Saksframstilling

Påstand om at innklagede skal ha gitt feilaktige opplysninger om fellesutgifter.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede har gitt klageren feilaktige opplysninger om fellesutgifter. I salgsprospektet var det opplyst at andel fellesgjeld var kr 2.691.899 og fellesutgiftene var stipulert til kr 12.396 i måneden. Det fremgikk av prospektet at lånet til borettslaget var avdragsfritt i 8 år.

Som følge av at fellesgjelden var svært høy, samt at fellesutgiftene var høye allerede på kjøpstidspunktet, var klageren svært interessert i hvor mye som skulle betales når lånet skulle tilbakebetales. Klageren spurte derfor innklagede om dette på visningen. Innklagede opplyste at husleien ville øke med ca kr1.500 – 2.000 i måneden fra år 2011. Klagerens sønner hørte også dette. I forbindelse med klagerens samtale med banken om låneopptak påfølgende mandag, ringte klagerens kunderådgiver til innklagede for å undersøke/ bekrefte hva husleieøkningen ville bli fra 2011. Innklagede svarte igjen at det måtte påregnes en økning på ca kr 1.500 – 2.000 i måneden. Klagerens kunderådgiver kan bekrefte denne samtalen.

Budet ble akseptert den 26. februar 2005, og kontrakten underskrevet den 7. mars 2005. Overtakelse fant sted den 1. mai 2005.

Etter overtakelse endret klagerens boligbehov seg, og hun bestemte seg for å selge leiligheten. Eiendomsmegleren som ble benyttet, tok kontakt med forretningsføreren av borettslaget. Forretningsfører opplyste, til klagerens store overraskelse, at fra og med 2011 måtte man regne med en økning av fellesutgiftene på 27 %. Dette innebærer en økning på kr 6.000 i måneden fra 2011. Avviket fra det innklagede opplyste var på ca kr 4.000 – 4.5000 i måneden. Forretningsfører kunne også opplyse at det ikke hadde vært noen endringer når det gjelder vilkår for felleslån etc. siden klageren kjøpte leiligheten.

Klageren mener at innklagede her har gitt henne uriktige opplysninger. Klageren mener at innklagede her burde ha undersøkt forholdet før han svarte, og dersom han ikke visste svaret burde han ha latt være å svare. Klageren følte seg lurt, og så seg nødt til å oppsøke advokat. Advokaten sendte reklamasjonsbrev både til selgeren og til innklagede, men kravene ble avvist av dem begge. Det ble også varslet om rettslige skritt mot begge. De vedlagte brev viser at det ikke har vært mulig å komme til enighet. Både selgeren og innklagede benekter for å ha gitt uriktige opplysninger.

Klageren har prøvd å selge leiligheten, men dette har vist seg umulig. Hun har nå leid den ut.

Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda ser på saken og vurderer hvorvidt det kan være grunnlag for å få heve kjøpet, kreve erstatning/ prisavslag hos innklagede. Den erstatning som søkes er differansen på oppgitt økning i fellesgjeld i størrelsesorden kr 1.500 til kr 2.000 til antatt økning på ca kr 6.000.

Innklagede anfører:

Klageren var på visning i leiligheten den 26.02.05 fra kl 16-17. Klageren og hennes to sønner var i leiligheten om lag 45 minutter. Klageren og sønnene var opptatt av hvorvidt det var pipeløp og mulighet for å sette inn ovn. Klageren ønsket å legge inn bud på leiligheten på visningen. Megleren spurte om hun ikke ville vente til mandag med å legge inn bud, ettersom det var annonsert visning også dagen etter. Dette ønsket ikke klageren. Konklusjonen var at klageren la inn bud på kr 700.000, uten forbehold, med frist til kl 20.00 på lørdagen. Selgeren valgte å akseptere budet.

Tidlig på morgenen dagen etter ringte klageren til innklagede og spurte om han kunne holde visning som annonsert. Innklagede svarer at han ikke kan holde visning på en bolig som er solgt. Klageren tilbød seg å betale for visningen. Innklagedes svar da var at det måtte bli et nytt salg og en ny provisjon. Like etterpå ringte klageren på nytt og lurte på om det virkelig var mulig åsette inn ovn, og klageren hevdet at innklagede på lørdagen sa at dette var mulig. Dette bestrides fra innklagedes side, da det ennå ikke på dette tidspunkt var klart hvorvidt det kunne settes inn ovn eller ikke. Innklagede ringte imidlertid en entreprenør, som pusset opp gården i 2003, og spurte om det var mulig å sette inn ovn. Dette ble bekreftet.

Klageren ringte også til faglig leder hos innklagede på søndagen. De snakket da en halvtime på telefon, og samtalen dreide seg i hovedsak om pipeløpet. Klageren ble da også informert om at det ikke kunne holdes ny visning, uten at klageren selv måtte påta seg risikoen for et resalg.

