Saksframstilling

Klagen gjelder krav om erstatning for manglende godkjenning av hybel, ikke byggemeldt tilbygg/bad og fuktproblemer.

Klageren mener at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved at han har forsømt sin undersøkelsesplikt/opplysningsplikt og ved at han har handlet i strid med god meglerskikk.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte hus hvor innklagede var megler. Kjøpesummen var 2,8 millioner og Overtakelse var 1. februar 2001. Ved salget ble det fremlagt et prospekt, et egenerklæringsskjema og en takst utarbeidet av en takstmann. Det ble ikke fremlagt noen tilstandsrapport. I salgsoppgaven er boligen betegnet som «meget pen enebolig m/hybel, utsikt og høy standard». I innholdsbeskrivelsen fremgår det «Hybelleilighet (u.etg): Entre, stue, disponibelt rom, kjøkken og bad/wc». Det er for øvrig ikke avmerket noe om funn av fukttegn i kjeller eller mangelfull brukstillatelse av hybelleiligheten.

Etter overtakelse ble det avdekket en rekke mangler ved boligen. Disse ble reklamert til selger etter hvert som de ble oppdaget. Av de mange manglene som ble funnet, er det bare mangler ved godkjenningen av hybelleiligheten, ikke byggemeldt tilbygg eller baderom, og fuktproblemer i kjelleren, hvor det er aktuelt å rette ansvar mot megler.

Det ble reklamert på manglene både til megler, takstmann, selger og eierskifteforsikringsselskapet. Partene kom ikke til enighet, og det ble tatt ut søksmål mot selger, som etter hvert ble utvidet til også å gjelde eierskifteforsikringsselskapet. Under prosessen med selger, benyttet klageren en takstmann, som kunne opplyse at han hadde vært på tomten og avgitt en tilstandsrapport og verditakst omtrent på den tiden klageren kjøpte boligen. Disse dokumentene ble ikke fremlagt for selger før de ble fremprovosert i et prosesskriv for tingretten. Det ble reklamert til megler. Reklamasjonen til megler ble også sendt skriftlig, med spørsmål om hvorfor denne tilstandsrapporten og taksten ikke ble fremlagt ved salget, og hvilke undersøkelser som ble gjort. Megler avviste at dokumentet var kjent og hevder at det ble innhentet opplysninger fra kommuneni forbindelse med salget. Det ble enighet med megler om å avvente kravet mot denne inntil ansvarsforholdet mellom selger/eierskifteselskapet var avklart. Det ble gitt en erklæring om å forlenge foreldelsesfristen, inntil ett år etter at tvisten med selger/eierskifteselskapet var rettskraftig avgjort.

Det falt dom i saken mot selger/eierskifteselskapet den 9. mai 2003. Disse ble dømt til å dekke kr 700 000 i prisavslag, samt kr 25 000 i erstatning for sakkyndige utgifter, og hver av partene måtte dekke saksomkostninger. Saken ble anket av klageren, hvorpå han fikk ytterligere kr 542 792, og hver av partene måtte betale sine saksomkostninger.

Ansvarsgrunnlag: Klageren har i tingretten og lagmannsretten blitt tilkjent prisavslag/erstatning for utbedring av mangler i boligen. Postene som er rettet mot megler, gjelder spørsmål om leieenheten, som er solgt som utleieenhet, byggetillatelse til tilbygg/bad, samt fuktindikasjoner i kjelleren, som det ikke ble opplyst om. Lagmannsretten har tilkjent kr 280 000 i prisavslag for disse postene. I tillegg at det er forlikt et beløp på ca kr 80 000 for de samme postene. Samlet ca 360 000. Den manglende byggetillatelsen for tilbygg og bad er ikke vurdert av retten.

Utleieenheten har en rekke alvorlige mangler, både mht. krav om brannsikkerhet, rømningsvei, lyd- og varmeisolering, dagslys, utsyn og parkering.

Noen krav burde vært registrert av en med kyndighet på området, for eksempel at kravet til vindusflater på langt nær utgjør 10 % av arealet og at det ikke var tilstrekkelig med rømningsveier. Lagmannsretten har fastslått at dette utgjør en mangel mot selger, og har avvist at informasjonen som er gitt i takst og prospekt, skal frifinne selger for ansvar. Det skulle derfor være rimelig klart at heller ikke megler skal frifinnes på dette punkt. Tvert i mot må det stilles strengere krav til profesjonelle med hensyn til å gi tilstrekkelig informasjon om forhold de måtte være kjent med.

I taksten av 6. oktober 2000 fra XX takst, som ikke ble fremlagt ved kjøp, fremgår det av side 3 at «Det er registrert avvik mellom fremlagte tegninger og det observerte. Tegningen viser ikke hybel i u. etg». I samme dokument stod det på side 2 avkrysset for at det er «tegn til lekkasje/fuktskader». I eierskifterapporten fra samme takstmann, som heller ikke ble fremlagt for kjøper, fremgår det også at det er fuktindikasjoner i blant annet kjeller, vaskerom og kjølerom.

