Saksframstilling

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede.

Klageren la inn bud på leiligheten, med hjelp fra innklagede, men ønsket å trekke budet i ettertid.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Brev fra klageren datert 12. oktober 2005:

Klageren ble oppfordret av innklagede til å legge inn bud på kr 1.250.000. Innklagede fylte selv ut kjøpesummen og akseptfristen, uten å forklare klageren hva det betydde.

Ti minutter senere ringer klageren og ber innklagede se bort fra budet, fordi hun hadde glemt å se hvor mye det var i fellesgjeld. Klageren hadde fått kr1.200.000 i finansiering, inkludert fellesgjeld. Innklagede sa at selgeren allerede var informert om budet og at det ikke kunne trekkes. Klageren mener innklagede burde tatt forbehold i budet om finansieringen. Klageren ringte selgeren innen en time, og selgeren sa hun ikke var informert om budet.

Klageren var redd det skulle koste mye å ikke kjøpe leiligheten, og gikk med på kjøpet.

Klageren mener hun er blitt villedet i kjøpet. Når innklagede var så «behjelpelig» med å fylle ut skjemaet, burde de også forklare hva det innebar. Innklagede skal ivareta både kjøpers og selgers interesser.

Klageren er enig i at det var hennes feil å ikke vite at budet hun skrev under på var bindende, men klageren lurer på hvorfor innklagede holdt på budet når budet ble trukket bare 10 minutter etterpå. Visningen var ikke engang ferdig.

Brev fra klageren datert 9. januar 2006:

Klageren sendte et brev til innklagedes reklamasjonsansvarlig. Det hun fikk i svar var at innklagede mente finansieringen var i orden. Dette er feil. Klageren fikk kr 1.250.000 i lån, inkludert fellesgjeld. Klageren var tvunget til å bruke sparepengene sine, og sitter nå med en leilighet uten møbler.

Eneste løsning innklagede tilbød henne var å kjøpe leiligheten og selge den igjen, da det var en interessert kjøper. Da ville jo innklagede tjene dobbelt så mye.

Klagerens advokat har på vegne av klageren skrevet til innklagede og sagt at det reageres på at megler som ledd i salget sterkt anbefalte klageren å inngi bud kr 60.000 over prisantydning uten at det var avgitt andre bud. Måten dette skjedde på synes også uheldig i det budgiver som har svake norskkunnskaper ble forelagt et «ferdig utfylt» budskjema, der hun bare skulle undertegne. Det gjøres gjeldende at budet ble tilbakekalt av budgiver før selger fikk kunnskap om budet og derfor ikke skulle fastholdes av megler. Uansett følger det av læren om re-integra at et så raskt tilbakekall med grunnlag i bristende forutsetninger, må føre til at budet er gyldig tilbakekalt.

Innklagede anfører:

Innklagede bemerker at klageren legger til grunn et faktum som ikke stemmer overens med det som bekreftes både av megleren og selgeren.

Klageren kom til visningen ca 15 minutter før annonsert visningstid, og ble sluppet inn av selgeren. Klageren fikk utdelt salgsoppgave og gikk gjennom leiligheten med selgeren før innklagede kom, til avtalt tid. Selgeren gikk så ut en tur. Klageren bekreftet overfor innklagede at hun hadde sett både leiligheten og salgsoppgaven og fortalte at hun ønsket å kjøpe leiligheten, men var usikker på hvordan man skulle legge inn bud.

Klageren ville vite hvor mye hun måtte betale for å få leiligheten, og innklagede opplyste at det helgen før var avslått et bud på kr 1.200.000, og at budet burde være høyere for å få en rask aksept hos selgeren. Innklagede informerte også om prisene i området.

Innklagede påpekte flere ganger at det var klagerens eget valg hvor høyt budet skulle være. Budet ble satt til verditakst, kr 1.250.000. Blant annet fordi innklagede trodde selgeren var villig til å akseptere dette.

Klageren fylte så ut personalia på budskjemaet og satt en frist. Innklagede hjalp henne med å fylle ut resten. Etter spørsmål fra klageren informerte innklagede omgangen i salgsprosessen.