Når det gjelder fellesgjelden, er det riktig at det står opplyst i prospektet at gjelden er avdragsfri i 8 år fra år 2003. Da renten var bundet i Husbanken på 4,5 % i 5 år fra 2003, har megleren antydet at det med en betydelig lavere rente (markedsrenten på den tiden var betydelig lavere) er nevnt en mulig økning med ca kr 2.000. Megleren var imidlertid helt klar på at han ikke hadde tallgrunnlag for å hevde at denne økningen ville være endelig, ettersom borettslaget flere år frem i tid skal begynne å betale avdrag. Forretningsfører bekrefter også at man på det tidspunkt ikke hadde oversikt over forventet økning. I følge innklagede kan det tyde på at klageren angret på kjøpet allerede søndag morgen, og at hun derfor prøvde å komme på unnskyldninger for å komme seg unna kjøpet.

Innklagede stiller seg undrende til at klageren legger inn bud umiddelbart etter å ha vært på visning, og uten å sette seg inn i prospektet. Innklagede anbefalte henne med å vente til mandag med å legge inn bud.

Når det gjelder klagerens forsøk på å selge leiligheten igjen, gikk det ikke mange uker før innklagede så den annonsert hos et annet meglerforetak med en prisantydning på kr 840.000. Dette var kr 140.000 mer enn hva hun selv ga noen uker i forveien.

Innklagede kan ikke imøtekomme klageren på noen punkter.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener at innklagede har trukket frem mange svært irrelevante deler av hendelsesforløpet i tilsvaret. Klageren kan ikke se at det kan ha betydning for saken at innklagede var på teknisk museum med barna sine eller at megleren, som stod for salget, er på bedringens vei etter en bilulykke.

Det er imidlertid riktig, slik innklagede hevder, at leiligheten ble lagt ut igjen for salg av et annet meglerforetak med en prisantydning på kr 840.000. Dette var basert på innklagedes takst på kr 1.000.000. Dersom denne taksten var reell, kan kr 840.000 ikke anses for å være mye.

Det hevdes i tilsvaret at innklagede oppga en mulig økning på kr 2.000 i husleie. Dette er nært ved de faktiske forhold, men presist oppga han en økning på kr 1.500-2.000. Dette kan bekreftes av klagerens bankforbindelse. Klageren fastholder at innklagede ikke tok noe forbehold om slingringsmonnet på over 25 %. I følge innklagede skal anslaget være basert på betydelig lavere rente i det bindingstiden på fellesgjelden utløper. Dersom denne opplysningen skulle stemme, måtte renten vært på ca 0,8 %. Denne rasjonaliseringen faller på sin egen urimelighet.

Klageren finner det underlig at innklagede gjør et poeng av at klageren og hennes sønner brukte mye tid på visningen på å lokalisere pipeløp og mulighet for ovn. At innklagede nå hevder at klageren bruker dette som et «virkemiddel» for å «komme seg ut av kjøpet», finner klageren underlig. Faktum er at klageren har tilgang på fyringsved, og mulighet for ildsted var derfor et muntlig uttrykt forbehold. Megleren bekreftet allerede på visningen at dette var mulig. Denne opplysningen ble også bekreftet påfølgende mandag. I ettertid har klageren blitt informert av borettslaget at ingen pipeløp var tilgjengelige for ildsted og borettslaget derfor ikke hadde kontrakt med Oslokommunes feietjeneste. Det er også bekreftet av utbygger at pipene kun ble renovert utvendig, og at den innvendige tilstanden ikke er kjent. På bakgrunn av dette stille klageren seg undrende til at innklagede hevder at de fikk bekreftet opplysningen om pipen mandag, og at dette ble videreformidlet til klageren.

Klagernes påstand er at innklagedes uforbeholdne angivelse av husleieøkning og gjentatte forsikringer om at ildsted var mulig, var noe som ble gjort for å få solgt leiligheten. Dersom innklagede hadde valgt å ikke uttale seg om disse tingene, ville klageren ha ventet til med å legge inn bud inntil spørsmålene var blitt bekreftet av andre kilder.

I et brev av 25.07.06 skriver klageren at hun har funnet en feil i innklagedes tilsvar. Innklagede skriver at da klagerens leilighet ble lagt ut igjen for salg gjennom et annet meglefirma, hadde den en prisantydning på kr 840.000. Klagerne har funnet ut at dette er feil. Prisantydningen var kr 790.000. Klageren har lagt ved prospektet som beviser dette.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av uriktige opplysninger fra innklagede om fremtidig økning av fellesutgifter.

Reklamasjonsnemnda behandler bare krav mot eiendomsmegler. Den delen av klagen som gjelder spørsmålet om heving av kjøpet, gjelder i tilfelle forholdet mellom selger og kjøper og det faller derfor utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse.

Innklagede erkjenner å ha gitt uriktige opplysninger om andel av fremtidige avdrag som vil inngå i fellesutgifter. Eiendomsmegler har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk. Hvorvidt dette har medført et tap for klageren, beror på en rekke, usikre forhold, noe som gjør at Reklamasjonsnemnda ikke kan ta stilling til om klageren har krav på erstatning fra innklagede.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 22. august 2006.