I taksten som ble fremlagt ved salget, fremgår ikke slik negativ informasjon om hybelleiligheten og kjelleren. Innklagede opplyser at han ikke hadde kjennskap til denne taksten. I partsforklaringen i retten ble det berørt hvorfor selger ikke hadde fremlagt den første taksten for kjøper. Det ble gitt en forklaring på dette. Årsaken var at selger hadde begynt åjobbe i DnB NOR, og ønsket derfor å overføre oppdraget til disse. DnB NOR ved innklagede forklarte da at de ikke brukte tilstandsrapport, og at de ville innhente en ny takst fra en takstmann de pleier å benytte. Selger viste imidlertid innklagede alle dokumenter fra den tidligere megleren, men ble anbefalt av innklagede å ikke fremlegge tilstandsrapporten.

Ved å innhente dokumenter fra teknisk etat i kommunen, har klageren fått oversendt dokumentasjon på at tegningen som ble fremlagt ved kjøp, ikke er identisk med den som befinner seg i kommunen. På tegningen i kommunen er det ikke påført «hybel» i kjeller. Videre viser tegningen i kommunen at det er åpning fra hovedleiligheten, slik at kjelleren kan benyttes til kjellerstue. Dette stemmer ikke med tegningen som ble fremlagt, og den faktiske situasjonen da boligen ble fremlagt for salg. I kommunens tegninger fremgår det heller ikke at det er montert flere vinduer eller at det er oppført et tilbygg som er inngnagsparti til hybelen, samt en utvendig trapp. Dette tilbygget og en omflytting av badene er aldri søkt hos kommunen, og finnes ikke i noen papirer i kommunen. Innklagede burde observert dette, dersom det ble innhentet opplysninger i teknisk etat i kommunen, slik megler hevder, og han plikter å gjøre.

Økonomisk tap: Klageren har fått utbetalt prisavslag gjennom den rettslige prosessen mot selger/ eierskifteselskap. Klageren har imidlertid hatt betydelige utgifter til å føre prosess mot selger og eierskifteselskap, og har heller ikke fått erstatning for manglende godkjenning av tilbygg og bad, samt hoveddelen av tapte leieinntekter. Dersom innklagede hadde oppfylt sin informasjonsplikt og utført sin undersøkelsesplikt, ville en del av disse merutgiftene vært unngått. Det er en forholdsmessig del av disse utgiftene det hevdes at megler bør erstatte.

Sakkyndige utgifter: dersom klageren hadde fått riktig informasjon om kjelleren, ville dett spart han for betydelige utgifter til teknisk bistand. Noe av dette er dekket etter rettsavgjørelsene i tingretten og lagmannsretten, men klageren mangler fortsatt dekning for kr 75 000. En stor del av dette beløpet var nødvendig for å utrede kjelleren. Beløpet kunne vært spart dersom klageren hadde fått den informasjonen man har krav på ved kjøp. Vedlagt følger dokumentasjon for utgiftene.

Juridisk bistand/ rettsgebyr: Klageren fikk verken tilkjent utgifter til juridisk bistand eller rettsgebyr av tingretten eller lagmannsretten. Vedlagt følger dokumenterte utgifter på ca kr 300 000 som klageren har hatt.

Leietap: Klageren leide ut leiligheten fra overtakelse og frem til 1. august 2001 for kr 6 000 pr. måned, med tillegg for strøm. De sakkyndige som var involvert i tvisten, har fastslått at leiligheten var ubeboelig pga. manglende godkjenning og sopp/mugg. Klageren hadde ingen økonomisk mulighet til å bedre disse forholdene før lagmannsrettsdommen var falt og beløpet ble utbetalt. Et avslutningstidspunkt for kravet settes til 1. april 2005.Dette tilsvarer 57 måneders leietap av kr 6 500 = kr 370 500. En mindre del av beløpet er dekket av selger/ eierskifteselskap, men et betydelig tap gjenstår.

Samlede merkostnader for klageren utgjør over kr 700 000. Deler av beløpet relaterer seg til tap megler ikke kan stilles til ansvar for. For Nemnda nedlegges påstand om et beløp oppad begrenset til kr 200 000.

Det nedlegges slik påstand:

–DnB Nor dømmes til å betale klageren et beløp oppad begrenset til kr 200 000.

–DnB NOR har opptrådt i strid med god meglerskikk

–DnB NOR dømmes til å betale saksomkostninger i forbindelse med erstatningskravet mot innklagede, foreløpig påløpt kr 11 000, samt gebyr for Reklamasjonsnemnda med kr 500 + forsinkelsesrente.

Innklagede anfører:

Budet ble akseptert 13.12.00 med overtakelse 01.02.01.

