Saksframstilling

Påstand om at innklagede har satt for lav prisantydning ved salg av eiendom, og av den grunn beregnet seg for høy progressiv provisjon.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren fikk en eiendom i arv av sine foreldre for om lag 30 år siden. Eiendommen ble lagt inn i et eget aksjeselskap sommeren 2004. Siktemålet var å lette påtenkt delvis arveovergang til de to døtrene. Sommeren 2005 var det enighet i familien om at eiendommen burde legges ut for salg. Årsaken til dette var at eiendommen lå langt fra der familiemedlemmene var bosatt. Klageren kom i kontakt med innklagede, som skulle ta oppdraget.

Innklagede kom på befaring av eiendommen. Innklagede hadde reklamert med at de skulle foreta en grundig vurdering av salgsobjektet, og prisantydning skulle fastsettes av «et team av erfarne meglere». Prisantydning ble etter en meglers besiktigelse satt til kr 3.300.000. Dette er i direkte strid med utsagnet om at verdien skulle settes av et team av erfarne meglere. Det viste seg at innklagede også la sin egen prisantydning til grunn ved beregning av sin provisjon. Om salg skulle sluttes oppad begrenset til prisantydning, ville provisjonen uttrykt i prosent utgjøre 3,5 %. Ved salg over prisantydning beregnet innklagede seg 10 % tilleggsprovisjon av alt oppnådd utover meglerfirmaets egen prisantydning, altså 13,5 %. På topp av provisjonen beregnet som prosentvis andel av salgssum betinget innklagede å få dekket utgifter til såkalt salgsklargjøring og markedsføringspakke med forhåndsfastsatte beløp.

Det representerte en enorm skuffelse for klageren da prisantydningen innklagede hadde satt viste seg å være fullstendig feil. Prisantydning ble satt til kr 3.300.000. Faktisk oppnådd salgssum utgjorde kr 8.500.000. Avviket i prosent utgjør 257,5 %.

En slik bom kunne sikkert i enkelte tilfeller forsvares. I nærværende sak er det imidlertid slik at prisantydningen også skulle danne grunnlag for innklagedes provisjon. Klageren og hennes ektefelle er eldre, og har svært liten erfaring med forretningslivet. De hadde små forutsetninger til å sette seg inn i den reelle betydningen av oppdragets ordlyd. I en situasjon hvor oppnådd salgssum utgjør hele kr 8.500.000, dvs. kr 5.200.000 mer enn den prisantydning som er lagt til grunn, og det er betinget 3,5 % + 10 % provisjon, dvs. 13,5 % av alt over prisantydning, mener klageren at dette er utslag av en høyst besynderlig praksis. Honoraret ble til sammen kr 817.000 før tillegg for salgsomkostninger. I denne kontekst er det egnet til å provosere at hele påslaget (på 63 %) er resultat av innklagedes høyst vilkårlige prisantydning. Utenom provisjonen måtte klageren betale kr 14.975 for salgsklargjøring, ytterligere kr 25.500 for markedspakke og kr 2.500 for internettannonsering. Samlet har innklagede tatt seg betalt med kr 843.388. Samlet sett utgjør denne summen 9,92 % av hele salgssummen.

Klageren reklamerte overfor innklagede høsten 2005. Innklagede forsvarte det høye honoraret. I tiltro til at innklagede ikke ville se seg tjent med for enhver pris å opprettholde et så vidt urimelig høyt honorar, sett hen til den glipp det ble gjort ved fastsettelsen av prisantydning, tok klageren for gitt at innklagede ville revurdere honorarkravet. Dette ble ikke gjort. Det har også fra klagernes side vært forsøkt å komme frem til en minnelig ordning med innklagede. Dette har heller ikke ført frem.

Klageren ved sin advokat har vært i kontakt med Kredittilsynet. På det hold var det lite begeistring for variable påslag i honorar. I tilfeller hvor 10 % påslag har vært anvendt over et gitt nivå, mens man opp til det nivået har benyttet en standard prosentsats, har Kredittilsynet tilsynelatende forutsatt at påslaget ikke utgjør noen vesentlig del av det samlede honorar. Det er ellers stilt som forutsetning for å godta slik praksis at innslagsnivået ikke er bevisst satt for lavtav megleren for at denne derigjennom skal kunne oppnå høyere honorarer. Grensen for brudd på god meglerskikk vil fort vær overskredet om en eiendomsmegler ikke utøver forsvarlig skjønn ved beregningen av sitt honorar.

