaringen og forventet at selger møtte. Innklagede tilbakeviser at det er deres ansvar å besørge at selger møter ved kontroll av det elektriske anlegget. Det påstås videre at innklagede visste mye mer om tilstanden på det elektriske anlegget enn innklagede offisielt har fortalt klagerne. Innklagede tilbakeviser også denne påstand.

Eierskifteforsikring: Det er krysset av for nei i salgsoppgaven på spørsmål om selger har eierskifteforsikring. Innklagede beklager at det feilaktig var vedlagt vilkår for forsikring ved kontraktsmøtet. Klagerne har for øvrig hele tiden vært informert om at selgeren ikke har tegnet eierskifteforsikring.

Innklagede konkluderer med at klagerne har en urealistisk forventninger om innklagedes rolle i saken. Innklagedes konklusjon er at saken tilbakevises i sin helhet. Innklagede mener at de har gjort det de har kunnet for å løse saken, ved aktivt å ha deltatt i møter osv mellom klagerne og selger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder bl.a.krav om at innklagede skal bekoste bytting av elektrisk anlegg som følge av påstått feil ved innklagedes saksbehandling.

Reklamasjonsnemnda behandler bare krav mot eiendomsmegler, og ikke krav som gjelder forholdet mellom kjøper og selger av fast eiendom. Krav mot selgeren som følge av mangler ved huset, faller utenfor det Reklamasjonsnemnda kan behandle.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede ha sørget for å avklare at selgerens eventuelle forpliktelser knyttet til det elektriske anlegget var inntatt i kjøpekontrakten. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette har ført til et tap som klagerne kan kreve å få erstattet. Krav på erstatning for tort og svie, samt krav på nytt elektrisk anlegg faller åpenbart utenfor det som kan kreves dekket av eiendomsmegleren.

Klagerne kan ikke rette noe krav mot innklagede som følge av at det ikke er tegnet eierskifteforsikring bl.a. fordi dette er oppgitt i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede uberettiget har holdt tilbake penger eller har gitt et så dårlig råd om fullt oppgjør at det kan være erstatningsbetingende.

Kravet om at innklagede skal dekke to måneders gratis forsikring, kan ikke føre frem. Det er ikke dokumentert at klagerne har akseptert tilbudet fra forsikringsselskapet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å avklare selgerens eventuelle forpliktelser knyttet til det elektriske anlegget i kjøpekontrakten.

Klagernes krav mot eiendomsmegleren har ikke ført frem.

Oslo, den 13.06.06.