Saksframstilling
Påstand om dårlig saksbehandling ved innklagedes håndtering av salg av klagerens leilighet.
Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kontaktet innklagede våren 2005 fordi han skulle selge sin leilighet. Eiendomsmegleren kom på befaring, men det ble ikke utarbeidet noen takst. Innklagede forklarte at han hadde kunder som hadde lagt inn bud på tilsvarende leiligheter i samme borettslag, men uten å få tilslag. Derfor hadde innklagede kjøpere som var villige til å betale kr 800.000. Derfor ble det ikke utarbeidet noen takst.
Klageren stolte på dette. En av innklagedes omtalte personer ringte, og det ble lagt inn bud på leiligheten på kr 800.000. Budgiveren ga uttrykk for at innklagede nærmest hadde lovet han å få kjøpe. Klageren og kjøperen ble enige om at hvitevarer skulle følge med handelen. Etter dette kom enda en av innklagedes kunder. Denne kjøpte leiligheten på forkjøpsrett. At endelig kjøper hadde lengre ansiennitet enn den første budgiveren visste innklagede om. Klageren mistenker at dette var avtalt spill. Den endelige kjøper fikk dermed en rimelig leilighet med høy standard, og uten å delta i noen budrunde. Klageren mener han har hatt et tap på ca kr 100.000 – 150.000 som følge av dette.
Klageren mener at innklagede her har opptrådt på en måte som medførte at klageren ikke fikk tilstrekkelig med penger for sin leilighet.
Innklagede anfører:
Innklagede ble kontaktet av klageren i mars 2005. Det ble foretatt en befaring av salgsobjektet og det ble anslått en normal salgsverdi på kr 800.000. Innklagede var skeptisk til å inngå oppdrag med klageren, da de var kjent med at klageren var i tvist med flere, blant annet et boligbyggelag.
Den 18.03.05 solgte innklagede en leilighet tilsvarende klagerens. Denne ble solgt for kr 775.000, noe som var kr 50.000 over prisantydning etter en budrunde. Da klagerens leilighet skulle selges dukket det opp en som hadde vært interessert i den forrige leiligheten. Interessenten angret seg for at han ikke hadde lagt inn bud på den forrige som var til salgs. Innklagede fortalte klageren om dette, og klageren syntes det var en god ide om innklagede kunne ta direkte kontakt med vedkommende. Klageren uttrykte videre at kr 800.000 kunne være en bra pris. Interessenten foretok en befaring av leiligheten og leverte etter kort tid inn et bud på kr 800.000.
Saken ble så, etter normal prosedyre, oversendt Hamar og omegn Boligbyggelag for avklaring av forkjøpsrett. Innen fristen meldte en person seg, som ønsket å benytte seg av sin forkjøpsrett. Vedkommende kjøper kom ikke fra innklagedes kunderegister og ble dermed heller ikke varslet av innklagede. Innklagede tilbakeviser på det sterkeste at det var noen som helst form for kobling mellom innklagede og kjøperen. Innklagede finner det sterkt beklagelig at klageren kommer med en slik påstand, og ønsker at denne dokumenteres.
Videre gjør klageren et stort nummer av at det ikke ble foretatt takst av leiligheten og at dette ikke ble foreslått av innklagede. Årsaken til dette er at takster ikke er vanlig på det aktuelle stedet. Dette beror på historiske årsaker. Klageren fikk imidlertid informasjon om at det var mulighet til å foreta taksering.
Klageren beskriver sin leilighet i sine brev som en leilighet med «usedvanlig høy standard». Innklagede er uenig i dette, og mener at leiligheten har en vanlig, god standard.
Innklagede har innhentet informasjon fra Hamar og omegn Boligbyggelag om at tilsvarende leiligheter (av fire som er solgt) har hatt en gjennomsnitts salgsspris på kr 765.000. Toroms i samme borettslag har (av fire som er solgt) en gjennomsnittlig salgspris på kr 850.000. Klagerens leilighet lå i første etasje. Erfaringsmessig er dette den etasjen som oppnår dårligst salgssum. Videre varikke klagerens leilighet gjennomgående.