Klageren mener at innklagede bør redusere sitt honorar, slik at det kommer ned på et nivå som kan sies å være i god sammenheng med «god meglerskikk».

Innklagede anfører:

Det rettslige grunnlaget for klagen er i liten grad klargjort av klageren. I tillegg inneholder klagen en rekke faktiske feil, herunder regnefeil.

Innklagede anfører prinsipalt at saken ikke kan tas opp til behandling av Reklamasjonsnemnda. Reklamasjonsnemnda har lagt til grunn at Sol Johansen er klager. Innklagede har ikke utført noe megleroppdrag for Sol Johansen. Det fremgår av oppdragsavtalen, klagens bilag 2, at oppdraget er inngått mellom Kjøpmannsgata 24 AS og innklagede. Klagen må under enhver omstendighet avvises, idet Reklamasjonsnemnda er en såkalt forbrukernemnd.

Ellers reiser saken bevisspørsmål som nødvendiggjør umiddelbar bevisførsel. Dette gjelder blant annet meglerens forklaring om hvilke forhold som var avgjørende ved den innledende verdivurdering av eiendommen og om hvilke opplysninger klageren mottok om oppdragets vederlagsbestemmelser. I tillegg vil en befaring av eiendommen være nødvendig, hvis Reklamasjonsnemnda skal kunne evaluere om den innledende verdivurdering som ble foretatt var forsvarlig. Også av hensyn til bevisspørsmål, og den bevisførsel som er nødvendig, må saken avvises.

Subsidiært: Rettmessig honorar.

Det fremgår i liten grad av klagen hvilke rettslige grunnlag som legges til grunn for kravet om nedsatt honorar. Innklagede legger til grunn at klageren krever honoraret nedsatt med grunnlag i emgll. § 4-6, samt under henvisning til etterfølgende rimelighetssensur.

Eiendomsmeglingsloven § 4-6: Den alminnelige avtalefrihet er utgangspunktet. Emgll. § 4-1 sier videre at megleren kan kreve vederlag på de vilkår og i det omfang som fremgår av avtalen. Visse begrensninger må likevel kunne innfortolkes under kravet til god meglerskikk. Det er imidlertid under dagens regelverk fullt ut akseptert at en eiendomsmegler benytter seg av progressiv provisjon.

Innklagede oppfatter ikke klagerens anførsler dit hen at de mener den avtalte provisjonsordning med fast provisjon på 3,5 % med tillegg av progressive provisjon på 10 % for salgssum over prisantydning er i strid med «god meglerskikk». Det sentrale spørsmål er hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med «god meglerskikk» i forbindelse med fastsettelsen av prisantydningen for eiendommen.

Den innledende verdivurdering av eiendommen er alltid forbundet med usikkerhet. Meglers antydning er altså kun et estimat. «Fasit» får man altså først etter markedets respons.

Det må påpekes at klageren gjennomgående i klagen legger til grunn at provisjonen er utregnet på bakgrunn av prisantydning på kr 3.300.000. Den prisantydning som er lagt til grunn er imidlertid prisantydning på kr 3.500.000. Dette er oppført i oppdragsskjemaet og fremgår av provisjonsberegningen vedlagt klagens bilag.

Innklagede fastholder at fastsettelsen av prisantydning for eiendommen er i samsvar med oppdragsavtalen og de generelle kravene til god meglerskikk. Prisantydning ble satt av to erfarne meglere, slik klageren ble forespeilet. I det følgende redegjøres i korte trekk for hvilke momenter som her har vært utslagsgivende. Eiendommen ligger meget sentralt til på Stjørdal, men bygningsmassen er i dårlig forfatning. Leieinntektene var på ca kr 190.000. I tillegg dekkes de faste utgiftene av leietakerne. Ved en verdifastsettelse på kr3.500.000 innebærer leieinntektene en avkastingsgrad på 5,4 %, hvilket for næringseiendommer er svært lavt. Foretar man en tilsvarende vurdering av salgssummen har vi en avkastningsgrad på2,2 %. Ut fra en ren leieinntektsvurdering innebærer dette faktisk at prisantydningen i utgangspunktet var høy.