Boligens tekniske standard: ved befaring av boligen går en eiendomsmegler kun visuelt gjennom objektet uten noen form for tekniskgjennomgang. Teknisk vurdering av boligen er det takstmann som gjør. Undertegnede har brukt den aktuelle takstmannen i mange år og har ingen grunn til å tvile på denne eller dobbeltkontrollere dennes jobb.

Det er også referert til en annen takst som innklagede skulle ha kjennskap til. Dette stemmer ikke. Den eneste taksten som innklagede kjente til, er den nevnte taksten fra XX.

Innvendige tegninger: Innklagede har aldri mottatt noen tegninger fra kommunen, og dette har heller aldri vært hevdet (slik det står i klagen). Det eneste som ble innhentet av kommunen, som man er pliktig til å innhente, er kartutsnitt med reguleringsplan som kjøper fikk ved kontraktssignering.

Hybel: Når det gjelder utleieleiligheten, har salgsoppgaven betegnet dette som en hybel og ikke en separat utleieleilighet. Innklagede mener at det ikke er gitt feil opplysninger da kravene til hybel ikke er de samme som kravene til utleieleilighet. Det er i salgsoppgaven heller ikke opplyst noe om at dette er noen tomannsbolig eller at det er en bolig som er byggemeldt som enebolig med en separat boenhet for utleie. Her burde kjøper selv ha undersøkt med kommunen hvis de mente det var avgjørende for kjøpet av boligen at den var registrert med to boenheter.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede har i sitt tilsvar avvist at han hadde kjennskap til den første taksten. Klageren mener at innklagede må komme i ansvar uansett, ettersom leieleiligheten er presentert slik den er gjort. Selgeren har i sin vitneforklaring i retten opplyst at dette var gjort kjent for innklagede. Klageren ved sin advokat har prøvd å få selger til å bekrefte hva som ble sagt i retten om innklagedes kunnskap. Selgeren har avvist å skrive en bekreftelse på dette.

Dersom Nemnda finner at forklaringen fra selger vil være avgjørende for saken, bes det om en skriftlig forespørsel om bevisopptak fra Nemnda. Klageren ved sin advokat vil da foreta de nødvendige bevisopptak.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av at innklagede skal ha opptrådt i strid med god meglerskikk, samt ha brutt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt. Det er klaget over følgende tre forhold: (1) manglende godkjenning av hybelleilighet, (2) ikke byggemeldt tilbygg/ bad, samt (3) fukt i kjeller.

Reklamasjonsnemnda bygger sin avgjørelse utelukkende på den dokumentasjon som fremlegges skriftlig for Nemnda.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om innklagede har kjent til tilstandsrapporten, men vil fremholde at det ville være illojalt ikke å fremlegge denne som en del av markedsføringen av boligen dersom den var kjent.

Når det gjelder den delen av klagen som gjelder hybelen, er spørsmålet om innklagede burde ha skjønt at hybelen ikke var godkjent for varig opphold/utleie. Eiendommen er markedsført som enebolig med hybel/hybelleilighet. Reklamasjonsnemnda konstaterer at byggteknisk konsulent i brev av 27. august 2003 har lagt til grunn at hybelen ikke har tilfredsstillende rømningsvei og lysforhold. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede ha oppdaget dette ved befaringen av eiendommen og videreformidlet det i markedsføringen av boligen.

Klagen som gjelder det ulovlige tilbygget og badet, kan ikke føre frem. Det er ikke dokumentert noen forhold som tilsier at innklagede burde ha oppdaget at tilbygget og badet var ulovlig eller foretatt nærmere undersøkelser om dette. Forholdet er derfor en sak mellom selgeren og klageren.

Når det gjelder fuktproblematikken, finner Reklamasjonsnemnda at klagen ikke kan føre frem. Taksten som ble benyttet ved salget, gir ingen indikasjoner på fukt og det er ingen ting som tilsier at innklagede burde ha oppdaget dette. At den første tilstandsrapporten gir slike indikasjoner, er uten betydning ettersom Reklamasjonsnemnda ikke kan ta stilling til om innklagede var kjent med denne tilstandsrapporten. Forholdet er derfor en sak mellom selgeren og klageren.

Klageren har dermed krav på å få dekket tapet som er en adekvat følge av innklagedes svikt i forhold til hybelen/hybelleiligheten. Klageren har derimot ikke krav på å få dekket mer enn sitt tap som følge av dette. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere om klageren dermed har krav på erstatning utover det som er tilkjent i forbindelse med rettssakene.

Reklamasjonsnemnda har ikke praksis for å tilkjenne saksomkostninger for Reklamasjonsnemnda, herunder utlegg til advokatens bistand med saken for Nemnda.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis medhold for så vidt gjelder innklagedes svikt i forhold til hybelen/hybelleiligheten.

Oslo, den 29. juni 2006