Innklagede informerte selgeren om budet pr telefon så snart klageren var gått, kl13.10. Ca kl. 13.50 ringte klageren og spurte hva fellesgjelden var. Klageren hadde glemt å ta det i betraktning, og ville at innklagede skulle se bort fra budet hennes. Innklagede forsøkte da å forklare at klageren ikke kunne trekke budet sitt, fordi det hadde kommet til selgerens kunnskap. Klageren ble aggressiv og hevdet at innklagede hadde presset henne til å legge inn bud. Noe senere ringte en som presenterte seg som klagerens ektemann. Han var svært ufin og kom med flere trusler mot innklagede.

Størrelsen på fellesgjelden fremgår både av salgsoppgaven og verditaksten. Klageren har ikke hevdet å bli villedet i forhold til størrelsen på fellesutgiftene. Disse innbefatter blant annet nedbetaling av fellesgjeld.

Det bestrides av innklagede at klageren ringte etter ca 10 minutter for å få innklagede til å se bort i fra budet. Innklagede noterte på budet at det ble ringt til selger kl. 13.10. I henhold til telefonutskrifter fra klageren ringte hun tilbake kl.14.05, ca 55 minutter etter at budet kom til selgerens kunnskap.

Klageren hevder det var problemer med finansieringen. Klageren bekreftet før kontraktsmøtet at finansieringen da var gått i orden.

Det klare utgangspunkt er at et bud er bindende for budgiver når dette har kommet til selgers kunnskap. Selgeren stiller seg uforstående til klagerens påstand om at budet ikke var kommet til hennes kunnskap da klageren ringte for å trekke dette. Selgeren opplyste blant annet at klageren ikke kunne trekke budet uten videre, og ba klageren diskutere det med innklagede.

Dersom en som er bundet av et tilbud skal komme bort i fra dette må man bruke regelen om re-integra, jf avtaleloven § 39. Denne bestemmelsen anvendes meget restriktivt ved eiendomshandel. For at man skal kunne trekke seg fra et bud som er kommet til selgers kunnskap må det foreligge særlig grunn (jf bl.a. Bergsåker, Eiendomshandel gjennom megler, s 21 flg.). At klageren ikke har satt seg tilstrekkelig inn i de opplysninger som er gitt i salgsoppgaven, er ikke en slik særlig grunn.

Slik situasjonen var, ville innklagede risikert et selvstendig ansvar overfor selgeren dersom man på selgerens vegne hadde akseptert at klageren kunne trekke seg fra budet.

Det tilbakevises at innklagede har presset klageren til å legge inn bud.

Innklagede mener det ikke er gjort noen feil fra deres side som kan gi klageren rett til å trekke sitt bud. Megleren har ikke brutt reglene om god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er noe som ikke stemmer. I innklagedes tilsvar står det at klageren ringte kl13.50 til megleren. Dokumentasjonen viser kl 14.05.

Klageren trodde at denne leiligheten var uten fellesgjeld, fordi hun skulle på to visninger den dagen og det var den andre leiligheten som var uten fellesgjeld. Klageren ringte innklagede og forklarte henne at det var en misforståelse.

Klageren vet ikke hva bud betyr, hun trodde det var opplysninger om klageren hvis de vil kontakte henne. Det var innklagede som fylte ut budet. Det eneste klageren skrev var navn, fødselsnummer og adresse.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder misnøye med rådgivning i forbindelse med budgivning og manglende mulighet til å trekke budet.

Klageren har inngitt bud på bakgrunn av visning og salgsoppgave, og er selv ansvarlig for å ikke ha satt seg godt nok inn i opplysninger som fremkommer av salgsoppgaven og hva som gjelder etter norsk rett.

Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Nemnda kan ikke ta stilling til det som er foregått muntlig mellom partene i forbindelse med budgivningen; det blir påstand mot påstand hvor den ene partens fremstilling ikke kan vektlegges mer enn den andres.

Når det gjelderspørsmålet om budet var kommet til selgerens kunnskap på det tidspunkt budgiveren ønsket å trekke budet, har partene ulike oppfatninger. Der det er påstand mot påstand, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres.

Rent generelt har en eiendomsmegler en skjerpet informasjonsplikt overfor budgivere der det fremgår at budgiver har særlig behov for informasjon. Dette kan for eksempel være aktuelt i forhold til budgivere med språkproblemer. På bakgrunn av de opplysninger som er forelagt for Reklamasjonsnemnda, har Nemnda imidlertid ikke grunnlag for å rette kritikk mot innklagede på dette punktet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 22. august 2006.