Saksframstilling

Klageren mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, da innklagede ga klageren beskjed om at han hadde fått tilslag på en leilighet, hvilket siden viste seg å være feil.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren la den 23. februar 2006 inn bud på en leilighet. Budet var på kr300000. Klageren ble ringt opp av innklagede, og han fikk beskjed om at budet var akseptert. Det ble avtalt overtakelse den 1. april 2006. Juridiske sett er avtalen bindende for begge parter.

Klageren fikk så en telefon fra innklagede med beskjed om at selger ønsket kr50000 mer for leiligheten. Klageren har krevd av innklagede at avtalen opprettholdes. Innklagede har i ettertid opptrådt som om saken er ute av verden og at en annen har fått endelig tilslag på leiligheten.

Klageren har fått brev av innklagede, hvor hendelsen beklages. Innklagede mener for øvrig at det nå er inngått en bindende avtale om kjøp av leiligheten.

Klageren anfører i sitt brev av 01.april 2006 at innklagede har brutt en juridisk bindende avtale. Videre vil ikke klageren lide under at innklagede har internt rot på sitt kontor. Innklagede svarer ikke heller på henvendelser fra klageren.

For øvrig kan det virke som innklagede opererer med lokkepriser, da de i dette tilfellet opererte med en pris som lå 20 % under reell prisantydning.

Klageren krever innklagede for prisdifferansen mellom det aksepterte bud og den endelige salgspris. Videre krever klageren at innklagede får en form for tilsynssak mot seg som følge av at innklagede har brutt en juridisk bindende avtale.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk i denne saken. Det erkjennes at det ved en misforståelse ble gitt feil beskjed til klageren om at hans bud var akseptert, noe det ikke var. Feilen ble for øvrig rettet opp etter kort tid, og innklagede kan ikke se at klageren har lidt noe tap i saken.

Det er noe uklart for innklagede hva klageren her krever. Han har tidligere fremmet et erstatningskrav på kr 50 000, og også gjennomføring av handelen i samsvar med sitt bud. Han krever også at innklagede «får en form for tilsynssak», uten at innklagede forstår hva han mener med dette.

Klageren har ikke lidt noe tap, og ikke heller på annet grunnlag kan han gjøre gjeldende krav mot innklagede. Innklagede kan heller ikke se at klageren har noe krav på å få handelen gjennomført i samsvar med sitt bud, noe som uansett ligger utenfor meglerens makt, da dette gjelder forhold mellom kjøper og selger.

Sakens bakgrunn:

Innklagede inngikk oppdrag den 21. februar 2006 oppdragsskjema er vedlagt, og innklagede henviser særlig til punkt 8; det fremgår her at megler ikke har noen fullmakter med hensyn til salget. Prisantydning på leiligheten var kr 290 000. Klageren ga den 23. februar 2006 inn bud på kr 300 000, som ble formidlet til selger. Det var på dette tidspunktikke ennå avholdt visning av leiligheten. Ettersom ansvarlig megler var borte, ble meldinger håndtert av andre ansatte ved kontoret. På ett eller annet tidspunkt oppstod det en misforståelse, og klageren ble gitt beskjed om at selger hadde akseptert hans bud. Det var noen problemer med avklaring i forhold til selger på grunn av språkproblemer. Feilen ble raskt oppdaget og klager ble da umiddelbart oppringt og gjort kjent med forholdet. Dette tok ca en halvtime å oppklare misforståelsen. Klageren tilkjennega at han mente det var inngått en bindende avtale, og han ble gjort oppmerksom på at så ikke var tilfellet. Forholdet ble uttrykkelig beklaget overfor klageren.

Det synes som et grunnleggende problem i denne saken at klageren mener det foreligger en bindende avtale. Dette er feil. Megler har ikke fullmakt til å akseptere bud som kommer inn, denne retten tilligger selger (jf emgll. § 3-5). I tilfeller hvor megler ved en feil formidler til en kjøper at hans bud er akseptert, og hvor slik aksept ikke foreligger, er det sikker rett at dette ikke binder selger (blant annet Trygve Bergsåker: Eiendomshandel gjennom megler (1992) s. 83-84). Det foreligger med andre ord ingen bindende avtale mellom partene og kjøper kan ikke kreve handelen gjennomført. Om det er grunnlag for å kunne kreve erstatning må avgjøres etter de alminnelige erstatningsregler. I dette tilfellet er det ikke dokumentert økonomisk tap fra klagerens side. Videre kan ikke innklagedes feil her være erstatningsbetingende.

Det erkjennes at det er begått en feil, men feilen ble oppklart etter kort tid. Feilen må anses som et arbeidsuhell, og kvalifiserer ikke til karakteristikken «i strid med god meglerskikk».

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av at innklagede skal ha opptrådt i strid medgod meglerskikk.

Etter reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede gjort en feil ved å gi melding om aksept. Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap klageren har lidt ved «at retshandelen ikke kan gjøres gjældende mot den opgivne fuldmagtsgiver», jf. avtaleloven § 25. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap og størrelsen på dette. Reklamasjonsnemnda kan dermed ikke ta stilling til om klageren har krav på erstatning fra innklagede.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap, og dermed har krav på erstatning fra innklagede.

Oslo, den 29. juni 2006