I tillegg til leieinntektsbetraktingene var også utbyggingspotensialet for eiendommen et sentralt moment. I denne sammenheng var det to forhold som virket prisdempende. For det første er eiendommen underlagt et toårig bygge- og delingsforbud. For det andre var utnyttelsesgraden i henhold til gjeldende regulering begrenset. Utnyttelsesgraden er 200 % og med en tomt på ca 1.000 kvm gir dette en potensiell utbygging på 2.000 kvm. Eiendommen er regulert til forretning/kontor, og med den oppnådde salgssummen blir tomtebelastningen dermed 4.250 pr kvm. Dette er svært høyt. Legger man til grunn prisantydning blir tomtebelastningen kr 1.750 pr kvm, hvilket fremstår som en riktigere belastning for forretning/ kontor. Ytterligere gjennomgikk innklagede meglerforetak erfaringstall fra andre sammenlignbare salg i området. Disse tall understøttet en prisantydning i størrelsesorden kr 3.500.000.

For å ytterligere ha et sammenligningsgrunnlag kan nevnes at innklagede omsatte en eiendom på andre siden av gaten for kr 7.000.000. den har en brutto leieinntekt på kr 492.000. Dette gir en avkastningsgrad på 7 %, altså vesentlig høyere en klagerens eiendom. Utnyttelsesgraden for den eiendommen er 160 %, med en tomtestørrelse på1.380 kvm gir dette en tomtebelastning på kr 3.170 pr kvm. Denne belastningen er vesentlig høyere enn innklagedes verdivurdering av klagerens eiendom, men bygningsmassen på den andre eiendommen var av en helt annen karakter. Klagerens eiendom må rives i sin helhet dersom eiendommen skal videreutvikles, førstnevnte kan utvikles videre innenfor den eksisterende bygningsmasse. Ser man på det fremtidige potensialet er også denne tomten større. På denne bakgrunn var det vanskelig å forutse at salgssummen for klagerens eiendom ble så høy som den ble. I følge innklagede utviklet budrunden seg til å bli et prestisjeløp mellom konkurrerende markedsaktører. Innklagede oppnådde således en markedspris som må betegnes som oppsiktsvekkende høy. Det bekreftes også av avisartikler fra lokalpressen.

Innklagede fastholder at verdivurderingen av eiendommen foregikk i samsvar med oppdragsavtalen og de generelle krav til god meglerskikk. Det foreligger derfor ikke rettslig grunnlag for å nedsette meglers vederlag etter emgll. § 4-6. Slik nedsettelse kan dessuten kun skje hvis meglerforetaket «vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger».

Klageren har også vist til «avtalerettens lære om bristende forutsetninger, avtalelovens bestemmelser om ugyldighet eller andre relevante rettskilder». Klageren har imidlertid ikke konkretisert noen anførsler til disse henvisninger, og det blir derfor vanskelig for innklagede å gi noe tilsvar på dette.

Vederlaget følger av klar avtale. Selv om det er høyt, er det ikke urimelig høyt. Innklagede bestrider at klageren ikke var tilstrekkelig informert om rekkevidden av oppdragsavtalens punkt om provisjon. Klageren og innklagede hadde møtet ved oppdragets start, hvor oppdragsskjemaet ble gjennomgått punkt for punkt. Videre var oppdragsgiver et foretak. Det skal svært mye til for at avtaler mellom næringsdrivende i ettertid kan sensureres under henvisning til rimelighet.

Klageren har videre hevdet at «eiendommen nær sagt solgte seg selv». Dette bestrides. Innklagede oppnådde kontakt med en rekke potensielle kunder, både på lokalt og regionalt nivå. Innklagede fastholder at vederlaget er rimelig.

Innklagede hevder prinsipalt at klagen må avvises. Subsidiært hevdes det at det ikke er rettslig grunnlag for et krav om nedsettelse av det avtalte vederlag. Innklagede har bidratt til at klageren oppnådde en usedvanlig og oppsiktsvekkende god salgssum. I dette lys er det rimelig at innklagede krever det på forhånd avtalte vederlag.