Innklagede bestrider at klageren har tapt penger ved sitt salg. Derimot mener innklagede at klageren oppnådde en god pris for sin leilighet.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren bestrider at han har hatt tvister med andre enn Hamar og omegn Boligbyggelag. Denne tvisten gjaldt for øvrig at laget påla klageren å betale for varme fra en radiator som var plombert.
Innklagede kontaktet klageren på telefon og sa at han hadde en som var interessert i klagerens leilighet. På dette tidspunkt hadde ikke budgiver vært i klagerens leilighet, men han valgte likevel å by kr 800.000 selv om leiligheten var usett. Alle og enhver må forstå at budgiver hadde fått tips fra innklagede om at dette kunne være et bra kjøp, og at klageren på det tidspunkt grunnet sykdom var noe svekket, og av den grunn trolig ville godta et slik tilbud.
Innklagede skriver at de føler seg krenket. Klageren lurer på hvem som i saken er mest krenket. Klageren mener også at det i oppdragsskjemaet var avtalt at innklagede skulle ta bilder av leiligheten. Dette ble ikke gjort. Innklagedes påstand om at klageren sparte masse penger fordi det ikke ble annonsert i avisen, er klageren ikke enig i. Klageren ville ha annonsering på internett samt i meglerforetakets vinduer.
Klageren fastholder at hans leilighet hadde en usedvanlig høy standard. En besiktigelse ville bekreftet denne påstand. Klageren hadde nytt bad og kjøkken fra 1991, samt bygget et ekstra soverom. Statistikken som innklagede viser til er ikke sammenlignbar med klagerens leilighet, da de nevnte var av langt dårligere standard.
Klageren fastholder at innklagede har opptrådt klanderverdig, og krever erstatning. Klageren mener at han betalte for tjenester han ikke fikk, og at han fikk dårlige råd av innklagede mht. annonsering, visninger og bud. Klageren mener at leiligheter tilsvarende hans er solgt for opp til kr 980.000.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder misnøye ved flere sider ved innklagedes saksbehandling. I hovedsak gjelder saken tre forhold: (1) at det ikke er utarbeidet takst ved salg av klagerens leilighet, (2) at det skal ha vært en kobling mellom innklagede og kjøperen og (3) at innklagede har gitt klageren et dårlig råd, slik at klageren ikke skal ha oppnådd god nok pris for sin leilighet.
Når det gjelder klagen over at det ikke er utarbeidet takst, er utgangspunktet at det ikke er noe alminnelig krav om å få utarbeidet takst ved salg av fast eiendom/ leilighet. Dette er noe oppdragsgiver selv avgjør, etter råd fra eiendomsmegleren, som i denne saken.
Når det gjelder påstanden om kobling mellom eiendomsmegleren og kjøperen, kan ikke Reklamasjonsnemnda ta stilling til denne. Reklamasjonsnemnda kan ikke tillegge den ene partens anførsler større vekt enn den annens. Imidlertid må selger av andel i borettslag regne med at interessenter kan «spekulere» i bruk av forkjøpsrett, ved ikke å delta i budgivningen, men heller vente og se om man ønsker å benytte seg av forkjøpsrett i forhold til det bud som er akseptert.
Klagerens siste påstand er at innklagede gjennom sin rådgivning har et ansvar for at det ikke ble oppnådd tilstrekkelig god pris for klagerens leilighet. Et utgangspunkt er at det er selgeren som bærer risikoen for hvilken pris som oppnås. Hvorvidt den oppnådde pris er god eller dårlig, ut fra en helhetsbedømmelse av leilighetens standard, hva andre tilsvarende leiligheter er blitt solgt for og forholdene ellers, beror på en konkret bevisbedømmelse som Reklamasjonsnemnda ikke kan ta stilling til.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klagen avvises for så vidt gjelder påstanden om kobling mellominnklagede og kjøperen.
For øvrig gis ikke klagen medhold.
Oslo, den 22. august 2006.
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant |